досрочное расторжение договора аренды

Соглашение о расторжении договора аренды нежилого помещения

Если вы заключали с собственником договор аренды помещения под офис, склад или магазин, а потом хотите досрочно аренду прекратить — нужно составить и подписать соглашение об этом, иначе старый договор продолжит действовать. Расскажем, как составить документ и что учесть.

Почему нельзя просто выехать из помещения

Арендаторы прекращают пользоваться помещением по разным причинам. Кофейне может понадобиться зал побольше или поменьше, репетитор может перевести учеников в Zoom и отказаться от кабинета. Но просто передать ключи хозяину и перестать платить за аренду — рискованное решение. Договор аренды заключается на конкретный срок или действует бессрочно, и пока он действует, арендатор обязан платить за помещение. При этом неважно, занимает он площади или освободил их (информписьмо ВАС РФ №66 от 11 января 2002). Так что арендодатель может удержать из депозита или потребовать в суде плату за все месяцы аренды до официального расторжения договора, а также пени и штрафы за невыполнение договора (ст. 393 и 393.1 ГК РФ). Иногда арендатору приходится платить неустойку за прекращение аренды без веской причины (ч. 3 ст. 310 ГК РФ и Определение ВС РФ № 305-ЭС15-6784 от 3 ноября 2015). Если в вашем договоре есть такой пункт, то придется платить «отступные» арендодателю.

Пример. Арендатор подписал договор об аренде магазина в торговом центре, но дело не пошло, и спустя месяц он направил администрации ТЦ соглашение о прекращении аренды. Но арендодатель отклонил документ, так как по договору арендатор может прекратить договор, только если магазин не пригоден для работы, а с ним все в порядке. В иных случаях нужно заплатить неустойку — 30 000 рублей. Предприниматель проигнорировал возражение. ТЦ вскоре обратился в суд. Суд встал на сторону арендодателя, в итоге предприниматель заплатил 30 000 рублей неустойки, еще 45 000 рублей аренды, 10 000 рублей пеней и 15 000 штраф за нарушение правил ТЦ.

Когда прекращают договор аренды

• по желанию одной стороны: это происходит, если договор аренды бессрочный, тогда арендатор (или арендодатель) предупреждает другую сторону о прекращении аренды помещения за 3 месяца (ч. 2 ст. 610 ГК РФ); при срочном договоре это можно сделать, только если в нем есть пункт о такой возможности (ч. 2 ст. 460, п. 6 ст. 620 ГК РФ);
• по взаимному согласию сторон: все происходит добровольно, соглашение подписывают обе стороны (ч. 1 ст. 450 ГК РФ);
• по решению одной из сторон через суд: если в договоре аренды прописан срок, он еще не истек, одна сторона хочет договор прекратить, но не может договориться с контрагентом (ст. 620 ГК РФ, ч. 2 ст. 450 ГК РФ).

Гражданский кодекс поясняет, в каких случаях каждая из сторон могут расторгнуть договор по суду (ст. 620 ГК РФ, п. 2 ст. 450 ГК РФ).

Арендодатель может прекратить соглашение:

• если не получает платежи за помещение 2 месяца и дольше;
• если по договору арендатор обязан проводить капремонт помещения, но не делает этого;
• если по вине или из-за попустительства арендатор помещению наносится ущерб.

Арендатор может расторгнуть договор:

• если получил помещение с очевидными недостатками, которые не обнаружились при приемке: скажем, вы ведете курсы подготовки к ЕГЭ, а рядом шумит стройка;
• если арендодатель не дает использовать помещение для работы — например, не пропускает школьников на курсы подготовки к ЕГЭ на вахте;
• если арендатор не получил помещение в пользование в оговоренный срок;
• если помещение требует ремонта, но арендодатель не занимается этим;
• если помещение разрушилось, в нем случился пожар или потом;
• при серьезном изменении обстоятельств, которое нельзя было предвидеть;
• по другим основаниям, если они есть в договоре (скажем, при банкротстве арендатора).

Кто может расторгнуть договор аренды

У договора аренды две стороны — арендатор и арендодатель. Прекратить договорные отношения досрочно может каждая из них, но лишь в том случае, если на то есть основания.

