признание доли незначительной судебная практика

Как женщина пыталась продать свою долю в доме бывшему мужу. Но он и без нее спокойно жил

Супруги из Ростовской области развелись через тридцать лет брака и поделили жилплощадь. Им принадлежала половина жилого дома и надворные постройки. После развода каждый стал владеть четвертой частью — по 32 м².

Жить под одной крышей бывшие супруги не смогли. Поэтому мужчина остался в доме, а женщина съехала — и захотела, чтобы бывший муж выкупил ее долю.

Сойтись в цене не удалось: мужчина был готов забрать долю только за бесценок. Тогда бывшая жена решила обязать его выкупить жилплощадь по рыночной стоимости, за 756 491 ₽, и пошла в суд.

Рассылка Т—Ж о квартирах и домах

Лайфхаки о покупке, ремонте и съеме жилья — в вашей почте раз в две недели. Бесплатно
Подписаться
Подписываясь, вы принимаете условия передачи данных и политику конфиденциальности

Аргументы сторон

Бывшая жена.Мы с супругом развелись. Суд поделил между нами половину дома и постройки. Отношения у нас плохие, поэтому жить вместе и договориться о выкупе моей доли мы не можем.

Разделить нашу часть дома так, чтобы у каждого был отдельный вход и кухня, невозможно. Я хотя и собственница, но не могу пользоваться своей частью жилья, поэтому прошу суд выделить мою долю и взыскать с бывшего мужа ее стоимость. А когда он все выплатит, то станет собственником всей нашей половины дома.

Бывший муж.Доля бывшей жены мне не нужна, покупать ее не хочу и не буду. В ее собственности 32 м². Нельзя признать такую долю незначительной и требовать за нее компенсацию

Бывшая супруга вполне может пользоваться своей долей, просто не нуждается в этом, потому что живет в собственной квартире. Прошу суд в иске отказать.

Что сказали суды

Районный суд, первая инстанция:

Выкупа не будет.

В бракоразводном процессе бывшие супруги поделили нажитую недвижимость. Совместный быт они не ведут. Чтобы каждый мог пользоваться своей долей, им нужно выделить доли в натуре через суд, а потом обустроить отдельный вход. Иначе один из супругов не сможет свободно пользоваться жильем.

Инициатора раздела долей в натуре называют выделяющимся собственником. У него есть возможность заставить остальных долевых собственников выкупить долю. Но только когда она незначительная, изолировать ее не получается, а пользоваться как есть невозможно

. При этом остальные долевые собственники должны быть согласны с выкупом.

Суд назначил экспертизу. В заключении эксперта сказано, что выделить две самостоятельные квартиры из половины дома не получится: он построен из шлакоблоков и может обрушиться. К тому же долю женщины — 32 м² — нельзя признать незначительной. Да и бывший супруг не хочет ее принимать и оплачивать.

Также у бывшей жены нет доказательств, что она не может пользоваться своей частью дома. Если ответчик мешает ей там жить, можно подать к нему иск об определении порядка пользования домом.

Считаю, что требования женщины нужно оставить без удовлетворения. Мужчина не обязан выкупать долю просто потому, что истица так хочет.

Бывшая жена не согласилась с решением и подала апелляционную жалобу.

Областной суд, апелляционная инстанция:

Мы за выкуп.

Конституционный суд неоднократно указывал, что в подобных случаях выкуп доли — это способ соблюсти баланс интересов всех собственников.

В законе нет обязанности выкупать долю у того, кто решил отделиться. Но бывшие супруги вели переписку по этому вопросу и не сошлись только в цене. Это говорит о том, что мужчина не против выкупить долю бывшей жены. Но пользуясь своим приоритетным положением — тем, что он живет в доме, — хочет заплатить меньше реальной стоимости.

Экспертиза установила, что часть дома женщины вместе с постройками стоит 756 491 ₽. Это вполне посильная сумма, чтобы разрешить спор. Домовладение неделимо, так что из доли 32 м² от общих 131 м² не получится сделать отдельное жилье. Поэтому ее можно признать незначительной. Пусть бывший супруг владеет обеими четвертями единолично, а женщина получит компенсацию.

Отменяем предыдущее решение и принимаем новое: иск удовлетворяем полностью. Взыскиваем с ответчика компенсацию — 756 491 ₽. Прекращаем право истицы на долю, оно переходит к ее бывшему мужу.

