расторжение договора купли-продажи квартиры по инициативе продавца

Расторжение договора купли-продажи квартиры по инициативе продавца возможно только при наличии достаточных оснований и соблюдении определенных требований.

Согласно статье 450 Гражданского кодекса РФ, договор купли-продажи может быть расторгнут по соглашению сторон, а также в случаях, предусмотренных законом или договором. Кроме того, сторона может требовать расторжения договора в судебном порядке в случаях, когда другая сторона нарушила его условия или не выполнила свои обязательства.

Однако, для расторжения договора купли-продажи квартиры по инициативе продавца требуется обратиться в суд. Продавец должен представить соответствующий исковой заявление с обоснованием своей позиции. В иске необходимо указать нарушение обязательств со стороны покупателя или иные основания, предусмотренные законодательством или договором, которые дают право продавцу требовать расторжения.

Вместе с иском продавец должен предоставить все необходимые документы, подтверждающие его право на расторжение договора. Это могут быть, например, письма или протоколы о нарушении договора со стороны покупателя, копии документов, подтверждающих факт нарушения условий договора, и так далее.

Суд будет рассматривать иск с учетом представленных доказательств и обстоятельств дела. В случае установления нарушения условий договора или наличия иных оснований, предусмотренных законодательством или договором, суд может принять решение о расторжении договора купли-продажи квартиры по инициативе продавца.

В каком случае продавец может расторгнуть договор купли-продажи?

Покупатель или продавец имеют право требовать расторжения договора купли-продажи в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательств, предусмотренных договором. Например, если продавец отказывается передавать товар или покупатель уклоняется от проведения расчетов.

В каком случае можно аннулировать сделку купли-продажи?

Да, возможно расторгнуть договор купли-продажи двумя способами: по соглашению между сторонами или в судебном порядке. Как правило, основанием для расторжения договора является серьезное нарушение его условий, такое как неполная оплата стоимости квартиры или несоответствие квартиры условиям, установленным в договоре. Стороны могут договориться о расторжении договора путем заключения соглашения, в котором будут указаны условия и последствия расторжения. Если стороны не достигают согласия, то одна из них может обратиться в суд с заявлением о расторжении договора. Суд будет рассматривать доказательства и обстоятельства дела и принимать решение о расторжении договора, если будет признано наличие оснований для этого.

Какой срок расторжения договора купли-продажи?

Согласно актуальному законодательству, на расторжение договора купли-продажи недвижимости после регистрации дается три года. Владислав, для того чтобы расторгнуть такой договор, потребуется указанное время.

Можно ли аннулировать договор купли-продажи недвижимости?

В соответствии с гражданским законодательством, расторжение договора по инициативе одной из сторон возможно только при наличии нарушений. Однако, такое нарушение должно быть существенным и причинять значительный ущерб. Под значительным ущербом понимается ситуация, когда одна из сторон сделки лишается того, на что она рассчитывала при заключении данного договора.

Таким образом, чтобы расторгнуть договор на основании нарушения, требуется убедительно доказать, что нарушение является существенным и способно негативно повлиять на интересы сторон. В противном случае, сторона, инициирующая расторжение, может быть подвержена ответственности за необоснованное расторжение договора.

Источник: Журнал Домклик

Когда могут аннулировать сделку купли-продажи квартиры?

Договор купли-продажи недвижимости можно расторгнуть даже после его государственной регистрации. Для этого необходимо, чтобы обе стороны не выполнили свои обязательства по договору. Например, если право собственности на недвижимость еще не было передано, то достаточно подать заявление о прекращении регистрации в Росреестре. Таким образом, регулирование процесса расторжения договора купли-продажи недвижимости осуществляется не только на стадии его заключения, но и после его государственной регистрации.

В каком случае договор купли-продажи считается недействительным?

