Договор дарения представляет собой сделку, в результате которой одна сторона передает имущество другой стороне бесплатно. Однако, если договор дарения оформлен с нарушением требований закона, то он может быть признан недействительным.
Крайне важно понимать, что осуществление сделки сознательно, зная об этих нарушениях, может повлечь негативные последствия для покупателя. В случае выявления факта нарушения, он будет обязан вернуть переданное имущество законному владельцу. Более того, покупатель не сможет требовать компенсации за потраченные ресурсы и время на приобретение недвижимости.
Какие риски при договоре дарения?
Согласно статье 578 Гражданского кодекса Российской Федерации, дарение может быть отменено только в исключительных ситуациях. Они могут быть следующими: если имеет место покушение на жизнь дарителя или причинение ему вреда здоровью. Также существует риск того, что даритель может остаться без жилья, если он подарил единственную квартиру. В таком случае оформление дарения может быть оспорено и отменено.
В чем минус дарственной на квартиру?
Дарение – это процесс, при котором имущество переходит из собственности одного лица в собственность другого лица. В случае дарения, это имущество уже не будет учитываться при разделе наследства после смерти дарителя, а сразу станет собственностью одаряемого.
Однако, стоит учесть некоторые негативные аспекты, связанные с дарением. Во-первых, существует риск возникновения споров и оспаривания дарственных сделок. Это может быть вызвано различными причинами, например, недостаточной оценкой имущества или незаконными действиями дарителя.
Также стоит отметить, что частота оспаривания дарственных сделок относительно высока. Это может быть связано с тем, что дарение часто используется для передачи имущества без участия наследников, что может вызывать их недовольство и желание оспорить данную сделку.
В целом, дарение имущества является одним из способов передачи собственности, однако его использование может быть связано с определенными рисками, включая возможность оспаривания дарственной сделки.
Какие минусы договора дарения?
Дарение имеет свои плюсы и минусы. Одним из основных минусов является то, что получатель дара должен будет оплатить подоходный налог в размере 13% от стоимости недвижимости, если он не является близким родственником. Это означает, что если кто-то получает в дар недвижимость от кого-то, кому он не является близким родственником, то ему придется заплатить подоходный налог в указанном размере. Это нужно учитывать при рассмотрении вопроса о дарении недвижимости.
Что лучше дарение или дарственная?
Дарственная, или договор дарения, является соглашением между сторонами, в результате которого одна сторона (даритель) безвозмездно передает свое имущество другой стороне (одаряемому). В российском законодательстве сам термин «дарственная» не используется, однако он широко применяется в обычной жизни и имеет ту же самую юридическую силу, что и договор дарения.
Можно ли продать квартиру которая досталась по дарственной?
Подарить квартиру — это акт безвозмездного передачи недвижимого имущества от одного человека другому. В этом случае, новому собственнику не требуется получать разрешение от дарителя для распоряжения этим имуществом. Имея выписку из Единого государственного реестра недвижимости, новый собственник может сразу приступить к продаже квартиры. Он не обязан предоставлять информацию или запрашивать согласия у предыдущего владельца, так как квартира стала его собственностью по акту дарения.
Кто может оспорить договор дарения?
Оспорить дарственную и признать ее недействительной могут все заинтересованные лица, включая самого дарителя и его наследников. Если одаряемый покушается на жизнь и здоровье дарителя, то последний вправе отменить дарение. В случае, если одаряемый лишает жизни дарителя, то процедуру отмены могут инициировать наследники умершего.
Сколько лет действует договор дарения?
Согласно законодательству, договор дарения квартиры действителен до тех пор, пока не будут полностью выполнены все обязательства сторон. Это означает, что договор дарения останется в силе до момента, когда квартира будет передана одаряемому и право собственности на нее будет зарегистрировано. Прекращение действия договора наступает автоматически после совершения указанных действий, а дополнительных формальностей для его закрытия не требуется. Необходимо отметить, что при неполноте или ненадлежащем исполнении обязательств, договор дарения может быть признан недействительным или оспорен в судебном порядке.
Что сильнее дарственная или завещание?
Какой вариант выбрать – зависит от потребностей и целей самого собственника. Если речь идет только о конкретном имуществе (чаще всего это недвижимость), то можно ограничиться дарственной. Она позволит законно передать это имущество от одного лица другому. Однако, если у собственника имеется большое количество активов, то лучше составить завещание. Завещание более гибкое и позволит распоряжаться всем имуществом в целом, указывая какое имущество должно быть передано разным лицам, а также учитывая все обстоятельства. При составлении завещания стоит обратиться к профессиональному юристу, который поможет правильно оформить документ и учесть все важные детали.
