срок устранения недостатков застройщиком по закону

Как получить максимум от застройщика, если что-то пошло не так

Недавно мы разобрали для вас первую часть обзора судебной практики по долевому строительству. Тогда речь шла о договорах, их изменении и расторжении с выгодой для покупателя квартиры.

изучила все дела из обзора

В этот раз — про компенсации, штрафы и ответственность застройщиков за нарушение закона. Верховный суд объяснил, что можно требовать, даже если это неочевидно. Используйте это с выгодой для себя. Если не пожалеть сил и времени, компенсации может хватить на ремонт или еще одну квартиру.

Так сказал Верховный суд, но это ничего не гарантирует

В России нет прецедентного права. Суды в разных регионах запросто выносят противоположные решения. Даже в одном регионе районный суд одобряет компенсацию, а областной может ее отменить. Не все дела доходят до Верховного суда и попадают на рассмотрение коллегии. Но в тех, которые попадают, много пользы.

На разъяснения из обзора можно опираться, чтобы защитить свои права. Герои этих историй — реальные люди, которые не остановились и получили то, что им положено по закону. Но к сожалению, это не значит, что ваша история закончится так же.

Если застройщик вовремя не исправляет недостатки, с него можно потребовать компенсацию и штраф

Ситуация. Мужчина купил двухкомнатную квартиру по договору долевого участия. Заплатил всю сумму и ждал. Пришло время принимать жилье, и тут обнаружился недостаток: застройщик неправильно остеклил лоджию.

Покупатель написал претензию по поводу недостатков, а в ответ тишина. Тогда мужчина обратился в суд и потребовал выплатить неустойку и компенсацию морального вреда. Неустойки он насчитал на 7,8 млн рублей, а моральный вред оценил в 30 тысяч.

В итоге застройщика обязали устранить недостатки, но в выплате суд отказал. Не помогла даже апелляция. Сказали, выплата не положена — достаточно заменить стекла. Неустойка по закону о защите прав потребителей здесь якобы ни при чём: уже работает закон об исполнительном производстве.

Что сказал Верховный суд. В законе об участии в долевом строительстве действительно нет такой нормы, чтобы застройщик платил компенсацию, если он вовремя не устранил дефект в квартире. То есть устранить он обязан — добровольно или по требованию приставов. А вот компенсировать дискомфорт как будто и нет.

На самом деле не так. Дольщик по отношению к застройщику — потребитель. Если в законе об участии в долевом строительстве не прописаны какие-то нюансы, действует закон о защите прав потребителей. По нему можно требовать неустойку и компенсацию морального вреда.

Если застройщика обязали устранить недостатки через суд — это отдельная история. Она не влияет на возможность требовать компенсацию деньгами. Исправлять недочеты нужно вовремя. За просрочку придется платить.

Даже если в договоре ничего про неустойку не написано, сумму посчитают по закону — 1% от цены квартиры за каждый день просрочки. И про сроки устранения недостатков тоже есть норма в законе — максимум 45 дней.

Как это использовать. Не соглашайтесь с недостатками. Фиксируйте в акте все дефекты и несоответствия договору. Пишите претензии застройщику. Может быть, до суда не дойдет и вам предложат выгодный вариант компенсации. Если договориться не получится, ищите юриста и идите в суд. Ваши права защищают сразу несколько законов, а у застройщика полно обязательств.

В этой истории покупатель квартиры выставил пеню за десять месяцев. Вышло почти 8 млн рублей — это почти 300% цены квартиры.

Получается, из-за того что застройщик поставил не те стеклопакеты на лоджию, с него можно требовать в разы больше, чем стоила квартира. При этом заменить стеклопакеты всё равно придется.

Добиваться справедливости покупателю пришлось три года. Заодно появились разъяснения для остальных дольщиков — они универсальные и касаются любых недостатков. Хотя городские суды по-прежнему могут считать иначе.

Суд может уменьшить неустойку как несоразмерную нарушениям, но только в исключительных случаях и с внятной мотивацией.