В числе оснований, дающих право признавать договор купли-продажи недействительным, находятся следующие:

1. Несоблюдение формы договора. Договор купли-продажи должен составляться в письменной форме и содержать все необходимые условия, оговоренные сторонами, в противном случае он может быть признан недействительным.
2. Безденежность договора. Если в договоре купли-продажи не указана цена или способ оплаты, либо если условия оплаты не соответствуют законодательству, такой договор может быть признан недействительным.
3. Заключение договора в обход закона с противоправной целью причинить вред. Если стороны заключают договор купли-продажи с целью обмана или нанесения вреда третьим лицам, такой договор может быть признан недействительным.

Эти основания обеспечивают защиту прав потребителей и поддерживают добросовестные условия сделок в области купли-продажи.

Как остановить сделку по продаже квартиры?

Приостановка сделки может быть осуществлена не только Росреестром, но и сторонами сделки — продавцом или покупателем. Для этого необходимо направить соответствующее заявление в Росреестр. В заявлении следует указать основание для приостановки и срок действия, который может быть от одного дня до шести месяцев. Это позволит временно приостановить процесс регистрации и изменения прав на недвижимое имущество.

В каком случае сделка с недвижимостью признается недействительной?

Действительность сделки может быть оспорена в случае нарушения одного из следующих условий:

1) содержание сделки является незаконным;

2) лица, совершающие сделку, не имеют способности к участию в ней;

3) воля и выражение воли участников сделки не соответствуют друг другу;

4) сделка не соответствует требуемой форме.

Более подробно, нарушение одного из этих условий может быть причиной признания сделки недействительной. Например, если содержание сделки незаконно, то это может означать, что сделка нарушает законные нормы или общественный порядок. Если лица, совершающие сделку, не обладают способностью к участию в ней, например, они несовершеннолетние или имеют ограниченные дееспособность, то сделка может быть признана недействительной.

Также, если воля и выражение воли участников сделки не соответствуют друг другу, то сделка может быть оспорена. Например, если одна из сторон сделки была подвергнута заблуждению, принуждению или другому влиянию, которое исказило их волю, то сделка может быть признана недействительной.

Наконец, сделка может быть оспорена, если не были соблюдены формальные требования, например, если не был заключен письменный договор там, где это требуется законом.

Все эти условия имеют значение при оценке действительности сделки и могут быть использованы в качестве оснований для ее оспаривания.



Как расторгнуть договор купли-продажи квартиры?

Заключили договор, а потом нашли новую, более подходящую вам квартиру? Или продавец не передал жилье в должном состоянии вовремя? А, может быть вы и есть продавец, и вам подвернулся другой, более сговорчивый покупатель? Все эти три ситуации объединяет одно — сторона сделки желает расторжения договора купли-продажи. Если того желает и вторая сторона — все просто: заключили соглашение и покончили с этим. Но как быть, если кто-то не согласен? Какие есть варианты и как избежать негативных последствий?

Мы в Правовед.RU подготовили для читателей план действий для расторжения договоров практически в любой ситуации. Добавьте статью в закладки и морально готовьтесь: терпение и упорство — вот залог вашего успеха!

Когда вообще можно расторгнуть договор купли-продажи квартиры?

В соответствии с п.п. 1, 2 ст. 450 ГК РФ, договор купли-продажи квартиры можно разорвать только:

• по соглашению сторон — то есть, при обоюдном волеизъявлении и отсутствии претензий;
• по решению суда по иску одной из сторон договора в случаях, когда другая сторона существенно нарушила условия сделки.

Существенным нарушением условий договора считается нарушение, в результате которого пострадавшая сторона в значительной степени лишается того, на что она могла по условиям этой сделки рассчитывать.

Например, если покупатель, несмотря на передачу ему объекта недвижимости, частично или полностью не уплатил продавцу выкупную сумму (определение ВС РФ № 78-КГ17-21 от 11.07.2017). Или, скажем, если уже после заключения договора у объекта недвижимости были выявлены скрытые недостатки, наличие которых проявилось впоследствии и не могло быть выявлено при заключении договора (определение ВС РФ № 16-КГ18-14 от 10.07.2018).

