Покупка квартиры в доме под снос: хорошая инвестиция или деньги на ветер
Покупка квартиры в аварийном, предназначенном к сносу доме — возможность приобрести собственное жилье за небольшие деньги. Вместе с экспертами разбираемся, насколько оправдана покупка квартиры в таком доме.
- Никита Кузьмин, юрист адвокатского бюро «S&K Вертикаль»
- Василий Сосновский, партнер юридической компании «Генезис»
- Юлия Дымова, директор офиса продаж вторичной недвижимости Est-a-Tet
- Вероника Величко, руководитель практики недвижимости и строительства юридической фирмы «Авелан»
Что такое аварийный дом
Аварийный дом — это здание, в котором более половины жилых помещений и основных несущих конструкций (стен, фундаментов) отнесены к категории аварийных и представляют потенциальную угрозу для жизни проживающих. Это и есть принципиальное отличие аварийного жилья от ветхого, здесь в любой момент может что-то обрушиться.
Современное российское законодательство не определяет, что такое ветхое жилье. Однако такое понятие применяется на практике. По словам Вероники Величко, ветхие дома в отличие от аварийных юридически не представляют угрозу безопасности граждан. А это означает, что их не будут сносить. Собственники ветхого жилья не могут получить никаких компенсаций, но при переходе дома в разряд аварийных и идущих под снос могут рассчитывать на возмещение. Здесь вступает в силу ст. 32 Жилищного кодекса.
Признаки аварийности дома
Аварийность дома определяется в постановлении правительства № 47:
- разрушение, повреждение или деформация строительных конструкций, при которых есть опасность обрушения дома;
- крены, которые негативно влияют на устойчивость дома;
- расположение в опасных зонах схода оползней, селевых потоков, снежных лавин, а также на территориях, которые ежегодно затапливаются паводковыми водами, если такое подтопление невозможно предотвратить;
- расположение в месте, где возможны разрушения при авариях техногенного характера;
- повреждение в результате взрывов, аварий, пожаров, землетрясений, неравномерной просадки грунтов, а также в результате других сложных геологических явлений, чрезвычайных ситуаций, если проведение восстановительных работ технически невозможно или экономически нецелесообразно, а состояние домов и строительных конструкций характеризуется снижением несущей способности и эксплуатационных характеристик, при которых существует опасность для пребывания людей.
Покупка квартиры в аварийном доме законом не запрещена, но продавец обязан сообщить покупателю о том, что жилье в плохом состоянии и комиссией принято решение о признании дома непригодным для проживания (Фото: Артем Ленц/ТАСС)
Что могут получить жители сносимых аварийных домов
В том случае, если дом признан аварийным и включен в региональную программу перенаселения граждан из аварийного жилищного фонда, жители имеют право на предоставление квартир в границах своего населенного пункта, поясняет Никита Кузьмин. В качестве альтернативы закон также предоставляет возможность получения жильцами денежной компенсации за утерянное помещение. Такое возможно в случае отказа от предложенного жилья.
«У региональных властей также есть право дополнительно поддерживать людей, у которых на дату признания многоквартирного дома аварийным нет иного жилья, пригодного для постоянного проживания. Такими мерами поддержки могут стать субсидия на приобретение жилья или возмещение расходов на выплату процентов в случае привлечения заемных средств на приобретение такого имущества», — говорит Никита Кузьмин.
В том случае, если аварийный дом не включен в региональную адресную программу переселения из аварийного жилищного фонда, собственники могут рассчитывать лишь на выплату денежных компенсаций.
Аварийные, ветхие дома и непригодные для проживания помещения. В чем разница?
- Признанных аварийными;
- Расположенных на территориях, где превышены показатели безопасности (например, шум, электромагнитное излучение, радиация);
- Находящихся в производственной зоне, зоне инженерной и транспортной инфраструктуры, зоне;
- Построенных на территориях, где возможны ЧС (оползни, селевые потоки, лавины, ежегодные наводнения или техногенные аварии);
- Получивших повреждения в результате взрывов, пожаров, аварий, просадки грунтов, землетрясений и восстановление невозможно по техническим или экономическим причинам.
В свою очередь дом может быть признан аварийным, если конструкции здания изношены до такой степени, что существует угроза обрушения.
Ветхим считается здание, которое имеет высокую степень износа, но несущие конструкции сохраняют достаточную прочность.
Как узнать, признан ли мой дом аварийным?
Проверить, признан ли ваш дом аварийным, можно на сайте Фонда развития территорий. На данном портале собраны сведения обо всех аварийных домах в России.