Договор можно расторгнуть:

• По соглашению сторон — так проще: не нужно обращаться в суд, тратить время и деньги на разбирательства.
• В одностороннем порядке, если продолжительность аренды не определена — по инициативе одной из сторон. Вторую сторону необходимо предупредить о расторжении за месяц, а если в аренду передана недвижимость — за три месяца (п. 2 ст. 610 ГК РФ).
• В одностороннем порядке, если продолжительность аренды определена договором — в этом случае без суда не обойтись. Только он прекратит договорные обязательства, даже если одна из сторон не хочет этого.

Расторгает арендодатель

Расторгнуть договор досрочно можно, если арендатор:

• существенно его нарушил (подп. 1 п. 2 ст. 450 ГК РФ);
• неподобающим образом использует имущество (п. 3 ст. 615 ГК РФ);
• портит имущество (подп. 2 п. 1 ст. 619 ГК РФ);
• не платит за аренду два месяца подряд и более (подп. 3 п. 1 ст. 619 ГК РФ);
• не осуществляет капремонт имущества (если по договору он должен это делать) (подп. 4 п. 1 ст. 619 ГК РФ).

Досрочное расторжение договора аренды допускается и при других обстоятельствах, при условии что вы заранее прописали это в тексте расторгаемого соглашения.

Расторгает арендатор

В «КонсультантПлюс» есть множество готовых решений, в том числе о том, как арендатору потребовать расторжения договора аренды. Если у вас еще нет доступа к системе, оформите пробный онлайн-доступ бесплатно! Вы также можете получить актуальный прайс-лист К+.

Договор можно расторгнуть, если арендодатель:

• не передал имущество вовремя (подп. 1 п. 1 ст. 620 ГК РФ);
• не проводит капремонт при условии, что он взял на себя такие обязательства (подп. 3 п. 1 ст. 620 ГК РФ);
• передал имущество, котороенельзя нормально использовать из-за имеющихся недостатков (подп. 2 п. 1 ст. 620 ГК РФ);
• не предупредил о том, что есть другие люди, имеющие право на имущество (п. 2 ст. 613 ГК РФ);
• нарушил существенные условия договора (подп. 1 п. 2 ст. 450 ГК РФ).

А еще арендатор может прекратить исполнение договора, если в какой-то момент имущество оказалось непригодным для использования — но не по вине арендатора, а из-за стороннего воздействия, повлиять на которое он не мог (подп. 4 п. 1 ст. 620 ГК РФ).

Как расторгнуть договор аренды

Порядок прекращения договорных обязательств определен законодательно. Если его соблюдать, проблем с оформлением документов не будет. Важно выполнять все действия в определенной последовательности — это сэкономит и время, и деньги.

Досрочное расторжение договора аренды по инициативе арендодателя имеет одну особенность — если арендатор не выполняет свои обязательства по договору аренды, арендодатель должен письменно напомнить ему о том, что их нужно исполнять (п. 3 ст. 619 ГК РФ). В обратной ситуации арендатор может никаких предупреждений не направлять, а сразу приступить к процедуре расторжения.

В остальном процедура одинакова как для арендатора, так и для арендодателя.

• составить предложение о прекращении действия договора;
• направить его второй стороне;
• если вторая сторона согласится с предложением, составить и подписать допсоглашение о расторжении договора аренды;
• если вторая сторона откажется принимать предложение или просто его проигнорирует, обратиться в суд.

О каждом из этих этапов расскажем подробнее.

Предупреждаем арендатора о необходимости устранения нарушения

Если вы — арендатор, который хочет расторгнуть договор, пропустите эту часть и читайте статью дальше. Если вы арендодатель, знайте, что без предупреждения вы не сможете досрочно расторгнуть договор (п. 3 ст. 619 ГК РФ), поэтому составить его придется.

Предупреждение должно быть составлено в письменном виде. Обязательно укажите:

• Нарушение, которое допустил арендатор.
• Предложение о его устранении в разумный срок. При этом гражданское законодательство указаний на то, какой срок считается разумным, не содержит, поэтому определите его самостоятельно. Желательно, чтобы он составлял семь или более дней — это общий срок для исполнения обязательств со дня предъявления требования, установленный п. 2 ст. 314 ГК РФ.