Читайте также

Кроме того, по закону возможно расторжение договора купли-продажи квартиры покупателем и продавцом по обоюдному соглашению или по решению суда в связи с существенным изменением обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении сделки (п. 1 ст. 451 ГК). Существенным признается изменение обстоятельств настолько, что, если бы стороны могли это разумно предвидеть, договор вообще не был бы ими заключен или был бы заключен на значительно отличающихся условиях.

Отсюда первый вывод : отменить сделку можно либо по соглашению, либо по решению суда. Возможность расторжения договора в одностороннем порядке, лишь по уведомлению второй стороны, законодательством не предусмотрена.

Принципиальным является и момент расторжения . Сделать это можно только до момента, пока стороны не исполнили свои обязательства по сделке, то есть пока покупатель не передал деньги и на него в Росреестре не оформлен переход права собственности. Но исполнение договора только одной из сторон не является препятствием для расторжения сделки. Например, если покупатель зарегистрировал права на квартиру в Росреестре, но не уплатил продавцу оговоренную сумму, это не может быть препятствием для расторжения договора (п. 65 Постановления Пленума ВС, Пленума ВАС № 10/22 от 29.04.2010).

Читайте также

Второй вывод : по закону допустимо расторжение договора купли-продажи недвижимости до регистрации в Росреестре, так и после такой регистрации. В таком случае суд должен не только расторгнуть договор, но и прекратить зарегистрированное в Росреестре право собственности покупателя. Пример — решение Новошахтинского райсуда Ростовской области № 2-1277/2018 от 24.09.2018.

По соглашению

Сразу рассмотрим наиболее простой и наименее затратный способ расторжения договора купли-продажи квартиры — по соглашению сторон. Главное здесь — обоюдное стремление сторон расторгнуть сделку при условии отсутствия претензий. Если взаимные претензии устранить не удается, придется решать вопрос в суде. Если удалось, и стороны пришли к общему знаменателю — им необходимо составить соглашение о расторжении договора.

Соглашение совершается в той же форме, что и расторгаемый договор (п. 1 ст. 452 ГК). Это значит, что если договор оформлен у нотариуса, соглашение тоже придется удостоверять нотариально. Если нет, то и соглашение можно составить в простой письменной форме.

Сторонам необходимо в свободной форме составить соглашение. В нем указать, что стороны расторгают такой-то договор о том-то заключенный тогда-то на таких-то условиях на основе обоюдного волеизъявления. Также необходимо указать, что каждая из сторон получит в результате и устранены ли обоюдные претензии.

Образец соглашения о расторжении договора купли-продажи :

Если вы успели подать документы для регистрации прав в Росреестр, до внесения соответствующей записи в ЕГРН необходимо отменить процедуру. Рассмотрение заявления о регистрации перехода прав может быть прекращено на основании нового заявления, поданного всеми сторонами договора купли-продажи или направленного нотариусом, если заявление о госрегистрации подавалось через него. В этом случае регистрационный орган прекращает регистрацию и уведомляет стороны об этом в соответствующем решении с указанием даты и причины (п. п. 2,3 ст. 31 ФЗ № 218 «О государственной регистрации недвижимости»).

В таком случае сторонам возвращается половина уплаченной ранее государственной пошлины (п. 4 ст.333.40 НК).

Предварительный договор купли-продажи квартиры

Чтобы «закрепить» объект за покупателем, стороны подписывают предварительный договор купли-продажи (ПДКП) недвижимости. В нем участники соглашения фиксируют свои обязанности до выхода на сделку и определяют предельную дату подписания основного договора.

Покупатель подтверждает серьезность намерений, передавая продавцу деньги. Обычно их включают в стоимость квартиры. Оформить ПДКП можно с условиями:

Договоры задатка и аванса могут быть самостоятельными, а не называться ПДКП.

Различие между задатком и авансом — в ответственности. При авансе, если сделка не состоится по вине одной из сторон, нарушитель не понесет никакой ответственности. Стороны расторгнут договор, а продавец вернет покупателю сумму аванса.

