в течении какого срока можно оспорить сделку купли-продажи

Согласно Гражданскому кодексу Российской Федерации, действующему законодательству и судебной практике, сделка купли-продажи квартиры может быть оспорена в течение определенного срока.

Согласно статье 195 Гражданского кодекса РФ, когда сделка была совершена по недействительным условиям или содержит другие недостатки, но ее исполнение уже было произведено, сделку можно оспорить в течение трех лет со дня заключения сделки. Однако, если недействительность сделки возникла из-за обмана или насилия, сделка может быть оспорена в течение трех лет со дня обнаружения обмана или прекращения насилия.

Таким образом, если договор купли-продажи квартиры содержит недействительные условия или имеет другие недостатки, сделка может быть оспорена в течение трех лет со дня ее заключения. Если недействительность сделки вызвана обманом или насилием, оспорить сделку можно в течение трех лет со дня обнаружения обмана или прекращения насилия.

Однако, стоит отметить, что в каждом конкретном случае необходимо обратиться к специалистам — юристам, чтобы получить конкретную правовую консультацию, учитывая все обстоятельства и особенности ситуации.

Можно ли оспорить сделку спустя 5 лет?

В соответствии с пунктом 3 статьи 166 Гражданского кодекса Российской Федерации, срок исковой давности по требованиям о применении последствий недействительности ничтожной сделки и о признании такой сделки недействительной составляет три года.

Когда сделку купли-продажи могут признать недействительной?

Статья 174 Гражданского кодекса РФ устанавливает два условия для того, чтобы сделка была признана недействительной. Первое условие заключается в том, что сделка должна быть совершена с нарушением ограничений, установленных учредительным документом или договором с представителем. Второе условие состоит в том, что противоположная сторона сделки должна была знать или обязана была знать об этом нарушении. Таким образом, если оба этих условия выполняются, то сделка будет признана недействительной с учетом указанных ограничений.

Какой срок для расторжения договора купли-продажи?

Согласно действующему законодательству, после регистрации договора купли-продажи недвижимости у сторон есть три года на то, чтобы расторгнуть этот договор. В течение этого срока, каждая из сторон может обратиться в суд с иском о расторжении договора. Такое решение может быть вынесено в случае нарушения условий договора или если стороны по каким-либо причинам больше не желают его исполнять. Время, необходимое для окончательного расторжения договора, может варьироваться в зависимости от сложности и обстоятельств дела. Поэтому рекомендуется обратиться за консультацией к опытному юристу, чтобы получить подробную информацию о процедуре расторжения договора купли-продажи недвижимости и определить точные сроки, затраты и возможные последствия этого действия.

Когда можно оспорить договор купли-продажи?

Согласно законодательству, срок для оспаривания договора купли-продажи квартиры начинает течь со дня выполнения недействительной сделки. При обращении в суд по данному вопросу, участникам сделки предоставляется один год. Однако, важно учитывать, что срок начинается со дня, когда участник сделки узнал о недействительности договора. Поэтому, важно не откладывать обращение в суд и совершать его в разумные сроки.

Какой срок исковой давности по сделкам с недвижимостью?

Текст включает ссылки на две статьи «Жилищного права» и «Административного права» и говорит о необходимости правильной формулировки требования при оспаривании сделки по отчуждению недвижимости и учете сроков исковой давности. В данном случае не все так просто, так как, несмотря на общий срок исковой давности в три года, существует исключение из этого правила в соответствии с пунктом 2 статьи ___________, которая устанавливает особый срок исковой давности для данного вида сделок. Для выполнения требований к формулировке требования и учета сроков исковой давности, рекомендуется обращаться к специалисту в области жилищного или административного права.

Какой срок исковой давности по договору купли-продажи?

В соответствии с общим правилом срок исковой давности по гражданско-правовым обязательствам составляет три года. Этот срок начинает течь со дня, когда лицо, чье право было нарушено, узнало или должно было узнать о таком нарушении, а также о лице, против которого возможно подать иск о защите своего права (в соответствии с пунктом x статьи y закона).

Что доказать для признания сделки недействительной?