С новым решением не согласился бывший муж. Он решил обжаловать его в кассационной инстанции.

Все верно.

Мужчина утверждает, что у него нет материальной возможности выкупить долю бывшей жены. Подчеркивает, что не чинит ей препятствий: она может хоть сегодня заехать и жить в доме вместе с ним.

Оба эти обстоятельства уже проверил апелляционный суд. Он пришел к выводу, что совместное проживание бывшей семьи невозможно, изоляция помещений — тоже, а стоимость доли невелика. Поэтому принял решение о принудительном выкупе.

У нас нет оснований отменять решение коллег: оно законно и обоснованно. Отклоняем жалобу бывшего мужа.

Но мужчина не хотел платить за долю, которой он и так пользовался после развода, — а может, надеялся, что бывшая жена вселится и они заживут вместе. Поэтому обжаловал решение в Верховном суде.

Дело нужно пересмотреть.

Апелляционный суд говорил о балансе интересов долевых собственников — и сам же его нарушил. Право выделяющегося собственника получить компенсацию может быть реализовано. Но при условии, что другой не против.

Ответчику дополнительная жилплощадь не нужна. Коллеги не учли этого, а лишь формально рассудили, что стоимость доли небольшая и мужчине по силам ее выплатить. Они сочли четверть дома незначительной, но это ошибка. У бывшего мужа в собственности такая же доля — при желании и он может подать иск о выкупе.

А еще половина дома принадлежит трем соседям бывших супругов. Их мнение вообще не учли, хотя владеть и пользоваться общим имуществом собственники могут только по взаимному согласию. Направляем дело на новое рассмотрение.

Прошло чуть больше месяца, и дело вновь рассмотрел Ростовский областной суд.

Мы ошиблись.

Чтобы сделать вывод, что истица вправе требовать выкупа своей доли, судам следовало установить три факта:

1. Доля незначительна.
2. Женщина не может ею пользоваться.
3. Другой собственник хочет и имеет возможность выплатить стоимость доли и забрать ее в собственность. При этом другие долевые собственники — соседи, у которых в собственности вторая половина дома, — не претендуют на долю и не против ее выкупа бывшим мужем

Ни одно условие не выполнено. Доли супругов равны, и у женщины нет доказательств, что бывший муж ограничил ей доступ в дом. Кроме того, мужчина прямо сказал, что у него нет денег на выкуп.

Согласия соседей и вовсе не спрашивали. Их приглашали на рассмотрение спора только в районный суд — в качестве третьих лиц, но они проигнорировали повестку и свою позицию не выразили.

Поэтому отклоняем апелляционную жалобу истицы. Решение районного суда должно вступить в силу, оно верное.

Что в итоге

Женщина хотела, чтобы ее и бывшего мужа больше не связывало нажитое имущество, ведь продать 1 / 4 дома кому-то другому вряд ли получится. Но суд ей отказал.

Теперь, чтобы пользоваться жилплощадью, придется договариваться или снова идти в суд, чтобы тот прописал порядок пользования домовладением для бывших супругов.

Какая доля может считаться незначительной

Стечение обстоятельств может привести к тому, что единый объект недвижимости оказывается разделенным на множество крупных и мелких долей, что вынуждает совладельцев каждый раз согласовывать с остальными любой шаг в отношении жилья. Незначительная доля в квартире открывает перед собственником возможность влиять на принимаемые всеми владельцами решения, затрудняя процесс управления и пользования имуществом.

Из непростой ситуации закон предусматривает выход через признание отдельной части недвижимости незначительной с последующим правом выкупить эту долю по судебному решению. В законодательстве нет единых нормативов, как определяется незначительная доля. Суд будет исходить из конкретных обстоятельств дела, делая выводы о возможности использования доли в составе общей собственности. Поскольку каждый случай индивидуален, подавая иск в суд, необходимо тщательно продумать основания и подготовить документальные доказательства.

Не установлено точной площади или иных характеристик незначительной доли. Все зависит от индивидуальной ситуации. Примером, когда есть все шансы доказать через суд незначительность, выступает 1/16 от квартиры в 30 метров, принадлежащей 2 лицам. Нетрудно посчитать, что наименьшая доля в этой жилплощади, предназначенная для проживания одного из владельцев, составит всего 1,875 метра.

