неисполнение обязательств по договору аренды

Как рассчитать неустойку по договору аренды помещения?

Неустойка по договору аренды является обеспечением своевременной выплаты арендатором суммы в качестве оплаты арендуемого помещения. То есть она в данном случае выступает одним из способов защиты прав арендодателя. В зависимости от выбранного сторонами способа расчета неустойки может потребоваться применение сложных расчетов по специальной формуле, позволяющей корректно высчитать размер подлежащих выплате штрафных санкций.

Неустойка по договору аренды нежилого помещения

Одним из ключевых условий договора аренды на основании п. 1 ст. 606 Гражданского кодекса (далее также ГК) является его возмездность. Арендатор обязан вносить платежи в порядке и в сроки, определенные в момент заключения соответствующей сделки. Обеспечивается исполнение данного обязательства законным способом; кроме того, стороны могут самостоятельного оговорить в договоре дополнительные способы защиты прав арендодателя в случае просрочки платежа (платежей).

Выплата неустойки по договору аренды возможна лишь в том случае, если стороны заранее оговорили данное обеспечение и закрепили в договоре параметры его расчета. Нормативными правовыми актами законная неустойка для данной гражданско-правовой сделки не устанавливается.

В соответствии с п. 1 ст. 330 ГК стороны могут предусмотреть 2 варианта расчета неустойки в случае просрочки платежа: штраф или пени. При этом в силу указанной нормы договоренность о неустойке считается достигнутой и действительной лишь в том случае, если устанавливается в письменном виде. Подобное соглашение может:

• включаться в основной договор;
• заключаться в качестве дополнительного соглашения;
• являться приложением к договору;
• составляться в форме отдельного документа.

Хотя законом и не дается развернутого определения каждому из видов неустойки, практика применения штрафов в гражданско-правовых сделках по передаче имущества в аренду закрепляет следующие признаки штрафа:

• устанавливается, как правило, в твердой сумме или фиксированном проценте от такой суммы;
• носит разовый характер (выплачивается единожды по факту неисполнения обязанности);
• не зависит от срока неисполнения обязательства по внесению арендного платежа.

Таким образом, предъявление неустойки в виде штрафа не требует проведения сложных расчетов вследствие особенностей данной санкции. Несколько сложнее обстоят дела с расчетом пени.

Расчет пени по договору аренды

Произвести расчет неустойки по договору аренды, выраженной в форме пени, можно при наличии следующих данных:

• размер платежа по арендной плате, который не был выплачен в определенный договором срок (П_пр);
• временной отрезок в днях, начинающийся после крайнего дня для внесения данной платы арендатором, и заканчивающийся днем предъявления требования об уплате пени (С_пр);
• размер санкций, закрепленных сторонами, который обычно устанавливается за 1 календарный день просрочки платежа (Р_с).

В том случае, если в течение времени просрочки арендатор вносил какие-либо суммы в счет уплаты задолженности, это должно быть учтено при расчете. После оплаты части задолженности проценты могут начисляться лишь на оставшийся долг.

В общем виде формула выглядит следующим образом:

Так, если 31.05.2017 был последним днем для оплаты аренды в размере 50 000 рублей, а период просрочки составляет месяц (30 дней), то при размере пени 1% и внесении частичной оплаты в размере 20 000 рублей в середине срока (на 16-й день) размер пени составит:

Пени = 50 000 × 15 × 1% + 30 000 × 15 × 1% = 7 500 + 4 500 = 12 000 рублей.

При установлении процентов в договоре за иной срок, чем календарный день, также потребуется высчитать их дневной размер. Например, если в договоре указаны проценты за месяц, то при подсчете дневного размера необходимо процент за месяц разделить на количество дней в месяце, в котором допущена просрочка.

Претензия по договору аренды: когда обязательна?

Направление претензии ― необходимый этап перед обращением в суд, если того требует закон или договор (ч. 5 ст. 4 АПК РФ, абз. 7 ст. 132 ГПК РФ).

В арендных отношениях лишь арендодатель обязан по закону направлять претензию арендатору, но только если он намерен воспользоваться правом на досрочное расторжение договора в судебном порядке (ст. 619 ГК РФ). Напомним, что это право возникает, если:

• имущество используется не по назначению (к примеру, организовано производство в офисных помещениях);
• помещение или находящееся в нем имущество разрушается;
• более двух раз подряд арендатор не оплатил аренду;
• не был проведен капремонт, хотя арендатор обязан был его осуществить.