Основанием для признания сделки ничтожной может быть несколько факторов. Во-первых, если сделка была заключена недееспособным или несовершеннолетним лицом. В таком случае она считается ничтожной. Во-вторых, сделка может быть признана ничтожной, если она является мнимой, то есть основана на заблуждении или обмане. В-третьих, сделка может быть признана ничтожной, если она противоречит условиям законодательства или нормам морали. Наконец, если сделка имущественная, то она может быть признана ничтожной, если она обременена или владелец этого имущества не имеет права распоряжаться им.

Что требуется чтобы сделка была признана недействительной?

Признаки недействительности сделки могут быть следующие:

1) Незаконность содержания сделки — это значит, что сделка противоречит закону или нарушает общественный порядок;

2) Неспособность совершающих ее лиц к участию в сделке — это означает, что лица, участвующие в сделке, не могут осуществлять право- и дееспособные действия, например, если они являются недееспособными или ограниченно дееспособными;

3) Несоответствие воли и волеизъявления участников сделки — это означает, что воля и выраженное волеизъявление участников сделки не соответствуют действительным намерениям или заведомо ошибочны;

4) Несоблюдение формы — это значит, что сделка не была совершена в установленной законом или договором форме, например, если не были соблюдены требования о нотариальном удостоверении или письменной форме.

Наличие хотя бы одного из указанных признаков может являться основанием для признания сделки недействительной. В таком случае, сделка не будет обладать юридическими последствиями, как если бы она была действительной.



Признание судом договора купли квартиры недействительным

Покупка квартиры – это всегда очень ответственное и волнительное мероприятие, ведь на кону большие деньги! Но, к сожалению, далеко не всегда все проходит гладко. Законом предусмотрена возможность обжаловать уже совершенную сделку в суде и признать ее недействительной.

Процедуру признания договора купли-продажи недействительным может инициировать как одна из сторон договора, так и заинтересованные лица. Если с продавцом и покупателем все ясно, то с заинтересованными лицами сложнее.

На практике не всегда понятно, кто именно может считать себя заинтересованным лицом.

Признание супругой/супругом договора купли-продажи недействительным

В соответствии с п. 3 ст. 35 Семейного кодекса для совершения купли-продажи квартиры необходимо нотариальное согласие супруга. В случае, если такое согласие в установленном порядке не получено, супруг, не участвовавший в договоре, вправе признать сделку недействительной.

Признание недействительным договора купли-продажи доли квартиры другими участниками долевой собственности

Участник общей долевой собственности, решив продать свою долю, должен первым делом предложить ее в письменной форме другим участникам и только в случае отказа выставлять ее на продажу сторонним лицам (ст. 250 ГК). Если же продавец этого не сделал, участники долевой собственности могут признать договор недействительным.

При оформлении сделки купли-продажи доли стороннему покупателю нужно подтвердить нежелание участников общей долевой собственности выкупать продаваемую долю. Отказ участников долевой собственности от выкупа нужно удостоверить у нотариуса, иначе он не будет иметь юридической силы.

На практике получить такой отказ удается не всегда. Зачастую другие участники долевой собственности подолгу тянут с ответом, хотя по закону им на раздумья отведен всего один месяц с момента получения уведомления о планируемой продаже. Если в течение месяца ответа от них продавец не получит, у него появится право продажи доли сторонним лицам.

Однако в последующие три месяца другие собственники, обладающие преимущественным правом выкупа, могут оспорить сделку купли-продажи по причине несоблюдения установленной процедуры продажи.

В связи с этим важен вопрос, каким образом продавцу лучше всего уведомить других собственников о продаже своей доли. Проще всего направить по почте заказное письмо с уведомлением и описью вложения, но это не всегда работает, т.к. есть риск, что дольщики письмо не получат, и тогда суд сможет признать сделку недействительной.

Надежнее всего передать уведомление лично, получив расписку, содержащую дату получения и подпись лица, которому уведомление вручено. Если нет уверенности в том, что другие дольщики согласятся добровольно расписаться в получении такого «письма счастья», лучше обратиться к нотариусу.

Законом предусмотрена процедура нотариального уведомления дольщиков посредством направления вызова в нотариальную контору. Если дольщики не откликнутся на вызов, нотариус выдаст продавцу соответствующее свидетельство, которое станет достоверным подтверждением того, что все необходимые действия для уведомления дольщиков продавец произвел.