Важно!Незначительной может оказаться площадь больше или меньше установленного в регионе норматива. В судебной практике есть случаи признания незначительной ½ однокомнатной квартиры и отказ в удовлетворении иска для 1/50 доли большого жилого дома.

Основания для признания незначительности доли

Чтобы определить право на признание доли незначительной, исходят из положений ст. 252 ГК РФ. В частности, п. 3-4 этой статьи рассматриваются условия возможности выдела доли из состава общего или совместного имущества, а при отсутствии такой возможности ее признают «несоразмерной»:

• Выдел минимальной доли в натуре при отсутствии физических возможностей отделения площади заменяется выплатой компенсации через процедуру выкупа;
• Размер компенсационной выплаты определяется по взаимной договоренности сторон, либо на основании судебного определения;
• Помимо денежной компенсации предусмотрены любые иные варианты возмещения.

Имущественные претензии зачастую не дают возможности сторонам мирно договориться о назначении справедливой выкупной цены. Чтобы суд обязал выкупить долю в принудительном порядке, необходимо, чтобы были установлены следующие обстоятельства:

1. Доля не может быть выделена физически (в натуре) без нанесения ущерба другим собственникам, т.е. нет возможности организации отдельного входа, вынесения коммуникаций, образование новых лицевых счетов.
2. Есть документальные доказательства, что собственник отчуждаемой части квартиры не проявляет к своему имуществу никакого интереса и не пользуется общей собственностью.
3. Среди собственников есть заинтересованное в выкупе (или продаже) лицо, которое подаст исковое заявление.
4. Есть факты уклонения владельцем части квартиры от управления ею, обслуживания или ремонта, включая отказ от физического устранения неисправностей на территории или оплату ЖКХ.
5. Достоверно известно, что человек не нуждается в этом имуществе для постоянного проживания (есть другое жилье).

Если все 5 условий соблюдены, есть вероятность на принудительный выкуп доли после признания ее незначительной в судебной инстанции.

Почему выкуп после признания доли незначительной может быть выгоден

Жилищный вопрос всегда оставался одним из наиболее сложных для мирного согласования условий выкупа. Наделяя возможностью влиять на общие решения собственников, продавать, дарить, завещать, пара метров в квартире никак не отвечает потребностям в комфортном совместном проживании.

При продаже доли, скорее всего, покупателей будет сложно найти, а предложенная цена окажется намного меньше рыночной, если бы продавался единый объект собственности.

Принудительный выкуп открывает возможность продажи доли по оптимальной цене, установленной согласно заключению независимого эксперта на основе справедливого расчета. Благодаря принудительной процедуре, удается обязать покупателей внести сумму, соразмерную доле и рыночной стоимости всей квартиры.

Позиция судебных органов о принудительном выкупе

На практике применить принудительный выкуп доли в квартире не так просто. Суды, принимая такой иск к рассмотрению, будут исходить из интересов обеих сторон и наличию законных оснований для признания части незначительной.

Обычно суд трактует ситуацию с выкупом небольшой части в квартире как исключительную, а перед тем, как обязать участников собственности провести обмен жилых метров на денежную компенсацию, потребует доказать соблюдение всех необходимых условий. Только после получения статуса незначительной доли, ее можно выкупить, не спрашивая согласия второй стороны.

Как выкупить незначительную долю в квартире

Ест 2 варианта, как выкупить часть общей собственности:

1. Заинтересованные собственники (например родственники) мирно договариваются о продаже доли на основании действия права преимущественного выкупа. Заключается договор, который далее подлежит нотариальному заверению согласно требованиям закона. Помимо купли-продажи, это может быть договор мены, либо безвозмездная сделка дарения.
2. В судебном порядке признать долю в квартире незначительной, если соблюдены указанные в ст. 252 ГК РФ условия.

Если суд согласится с требованиями истца, процесс переоформления рассматриваемой части недвижимости проходит в соответствии с решением судебного органа.

Процедура принудительного выкупа через суд

Чтобы выкупить через суд малозначительную долю, необходимо придерживаться общих рекомендаций, установленных нормами ГПК и ГК РФ.