Предупреждение нужно передать арендатору лично (не забудьте получить отметку о передаче документов на втором экземпляре предупреждения) или по почте (заказным письмом с описью вложения и уведомлением о вручении).

Составляем предложение о расторжении договора

По закону просто обратиться в суд с требованием о расторжении договора аренды нежилого помещения (или любого другого имущества) нельзя — обязательно должен быть соблюден досудебный порядок урегулирования спора (п. 2 ст. 452 ГК РФ). Именно поэтому придется подготовить предложение о расторжении договора.

Требований к содержанию документа законодатель не устанавливает — можете подготовить его сами или воспользоваться нашим образцом. Помните, что в нем обязательно должна быть указан следующая информация:

• основание для расторжения договора;
• предложение о его расторжении в досудебном порядке;
• срок, в течение которого вторая сторона должна отреагировать на предложение (если он не установлен договором и не указан в предложении, ответить нужно в течение 30 дней с момента получения документов — п. 2 ст. 452 ГК РФ).

К документу можно приложить соглашение о расторжении договора — если вторая сторона согласится с предложением, она сможет сразу же его подписать.

Передаем документы на рассмотрение

Чтобы получить право на обращение в суд, надо правильно передать документы второй стороне договора. Это можно сделать:

• по почте –ценным письмом с описью вложения и уведомлением о вручении адресату;
• лично — второй стороне договора или его представителю (в этом случае обязательно нужно получить отметку о передаче документов на втором экземпляре предложения о расторжении договора).

Отправлять документы нужно на юридический адрес контрагента — он указан в ЕГРЮЛ или ЕГРИП. Суды допускают передачу предложения по адресу, указанному в договоре (см. п. 63 постановления Пленума ВС РФ от 23.06.2015 № 25).

Подписываем дополнительное соглашение

Предположим, вторая сторона согласилась с предложением и не против расторгнуть договор. В этом случае составляется дополнительное соглашение к договору аренды. При подготовке учтите следующие моменты:

• допсоглашение должно быть составлено в письменном виде;
• если основной договор был зарегистрирован в Росреестре (например, если в аренду была передана недвижимость на срок, превышающий один год), дополнительное соглашение также подлежит госрегистрации.

Обращаемся в суд

Если вторая сторона отказалась от вашего предложения о расторжении договора или вовсе не ответила на него, можно обращаться в суд.

Иск можно подать не ранее чем через 30 дней с момента передачи предложения контрагенту (п. 2 ст. 452 ГК РФ). Исключение — если договором, законом или предложением о расторжении не установлен иной срок.

Иск о расторжении договора аренды подается в суд общей юрисдикции. Если обе стороны договора являются предприятиями — юридическими лицами или индивидуальными предпринимателями, дело будет рассматривать арбитражный суд.

Чтобы подать исковое заявление, необходимо:

• выбрать суд;
• составить исковое заявление с требованием о расторжении договора аренды;
• подготовить документы, подтверждающие обоснованность требований, изложенных в заявлении, в том числе копию предупреждения о нарушении условий договора и предложения о заключении дополнительного соглашения о его расторжении;
• уплатить госпошлину;
• направить копии иска и документов ответчику;
• подать иск.

Требования к форме и содержанию искового заявления установлены ст. 131 ГПК РФ (для исков, подаваемых в арбитражный суд — ст. 125 АПК РФ). В нем обязательно должна быть указана следующая информация:

• наименование суда, в который подается иск;
• сведения об истце и об ответчике — Ф.И.О. или наименование, адрес, контактный телефон; для ответчика также нужно указать один из идентификаторов, например СНИЛС или ИНН;
• описание обстоятельств сложившейся ситуации;
• требование о расторжении договора аренды;
• доказательства, подтверждающие обоснованность предъявляемых требований;
• перечень документов, прилагаемых к заявлению.

Иск подписывает сам заявитель или его представитель.