Признание недействительным договора купли-продажи квартиры наследником умершего собственника

Нередки ситуации, когда договор купли-продажи квартиры заключается от лица наследника недавно умершего гражданина, бывшего собственником этой квартиры, а спустя непродолжительное время вдруг объявляется новый наследник, который тоже жаждет вступить в свои права. Такой наследник является заинтересованным лицом и вправе обратиться в суд с требованием о признании договора купли-продажи недействительным.

Интересно, что к наследникам относятся даже дети наследодателя, зачатые при его жизни и родившиеся живыми уже после его смерти. В этом случае раздел наследства и отчуждение какой-либо его части могут быть осуществлены только после рождения такого наследника.

Кроме того, ст. 1149 ГК определен круг лиц, которые могут претендовать на обязательную долю в наследстве: несовершеннолетние дети наследодателя, его нетрудоспособные супруг и родители, а также нетрудоспособные иждивенцы. Все они также вправе оспорить договор купли-продажи, если их права на квартиру не были учтены.

Признание недействительным договора купли-продажи иными лицами

Законом установлены и другие категории заинтересованных лиц:

• опекуны и попечители несовершеннолетних детей, чьи права были нарушены свершившейся продажей;
• граждане, не являющиеся собственниками, но обладающие правом пользования квартирой в силу действия завещательного отказа;
• зарегистрированные в квартире, но не имеющие прав собственников родственники продавца и т. п.

Например, суд может признать договор купли-продажи квартиры по требованию бывшего ее жильца, находившегося в момент продажи в местах лишения свободы, если его родственники выселили его в этот период, приватизировали квартиру и затем продали ее. Если же квартира на момент продажи находилась в собственности лица, находящегося в заключении, теоретически сделка может пройти и успешно, без последствий, особенно если заручиться собственноручной подписью владельца на всех документах, воспользовавшись правом посещения его в месте отбывания наказания.

Виды недействительных договоров

Недействительными можно признать ничтожные и оспоримые договоры.

Ничтожные договоры являются таковыми с момента их подписания. Факт их недействительности не требует особых доказательств, поскольку нарушения, допущенные при их заключении, настолько существенны, что исключают возможность двоякого подхода к правовому статусу этих договоров (пример – договор купли-продажи квартиры, заключенный с несовершеннолетним).

Недействительность оспоримых договоров не так неоднозначна. Ее необходимо подтверждать специальными доказательствами, правильно оценить которые может только суд. Например, вопрос о недействительности договора купли-продажи квартиры, заключенного под воздействием угроз или запугиваний, остается открытым, пока суд не установит, действительно ли имели место такие угрозы.

Сроки обращения в суд

В соответствии со ст. 181 ГК срок исковой давности по искам о признании ничтожных договоров купли-продажи квартиры недействительными составляет три года (заинтересованные лица могут обращаться в суд в течение 10 лет со дня, когда они узнали или должны были узнать о начале исполнения сделки), а по искам, связанным с признанием оспоримых договоров недействительными, – один год.

Признание договора купли-продажи квартиры недействительным влечет за собой возврат к первоначальному положению сторон. Другими словами, покупатель обязан вернуть квартиру, а продавец – деньги, полученные за продажу.

Но не всегда это возможно. Например, что делать, если покупатель уже успел въехать в приобретенную им квартиру и сделать в ней ремонт? Последствия признания договора недействительным могут сильно различаться в зависимости от того, что послужило причиной такого признания.

Если судом будет установлено, что покупатель, осуществивший ремонт, ранее заставил продавца заключить договор купли-продажи под влиянием угроз и запугиваний, то высока вероятность того, что суд рассмотрим вопрос с компенсацией расходов, понесенных в связи с ремонтом, не в пользу покупателя.

Виды недействительных сделок с недвижимостью

В ст.166 ГК РФ указаны два вида недействительных сделок: оспоримые и ничтожные.

• Оспоримые сделки. Их признают недействительными в судебном порядке при наличии законных оснований. Если от любой из сторон договора купли-продажи не поступило обращения, такую сделку признают юридически правомерной.
• Ничтожные сделки. У них нет юридической силы из-за их недействительности. Также не потребуется признание со стороны суда.

Покупатель и продавец должны вернуть друг другу квартиру и деньги при признании сделки недействительной, то есть все, что было указано в предмете и стоимости договора купли-продажи.

