Договор купли-продажи недвижимости
При совершении сделок с недвижимыми объектами необходимо соблюдать требования ГК РФ о письменной форме договора и регистрации его в службе Росреестра.
Покупатель и продавец вправе определять его содержание, однако обязаны включить ряд обязательных условий. Рассмотрим особенности заключения и регистрации договора купли-продажи недвижимости в 2018 году.
Заключение договора купли-продажи недвижимости
Прежде всего, стороны должны достигнуть договоренности по обязательным и дополнительным условиям, которые указаны в договоре. Если между ними не достигнуто соглашения, сделка не состоится.
Требование о его письменной форме также является обязательным, в противном случае переход права собственности не будет зарегистрирован в Росреестре. В таком случае договор купли-продажи является недействительным, и не влечет правовых последствий для третьих лиц. Правила регистрация сделок с недвижимыми объектами в 2018 году регламентируются Федеральным законом от 13.07.2015 № 218-ФЗ и ГК РФ.
Читайте также
Условия
При совершении сделки сторонам необходимо согласовать существенное условие — предмет договора. Под ним понимается конкретный объект недвижимости, которым продавец владеет на праве собственности.
При описании предмета соглашения указываются следующие характеристики:
- местоположение и адрес;
- уникальный кадастровый номер;
- площадь;
- количество помещений в квартире или частном доме;
- этажность;
- сведения о правообладателе и основаниях возникновения права собственности.
Все сведения должны соответствовать данным из выписки ЕГРН, которую необходимо получить на дату составления договора купли-продажи.
Перечень дополнительных условий стороны определяют самостоятельно:
- стоимость недвижимого объекта — по взаимной договоренности;
- порядок взаиморасчета (например, наличными денежными средствами или с использованием банковского перевода);
- наличие жильцов, которые сохраняют право пользования после регистрации договора;
- состояние объекта недвижимости и отсутствие у покупателя претензий к качеству;
- порядок и сроки снятия с регистрационного учета жильцов квартиры или дома;
- иные условия, которые стороны посчитают нужным включить в договор.
По каждому из дополнительных пунктов продавец и покупатель также должны прийти к общему согласию.
Срок действия
Закон не содержит требований к сроку действия документа, так как с момента регистрации все права переходят к новому собственнику.
Обратите внимание!
Стороны могут оговорить срок заключения будущей сделки, для этого составляется предварительный договор купли-продажи недвижимости. Он будет содержать обязательство оформить основной документ на согласованных условиях.
Читайте также
При заключении предварительного соглашения покупатель может внести задаток за приобретаемое жилье. Если по вине продавца сделка не завершится в оговоренные сроки, задаток подлежит возврату в двукратном размере.
При правильном составлении предварительного соглашения одна сторона может принудить другую к заключению основного договора и регистрации его в Росреестре.
Регистрация договора купли-продажи недвижимости
С января 2017 года утверждены новые правила регистрации договора купли-продажи недвижимости, которые характеризуются следующими нюансами:
- единственным правоустанавливающим документом, выдаваемым по итогу регистрационных действий, является выписка из ЕГРН. Свидетельство о праве и кадастровый паспорт утратили юридическую силу;
- кадастровый учет и регистрация объединены в одну процедуру, сроки которой существенно сократились;
- подать документы можно напрямую в службу Росреестра, либо через МФЦ;
- если продаваемое жилье ранее не было поставлено на кадастровый учет, продавцу необходимо получить технический план.
Регистрация проводится на основании заявления, которые стороны представляют одновременно с договором.
Сроки регистрации
Законом № 218-ФЗ установлены следующие сроки регистрации:
- семь дней — если стороны сдают документы напрямую в службу Росреестра;
- девять дней — если договор был представлен через МФЦ;
- если объект недвижимости одновременно проходит процедуру кадастрового учета, указанные сроки увеличиваются на три рабочих дня.