При задатке ситуация иная: если договор нарушит продавец, он вернет двойную сумму задатка. Если покупатель — он потеряет внесенные деньги.

Сделка может не состояться по независящим от сторон причинам: например, банк откажет в ипотеке. В таком случае продавец возвращает задаток покупателю.

Купить квартиру на собственные деньги — сложно. Откладывать — тоже не вариант, ведь можно не успеть за ростом цен. Отличным решением будет ипотека.

Хотите оформить ипотеку, но голова идет кругом от разных условий, документов, процентных ставок? Совкомбанк предоставляет кредит на максимально выгодных условиях. Ипотечные программы помогут купить квартиру мечты людям с разными запросами и материальными возможностями. Простая система оформления документов и широкие возможности позволят сделать мечту ближе.

Как расторгнуть договор купли-продажи квартиры

Расторгнуть договор можно двумя путями:

• по соглашению сторон;
• в одностороннем порядке.

Соглашение сторон

Если стороны решили отказаться от сделки, они подписывают соглашение о расторжении договора купли-продажи квартиры. Причины такого решения не важны.

В соглашении прописывают реквизиты основного ДКП квартиры, описывают объект недвижимости, указывают взаимные права и обязанности участников, порядок возврата денег, дату расторжения.

Какой налог уплачивают физические лица с продажи квартиры

Соглашение о расторжении заключают в аналогичной основному договору форме. Если ДКП удостоверяли у нотариуса, то и расторгают в нотариальной форме.

Важно! Расторжение ДКП квартиры не зависит от этапа сделки.

Если документы уже передали на госрегистрацию, то продавец отправляет заявление о прекращении процедуры и прикладывает один экземпляр соглашения.

Расторгнуть ДКП после регистрации тоже можно. Стороны инициируют обратный переход права собственности, направляя заявление и соглашение о расторжении договора.

Факт дня

Считается, что первые чеканные монеты появились на территории нынешней Западной Турции в VII–VI ве­ках до нашей эры.

Другой факт

Расторжение в одностороннем порядке

Для одностороннего расторжения нужны существенные нарушения условий договора. У покупателя это следующие причины:

1. Продавец вовремя не передал квартиру покупателю.
2. Жильцы не съезжают и не хотят сниматься с регистрационного учета.
3. Квартиру передали не в том состоянии, которое описано в ДКП. К примеру, со сгоревшей комнатой.
4. Продавец уклоняется от регистрации перехода права.
5. Продавец скрыл обременения на квартиру (например, арест) или людей, имеющих права на нее.

Основаниями для расторжения договора купли-продажи у продавца могут быть:

1. Отказ от приемки квартиры без причин.
2. Несвоевременный платеж или полный отказ от перевода денег.

Решение о расторжении принимает суд. Но перед этим, согласно статье 452 ГК РФ , стороны обязаны попытаться решить спор самостоятельно. Тот, чьи права нарушили, предлагает изменить или расторгнуть договор. Если нарушитель отказывает или не отвечает в установленный срок, можно идти в суд.

Макар купил однушку у Геннадия: подписал все документы и перевел оплату. Когда продавец собрался подавать документы в Росреестр, покупатель сделал неприятное открытие: в квартире была неузаконенная перепланировка.

Макар письменно потребовал расторгнуть договор и вернуть деньги. Геннадий отказал: он считал, что перепланировка — несущественное нарушение. Суд не согласился с Геннадием и встал на сторону покупателя.

Суд может затянуться на месяцы, а если будут апелляция и кассация — на годы. Это негатив для обеих сторон: продавец, не получивший оплату, не может купить новое жилье. Покупатель, у которого «зависли» деньги в текущей сделке, не может искать альтернативные варианты. Поэтому сторонам важно тщательно проверять юридическую чистоту сделки.

Односторонний отказ от договора

В ДКП на квартиру иногда прописывают условие, что кто-то из участников сделки может отказаться от нее в одностороннем порядке. Чтобы использовать это право, достаточно уведомить контрагента. Как только он получит уведомление, договор утратит силу.