Что проверить перед покупкой недвижимости, чтобы впоследствии сделку не признали недействительной

Признание сделки недействительной — крайне неудобные обстоятельства для покупателя. Например, покупатель уже может три месяца делать ремонт в новой квартире, а из-за признания сделки недействительной ее придется вернуть по судебному решению.

Какие пункты надо проверить для снижения риска вернуть жилье обратно после приобретения:

1. Справку из психоневрологического диспансера о дееспособности продавца квартиры.
2. Историю смены собственников квартиры.
3. Количество прописанных жителей.
4. Подлинность доверенности (при продаже не от собственника).
5. Актуальность и данные в выписке из ЕГРН.
6. Характеристики и описание квартиры в договоре купли-продажи и акте приемки.

С одной стороны, такая проверка потребует некоторых усилий. С другой — так действительно безопаснее.

На каких основаниях сделку с недвижимостью могут признать недействительной

Основания возникают только в случае нарушения прав или интересов одной из сторон, которые соответствуют ст.168-179 ГК РФ.

В юридической практике самое частое основание — существенное нарушение предмета или условий договора. Допустим, в квартире продавца проявился существенный недостаток, о котором не было указано в документе. У покупателей основанием для непризнания чаще всего является отсутствие или неполная оплата квартиры.

Расторжение договора происходит по обоюдному соглашению сторон или по решению суда.

Вы можете обратиться за сопровождением сделки купли-продажи недвижимости к агентам «Самолет Плюс»

6 случаев, когда сделку с жильем могут признать недействительной

Иногда долгожданная покупка квартиры оборачивается неприятностями: сделка признается недействительной и оспаривается. Например, такое может произойти, если в отношении продавца ведется процедура банкротства. В каких еще случаях сделка может быть недействительной и чем это грозит покупателю — рассказываем вместе с юристами.

Недействительная сделка: что это и чем она грозит

• оспоримые — признаются недействительными судом по заявлению заинтересованного лица;
• ничтожные — недействительны сами по себе независимо от решения суда.

«Поскольку сделки с недвижимостью подлежат обязательной государственной регистрации, даже в случае ее ничтожности для восстановления нарушенного права придется воспользоваться судебной защитой», — отметил адвокат Денис Колганов.

При признании сделки недействительной каждая из сторон обязана возвратить другой все полученные деньги и объект недвижимости. То есть продавцу возвращается недвижимость, а покупателю — деньги. Срок исковой давности по ничтожной сделке составляет три года, по оспоримой — год. В первом случае он отсчитывается со дня, когда началось исполнение ничтожной сделки, а в случае предъявления иска лицом, не являющимся стороной сделки, — со дня, когда это лицо узнало или должно было узнать о начале ее исполнения. Например, со дня прекращения насилия или угрозы, под влиянием которых была совершена сделка.

Случаи признания сделки недействительной

Рассмотрим несколько случаев, когда есть вероятность того, что сделка может быть признана недействительной и оспорена. В таких ситуациях эксперты рекомендуют с особой тщательностью проверять все документы.

1. Покупка доли в квартире

В риелторской практике с такого рода сделками можно столкнуться при покупке-продаже долей или комнат, рассказывает старший юрисконсульт офиса «Миэль» Анастасия Ромашова. При приобретении доли в квартире действуют определенные правила. Одно из основных — согласие на сделку других владельцев долей. Если это не соблюдать, то другие собственники могут оспорить сделку.

«Зачастую сособственники конфликтуют между собой и полюбовно договориться не могут. И тогда один из них, предвосхищая получение отказа на уведомление о преимущественном праве покупки или затягивании сроков (разные ситуации), «продают» долю по договору дарения. Это распространенная схема на рынке», — рассказала Анастасия Ромашова. Такая сделка в будущем может быть оспорена и признана недействительной.

2. Продавец на стадии банкротства или близок к нему

Перед покупкой важно знать, не является ли продавец квартиры фигурантом дела о банкротстве. Нередко собственник понимает, что ему не избежать банкротства, и начинает распродавать недвижимость. Однако кредитор может потребовать признания таких сделок недействительными. Сделать это можно в течение двух лет после реализации квартиры, рассказывает руководитель офиса «Митино» управления вторичного рынка риелторской компании «Инком-Недвижимость» Наталия Борзенкова. «Согласно законодательству, такое жилье не будет считаться добросовестным приобретением и может быть изъято по решению суда», — пояснила она.