Дарственная на квартиру: все риски сделки
Комов Александр Александрович 19 октября 2018 31253 0
Поделиться в соц. сетях
Если квартира передается по договору дарения, стороны получают как весомые преимущества, так и определенные риски. На что рекомендуют обратить внимание опытные специалисты, чтобы избежать негативных последствий? И какие подводные камни могут неожиданно возникнуть в будущем, когда недвижимость была подарена?
Буква закона
При оформлении дарственной стоит разобраться в нюансах этого юридического документа.
- Стороны сделки. Их две – даритель и одариваемый. Первый, являясь владельцем недвижимости, передает ее другому лицу – одариваемому, который это имущество принимает. Дарителем может выступать физическое лицо, но это может быть и юрлицо. Одариваемый может относиться и к той, и к другой категории. Стороны могут являться и родственниками, и лицами, которые в родственных отношениях не состоят.
- Предмет сделки – недвижимое имущество: квартира или доля в квартире.
- Безвозмездная основа передачи имущества. При дарении недвижимости подразумевается, что она передается другому лицу безвозмездно, то есть в дар. Никаких денежных средств и никаких услуг взамен подаренного имущества даритель в этой ситуации не получает.
Когда дарение квартиры запрещено
Согласно российским законам, оформлять документ о дарении можно не во всех ситуациях. Законодательство запрещает передавать недвижимое имущество безвозмездно в следующих случаях:
- Если обе стороны – коммерческие предприятия;
- при передаче недвижимости от пациента к лечащему врачу или соцработнику;
- государственным служащим, когда недвижимость планируется быть подаренной в рамках исполнения ими своих прямых должностях обязанностей;
- учеником учителю.
Во всех подобных ситуациях закон разрешает делать подарки, однако их цена не должна превышать трех тысяч рублей. Документ при этом не подписывается.
Когда договор дарения является законным?
Чтобы такой документ был легитимным, должно быть соблюдено несколько важных условий.
- Недвижимость (квартира или доля в ней) должна быть передана безвозмездно: никакой оплаты за полученное имущество не предусматривается.
- Обязательно должно быть две стороны сделки: даритель и одариваемый.
- Обременения для одариваемого при заключении должны полностью отсутствовать.
Особенности дарения
Дарение представляет собой двустороннюю безвозмездную сделку. С одной стороны — даритель, передающий в дар соответствующее имущество, с другой стороны — одаряемый, получающий дар безвозмездно и не дающий ничего взамен. «Дарение должно быть безусловным. Например, даритель не имеет права ставить никаких условий одаряемому по использованию имущества или распоряжению им. Сам договор дарения недвижимости считается заключенным с момента государственной регистрации перехода права собственности (ст. 433 ГК РФ)», — пояснила старший партнер адвокатского бюро «Тер-Саркисов и партнеры» адвокат Ася Тер-Саркисова. После перехода права собственности на квартиру к одаряемому он несет бремя содержания этого имущества и может распоряжаться им по своему усмотрению (например, продать). Квартиры и дома — один из самых популярных предметов дарения. Такие виды сделок часто происходят между родственниками, поскольку не облагаются налогом. Если даритель — близкий родственник одаряемого (муж, жена, дети), то НДФЛ платить не нужно (ст. 217 НК РФ). В остальных случаях одаряемый обязан уплатить 13%-ый налог от суммарной стоимости недвижимости.
- Завещание или дарственная: как сэкономить при передаче жиль
- Договор дарения: как правильно оформить передачу квартиры
- Как правильно подарить недвижимость: 5 вопросов
Кому нельзя дарить недвижимость
Есть категории граждан, которым подарить квартиру или какую-то другую ценную вещь нельзя, поскольку им законодательно запрещено принимать такие подарки. Согласно ст. 575 ГК РФ, не допускается дарение, за исключением обычных подарков, стоимость которых не превышает 3 тыс. руб.:
- работникам образовательных организаций, медицинских организаций, организаций, оказывающих социальные услуги, организаций для детей-сирот, детей, оставшихся без попечения родителей;
- лицам, занимающим государственные должности РФ, государственные должности субъектов РФ, муниципальные должности, а также госслужащим, муниципальным служащим, служащим Банка России в связи с их должностным положением или в связи с исполнением ими служебных обязанностей;
- коммерческим организациям, если дарителем являются также коммерческие организации
- также невозможны подарки.от имени малолетних и граждан, признанных недееспособными (которые делают их законные представители;
«Например, закон запрещает пациентам и ученикам дарить дорогостоящее имущество врачам и учителям, даже если вам очень хочется их отблагодарить. Нельзя дарить квартиры госслужащим различных уровней, но только если это связно с их должностью. Это значит, что если вы хотите подарить квартиру своей дочери, которая занимает такую должность, то закон не запрещает вам сделать это», — привела примеры юрист адвокатского бюро Asterisk Софья Волкова.