Их продление допускается только путем вынесения решения о приостановке регистрационных действий.
Госпошлина
За регистрационные действия сторонам необходимо уплатить госпошлину. В 2018 году ее размер составляет 2 тыс. рублей для граждан и 22 тыс. рублей для юридических лиц. В службу Росреестра или МФЦ подается оригинал платежного документа.
Moжнo ли oтмeнить cдeлкy кyпли-пpoдaжи квapтиpы пocлe peгиcтpaции
Moжнo, — ecли coблюдeны ycлoвия:
1. B квapтиpe нeвoзмoжнo или oпacнo жить
Чтoбы yзнaть, нacкoлькo oпacнa тpeщинa в cтeнe или пpoceвший пoтoлoк, вызывaют oцeнщикoв. Cпeциaлиcты ocмaтpивaют квapтиpy, дeлaют зaмepы тpeщины и дeлaют вывoд: cooтвeтcтвyeт ли квapтиpa тpeбoвaниям к жилым пoмeщeниям c yчeтoм нaйдeнныx изъянoв.
2. Уcтpaнить или oтpeмoнтиpoвaть изъян нeвoзмoжнo
Экcпepты peшaют, мoжнo ли oтpeмoнтиpoвaть квapтиpy. Ecли зaлaтaть тpeщинy нeвoзмoжнo или cтoимocть peмoнтa вышe пoлoвины цeны зa квapтиpy, cyд мoжeт pacтopгнyть дoгoвop.
3. Пpoдaвeц yмышлeннo cкpыл изъян
Пepeд пoкyпкoй квapтиpы пoкyпaтeль пoдпиcывaeт aкт пpиeмa-пepeдaчи жилья. Дoкyмeнт oзнaчaeт, чтo пoкyпaтeль ocмoтpeл жилплoщaдь и coглaceн кyпить квapтиpy, нecмoтpя нa нepoвныe пoтoлoчныe cтыки, cтapyю caнтexникy и вздyвшийcя пapкeт. Cyд вcтaнeт нa cтopoнy пoкyпaтeля тoлькo в cлyчae, ecли пpoдaвeц yмышлeннo cкpывaл изъян oт пoкyпaтeля, pиeлтopoв и юpиcтoв.
Moжнo ли pacтopгнyть дoгoвop кyпли-пpoдaжи квapтиpы чepeз гoд
3aкoн пoзвoляeт pacтopгнyть дoгoвop и вepнyть дeньги зa квapтиpy eщe 3 гoдa пocлe пoкyпки.
Нa дeлe — yжe чepeз нecкoлькo нeдeль пpoдaвeц тpaтит дeньги нa нoвый дoм, oбyчeниe в BУ3e или ceмeйный oтпycк. Пoтoмy oткaзывaeтcя pacтopгнyть дoгoвop, и вce нyжнo peшaть чepeз cyд.
Pacтopгaть дoгoвop, ecли пpoдaвцy зaвeдoмo нeчeм плaтить – oпacный вapиaнт для пoкyпaтeля
Пocлe cyдa квapтиpy вepнyт бывшeмy влaдeльцy, a вoзвpaтa дeнeг зa жильe пpидeтcя ждaть дoлгo. Coкpaтить yбытки пoлyчитcя, ecли выгoднo пepeпpoдaть квapтиpy.
Moжeт ли пoкyпaтeль квapтиpы pacтopгнyть дoгoвop кyпли-пpoдaжи в дpyгиx cлyчaяx
Ocнoвaния для pacтopжeния дoгoвopa кyпли-пpoдaжи нeдвижимocти пpoпиcaны в cт. 450 ГК PФ:
- Cyд aннyлиpyeт дoгoвop, ecли пpoдaвeц нe выeзжaeт из пpoдaннoй квapтиpы, oткaзывaeтcя вывoзить cвoю мeбeль и личныe вeщи.
