расторжение договора аренды в одностороннем порядке арендодателем

Расторжение договора аренды по инициативе арендодателя.

Не так давно на нашем сайте была опубликована статья о досрочном расторжении договора аренды арендатором.

Мы получили запросы от действующих и будущих арендодателей, некоторые из которых тоже захотели разобраться, как им быстро и недорого избавиться от арендатора, нарушающего условия договора аренды.

Ничего не имею против, нарушители должны отвечать за нарушение договора. Хочу лишь напомнить, что расторжение договора – это крайняя мера. Прежде чем прибегать к ней, подумайте, практически всегда существуют другие правовые способы заставить сторону по договору соблюдать его условия.

В сторону лирику, переходим к теме нашей статьи «расторжение договора аренды по инициативе арендодателя».

По каким основаниям можно расторгнуть договор аренды недвижимости.

Что нужно делать, чтобы соблюсти процедуру расторжения договора аренды и не дать шанса арендатору предъявить вам финансовых требований.

Какой срок для расторжения договора аренды.

Как составить и как направлять уведомление о расторжении договора аренды.

Одностороннее расторжение договора аренды недвижимости по инициативе арендодателя.

Арендодатель, также как и арендатор, может расторгнуть договор аренды в одностороннем порядке только при наличии оснований. Без наличия серьезных оснований прекратить договор очень сложно. Скорее всего сделать это можно будет лишь через договоренность с арендатором и при условии компенсации его расходов.

Основания для расторжения договора аренды указаны в Гражданского кодексе и в самом договоре аренды.

Где искать основания для расторжения договора аренды недвижимости арендодателем?

Начнем с общих. Ст. 619 ГК РФ содержит несколько оснований, которые арендодатель может использовать для расторжения договора аренды.

1. пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями;
2. существенно ухудшает имущество;
3. более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату;
4. не производит капитального ремонта имущества в установленные договором аренды сроки, а при отсутствии их в договоре в разумные сроки в тех случаях, когда в соответствии с законом, иными правовыми актами или договором производство капитального ремонта является обязанностью арендатора.

Три из четырех указанных здесь оснований связаны с порядком использования арендованного имущества. Это и понятно. Аренда помещение подразумевает под собой владение и пользование. Именно за владение и пользование арендатор уплачивает арендодателю. Пользование недвижимостью предполагает постепенное ухудшение ее потребительских качеств. Наиболее показательный пример с автомобилем. Через несколько лет использования его уже нельзя будет продать за первоначальные деньги, так как состояние автомобиля ухудшилось.

Тоже самое происходит и с офисом. Например, арендатор арендовал офис с проведенным в нем ремонтом. В ходе многолетней эксплуатации состояние помещения уже не будет таким, каким оно было при заключении договора аренды. Полы будут потерты, стены испачканы. Если такое ухудшение произошло вследствие нормальной эксплуатации, то все нормально. Но бывают случаи, когда арендатор использует помещение не по назначению и значительно ухудшает его потребительские свойства. В квартире устраивается общежитие, в офисе – цех для распилки дерева и т.п.

Именно для таких случаев законодатель предусмотрел право арендодателя расторгнуть договор аренды в одностороннем порядке, не дожидаясь пока арендатор окончено «убьет» здание или помещение.

Еще одно основание для расторжения договора аренды, указанное в ст. 619 ГК РФ связано с неоплатой арендной платы. С точки зрения арендодателя это существенное условие договора, так как сдача в аренду это бизнес, а не получая вовремя деньги финансовое положение арендодателя может существенно ухудшиться и привести даже к банкротству. Как? Да легко. Многие профессиональные рантье брали кредиты на покупку коммерческой недвижимости, любая просрочка в оплате арендной платы могла лишить таких собственников не только денег, но и недвижимости из-за неоплаты кредитов. И таких случаев в 2008-2009гг. и в 2015-2016гг. было очень много.

Если арендатор перестает платить, то арендодатель должен иметь возможность в максимально короткие сроки расторгнуть договор аренды с неплательщиком и найти нового арендатора.

Основания, указанные в ст. 619 ГК РФ, будут применяться к отношениям сторон договора аренды даже если стороны не прописали их в договоре.

Но самым главным документов, в котором арендодатель должен искать основания для расторжения договора аренды является сам договор аренды. Арендодатель должен для себя решить, нарушение каких условий договора арендатором является недопустимым и прописать в договоре аренды, что за нарушение этих условий договор может быть расторгнут в одностороннем порядке по его инициативе.