После перехода права собственности на квартиру к одаряемому он несет бремя содержания этого имущества и может распоряжаться им по своему усмотрению (Фото: Pixel-Shot/shutterstock)
Когда договор дарения могут аннулировать
В некоторых случаях договор дарения может быть признан недействительным, а подаренная квартира — вернуться изначальному владельцу. По словам юристов, дарение может быть аннулировано:
- Если одаряемый совершил покушение на жизнь дарителя, жизнь кого-либо из членов его семьи или близких родственников либо умышленно причинил дарителю телесные повреждения;
- Если обращение одаряемого «с подаренной недвижимостью, представляющей для дарителя большую неимущественную ценность, создает угрозу ее безвозвратной утраты», то он может через суд попытаться ее вернуть. «Например, даритель провел в квартире все детство, там выросли его дети. Он подарил квартиру, а одаряемый стал небрежно к ней относиться, ломать и разводить в ней костры. Даритель имеет право обратиться в суд и требовать отмены дарения», — пояснил руководитель практики юридической компании «Интерцессия» Григорий Скрипилев;
- Если даритель переживет одаряемого. В договоре дарения может быть указано право дарителя отменить дарение в случае, если он переживет одаряемого;
- Если недвижимость была подарена дарителем «с целью причинить вред имущественным интересам кредитора при банкротстве». «К примеру, даритель незадолго до признания его банкротом подарил квартиру одаряемому. Такую сделку могут признать недействительной и квартиру включат в конкурсную массу», — уточнил Григорий Скрипилев;
- Если даритель не имел права дарить недвижимость или недвижимость была подарена лицу, которое не может быть одаряемым (например, чиновник);
- Дарение может быть признано недействительным из-за ошибок в договоре (например, отсутствие в договоре предмета дарения или его неточное описание) или в случае встречного предоставления со стороны одаряемого, добавила Ася Тер-Саркисова;
- Поводом для аннулирования договора может быть ситуация, когда дарителем выступали несовершеннолетние или недееспособные граждане или дарение произошло после смерти дарителя;
- Если сделка была совершена под влиянием обмана или заблуждения дарителя;
- Сделка может быть отменена, если даритель в момент ее совершения не был способен понимать значение своих действий или руководить ими, например, из-за проблем со здоровьем. «Такое основание применяется в случае, когда дарителем выступает пожилой человек либо лицо, которое внешне не обладает признаками психического расстройства, но его заболевание может быть подтверждено в дальнейшем на основании заключения судебно-психиатрической экспертизы», — уточнила Ася Тер-Саркисова.
- Требовать отмены договора дарения может кредитор дарителя-банкрота, который является индивидуальным предпринимателем, добавила Софья Волкова. «Например, индивидуальный предприниматель понимает, что он на грани банкротства. У него есть три квартиры, а это значит, что две из них точно попадут под реализацию. В попытке избежать этого, он дарит две квартиры, например, брату и сестре. Но если в процедуре банкротства выяснится, что дарение было произведено в течении 6 месяцев до признания его банкротом, то кредиторы, как заинтересованные лица, могут требовать его отмены», — объяснила она.
Продажа подаренной квартиры сама по себе не влечет отмены дарения. «Суды придерживаются позиции, что продажа квартиры — это не безвозвратная утрата дара, а реализация права собственности, которое в полной мере перешло к одаряемому. Факт неоплаты коммунальных услуг также не является основанием для отмены договора дарения. Он свидетельствует лишь о ненадлежащем исполнении новым собственником своих обязательств», — рассказала юрист адвокатского бюро Asterisk.
Сколько стоит дарственная на дом
Стоимость совершения договора дарения будет зависеть от формы сделки. Меньше всего придется заплатить, если дарственная оформляется без нотариуса. Участие нотариуса необходимо, если в сделке участвуют несовершеннолетние (до 18 лет) или в дар передается только часть дома. Нотариальному удостоверению в обязательном порядке также подлежит сделка, которая содержит элементы соглашения о разделе имущества и дарения. Например, стороны сначала делят имущество, а потом один из них дарит свою долю второму, но оформлено все одним договором, пояснила Нурида Ибрагимова.
«Если договор подлежит нотариальному удостоверению, то придется уплатить нотариальные сборы и пошлины, размер которых будет зависеть от стоимости жилья, так как рассчитывается как процент от цены, указанной в договоре», — уточнила юрист.