Последствия расторжения договора аренды

После того как договор аренды расторгнут (неважно, по соглашению сторон или решению суда), отношения между арендодателем и арендатором прекращаются (п. 2 ст. 453 ГК РФ). Это значит, что они возвращаются в условия, которые существовали до заключения договора. Арендодатель получает назад свое имущество, а арендатор больше не может им пользоваться, но при этом он избавляется от обязательства по уплате арендных платежей.

Чтобы передать имущество от одной стороны другой, нужно составить акт приема-передачи. В нем описывается состояние объекта аренды в момент передачи, а также указывается перечень дефектов. Если на момент заключения договора аренды их не было (например, в квартире оказались разбиты окна и оторвана люстра), арендодатель может потребовать возмещения ущерба — сначала в досудебном порядке, а потом через суд.

Исходя из предоставленного текста, действие, которое нужно осуществить, — это досрочное расторжение договора аренды.
Договор аренды является соглашением между арендодателем и арендатором, в котором определены условия и сроки аренды недвижимости или другого имущества. Обычно договор аренды содержит условия по оплате арендной платы, обязательства сторон, ответственность за исполнение условий и процедуру расторжения договора.
В случае досрочного расторжения договора аренды одной из сторон, необходимо ознакомиться с условиями, предусмотренными в договоре. Обычно договор содержит условия о том, каким образом может быть расторгнут договор и какие последствия могут возникнуть для расторгающей стороны.
Важно отметить, что досрочное расторжение договора аренды требует соблюдения определенных процедур и формальностей. Обычно сторонам требуется предоставить письменное уведомление друг другу о своем намерении расторгнуть договор. В некоторых случаях может потребоваться указание причины расторжения и соблюдение определенного срока уведомления.
После получения уведомления о досрочном расторжении договора аренды, другая сторона должна рассмотреть это уведомление, оценить его обоснованность и принять решение о дальнейших действиях. Если другая сторона согласна на досрочное расторжение договора, необходимо подготовить соответствующий документ о расторжении и закрытии всех финансовых обязательств.
В случае возникновения споров и разногласий между сторонами относительно досрочного расторжения договора аренды, рекомендуется обратиться к юристу для получения профессиональной консультации и помощи в разрешении спора. Юрист сможет выявить все правовые аспекты, связанные с расторжением договора, и помочь в поиске оптимального решения, учитывающего интересы обеих сторон.

Можно ли расторгнуть договор аренды раньше срока?

Арендодатель имеет право требовать досрочного расторжения договора только после того, как он направил арендатору письменное предупреждение о необходимости исполнения его обязательств в разумный срок. Это означает, что арендатор должен быть предупрежден о нарушении своих обязательств и дана возможность исправить ситуацию в разумный срок. Письменное предупреждение является обязательным требованием перед требованием о досрочном расторжении договора. Таким образом, арендодатель не может просто так расторгнуть договор без предварительного письменного предупреждения.

Что будет если досрочно расторгнуть договор аренды?

Арендная плата при расторжении договора — это плата, которую должен будет уплатить арендатор в случае, если он решит досрочно расторгнуть договор аренды. Такая плата может быть введена для того, чтобы компенсировать потери арендодателя, связанные с преждевременным окончанием договора.

В случае нежелания арендодателя включить такие условия в договор, можно предусмотреть «плату за отказ от договора». Это означает, что арендатору будет требоваться уплатить компенсацию, если он решит досрочно покинуть арендованное помещение. Обычно размер такой выплаты составляет полную стоимость арендной платы за месяц.

Таким образом, в случае досрочного расторжения договора аренды, арендатор будет обязан уплатить арендную плату за месяц в качестве компенсации арендодателю. Это может быть включено в договор аренды как «плата за отказ от договора». Однако, стоит отметить, что наличие такого условия должно быть предусмотрено и оговорено в самом договоре аренды, иначе арендодатель может не согласиться на такие условия.

В каком случае договор аренды может быть досрочно расторгнут по требованию арендодателя?