Зафиксировать недостатки

В день осмотра оформляют акт приема-передачи. Дефекты указывают в нем же или в отдельном документе — он может называться, например, актом о несоответствии или смотровой справкой.

Дольщик вправе не подписывать акт приема-передачи, а сделать это только после того, как застройщик устранит нарушения.

Бывает, застройщики прямо в договоре указывают на право дольщика не принимать объект и не подписывать передаточный акт. Но даже если такого пункта в договоре нет, право есть в силу закона.

В этом договоре прописано право дольщика указать обнаруженные дефекты в смотровой справке. Если в справке отмечено, что дефекты устранены, и дольщик согласен с ее содержанием, он обязан в течение трех дней подписать акт приема⁠-⁠передачи

Есть нюанс: застройщик вправе оформить акт в одностороннем порядке, если, например, посчитает, что дольщик умышленно не подписывает акт.

Проще говоря, застройщик может объявить дольщика сутяжником, который слишком долго и не по делу придирается к квартире. Тогда застройщик подпишет акт сам, но это потом можно оспорить в суде.

Верховный суд подтверждает, что дольщики вправе не подписывать акт приема-передачи, если найдут дефекты, которые противоречат условиям договора и техническим нормам. И застройщику придется потрудиться, чтобы доказать в суде законность одностороннего акта.

В 2019 году ВС РФ рассмотрел дело супругов, которые не приняли новую квартиру. Во время повторного осмотра оказалось, что устранены не все проблемы. Но УК застройщика подписала односторонний акт приема-передачи. Суды трех инстанций решили, что все нормально: дефекты — не повод не подписывать акт.

Но Верховный суд отменил решения и отправил дело на пересмотр. Суд указал, что дольщики вправе не подписывать акт, пока строители не выполнят условия договора.

Максимальный срок устранения недостатков застройщиком — 45 дней.

Мы писали, как правильно принять квартиру и чем может помочь специалист-приемщик.

Пример акта, который заполняют, если в новостройке нашли недостатки
Шаг № 2

Заказать экспертизу

Если застройщик согласен исправить дефекты, будет второй осмотр. По его итогам подписывают документы, что претензий больше нет и квартира принята. Но так происходит, если недостатки действительно исправлены. Случается, что устранена лишь часть проблем, а иногда и ни одной.

Если застройщик не исправил дефекты или проигнорировал претензии, заказывают экспертизу. Эксперт оценит недостатки в деньгах, а с результатами этой оценки можно идти в суд.

Цена экспертизы — 15 000—40 000 ₽ , эти деньги потом можно взыскать с застройщика. Эксперт может прийти в квартиру даже на следующий день после заказа, но отчет специалисты готовят 10—30 дней. О визите эксперта надо предупредить застройщика, чтобы он мог отправить представителя. Иначе в суде такую экспертизу могут признать недействительной.

Чтобы суд точно принял отчет, у эксперта должно быть профильное образование — диплом инженера-строителя.

В 2019 году супруги из Москвы принимали новую двухкомнатную квартиру. Уже после подписания передаточного акта обнаружили дефекты. Супруги обратились в независимую экспертную организацию и получили отчет о возможной стоимости ремонтных работ — 729 145 ₽.

В следующем году дольщики обратились к застройщику с претензией. Тот просто не ответил, и тогда супруги решили подать в суд. Потребовали те самые 729 145 ₽, неустойку за нарушение сроков решения вопроса — 425 069 ₽, штраф 50% от суммы, которую назовет суд, а также компенсацию морального вреда — по 50 000 ₽ на каждого из супругов.

Застройщик тоже заказал экспертизу, и она подтвердила проблемы. Правда, сумму ремонта эксперт насчитал меньше — 425 069 ₽. Судья решил, что это больше похоже на правду, и взыскал 425 069 ₽, еще 35 000 ₽ неустойки, 10 000 ₽ компенсации морального ущерба и 90 000 ₽ штрафа.