Риски при покупке и продаже квартиры

Например, стороны предусматривают право отказаться от договора в течение трех дней с момента подписания. В этот период продавец может продать жилье чуть дороже, а покупатель — найти более интересную квартиру.

На практике условие об одностороннем отказе от договора используют редко, ведь оно невыгодно контрагенту.

Сделка прошла удачно и вы обустраиваетесь в новой квартире? Пора заняться ремонтом.

Затраты на стройматериалы при ремонте всегда довольно значительны. Но есть отличный способ снизить нагрузку на свой кошелек. С картой «Халва» вы можете приобретать любые товары в магазинах для ремонта — партнерах Халвы — в беспроцентную рассрочку на срок до 24 месяцев. Кроме того, с Халвой вы сможете взять потребительский кредит на любые нужды.

Расторжение в одностороннем порядке

Согласно п. 2 ст. 450 ГК РФ, отказ от сделки купли продажи по инициативе одной из сторон может быть осуществлен при ненадлежащем исполнении обязательств второй стороной. Односторонний отказ от договора купли продажи допустим лишь при условии вынесения решения суда.

Иск о расторжении договора, который был подан продавцом или покупателем при неисполнении обязательств второй стороной, является основанием для вынесения судебного решения.

Согласно ст. 450.1 ГК РФ, если договором предусмотрено прекращение обязательств в каких-то конкретных условиях, то пострадавшая сторона при их наступлении направляет уведомление об аннулировании сделки, а договор купли-продажи считается расторгнутым со дня получения второй стороной такого уведомления. Если вторая сторона не согласна, спор рассматривается в судебном порядке.

Задайте вопрос юристу бесплатно — оцените шансы на успех

Если одна из сторон сделки исполняет свои обязательства ненадлежащим образом, или же если наступил случай, прописанный изначально в договоре как условие расторжения сделки, то как продавец, так и покупатель вправе расторгнуть ДКП в одностороннем порядке. Наши юристы удаленно помогут вам составить исковое заявление и подать его в суд, чтобы добиться аннулирования сделки.

Работаем
по всей РФ
0 + активных клиентов ЕЮС
0 лет на рынке
Получить консультацию
+ 250 юристов готовы помочь в решении вашей ситуации

По инициативе продавца

Если расторжение ДКП происходит по инициативе продавца, то вескими основаниями для этого можно считать следующие нарушения со стороны покупателя:

1. Необоснованный отказ от принятия недвижимого имущества в установленные сроки. Основание — затягивание либо отказ покупателя от государственной регистрации права собственности (кроме случаев, предусмотренных ДКП).
2. Нарушение тех или иных обязательств по оплате: просрочка платежа, отказ от оплаты, внесение стоимости, указанной в договоре, в неполном объеме. Изменение суммы оплаты разрешено исключительно при условии наличия соответствующего пункта в договоре, устанавливающего определенные условия и порядок пересчета.

Расторжение сделки по причинам, указанным выше, осуществляется в судебном порядке.

По инициативе покупателя

ДКП можно расторгнут и по инициативе покупателя. Вескими являются следующие основания:

• продавец и прочие прежние жильцы не желают выселяться, а также сниматься с регистрационного учета;
• недвижимость не была передана покупателю в установленные сроки;
• квартиру передали значительно худшем в состоянии, чем это предусмотрено в ДКП. Например, в жилье нет ремонта, предусмотренного соглашением, или имуществу были нанесены какие-то серьезные повреждения в момент выселения прежних жильцов. С целью учета такого основания в ДКП необходимо четко оговорить характеристики и состояние продаваемой квартиры;
• продавец преднамеренно скрыл наличие других лиц, имеющих законное право на квартиру, а также обременений на нее, таких, как залог, арест или судебные решения;
• продавец не явился на процедуру государственной регистрации без веских на то причин;
• расторжение ДКП по инициативе покупателя производится в судебном порядке.