Порядок расторжения договора аренды.

Договор аренды помещения или здания может быть расторгнут либо в судебном, либо внесудебном порядке.

Договор аренды по основаниям, указанным в ГК РФ может быть расторгнут только в судебном порядке и только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок. То есть, если арендатор устроил хлев в вашем помещении, вы сначала в соответствии с ГК РФ должны потребовать прекратить нанесение ущерба помещению, а также устранить нанесенный ущерб. Вот если он не выполнит ваше требование, тогда вы можете обратиться в суд и требовать расторжения договора и возмещения ущерба.

Согласитесь, что вариант с расторжением договора по основаниям, установленным в ГК РФ крайне неэффективный. Пока будет идти суд, помещение может прийти в такое состояние, что потребуется проведения серьезного ремонта и огромных денег.

Чтобы избежать таких печальных последствий, необходимо в договоре предусмотреть основания для расторжения договора аренды по инициативе арендодателя в одностороннем внесудебном порядке.

Какие нарушения с нашей точки зрения являются достаточным основанием для расторжения договора аренды:

• Неоплата или регулярная задержка оплаты арендной платы.
• Нанесение ущерба помещению или использование его не по назначению.
• Сдача помещения в субаренду без согласия арендодателя.
• Систематическое нарушение правил противопожарной безопасности.

В принципе, этого вполне достаточно. Если арендатор платит арендную плату и другие платежи, предусмотренные договор, использует помещение в соответствии с условием договора, то у арендодателя не должно возникнуть мыслей и оснований для расторжения договора.

Сроки расторжения

Обязанность извещать вторую сторону договора аренды закреплена законодательно. Гражданский кодекс устанавливает следующие сроки для направления уведомления:

• за 3 месяца до даты прекращения договора для недвижимого имущества;
• за 1 месяц для иного арендуемого имущества.

Порядок досрочного прекращения арендных отношений без суда, либо через суд

По инициативе арендодателя возможно расторгнуть договор аренды одним из способов: внесудебном и судебном.

1. Внесудебное прекращение арендных отношений.

В случае, когда заключен договор аренды без указания срока (бессрочно) арендодателю достаточно предупредить арендатора в письменной форме. Согласно п.2 ст. 610 ГК это необходимо сделать не позднее, чем за один месяц (или три месяца для недвижимого объекта) до момента расторжения договора.

Если же договор аренды имеет срок действия, то условия досрочного его прекращения должны быть прописаны в отдельном пункте.

Гражданское законодательство не обязывает стороны мотивировать свое решение. Однако арендодатель должен учитывать интересы арендатора и не злоупотреблять своим правом. Например, в случае использования участка земли в период полевых работ, когда досрочное прекращение договора аренды повлечет убытки арендатора в результате прекращения его деятельности.

1. Судебное решение о расторжении договора аренды раньше срока.

Досудебный порядок разрешения спора является обязательным, но в случае, когда стороны не смогли самостоятельно договориться, потребуется обращение в суд. Эта норма закреплена в статье 619 ГК. Однако, арендодатель обязан представить суду доказательства, являющиеся основанием для досрочного прекращения договора аренды. Это могут быть следующие нарушения, допущенные арендатором:

• нарушения условий договора, которые являются существенными и происходили неоднократно (сюда входит и случаи, когда предмет договора аренды использовался арендатором не по назначению);
• использование арендуемого имущества значительно снижает его качество;
• не производится капитальный ремонт арендуемого имущества в сроки, установленные договором;
• арендатор не производит оплату арендных платежей в объеме и сроки, указанные в договоре, более двух подряд периодов.

Отметим, что предварительно со стороны арендодателя должна быть проделана работа по извещению арендатора о нарушении условий договора и иных причинах, которые могут повлечь за собой расторжение арендных отношений. То есть он должен направить письменное сообщение и установить сроки для устранения нарушений.

Суд расторгнет договор аренды по инициативе арендодателя только в случае, когда им будет доказано, что нарушения являются существенными. При этом будет учтено, что арендатору на устранение нарушений был дан разумный срок.

Особенности составления уведомления о расторжении аренды по образцу 2023 года

Не достаточно в устной форме сообщить второй стороне о своем намерении прекратить досрочно договор аренды. Это должно быть письменное уведомление с изложением объективных причин.

Законодательно форма уведомления не закреплена, как и требования к ее заполнению. Но в ней обязательно должны присутствовать следующие пункты:

• адреса и реквизиты инициатора — отправителя и второй стороны – получателя документа;
• сведения о договоре аренды;
• информация о намерении расторгнуть договор с указанием причины.