В соответствии с пунктом 619 Гражданского кодекса Российской Федерации арендодатель может обратиться в суд с требованием о досрочном расторжении договора аренды, если арендатор нарушает условия договора или назначение имущества или неоднократно нарушает их. Другим основанием для расторжения договора аренды является существенное ухудшение имущества арендатором. Если арендатор более двух раз подряд не уплачивает арендную плату, то также может быть принято решение о досрочном расторжении договора аренды по требованию арендодателя. В данном случае, Администрация Кривошеинского сельского поселения может обратиться в суд с требованием о досрочном расторжении договора аренды, если имеются достаточные основания для этого.

Какое право есть у арендатора в случае досрочного прекращения основного договора аренды?

Досрочное расторжение договора аренды регулируется статьями 619 и 620 Гражданского кодекса Российской Федерации. В данных нормах устанавливаются основания, при наличии которых как арендодатель, так и арендатор могут обратиться в суд с требованием о досрочном расторжении договора аренды.

Можно ли расторгнуть договор аренды без причины?

В соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации (ст. 619, ст. 620), каждая сторона договора имеет право отказаться от его исполнения в одностороннем порядке без обращения в суд. Однако, необходимо учесть, что в законе или договоре может быть предусмотрено иное условие относительно права отказа.

Если возможность отказа от договора предусмотрена в законе или соглашением сторон, то такой отказ автоматически приводит к расторжению или изменению договора. Это означает, что стороны будут освобождены от обязательств, которые были установлены в рамках договора, или что-то может измениться в правах и обязанностях сторон.

Важно отметить, что для осуществления права отказа от договора необходимо соблюсти условия, предусмотренные законодательством или соглашением сторон. Такие условия могут включать определенные сроки или предоставление уведомления другой стороне.

Таким образом, стороны договора имеют возможность отказаться от его исполнения в одностороннем порядке, однако необходимо внимательно изучить законодательство и условия договора, чтобы быть уверенным в правомерности данного отказа.

Можно ли выселить квартирантов раньше срока?

В соответствии с законодательством, квартирант имеет право расторгнуть договор аренды жилья по своему усмотрению и по любой причине. Это право также включает возможность не предоставлять объяснений владельцу жилья. Главным условием является своевременное уведомление владельца о расторжении договора.

Что будет если съехать с квартиры раньше срока?

Если вы решили съехать из арендованной квартиры, вам необходимо выполнить несколько действий. Во-первых, обязательно уведомите владельца квартиры о своем решении за 30 дней до даты съезда или даже раньше. Помните, что это является обязательным требованием договора аренды.

Кроме того, вам также необходимо оплатить арендную плату за последний месяц проживания и все коммунальные услуги, которые вы использовали. Если вы съезжаете раньше, чем через 11 месяцев после заключения договора, вам придется заплатить неустойку за ранний съезд.

Неустойка — это штраф, который вам придется уплатить за нарушение условий договора аренды. Размер неустойки обычно указан в самом договоре аренды или в правилах проживания, предоставленных вам при заключении договора.

Поэтому, чтобы избежать проблем и конфликтов с владельцем квартиры, рекомендуется следовать этому чек-листу и выполнять все требования договора аренды. Таким образом, вы можете уверенно съехать из арендованной квартиры и избежать дополнительных комиссий или неприятных ситуаций.

Можно ли не платить за последний месяц аренды?

Просрочка арендной платы и другие нарушения являются серьезной проблемой в арендных отношениях. В соответствии с Гражданским кодексом РФ (статей 614), арендатор обязан своевременно оплачивать арендную плату, как оговорено в договоре. В случае просрочки платежа арендодатель имеет право на насчет пеней и может вычесть их из суммы платежа.

Важно отметить, что многие арендодатели в торговых и офисных центрах устанавливают дополнительные правила внутреннего режима и штрафы за нарушения, которые также могут быть применены в случае нарушения арендатором договорных обязательств.

Поэтому, в случае просрочки арендной платы или иных нарушений, арендатору следует принять соответствующие меры по устранению нарушений и обсудить с арендодателем возможность урегулирования ситуации. В некоторых случаях может потребоваться наличие юридического совета или помощи для защиты своих прав и интересов.

Расторжение договора аренды арендатором