В остальных случаях договор может быть заключен в простой письменной форме. Расходы по такой сделке составят 2 тыс. руб. — это размер пошлины за регистрацию. Дополнительные затраты потребуются при обращении сторон к юристу за составлением договора и сопровождением сделки. Также придется оплатить оформление согласия супруга дарителя, если имущество является совместно нажитым.
Обычно стоимость дарственной складывается из трех составляющих:
- госпошлина за регистрацию сделки в Росреестре: для физического лица — 2 тыс. руб., для юридического лица — 22 тыс. руб.;
- услуги нотариуса: стоимость дарственной на дом в среднем 7 тыс. руб. за работу технического характера и 0,3% от суммы договора;
- налог: 13%, если даритель и одаряемый не являются близкими родственниками.
Как оформить дарственную на дом: инструкция
Договор дарения дома может быть заключен в простой письменной или нотариальной форме. Устно подарить недвижимость нельзя. Порядок заключения договора дарения состоит из нескольких этапов.
Шаг 1. Стороны готовят необходимые документы
Для оформления договора дарения необходимы следующие документы:
- паспорта дарителя и одаряемого;
- выписка из ЕГРН;
- документы на дом и земельный участок (например, договор купли-продажи, свидетельство о праве наследования или другой документ, на основе которого возникло право собственности);
- выписка из домовой книги;
- квитанция об оплате госпошлины.
По словам юриста адвокатского бюро Asterisk Вячеслава Климова, в зависимости от конкретной ситуации дополнительно могут понадобиться:
- разрешение органа опеки и попечительства, если сделка затрагивает права несовершеннолетнего, недееспособного / ограниченно дееспособного гражданина;
- нотариально заверенное согласие супруга дарителя, если дом находится в совместной собственности супругов;
- согласие банка, если дом находится в ипотеке.
Шаг 2. Заключение договора дарения
Договор дарения недвижимости заключается в письменной форме и должен содержать следующие пункты:
- желание дарителя безвозмездно передать дом, а дарителя — принять его;
- дата и место заключения соглашения;
- имена сторон, их паспортные данные и адреса регистрации;
- точные сведения о доме (адрес, площадь, кадастровый номер и технические характеристики);
- сведения о земельном участке (категория земель и вид разрешенного использования);
- момент передачи права собственности;
- подписи сторон.
«Стороны готовят и подписывают в трех экземплярах договор (для себя и Росреестра). Если дарение оформляется в нотариальной форме, они это делают у нотариуса», — пояснил юрист адвокатского бюро Asterisk.
Шаг 3. Подача документов для регистрации в Росреестре
После составления дарственной на дом необходимо оплатить госпошлину (2 тыс. руб.). Далее договор вместе с пакетом документов и квитанцией об оплате нужно подать в Росреестр или МФЦ. Также возможна электронная регистрация через нотариуса, если договор был удостоверен. Без регистрации в Росреестре договор дарения будет недействительным.
Договор дарения дома может быть заключен в простой письменной или нотариальной форме. Устно подарить недвижимость нельзя (Фото: Halfpoint//shutterstock.com)
Можно ли оспорить дарственную на дом. Срок давности
Договор дарения на дом может оспорить в суде как сам даритель, так и его родственники. Сделать это можно по общим основаниям, предусмотренным законом (§ 2 гл. 9 ГК РФ), — при обмане, мнимости, кабальности сделки и т. д. Также есть специальные основания для отмены договора дарения (ст. 578 ГК РФ), говорит Вячеслав Климов. Например, когда:
- одаряемый совершил покушение на жизнь дарителя;
- одаряемый совершил покушение на жизнь кого-либо из членов семьи дарителя или близких родственников;
- одаряемый умышленно причинил дарителю телесные повреждения;
- обращение одаряемого с подаренной вещью, представляющей для дарителя большую неимущественную ценность, создает угрозу ее безвозвратной утраты;
- в самом договоре дарения предусмотрено право дарителя отменить дарение в случае, если он переживет одаряемого.
Срок исковой давности составляет один (если сделка оспоримая) или три (если ничтожная) года. Соответственно, оспорить дарение можно только в указанных выше случаях. Просто так отказаться от сделки и потребовать квартиру обратно у дарителя не получится, ведь он больше не собственник.