В случае, если вам не удалось найти свой дом на портале, вы можете направить запрос в свой муниципалитет.
Мой дом не признан аварийным, но он в очень плохом состоянии. Что делать?
Если вы считаете, что ваш дом должен быть признан аварийным, следует сделать следующее:
- Составить примерный список дефектов дома (например, трещины в стенах, частичное обрушение дома, отклонение стен от вертикали, разрушение и выпучивание фундамента и несущих стен ), по возможности, зафиксировать их на фото.
- Направить в муниципалитет и региональную жилищную инспекцию письмо с просьбой провести обследование дома и признать его аварийным. К обращению следует приложить описание дефектов дома и фотографии.
- Дождаться ответа муниципалитета. Заявление рассматривается в течение 30 дней.
Если орган власти примет решение о признании дома аварийным, он будет включен в региональную программу расселения, а информация появится в федеральном реестре аварийных домов.
Как скоро жильцов переселяют из аварийного дома?
В первую очередь расселению подлежат дома, в которых выявлена угроза обрушения, или дома, для которых приоритетный порядок расселения был установлен судебным решением.
Дальнейшее расселение происходит в соответствии с графиком расселения, установленным региональными программами.
Как муниципалитет уведомляет жителей о признании дома аварийным?
Муниципалитет обязан направить собственникам помещений уведомление о признании их дома аварийным.
В уведомлении гражданам также будет предложено самостоятельно обеспечить снос или реконструкцию аварийного дома. Требование о содержании такого пункта закреплены в законе ? ч. 10, ст. 32 Жилищного кодекса Российской Федерации от 29.12.2004 N 188-ФЗ . Если собственники имеют желание и возможность провести реконструкцию дома либо самостоятельно снести и построить на его месте новый дом — они могут сделать это.
Если такого желания или возможностей у собственников нет, то на уведомление с предложением о самостоятельном сносе дома отвечать не нужно. По истечению указанного в документе срока муниципалитет сам организует мероприятия по расселению, что никак не отразится на правах жителей на денежную компенсацию или переселение в новое жилье.
Может ли муниципалитет предоставить временное жилье гражданам, живущим в домах с угрозой обрушения?
Если аварийному дому грозит обрушение и в ближайшее время нет возможности предоставить жильцам новые квартиры, муниципалитет должен принять меры для обеспечения их безопасности ? ч. 8.1., ст. 32 Жилищного кодекса Российской Федерации от 29.12.2004 N 188-ФЗ . Жителям предложат помещения маневренного фонда как вариант для временного проживания. Переезд в такое жилье является добровольным, и граждане могут от него отказаться, если имеют возможность проживания в другом месте, например, у родственников или в съемном жилье.
В любом случае эксплуатация дома с угрозой обрушения должна быть прекращена, а жители обязаны освободить жилые помещения и забрать вещи в порядке, установленном администрацией муниципального образования. В такой дом прекращается подача коммунальных ресурсов, а вокруг него возводится ограждение.
В соответствии с региональной адресной программой по переселению граждан из аварийного жилищного фонда, этап, предусмотренный на 2024 год, должен быть завершен до 1 сентября 2025 года. Следовательно, аварийный дом должен быть расселен к указанной дате. Данный срок устанавливает законодательство и является обязательным для выполнения.
Сколько времени даётся на переселение из аварийного жилья?
Согласно статье 32 Указанного выше Кодекса гражданской процедуры Российской Федерации, собственнику жилого помещения в аварийном доме предоставляется срок в полгода с момента получения возмещения за жилое помещение для того, чтобы освободить жилое помещение, которое перешло в новую собственность.
Где узнать дату расселения аварийного жилья?
Если ваш дом попал в программу, вы можете найти информацию о переселении на сайте Фонда развития территорий. Если местные власти передали график переселения, на сайте также будет указана плановая дата расселения.
Как добиться расселения аварийного дома?
Если вы хотите приступить к процедуре переселения из аварийного дома, вам следует обратиться в межведомственную комиссию и подать заявление вместе с пакетом необходимых документов. Далее вам придется ждать решения комиссии о том, будет ли ваш дом признан аварийным и включен в программу переселения. Если ваша заявка будет одобрена, вы получите уведомление о принятом решении об изъятии земельного участка, на котором находится ваш дом, и проект соглашения.
Что положено при переселении из аварийного жилья?