Арендодатель может вручить уведомление арендатору лично либо направить по почте.

Образец письма о расторжении договора аренды в одностороннем порядке:

Расторжение договора аренды в одностороннем порядке арендодателем является возможностью предусмотренной законодательством для одной из сторон договора, в данном случае — арендодателем. В соответствии с законом, арендодатель может расторгнуть договор аренды без согласия арендатора в следующих случаях:
1. Нарушение условий договора аренды со стороны арендатора, которое существенно нарушает его права и интересы. Если арендатор не выполняет своих обязательств, предусмотренных договором, и это приводит к значительным негативным последствиям для арендодателя, последний имеет право на расторжение договора.
2. Невыполнение арендатором своих обязательств в установленный срок. Если арендатор нарушает сроки, предусмотренные договором, например, не оплачивает арендную плату вовремя, арендодатель имеет право расторгнуть договор.
3. Обстоятельства непреодолимой силы. В случае возникновения форс-мажорных обстоятельств, которые делают невозможным выполнение договорных обязательств арендатором или арендодателем, последний может расторгнуть договор.
Однако, необходимо отметить, что расторжение договора аренды в одностороннем порядке арендодателем должно быть осуществлено в соответствии с процедурой, предусмотренной законом и договором. Арендодатель должен уведомить арендатора о своих намерениях и предоставить достаточное время для исправления нарушений или урегулирования спора до окончательного расторжения договора. В противном случае, расторжение может быть признано недействительным и безосновательным.
В случае расторжения договора аренды в одностороннем порядке арендодателем, арендатор может обратиться в суд с требованием о признании расторжения недействительным и взыскании убытков. Суд, анализируя представленные доказательства и соответствие действий арендодателя требованиям закона и договора, примет решение по данному спору.

Когда арендатор может расторгнуть договор в одностороннем порядке?

Если арендодатель не предоставляет имущество, то это является нарушением его обязанности по договору аренды. Арендатор вправе требовать предоставления имущества в соответствии со сроками и условиями, предусмотренными договором. Если арендатель не предоставляет имущество вовремя, то арендатор может обратиться в суд с требованием о предоставлении имущества или о расторжении договора аренды.

Если арендодатель создает препятствия в пользовании имуществом, то это также является нарушением его обязанности по договору аренды. Арендатор вправе пользоваться имуществом без препятствий и в соответствии с условиями договора. Если арендодатель создает препятствия в пользовании имуществом, то арендатор может обратиться в суд с требованием о устранении этих препятствий либо о расторжении договора аренды.

Если арендодатель меняет условия договора в одностороннем порядке, то это является нарушением его обязанности по договору. Арендатор вправе требовать соблюдения условий, предусмотренных договором, и не может быть принужден к принятию измененных условий без своего согласия. Если арендодатель односторонне меняет условия договора, то арендатор может обратиться в суд с требованием о приведении условий договора в соответствие с исходными условиями или о расторжении договора аренды.

Если арендатор обнаруживает недостатки, влияющие на целевые качества имущества, то это может рассматриваться как нарушение арендодателем своей обязанности по предоставлению имущества в соответствующем состоянии. Арендатор вправе требовать устранения недостатков имущества или возмещения убытков, причиненных в связи с данными недостатками. Если арендодатель не устраняет недостатки или не выплачивает компенсацию, арендатор может обратиться в суд с требованием о возмещении убытков.

Как арендатору расторгнуть договор аренды в одностороннем порядке?

Как юрист, могу пояснить, что согласно законодательству арендатор не имеет права прекратить договор односторонне, покинуть помещение и прекратить выплату арендной платы. Однако, такое право можно установить в договоре. В случае, если это право не было прописано в договоре, арендатору следует договориться с арендодателем о возможности прекратить договор.

Можно ли расторгнуть договор с арендодателем?

Арендодатель может потребовать досрочного расторжения договора аренды только после того, как направит арендатору письменное предупреждение о необходимости выполнения своих обязательств в разумный срок. Такое предупреждение должно быть в письменной форме и требовать от арендатора исполнения обязательства в разумный срок, чтобы предотвратить несоблюдение условий договора. В случае если арендатор не исполняет свои обязанности в установленный срок, арендодатель будет иметь право на досрочное расторжение договора. Это предусмотрено законодательством и является общепризнанным принципом защиты прав арендодателя.