Расторжение по соглашению сторон

Стороны вправе расторгнуть ДКП по обоюдному согласию, если такое предусмотрено договором, а также не запрещено законом. Участники сделки могут никого не извещать о причинах ее аннулирования — достаточно добровольного соглашения и отсутствия спора. Так, среди причин может быть изменение финансового положения покупателя, срыв переезда из квартиры продавца и пр. Отмена сделки не означает возможности заключения в будущем нового договора.

Прекращение договора купли продажи по соглашению сторон осуществляется на основании подписанного сторонами соглашения о расторжении ДКП.

Если ДКП изначально был заверен нотариально, то все изменения к нему также следует заверять у нотариуса.

В соглашении необходимо прописывать следующие данные:

1. Реквизиты сторон (ФИО, паспортные данные, адреса регистрации). Также можно указывать телефоны, адреса e-mail и пр.
2. Реквизиты ДКП, который подлежит отмене (номер и дата).
3. Наименование и характеристики квартиры или дома, место расположения объекта недвижимости.
4. Последствия расторжения заключаемой сделки (компенсация понесенного ущерба из-за сделки, возврат недвижимости и денежных средств, штрафные санкции и т. д.).
5. Сроки и порядок совершения действий по реализации соглашения.

При расторжении договора купли-продажи по соглашению сторон учитывайте стадию сделки. Если ДКП аннулируется до государственной регистрации, можно просто подписать соглашение, а также заверить его нотариально при необходимости.

В соответствии с п. 4 постановления Пленума ВАС РФ «О последствиях расторжения договора» от 6 июня 2014 г. №35, в случае, когда бумаги еще только переданы на регистрацию, следует направить заявление о прекращении процедуры регистрации, приложив к нему соответствующее соглашение. Если же госрегистрация уже успела состояться, потребуется регистрация обратного перехода права собственности.

Такой порядок прекращения действия ДКП без судебных разбирательств возможен лишь при добровольном согласии сторон и при добровольном разрешении всех возникших ранее взаимных претензий.

Наши юристы подготовили для вас готовый бланк соглашения, вы можете опираться на него при составлении собственного варианта

Образец заявления
Соглашение о расторжении договора купли-продажи в 2023 году

Расторжение ДКП в суде

При возникновении спорных ситуаций их разрешение возможны исключительно в суде. Истцом может выступить как покупатель, так и продавец, причем это возможно на любой стадии совершения сделки, если существуют законные основания для расторжения ДКП.

Досудебный порядок урегулирования спора в данном случае обязателен. Это означает, что сперва вам следует направить второй стороне письменную просьбу расторгнуть договор.

Согласно ст. 452 ГК РФ, если в течение 30 дней после того, как было направлено уведомление ответчику, от него так и не поступил ответ или если был получен отказ, то подается иск в районный суд по месту расположения объекта недвижимости, .

К исковому заявлению необходимо приложить следующие документы:

• договор, который нужно расторгнуть;
• бумаги, которые подтвердят наличие оснований для расторжения ДКП (платежные документы, расписки, экспертные заключения, справки и т. п.);
• копию уведомления ответчика о расторжении ДКП и о предъявляемых претензиях, а также копию ответа (есть есть);
• квитанцию об уплате государственной пошлины.

Судом принимается решение о приеме заявления в течение пяти дней, назначается дата слушания. Если выносится решение о том, что ДКП следует расторгнуть, то оно вступает в силу в течение 30 дней со дня принятия. В течение этого срока ответчик вправе опротестовать решение, подав апелляцию.

Существует срок давности для расторжения договора с помощью суда. Этот период составляет три года с того момента, как пострадавшая сторона узнала о том, что ее права были нарушены.

Задайте вопрос юристу бесплатно — оцените шансы на успех

Если есть законные основания для расторжения сделки, и был соблюден досудебный порядок урегулирования спора, не принесший должных результатов, продавец или покупатель могут обратиться в суд. Наши юристы Дистанционно помогут вам грамотно составить исковое заявление и подать его в судебный орган. При необходимости наши специалисты смогут очно сопровождать вас на всех этапах судебного разбирательства.

Как правильно оформить договор купли продажи автомобиля