Проверить информацию о наличии дел о банкротстве (как действующих, так и завершенных) можно на сайте Федерального реестра сведений о банкротстве или на сайте картотеки арбитражных дел. Для этого понадобятся ФИО или ИНН собственника квартиры. Также у продавца можно запросить сведения из бюро кредитных историй по наличию у него кредитов (действующих и выплаченных).

3. Сделку совершил продавец, который не должен этого делать

В данном случае речь идет о сделках (продажа, дарение), которые были совершены гражданами, не способными понимать значение своих действий или руководить ими (ст. 177 ГК РФ). Это может быть человек, который не признан судом недееспособным, но по состоянию здоровья вынужденный принимать сильнодействующие лекарства, воздействующие на мышление, интеллект, восприятие происходящего, привел пример адвокат Денис Колганов. В таком случае сделка тоже может быть признана недействительной.

По словам Анастасии Ромашовой, на практике риелторам приходится сталкиваться с рисками оспаривания сделки гражданами, которые ссылаются на эту статью. Чтобы исключить этот риск, обычно специалисты запрашивают справки из психоневрологического и наркологического диспансеров. «Это исключительно практическая мера, сложившаяся на рынке недвижимости. Если одна из сторон обратится в суд, то при наличии этих справок сделку оспорить гораздо сложнее», — отметила эксперт.

4. Скрытые собственники

Сделка может быть признана недействительной при наличии скрытых собственников. Скрытые собственники — это лица, которые не указаны в выписке из ЕГРН, но имеют право на долю в приобретаемой квартире, пояснила Наталия Борзенкова из «Инком-Недвижимости». Например, во время приватизации собственники не выделили долю для бывших на тот момент несовершеннолетними детей. По достижении 18 лет они могут заявить свои права на квартиру на законных основаниях. Таким же правом обладает гражданин, выписанный из квартиры в случае признания его безвестно отсутствующим.

То же самое касается ситуаций, когда есть отказники. «Это ранее прописанные в квартире лица, отказавшиеся от приватизации, которые имеют право пользования данной жилой недвижимостью, поскольку не отказывались от него», — добавила эксперт.

5. Сделки с использованием маткапитала

Риск, что сделка может быть признана недействительной, есть и при покупке недвижимости, где использовался материнский капитал. Речь идет о ситуации, когда не были выделены детские доли или нет разрешения органов опеки и попечительства, что является обязательным условием.

То же самое касается ситуаций, когда в семье продавца есть несовершеннолетние дети. Например, если несовершеннолетние являются собственниками квартиры, то при ее продаже необходимо получить разрешение органов опеки и попечительства. Если же продавец состоит в браке, то необходимо согласие супруга на продажу недвижимости. Иначе сделка может быть оспорена и признана недействительной. Получить согласие можно в нотариальном порядке или лично при переоформлении права собственности.

6. Заниженная стоимость и частая смена собственников

Поводом для признания сделки недействительной может стать и заниженная стоимость, отмечает Наталия Борзенкова. Стороны могут определить цену в договоре по своему усмотрению, это следует из принципа свободы договора (ст. 421 ГК РФ). То есть цена может быть и ниже рынка. Обычно это делает продавец, чтобы платить меньше налога с продажи, поскольку налогооблагаемая база будет ниже.

Однако для покупателя заниженная стоимость несет риски. Покупатель может быть признан недобросовестным в случае судебных разбирательств, а саму сделку могут признать недействительной. В таком случае покупателю придется вернуть квартиру, в качестве компенсации он получит ту сумму, которая была указана в договоре.

Недействительной сделка может оказаться и в случае частых переходов прав собственности на квартиру за короткий период времени, например несколько раз в год. «Чем меньше срок владения объектом недвижимости, тем больше вероятность возникновения притязаний со стороны третьих лиц. В этом случае покупателю недвижимости следует обратить внимание на срок владения объектом титульным собственником», — добавила Борзенкова.

Читайте также

• Росреестр назвал четыре способа защитить жилье от мошенников
• Мошенничество с недвижимостью: как россиян оставляют без денег и жилья
• Как обезопасить себя от мошенников при покупке квартиры

Будьте в курсе важных новостей — следите за телеграм-каналом «РБК-Недвижимость»

Банкротство продавца после продажи имущества