При расселении аварийного дома наниматели получают право на получение жилья, но им не положена компенсация. Важно отметить, что разница в том, попал ли дом в региональную программу или нет, не влияет на условия расселения – они остаются одинаковыми для всех. Таким образом, наниматели имеют право на новое жилье, но не получают компенсацию. Это следует учитывать при проведении процедуры расселения аварийного дома.
Сколько квадратных метров дают при расселении?
Для оценки минимально допустимого размера жилого помещения, необходимого для проживания определенного количества людей, можно использовать следующие нормы:
— Для одного человека необходимо обеспечить не менее 33 квадратных метров общей площади жилого помещения.
— Для семьи из двух человек необходимо обеспечить не менее 42 квадратных метров общей площади жилого помещения.
— Для семьи из трех и более человек необходимо обеспечить не менее 18 квадратных метров общей площади жилого помещения на каждого члена семьи.
Эти нормы устанавливаются для обеспечения достойных условий проживания и учета потребностей каждого человека в комфортной жилой площади. Они также помогают предотвратить переполнение жилья, которое может негативно сказаться на здоровье и благополучии людей.
Имея в виду эти нормы, можно определить минимально допустимый размер жилого помещения для каждого случая и соответствующее количество людей.
Что положено собственнику при сносе аварийного жилья?
Права собственника зависят от того, был включен или нет аварийный дом в Региональную адресную программу по переселению граждан из аварийного жилья. Если дом включен в эту программу, то собственник имеет право обратиться к администрации с требованием предоставить ему другую квартиру или выплатить денежную компенсацию.
Сколько дают денег за аварийное жилье?
Собственникам аварийного жилья предоставляется возможность получить компенсацию за ветхие квадратные метры помещения. Однако для этого необходимо, чтобы список получателей компенсационной выплаты был утвержден муниципалитетами в соответствии с документами, принятыми в окружной администрации.
Степень повреждения жилья, которое считается аварийным, следует уточнить в соответствии с законодательством и нормативными актами, установленными в вашем регионе.
Кроме того, важно отметить, что администрацией НАО была утверждена стоимость одного квадратного метра на 2022 год в размере 68 852 рубля. Эта цифра является ориентиром для определения компенсации за ветхие квадратные метры аварийного жилья.
Если вы являетесь собственником аварийного жилья и хотите узнать подробности по получению компенсации, рекомендуется обратиться в муниципалитет вашего района для получения конкретной информации и инструкций.
Как узнать свою очередь на расселение?
Для того чтобы узнать, включен ли ваш дом в программу расселения из аварийного жилого фонда, вам необходимо зайти на сайт www.reformagkh.ru и перейти в раздел «Расселение аварийного жилья/Аварийный фонд». Далее, в поисковой строке введите свой адрес и вы увидите результат. Если ваш дом будет включен в программу расселения, то это будет указано на сайте.
На Совете глав обсудили вопросы здравоохранения …
2. Решение о расселении аварийного дома принимается органом местного самоуправления, владеющим или распоряжающимся данным домом, на основании заключения о техническом состоянии этих сооружений, полученного от экспертизы.
3. В случае принятия решения о расселении аварийного дома, орган местного самоуправления обязан уведомить всех жильцов и принять меры к их временному размещению.
4. Срок расселения аварийного дома зависит от конкретных обстоятельств, таких как степень аварийности, наличие опасности для жизни и здоровья жильцов, доступность альтернативного жилья и других факторов.
5. В принципе, срок расселения аварийного дома должен быть минимально возможным, с учетом обеспечения безопасности жильцов и своевременного выполнения необходимых ремонтных работ.
6. Согласно российскому законодательству, жильцам аварийного дома должна быть предоставлена альтернативная недвижимость или возмещена стоимость поврежденного жилья в случае его сноса или аварийности.
7. После расселения жильцов и проведения необходимых мероприятий по устранению аварийного состояния дома, орган местного самоуправления может приступать к проведению капитального ремонта или сносу аварийного дома в установленном законом порядке.
Кейс, который я расскажу, связан с аварийным домом, который был признан непригодным для проживания. Закон требует, чтобы аварийный дом был расселен в течение определенного срока, который зависит от конкретной ситуации и законодательства региона. В данном случае, срок расселения был определен на 6 месяцев. Однако, в процессе расселения выяснилось, что на месте аварийного дома планировалось строительство нового жилого комплекса, что привело к изменению сроков расселения. В итоге, судебный процесс о расселении аварийного дома стал полон интригующих поворотов, включая споры о соблюдении установленных сроков, изменении обстоятельств и правах жильцов на адекватное жилье.