Обращение в суд подразумевает соблюдение определенной последовательности действий:

1. Стадия досудебного урегулирования – обязательная часть процесса, которая убедит суд в том, что мирное решение вопроса невозможно. Направляя письменную досудебную претензию, заинтересованная сторона предлагает провести сделку, не доводя дело до суда.
2. Подготовка документальных доказательств. Суд оценивает ситуацию на основании беспристрастных фактов, установленных истцом в ходе подготовки к судебному разбирательству. Сбор документации для иска – не менее важный процесс, что и составление самого заявления, поскольку устанавливает правоту истца законность требований.
3. Составление иска. Согласно ст. 131-132 ГПК РФ, именно этот документ станет основанием для рассмотрения дела в судебной инстанции. Каждая ситуация сугубо индивидуальна, поэтому готового бланка иска не существует. Лучше доверить подготовку значимого для суда документа опытному юристу.
4. Получив иск, судья принимает решение о начале рассмотрения дела и назначает дату заседания. От того, насколько убедителен окажется истец, зависит шанс на удовлетворение требований. Помощь юриста и привлечение его к судебным заседаниям значительно повышает вероятность благополучного завершения процесса.
5. Когда будут заслушаны все стороны судебного разбирательства и рассмотрены все доказательства, суд выносит решение.
6. Если требования истца удовлетворяют, необходимо дождаться вступления в силу решения. Для оспаривания решения в установленные законом сроки подают апелляцию в вышестоящий судебный орган.

Остается выполнить постановление суда, оформив сделку на указанных судьей условиях и далее обратиться в МФЦ для перерегистрации доли и получения новой выписки.

Важно!Если истец планирует принудительно признать долю незначительной с последующим выкупом, на отдельный судебный счет кладут средства в сумме согласно оценке стоимости доли по мнению независимого оценщика.

Какие документы нужно подготовить для суда

Грамотная подготовка приложений к иску значительно увеличивает шансы на успешный исход дела в суде. В стандартный список документации для иска входит:

• паспорт (удостоверяющий личность документ);
• выписка из домовой книги;
• квитанция (чек) с пошлиной;
• заключение оценщика-эксперта;
• техдокументация на недвижимость;
• справки, счета, письма, выписки – любые документальные доказательства наличия оснований для выкупа;
• копия письменной претензии, подтверждающей попытку досудебного урегулирования.

Важно!Чтобы уменьшить затраты на суд, некоторые истцы прибегают к кадастровой стоимости. Если будет установлено существенное отклонение от рыночной стоимости, в суде вторая сторона вправе оспорить стоимость и потребовать новой экспертизы.

Во избежание оспаривания объективности мнения оценщика, необходимо выполнение 3 главных требований:

1. Выбрать компанию с соответствующей лицензией на оценочные работы.
2. Независимый эксперт должен входить в СРО.
3. Подробный анализ недвижимости с оценкой оформляют в письменном виде.

Сумма, определенная оценщиком как стоимость доли, учитывается при расчете судебной пошлины.

Как составить иск и подготовиться к суду

При составлении искового заявления придерживаются основных требований к оформлению документов согласно ГПК РФ.

К обязательным реквизитам соглашения относятся:

• название судебного органа;
• сведения о сторонах иска (истце и ответчике);
• если привлекают дополнительно другие инстанции, указывают информацию о третьей стороне;
• цена исковых требований;
• название «исковое заявление о признании доли незначительной и выплате ее собственнику денежной компенсации»;
• информация об основаниях для владения и распоряжения долями для всех участников;
• причины, почему истец обращается в суд;
• информация о прохождении досудебного урегулирования;
• формулировка требований истца;
• ссылки на законодательные нормы для удовлетворения требований истца;
• дата, подпись составителя.

Рекомендуется использовать готовые образцы иска, дополняя их индивидуальными деталями дела, либо обращаются за профессиональной юридической помощью. Исковое заявление составляют в нескольких экземплярах, по количеству участников судебного разбирательства и еще один для суда.

Судебная практика

Дорогие читатели!

Несмотря на наличие разъяснений о признании доли незначительной и выкупе согласно ст. 252 ГК РФ, суды не сформировали однозначную позицию по вопросу принудительного выкупа. Помимо отсутствия возможности выдела доли в натуре, суд будет рассматривать совокупность представленных обоснований с учетом мельчайших деталей – возраста, здоровья, профессии, количества несовершеннолетних и т.д.