- Бывший влaдeлeц квapтиpы нe выпиcывaeтcя из квapтиpы или нe выпиcывaeт из нee cвoиx poдcтвeнникoв.
- Нeпpeдвидeнныe cитyaции cдeлaли пoкyпкy квapтиpы cлишкoм cлoжнoй или нeвыгoднoй. Нaпpимep, пocлe peзкoгo cкaчкa кypca вaлют квapтиpa cтaлa cлишкoм дopoгoй.
Расторжение нотариального договора купли-продажи недвижимости
По закону, удостоверять ДКП у нотариуса не обязательно. Однако порой стороны решают обратиться в нотариальную контору, чтобы дополнительно защитить свои права.
Такой ДКП расторгается по тому же сценарию, что и обычный. Единственная специфичность: соглашение о расторжении придется заверить.
Можно ли расторгнуть договор купли-продажи после регистрации сделки?
Краткий ответ на этот вопрос – вполне. Однако есть одна, но категоричная оговорка. Расторгнуть можно только неисполненный договор. В противном случае расторгнуть сделку уже почти невозможно.
Важно! Договор исполнится, когда покупатель передаст оплату и станет владельцем жилья, а продавец передаст жилье и получит все деньги (если в договоре нет дополнительных условий).
Рассмотрим две ситуации расторжения еще не исполненного ДКП.
Ситуация 1. Покупатель еще не стал собственником.
Обе стороны подают в Росреестр заявление о прекращении регистрации.
Ситуация 2. На покупателя уже оформили право собственности, но он еще не отдал деньги.
ДКП можно расторгнуть. Чтобы вернуть право собственности продавцу, стороны предоставляют Росреестру соглашение о расторжении.
Аннулировать уже исполненный договор можно лишь двумя путями:
- Через обратный договор. О недостатках мы рассказывали выше.
- Потребовать признать сделку недействительной (например, доказать, что один из участников был недееспособным на момент совершения сделки).
Расторжение договора купли-продажи, если у покупателя ипотека
В вопросе, когда покупатель оформляет ипотеку, имеет значение, когда расторгается договор. Например, когда право собственности не зарегистрировали (без регистрации банк и не выдаст займ), а залог на недвижимость еще не оформлен. Поэтому расторгается ДКП по стандартному сценарию.
А вот если покупатель отдал занятые средства продавцу недвижимости, все будет несколько сложнее. Необходимо учитывать, что банк может потребовать досрочного погашения кредита. Поэтому перед расторжением договора необходимо обратиться в банк и узнать, какие условия досрочного погашения кредита действуют в данном случае.
Согласно действующему законодательству, вопрос о расторжении договора купли-продажи недвижимости регулируется сроками. В данном случае, после регистрации договора, стороны имеют право на его расторжение в течение трех лет. То есть, если вам необходимо расторгнуть договор купли-продажи квартиры или дома, последствия придут наступить в течение данного трехлетнего периода после регистрации.
На каком основании можно расторгнуть договор купли-продажи дома?
Да, расторгнуть договор купли-продажи можно по соглашению сторон или в судебном порядке. Как правило, основанием для прекращения договора является существенное нарушение его условий, например, неполная оплата стоимости квартиры или несоответствие квартиры условиям договора.
Согласно законодательству, расторжение договора купли-продажи может произойти по соглашению сторон. Если стороны пришли к общему согласию о прекращении договора и соблюдают все условия соглашения, то они могут заключить дополнительное соглашение, в котором зафиксируют факт расторжения договора.
В случае невозможности достижения соглашения между сторонами или если одна из сторон не желает соглашаться, другая сторона может обратиться в суд. Решение о расторжении договора принимается судом на основании представленных доказательств и с учетом положений закона. Основным условием для расторжения договора в судебном порядке является существенное нарушение его условий.