Когда судом по требованию арендодателя договор аренды может быть расторгнут досрочно?

В соответствии с пунктом 619 ГК РФ, арендодатель имеет право обратиться в суд с требованием о досрочном расторжении договора аренды в следующих случаях:

1. Когда арендатор систематически и серьезно нарушает условия договора или цели использования арендуемого имущества.

2. Если арендатор несколько раз подряд нарушает условия договора после предыдущих предупреждений.

3. Если арендатор намеренно повреждает имущество или причиняет ему значительный ущерб.

При наличии вышеуказанных оснований арендодатель может обратиться в суд с иском о расторжении договора аренды. В данном случае, по требованию Администрации Кривошеинского сельского поселения, досрочное расторжение договора аренды возможно в связи с существенным нарушением условий договора или назначения имущества, а также с повреждением имущества или причинением ему ущерба арендатором.

Как правильно расторгнуть договор в одностороннем порядке?

Отказ от договора в одностороннем порядке является особым способом расторжения договора и имеет свои особенности. В отличие от обычного расторжения, при одностороннем расторжении договор считается расторгнутым с момента отправки уведомления о расторжении, при условии, что другая сторона получила это уведомление. Чтобы быть уверенным в получении уведомления, важно отправлять его в письменном виде с помощью заказного письма с уведомлением о вручении. Это позволит иметь доказательства отправки и получения уведомления, что важно в случае возникновения споров или разногласий.

На каком основании можно расторгнуть договор аренды?

При рассмотрении споров о досрочном расторжении договора суд применяет правила, установленные гражданским законодательством. Согласно тому, требование о досрочном расторжении договора может быть удовлетворено только при наличии существенного нарушения договора другой стороной.

Существенное нарушение договора – это такое нарушение, которое делает невозможным или бесполезным исполнение договора для нарушающей стороны. Определение, является ли конкретное нарушение существенным, осуществляется исходя из существа договора, обычаев делового оборота и норм права. Таким образом, под нарушением договора понимаются действия либо бездействие одной из сторон, противоречащие условиям договора и причинившие или рискующие причинить существенный ущерб другой стороне.

Основание для досрочного расторжения договора может быть отсутствие у стороны, нарушившей договор, способности исполнить свои обязательства по договору. Если сторона, у которой возникли такие основания для расторжения, не желает дожидаться прекращения срока исполнения обязательства, она может обратиться в суд с требованием о расторжении договора.

Такое расторжение договора возможно по общему правилу только в судебном порядке. Суд при рассмотрении такого иска оценивает обстоятельства дела, действия сторон и их поведение, а также соблюдение ими своих обязательств по договору. После изучения материалов дела суд выносит решение о расторжении договора.

Следует отметить, что досрочное расторжение договора также может быть предусмотрено самим договором или законодательством. В этих случаях сторона, желающая расторгнуть договор, может прибегнуть к такому расторжению и без обращения в суд.

Можно ли расторгнуть договор аренды в одностороннем внесудебном порядке?

Статья 450 Гражданского кодекса РФ устанавливает возможность включения в договор условия о возможности одностороннего отказа от его исполнения по инициативе одной из сторон. При этом, отказ может быть осуществлен вне судебного порядка и без судебного вмешательства. Это означает, что сторона, желающая отказаться от исполнения договора, может сделать это самостоятельно и вне суда. Однако, следует учитывать, что при таком отказе могут возникнуть правовые последствия, и поэтому рекомендуется внимательно изучить договор и проконсультироваться с юристом перед принятием решения о таком отказе.

Можно ли расторгнуть договор аренды квартиры в одностороннем порядке?

Договор найма жилого помещения может быть расторгнут в судебном порядке по требованию любой из сторон, заключивших договор. Расторжение договора возможно в следующих случаях:

— Если помещение перестает быть пригодным для постоянного проживания. Это может быть связано с тем, что жилое помещение стало непригодным для жилья по каким-либо причинам, например, из-за разрушений, затоплений или неисправностей систем коммуникации.

— Если помещение находится в аварийном состоянии. Такое состояние подразумевает наличие опасных или аварийных ситуаций, которые могут угрожать жизни или здоровью жильцов.

— В других случаях, которые предусмотрены жилищным законодательством.

Для расторжения договора найма жилого помещения необходимо обратиться в суд и представить соответствующие документы и доказательства нарушений, которые привели к невозможности проживания в жилом помещении. Суд будет рассматривать дело и принимать решение о расторжении договора найма жилого помещения.

Досрочное расторжение договора аренды арендатором