Строительную экспертизу может назначить и суд в ходе рассмотрения иска. Но если заказать ее заранее, разобраться с проблемами получится быстрее. При условии, что у суда не возникнет сомнений в результатах отчета и он не посчитает сумму завышенной. Если такое случится и суд назначит экспертизу, которая примет другое решение о стоимости устранения недостатков, расходы на нее могут переложить на дольщика.

Например, досудебная экспертиза стоила 50 000 ₽, эксперт оценил ремонт в 1 000 000 ₽. Судья усомнился и назначил судебную экспертизу. Она обычно дороже: предположим, 100 000 ₽. Второй эксперт назвал цену ремонта 500 000 ₽. Может быть так: суд взыщет с застройщика только 25 000 ₽ за первую экспертизу, а стоимость судебной экспертизы — 100 000 ₽ — заставит уплатить дольщика. В итоге тот потеряет 125 000 ₽.

Шаг № 3

Подать в суд

Вот что можно потребовать от застройщика:

• устранить дефекты;
• оплатить работу стороннего подрядчика, который устранил дефекты;
• уменьшить цену квартиры соразмерно стоимости ремонтных работ.

Также можно требовать неустойку за несвоевременное решение проблем и компенсацию морального вреда.

Штраф 50% от присужденной суммы за несоблюдение досудебного порядка урегулирования суд назначит в любом случае. Деньги получит дольщик.

Обычно дольщики требуют исправить недостатки. Но это не всегда разумно: если стало понятно, что застройщик оказался ненадежный, лучше просить уменьшить стоимость квартиры. Так как строительная компания к окончанию суда может обанкротиться или просто исчезнуть.

Житель Москвы заключил договор с одним из крупнейших застройщиков страны. Тот затянул сроки, а потом сдал квартиру с дефектами. На претензию строители не ответили. Дольщик пошел в суд. Тот обязал застройщика выплатить неустойку за нарушение сроков — 180 000 ₽, компенсацию морального вреда 2000 ₽, стоимость устранения недостатков 82 980 ₽, расходы на составление отчета эксперта 25 000 ₽, неустойку за нарушение сроков устранения недостатков 10 000 ₽ и штраф за несоблюдение в добровольном порядке требований потребителя — 137 490 ₽.

Другой москвич обнаружил недостатки квартиры уже после того, как подписал акт приема-передачи. Застройщик не ответил на претензию, тогда дольщик вызвал эксперта, который оценил проблемы в 320 000 ₽. В суде мужчина потребовал уменьшить стоимость жилья на эту сумму, а также предъявил множество других финансовых претензий — неустойку, штраф, почтовые расходы и расходы на юриста, цену экспертизы и подобное.

Суд назначил еще одну экспертизу и пришел к выводу, что истинная цена устранения дефектов — 230 310 ₽. Также застройщика обязали заплатить 40 000 ₽ за нарушение сроков исправления недостатков, 8650 ₽ за экспертизу, 30 000 ₽ за юриста дольщика, 204 ₽ почтовых расходов, 5000 ₽ компенсации морального вреда и присудили застройщику штраф в 40 000 ₽.

Главное для выигрыша дела — доказательства дефектов и разумный размер компенсации. Обычно суды встают на сторону дольщиков. Так, Пермский краевой суд обобщил количество судебных споров граждан с застройщиками в 2018—2020 годах. Из 139 дел суды удовлетворили 98 исков, а отказали всего в трех случаях. По остальным приняты мировые соглашения, иски отозваны или оставлены без рассмотрения.

Передача объекта долевого строительства при нарушении требований к его качеству

Застройщик вправе направить дольщику уведомление об изменении сроков строительства, о его завершении или передаче объекта по электронной почте.

Стороны ДДУ могут согласовать изменение срока передачи объекта дольщику в отдельности от других объектов долевого строительства, входящих в состав того же многоквартирного дома, без внесения изменений в проектную документацию.