Существенное нарушение договора может быть связано с неполной оплатой стоимости квартиры или с несоответствием квартиры условиям договора. В случае такого нарушения сторона, которая испытывает недостаток или ущерб от нарушения условий договора, имеет право обратиться в суд для защиты своих прав.
В судебном порядке расторжение договора возможно, если сторона, нарушившая договор, не исправляет своего нарушения или не выполняет условия добровольно. В этом случае суд может принять решение о расторжении договора и возмещении убытков, причиненных нарушением его условий.
Таким образом, договор купли-продажи может быть расторгнут по соглашению сторон или в судебном порядке при существенном нарушении его условий. При этом важно соблюдать процедуру и доказать факты нарушения договора для защиты своих прав и интересов.
Можно ли расторгнуть сделку после покупки дома?
Расторгнуть договор купли-продажи недвижимости возможно даже после завершения государственной регистрации. Однако, для этого обязательно должны быть неисполненные обязательства сторон. Например, если право собственности на объект недвижимости еще не перешло к покупателю, то достаточно подать заявление о прекращении регистрации этого права в Росреестре. Таким образом, расторжение договора будет иметь юридическую силу, и сделка будет признана недействительной.
Можно ли расторгнуть договор купли-продажи дома после регистрации?
Вопрос о возможности аннулирования сделки после ее регистрации подразумевает, что договор уже был заключен и пройден процесс регистрации. В таком случае, сделку можно аннулировать только в том случае, если она еще не была исполнена. Это означает, что ни одна из сторон еще не выполнела своих обязательств по договору.
Важно понимать, что аннулирование сделки после регистрации является исключительной мерой и возможно только при наличии определенных обстоятельств, которые могут быть предусмотрены законодательством или самим договором.
В случае, если договор уже был исполнен или хотя бы одна из сторон уже выполнила свои обязательства, аннулирование сделки может быть затруднительным или даже невозможным. В таких случаях стороны должны искать другие способы защиты своих прав и интересов, возможно, обратиться в суд или использовать другие правовые средства.
Таким образом, вопрос об аннулировании сделки после ее регистрации требует детального анализа конкретной ситуации, учета законодательства и условий договора. Лучше всего обратиться к квалифицированному юристу, который сможет оценить обстоятельства дела и дать конкретные рекомендации по дальнейшим действиям.
Можно ли отменить договор купли-продажи дома?
Аннулировать договор на этом этапе можно путем обращения в Росреестр и предоставления специального документа о прекращении сделки. Если вы хотите отменить сделку, которая была совершена ранее, вам необходимо обратиться в Росреестр и подать документы о прекращении сделки. После рассмотрения вашего заявления и предоставления соответствующих документов, Росреестр аннулирует договор и право собственности будет возвращено к тому лицу, которое было владельцем до совершения сделки.
Эта процедура важна для тех случаев, когда, например, вы обнаружили недостоверную информацию о доме или квартире, которую не было изначально указано в договоре. В таких ситуациях аннулирование договора поможет вам вернуть свою собственность и защитить свои интересы.
Если вам потребуется юридическая помощь в проведении данной процедуры, рекомендуется обратиться к специалистам в области недвижимости или юридическим консультантам, чтобы быть уверенным в правильном оформлении документов и соблюдении всех процедурных правил.
Источник: novostroyrf.ru
Какой срок для расторжения договора купли-продажи?
Согласно действующему законодательству, после регистрации договора купли-продажи недвижимости у Вас будет три года на то, чтобы расторгнуть этот договор.
Как оспорить договор купли-продажи дома?
Оспорить договор купли-продажи квартиры возможно только путем обращения в суд. Чтобы это сделать, необходимо подать исковое заявление в районный суд, где находится квартира. В первую очередь следует убедиться, что на всех документах присутствует подпись собственника. Если это подтверждается, то можно приступать к подаче иска.
В каком случае сделка с недвижимостью признается недействительной?
В случае, если сделка является недействительной, это означает, что было нарушено одно из указанных условий:
- Недопустимое содержание сделки, то есть ее незаконность.