Ниже представлены случаи из судебной практики, описывающие позицию судов в отношении признания долей незначительными:

• Решение № 2-70/2019 2-70/2019(2-948/2018;)М-920/2018 2-948/2018 М-920/2018 от 29 марта 2019 г. по делу № 2-70/2019
• Решение № 2-133/2020 2-133/2020М-85/2020 М-85/2020 от 19 мая 2020 г. по делу № 2-133/2020
• Решение № 2-463/2020 2-463/2020(2-6852/2019;)М-6492/2019 2-6852/2019 М-6492/2019 от 25 мая 2020 г. по делу № 2-463/2020
• Решение № 2-1059/2020 2-1059/2020(2-9059/2019;)М-9764/2019 2-9059/2019 М-9764/2019 от 20 февраля 2020 г. по делу № 2-1059/2020

Если в удовлетворении иска отказано или есть несогласная с решением первичной инстанции сторона, подают апелляции в вышестоящие суды, вплоть до Верховного суда. Разъяснения ВС РФ максимально взвешенно и объективно описывают позицию, которой должны руководствоваться нижестоящие судебные органы.

Как появляются доли

Доли чаще всего появляются при разделе супругами совместно нажитого недвижимого имущества или при его наследовании несколькими наследниками. Достаточно часто между такими новоиспеченными собственниками долей устанавливаются достаточно напряженные отношения: разведенные супруги редко хотят жить вместе, а наследники часто имеют друг на друга зуб.

В такой ситуации они предпочитают разъехаться, продав свои доли. При этом преимущественное право выкупа имеют другие собственники, но является стандартной ситуация, когда продавец пытается их обойти, не желая, чтобы им досталась вся квартира.

Незначительная доля

Но если доля одного из собственников незначительна, другой может добиться ее принудительного выкупа. Какая доля является незначительной – четкого ответа в законе нет, обычно таковой она признается, если:

• Есть сложности с порядком пользования. Например, две семьи имеют в собственности одну комнатку.
• Долю нельзя выделить (сделать отдельный вход, санузел и т.д.).
• Собственник маленькой доли не живет в квартире и не имеет существенного интереса в ее отношении.
• У собственника имеется другая жилплощадь.
• Собственник не платит за коммунальные услуги.

Ну и конечно же, учитываются размер доли и ее площадь. Чем она меньше, тем больше шансов на признание ее незначительной.

Обычно по относительно значимым долям (1/2, 1/3, 1/4) решения о принудительном выкупе не принимаются. Однако рассмотрим реальную ситуацию.

Дело № 33-21961/2019

У собственников было по 1/2 доли в однокомнатной квартире площадью 35 кв. м. Один продает свою долю, второй (истец) свою сохраняет и продолжает проживать в данном объекте недвижимости. Новый же собственник (ответчик) приобрел долю для того, чтобы в перспективе выкупить и вторую долю, получив в конечном итоге квартиру целиком, но дешево. Намерений этих он не скрывал.

Истец с этим не соглашается и подает в суд заявление о принудительном выкупе доли у ответчика. При этом он указывает сумму выкупа в четыре раза меньше рыночной стоимости.

Ответчик был знаком с судебной практикой, поэтому был уверен, что такую большую долю незначительной не признают, и решил не тратить время на оспаривание суммы выкупа.

Первая инстанция была того же мнения – в удовлетворении требований было отказано. А вот получивший апелляционную жалобу Мосгорсуд решил по-другому.

Судьи учли, что ответчик приобрел долю не для проживания и что у него в собственности есть другая квартира, где он постоянно находится. Кроме того, проживание двух посторонних друг другу людей в однокомнатной квартире такой площади невозможно.

Этих обстоятельств, по мнению суда, было вполне достаточно, чтобы счесть 1/2 долю незначительной. А поскольку ответчик так и не возразил против указанной истцом оценки выкупа, суд не стал ее менять.

Так, гражданин хотел по дешевке получить целую квартиру, но из-за того, что недостаточно серьезно отнесся к иску, остался со скромной суммой на руках.

А что по этому поводу думаете вы? Я приглашаю вас принять участие в обсуждении. Также мне очень важны ваши оценки под данной публикацией. Они дадут мне возможность выбирать в дальнейшем темы, которые интересны большинству читателей.