Передача объекта осуществляется по передаточному акту или иному документу с учетом нюансов. Так, при наличии у объекта существенных недостатков до подписания передаточного акта составляется акт осмотра с участием специалиста. Если дефекты несущественные, то они просто отражаются в передаточном акте. Участие специалиста в таком случае обязательно, только если у застройщика и дольщика появились разногласия относительно перечня дефектов, подлежащих безвозмездному устранению застройщиком.

Дата осмотра объекта согласуется застройщиком и дольщиком, которые затем должны обеспечить свое присутствие при осмотре. Не позднее 3 рабочих дней со дня его проведения дольщик направляет застройщику акт осмотра. Если специалист подтвердит наличие дефектов, расходы по оплате его услуг дольщику возмещает застройщик. Но только при условии, если иное не предусмотрено соглашением между ними.

Привлеченный специалист должен быть внесен в национальный реестр специалистов в области инженерных изысканий и архитектурно-строительного проектирования или в национальный реестр специалистов в области строительства. Более того, специалист должен состоять в трудовых отношениях со строительной организацией, входящей в СРО.

Устранение застройщиком выявленных недостатков

Установлен срок безвозмездного устранения застройщиком недостатков объекта долевого строительства – 60 календарных дней со дня составления акта осмотра или подписания документа о передаче объекта.

Если застройщик нарушил этот срок или вовсе отказался устранить недостатки, дольщик может обратиться к нему с требованием о соразмерном уменьшении цены договора или возмещении расходов дольщика на устранение недостатков. Это требование застройщик обязан удовлетворить в течение 10 дней со дня их предъявления. В противном случае дольщик вправе обратиться в суд.

В случае необходимости воспользуйтесь формой претензии о соразмерном уменьшении стоимости объекта долевого строительства (или возмещении расходов на устранение недостатков) либо формой искового заявления о возмещении расходов на устранение недостатков.

Предупреждение для дольщиков

Если дольщик не предоставил доступ на объект для устранения недостатков или составления акта осмотра, он не вправе обращаться в суд.

Если дольщик уклоняется от осмотра до подписания акта передачи, застройщик может передать объект по одностороннему акту по истечении месяца с даты, предусмотренной договором для передачи объекта.

Закон «О защите прав потребителей» не применяется к отношениям, связанным с передачей объекта дольщику. Значит, компенсацию морального вреда и потребительские неустойки взыскать не получится.

Срок устранения недостатков застройщиком по закону составляет 60 дней с момента подписания акта осмотра или передаточного акта. Поэтому, в случае обнаружения недостатков в квартире, вы обязаны предоставить представителю застройщика доступ в квартиру для их устранения. Если вы откажетесь от такого доступа, то рискуете лишиться права на защиту в суде. Поэтому рекомендуется сотрудничать с застройщиком и предоставить доступ для устранения недостатков в установленный законом срок.

Сколько времени у застройщика на устранение недостатков?

Согласно закону «О защите прав потребителей», максимальный срок на устранение проблем не превышает 45 дней. Однако, как показывает практика, строительные компании часто не хотят рисковать своей репутацией и добровольно исправляют возникшие недостатки. Поэтому, если вы являетесь дольщиком, вы имеете все основания рассчитывать на быстрое устранение дефектов или получение материальной компенсации. Не стоит сомневаться в своих правах и требовать исправления ситуации. В случае отказа компании принять меры, вы имеете право обратиться в суд для защиты своих интересов. Берегите свои права и не стесняйтесь обращаться за помощью к специалистам в области права.

Что делать если застройщик не устранил замечания в срок 45 дней?

Если в течение 45 дней застройщик не устранил замечания, дольщик имеет право отправить в адрес застройщика претензию об устранении недостатков. Такой порядок действий предусмотрен Законом о защите прав потребителей и является обязательным для застройщика. Если застройщик не реагирует на претензию или не устраняет недостатки в установленный срок, дольщик может обратиться в суд для защиты своих прав и требовать возмещения ущерба или расторжения договора.