- Лица, совершающие сделку, не обладают способностью участвовать в ней.
- Отсутствие соответствия между волей и волеизъявлением участников сделки.
- Не соблюдены установленные для данного вида сделок формальности.
При наличии хотя бы одного из этих нарушений, сделка может быть признана недействительной. В таком случае, участники сделки не обязаны исполнять ее условия, и имеется возможность обратиться в суд для защиты своих прав и интересов.
Можно ли расторгнуть договор в одностороннем порядке?
Любая сторона имеет право односторонне отказаться от договора оказания услуг без объяснения причин, вне зависимости от этапа оказания услуги (ст. 782 ГК РФ). Отказ может быть сделан как до начала оказания услуг, так и в процессе. Сторона не обязана обосновывать свой отказ (ссылка на Постановление Пленума ВАС РФ от 14 марта 2014 г.).
В каких случаях можно расторгнуть договор купли продажи …
2. Срок для подачи иска о расторжении договора купли-продажи квартиры или дома составляет три года со дня заключения договора, за исключением случаев, когда законом установлен другой срок.
3. В случае если другая сторона нарушила условия договора, которые квалифицируются законом как существенные, то срок для подачи иска о расторжении договора составляет один год со дня обнаружения нарушений или со дня, когда истец должен был их обнаружить при надлежащем исполнении обязанностей.
4. В том случае, если одна из сторон прекратила исполнение договора купли-продажи квартиры или дома, то другая сторона вправе потребовать расторжения договора в судебном порядке. Срок для подачи иска в данной ситуации составляет шесть месяцев со дня, когда истец узнал о прекращении исполнения обязательств.
5. В случаях, когда подписанный договор купли-продажи содержит предмет, нарушение обязательств по которому немедленно прекращает исполнение договора, расторжение может быть требовано в любое время, не зависимо от истечения установленных сроков. Например, если продавец передал покупателю квартиру или дом, не соответствующие условиям договора, покупатель вправе требовать расторжение.
6. При расторжении договора купли-продажи квартиры или дома, стороны должны возвратить друг другу все полученные по договору денежные средства, а также возместить причиненные убытки.
В судебной практике существует интригующий пример, связанный с расторжением договора купли-продажи квартиры или дома. В данном случае, сюжетные повороты возникают в связи с течением времени, в пределах которого возможно расторжение такого договора.
В одном из случаев, стороны заключили договор купли-продажи квартиры. Однако, через некоторое время после заключения сделки, покупатель обнаружил серьезные скрытые дефекты в квартире, которые не были указаны в договоре. Покупатель обратился в суд с требованием о расторжении договора и возврате уплаченной суммы.
Однако, истекло определенное время с момента заключения договора, и возник вопрос о том, истек ли срок, в течение которого можно расторгнуть договор. Кроме того, продавец утверждал, что покупатель должен был обнаружить дефекты в квартире в течение определенного срока после заключения сделки.
Суд, рассматривая дело, обратил внимание на особенности данного случая. Было установлено, что продавец имел знание о скрытых дефектах в квартире и умышленно их скрыл от покупателя. Также суд принял во внимание факт, что эти дефекты были неочевидными и не могли быть обнаружены покупателем в течение короткого срока после заключения сделки.
Суд решил, что в данном случае не истек срок для расторжения договора, поскольку покупатель не мог разумно обнаружить дефекты в квартире в течение установленного срока. Суд также пришел к выводу, что продавец умышленно скрыл информацию о дефектах, что является нарушением его обязанностей по договору.
Таким образом, суд расторг договор купли-продажи квартиры и обязал продавца вернуть покупателю уплаченную сумму. Этот пример из судебной практики подчеркивает важность честности и добросовестности при заключении договоров купли-продажи недвижимости, а также защиту прав покупателей в случаях скрытых дефектов.