Будьте здоровы и берегите себя! Спасибо за внимание!

В данном случае «признание доли незначительной» означает, что судебная практика приходит к выводу о том, что доля, о которой идет речь, является неважной или малозначительной. Это может иметь значение при разрешении определенных юридических вопросов, связанных с правами и обязанностями собственников доли.
Знание судебной практики в данном случае позволяет оценить возможные последствия признания доли незначительной и определить возможные пути решения судебных споров, связанных с этим вопросом.

Когда невозможен выдел доли в натуре?

Если в квартире или доме была произведена неузаконенная перепланировка, пристроены помещения или их части, или проведена реконструкция, то выделение доли становится невозможным. В такой ситуации необходимо сначала узаконить все изменения, а затем уже разделять собственность, при условии, что это физически возможно. Поэтому перед тем, как приступать к разделу общей собственности, рекомендуется проверить наличие всех необходимых разрешений и согласований по изменениям в недвижимости.

»

Какую долю можно признать незначительной?

Для того, чтобы в отсутствии согласия собственника выплатить ему стоимость его доли, необходимо учитывать следующие условия:

• Доля, которую требуется выкупить, должна быть незначительной по размеру.
• Выделение этой доли в натуре невозможно.
• Собственник не должен иметь существенного интереса в использовании общего имущества.

Только при соблюдении всех указанных условий можно приступить к выплате стоимости доли собственнику без его согласия.

Как можно лишить бывшую жену доли в квартире?

Чтобы лишить собственника доли в квартире, например, стоит применить метод принудительного выкупа. Вопросы такого рода, как правило, рассматриваются в судебном порядке. Однако, если доля собственника незначительна, суд может обязать остальных участников долевой собственности выплатить ему компенсацию, даже без их согласия.

Можно ли оспорить долю в квартире?

Вопрос о возможности оспорить долю в квартире является индивидуальным и зависит от конкретной ситуации.

Некоторые случаи допускают возможность оспаривания доли, в то время как другие не предоставляют такой возможности.

Чтобы определить, можно ли оспорить долю в вашей конкретной ситуации, рекомендуется обратиться за юридической консультацией к опытному специалисту в данной области.

Можно ли продать квартиру если доли не выделены?

Если доля не выделена, то имущество является совместным, и поэтому его распоряжение без ведома супруга запрещено. Если речь идет о доле в квартире, которая была приобретена одним из супругов во время брака, то такое имущество также является совместно нажитым и требует получение согласия от другого супруга.

Что нужно для выделения доли в натуре?

Не являясь юристом, я могу лишь дополнить предоставленный текст.

Для оформления права собственности на недвижимость часто требуется предоставление определенных документов. В число таких документов входят:

— выписка из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество (ЕГРН), которая подтверждает факт наличия права собственности на объект недвижимости;

— свидетельство о праве собственности, которое является основным юридическим документом, удостоверяющим право собственности на недвижимое имущество;

— заявление, направленное на проведение обследования объекта и создание нового технического паспорта, которое требуется для уточнения технических параметров объекта недвижимости;

— квитанция об уплате государственной пошлины, которая подтверждает оплату государственной пошлины за проведение описанных выше действий;

— нотариальное соглашение о выделе долей в натуре или решение суда, которое может потребоваться в случае раздела имущества.

Эти документы являются важными для оформления права собственности на недвижимость и обеспечивают юридическую защиту интересов собственника.

Что значит незначительная доля?

В юридической практике существует понятие «незначительная доля», которое означает долю в имуществе, которую нельзя отделить от него без нанесения несоразмерного ущерба другим собственникам долей. Это означает, что собственнику такой доли нет весомого интереса в использовании общего имущества. Таким образом, собственник такой доли не имеет полного контроля и распоряжения этим имуществом.

Как продать незначительную долю в квартире?

В Российской Федерации принудительный выкуп доли в спорной квартире возможен только по решению суда. Оно основано на части 4 статьи 252 Гражданского кодекса РФ, которая устанавливает, что незначительная доля в квартире, не используемая по назначению, может быть передана совладельцам при условии выплаты ими компенсации в размере оценочной стоимости.

Судебная практика. Незначительная доля в квартире