Что делать если застройщик не устранил недостатки?

Если прошло достаточное количество времени и дефекты не были устранены, вы имеете право начинать принимать меры и угрожать строителям судебным иском. Согласно закону Федерального Закона от 30 декабря 2004 года № 214-ФЗ «О долевом строительстве» (ФЗ-214), за каждый день просрочки исполнения обязательств застройщиком можно получить неустойку в размере 1% от стоимости квартиры. Однако, следует отметить, что судебные органы часто считают такой размер неустойки чрезмерным и могут занижать его.

Сколько дней необходимо для устранения недостатков в товаре?

Согласно законодательству, срок устранения недостатков товара должен быть определен в письменной форме соглашением между продавцом и покупателем. Такой срок не может превышать 45 дней. Начало отсчета этого срока происходит с момента, когда покупатель официально предъявляет требование об устранении недостатков. Продавец должен возместить все недостатки товара в течение данного срока. Более подробную информацию можно найти на официальном сайте Роспотребнадзора по адресу rospotrebnadzor.ru.

Какой срок устранения замечаний застройщиком?

Постановление Правительства РФ № 442 от 23.03.2022 года устанавливало шестидесятидневный срок для устранения застройщиком недостатков, выявленных при приемке квартиры. Однако это постановление прекратило свое действие с 1 июля 2023 года. Таким образом, срок для устранения недостатков, установленный в этом постановлении, больше не применим. Возможным решением в данной ситуации может быть обращение к суду для защиты интересов покупателя жилья и требования компенсации за недостатки, если таковые имеются.

Каковы сроки устранения недостатков выполненной работы?

Недостатки в уже выполненной работе (оказанной услуге) должны быть устранены исполнителем в течение 20 дней с момента предъявления соответствующего требования. Это означает, что если вы обнаружите недостатки в работе или услуге, которые были выполнены вами или вам оказаны, вы имеете право требовать их устранения.

Исполнитель, в свою очередь, обязан устранить недостатки в установленный срок — 20 дней с момента предъявления требования. Это важно для защиты ваших интересов и того, чтобы получить работу или услугу, которые соответствуют договору или ожиданиям.

Если исполнитель не устраняет недостатки в установленный срок, вы можете принять меры для защиты своих прав. Вы можете обратиться в суд с иском о возмещении ущерба, вызванного недостатками в работе или услуге. Также вы можете обратиться в соответствующие компетентные органы или ассоциации, чтобы сообщить о неправомерных действиях исполнителя.

Не забывайте, что для защиты своих прав важно документировать все недостатки и представить требование исполнителю в письменной форме. Также рекомендуется сохранить все доказательства, такие как фотографии, видеозаписи или письма, которые подтверждают наличие недостатков.

В целом, в случае обнаружения недостатков в работе или услуге, вам следует обратиться к юристу или специалисту соответствующей области, чтобы получить подробную консультацию и помощь в защите ваших прав. Учтите, что каждая ситуация может иметь свои особенности, и вам потребуется профессиональный совет, чтобы принять наиболее эффективные меры.

Что делать если срок гарантийного ремонта превысил 45 дней?

В соответствии с Юридическим справочником руководителя (2022, N 12), для потребителей установлен предельный срок гарантийного ремонта, который составляет 45 дней. Если данный срок будет нарушен, потребитель имеет право отказаться от автомобиля и потребовать возврата денег или предоставления нового транспортного средства (согласно абз. 10 п. consultant.ru).

Как заставить застройщика устранить недостатки по гарантии?

Чтобы заставить застройщика устранять все недоделки в местах общего пользования, управляющая компания (УК) должна составить письменную претензию к нему, в которой будет указан акт обследования, выявленных недостатков. Важно отметить, что для того, чтобы УК имела право обратиться в суд от имени жильцов, ее следует оснастить необходимыми полномочиями.

Односторонний акт приема передачи | Уловки застройщика