В свою очередь, одаряемый может в любой момент до передачи недвижимости отказаться от дарения в устной или письменной (если договор письменный) форме (ст. 573 ГК РФ). Если передача квартиры уже состоялась, то отказаться от квартиры получится с помощью оформления нового договора (дарения, купли-продажи)
Евгения Мешкова, член ассоциации юристов России (АЮР), эксперт по информационной безопасности:
— Одариваемый может отказаться от подарка до тех пор, пока он не получен, а даритель — только в некоторых случаях. Во-первых, если дом еще не подарен. Во-вторых, если после заключения договора ухудшилось финансовое положение дарителя или его здоровье. В-третьих, если после оформления сделки одаряемый умышленно нанес дарителю телесные повреждения или совершил покушение на него или членов семьи.
Когда подарок уже вручен, договор можно признать недействительным при нескольких условиях: нанесении умышленного вреда, если человек, получивший подарок, создает угрозу его безвозвратной утраты, если даритель переживет одариваемого либо если при передаче подарка был нарушен закон (например, даритель был признан банкротом). Если обе стороны согласны расторгнуть договор дарения, то можно сделать это у нотариуса, если одна из сторон отказывается, то потребуется обращение в суд.
Читайте также
- Завещание или дарственная: как сэкономить при передаче жилья
- Когда могут отобрать подаренную квартиру
- Как правильно подарить недвижимость: 5 вопросов
- Наследство, приватизация и маткапитал: как отказаться от доли в квартире
Будьте в курсе важных новостей — следите за телеграм-каналом «РБК-Недвижимость»
Договора дарения, как аннулировать или признать …
2. Возможность отзыва дарения: Договор дарения может быть отозван в определенных случаях, например, если даритель станет непосредственным искренним врагом некоторых участников семьи или в связи с существенными изменениями обстоятельств, при которых было совершено дарение. Такая возможность может создать юридическую неопределенность и опасность для дарителя.
3. Риск лишения имущества: Одной из опасностей договора дарения является риск лишения имущества. В случае недостаточного обоснования дарения или совершения его под влиянием обмана, принуждения или ошибки, даритель может потерять свое имущество без возможности его возврата.
4. Потенциальные споры и судебные разбирательства: Заключение договора дарения может привести к возникновению потенциальных споров между дарителем и дарополучателем. Такие споры могут потребовать судебных разбирательств, что является дорогостоящим и может занять продолжительное время. Поэтому необходимо тщательно рассмотреть все условия и осуществить полноценную юридическую оценку договора дарения для предотвращения возможных споров.
5. Отсутствие гарантии наличия имущества: Даритель не имеет гарантии наличия имущества, которое он собирается передать в результате договора дарения. В случае, если это имущество оказывается несуществующим или передача невозможна, даритель может столкнуться с потерей и неполучением ожидаемой компенсации за передачу имущества. Поэтому важно быть осторожным и проверить наличие и возможность передачи имущества перед заключением договора дарения.
В судебной практике был зарегистрирован необычный случай, связанный с договором дарения. Молодая женщина, назовем ее Анна, решила подарить своему брату, Петру, свою квартиру в центре города. Для этого они заключили договор дарения, в котором были четко прописаны условия сделки.
Однако, спустя несколько месяцев после подписания договора, Анна обнаружила, что ее брат продал квартиру без ее согласия. Петр утверждал, что имел полное право распоряжаться квартирой, так как она была подарена ему.
Анна была в шоке от такого оборота событий и обратилась в суд, требуя признания договора дарения недействительным. Она утверждала, что была обманута своим братом, который скрыл от нее свои намерения продать квартиру.
Судебный процесс стал настоящим курьезом, так как обе стороны представили свои аргументы и доказательства. Анна предоставила письма и сообщения, в которых Петр выражал свою благодарность и признательность за подарок. Она также привела свидетельские показания от своих друзей и соседей, которые подтверждали ее намерения подарить квартиру брату без каких-либо условий о продаже.
С другой стороны, Петр утверждал, что Анна была в курсе его намерений продать квартиру и даже обещала поддержать его в этом. Он представил записи телефонных разговоров и сообщения, которые, по его мнению, подтверждали его слова.
Судебные заседания продолжались несколько недель, и каждый день приводил новые свидетельства и доказательства. Судья был вынужден разбираться в сложной ситуации, где каждая сторона утверждала свою правоту.
В результате, суд принял решение признать договор дарения недействительным. Он обосновал это тем, что Анна была обманута своим братом, который скрыл от нее свои намерения продать квартиру. Судья также отметил, что договор дарения должен быть основан на добровольной воле и взаимном согласии обеих сторон.
Этот случай стал ярким примером того, как договор дарения может быть опасен, если в нем не указаны четкие условия и не обеспечена достаточная защита интересов дарителя. Он подчеркивает важность тщательного изучения юридических документов и взаимного доверия между сторонами, чтобы избежать подобных сложностей в будущем.