В прочих случаях арендодатель обязан направить досудебную претензию, если это предусмотрено в договоре.

Арендатора закон не обязывает предварительно направлять претензию, если он захочет досрочно расторгнуть договор в суде (ст. 620 ГК РФ). Но такая обязанность может следовать из договора.

Как расторгнуть договор аренды с минимальными потерями, рассказали эксперты КонсультантПлюс. Чтобы все сделать правильно, получите пробный доступ к системе и переходите в Готовое решение. Это бесплатно.

Структура и образец претензии арендодателю

Если в договоре есть требования к содержанию претензии, нужно руководствоваться ими. В противном случае претензия составляется согласно обычаям делового оборота, так как нормативно вопрос не урегулирован.

В названии документа указывается слово «претензия», а также потенциальные предмет и основание иска, к примеру: «Претензия об устранении препятствий к пользованию арендованным помещением». Это нужно, чтобы снять вопрос о квалификации документа и его относимости к иску в суде.

В тексте обязательны:

• ссылка на договор, условия которого нарушены, с указанием его номера и даты (особо важно, если договоров между сторонами несколько);
• ссылка на норму закона и/или договора, предусматривающую обязанность, которая не выполняется;
• подробное описание сути нарушения (особо важно, если планируется в связи с этим нарушением расторгать договор в судебном порядке ― см. постановление ФАС ЗСО от 26.08.2011 по делу № А45-4281/2011);
• указание на недопустимость нарушения обязательств и отказа от них (ст. 309, 310 ГК РФ);
• требование о добровольном устранении нарушений;
• указание на намерение обратиться в суд в случае неисполнения требований.

Претензия подписывается предпринимателем или руководителем организации либо по доверенности иным лицом. К ней прикладываются документы, на которых основаны требования (копия договора, подтверждения нарушения), копия доверенности представителя.

Предлагаем ознакомиться с образцом претензии арендодателю по договору аренды на нашем сайте.

Эксперты КонсультантПлюс подготовили образец претензии в связи с непредоставлением или невозможностью использования имущества по договору аренды. Получите пробный доступ к системе К+ и бесплатно переходите в Готовое решение, чтобы скачать документ.

Особенности претензий о выплате задолженности по аренде

Если нарушение выражается в невнесении арендной платы, необходимо произвести расчет долга на дату составления претензии. Расчет может быть сделан как в тексте претензии, так и в отдельном документе. В претензии по договору аренды нежилого помещения задолженность, как правило, включает:

• саму арендную плату, которая может состоять, к примеру, из платы за пользование помещением и коммунальных платежей;
• договорную или законную неустойку (их одновременное взыскание допускается, только если договорная неустойка носит штрафной характер ― см. определение ВАС РФ от 23.10.2009 № ВАС-13468/09).

Сумма долга рассчитывается на дату направления претензии. На дату подачи иска она будет пересчитана. Когда арендодатель планирует расторгнуть договор в связи с систематической неуплатой, важно в претензии обозначить, за какие именно периоды образовался долг (постановление ФАС Поволжского округа от 19.06.2009 по делу № А65-9835/2008).

Образец претензии об уплате задолженности и неустойке по арендной плате также можно скачать в КонсультантПлюс. Если у вас нет доступа к системе К+, получите пробный онлайн-доступ бесплатно.

Неисполнение обязательств по договору аренды — это ситуация, когда одна из сторон не выполняет свои обязательства, установленные в договоре. Обычно, в договоре аренды указываются условия использования недвижимости или имущества, а также сроки и размер арендной платы.
Если одна из сторон не выполняет свои обязательства по договору аренды, то в зависимости от характера нарушения могут быть предусмотрены различные последствия. Возможно, сторона, нарушившая договор, должна уплатить штраф или компенсировать причиненные убытки другой стороне.
В случае неисполнения обязательств по договору аренды, разумно обратиться к юристу для защиты своих прав и интересов. Юрист поможет разобраться в сложностях, проанализировать ситуацию и выработать стратегию дальнейших действий.
Однако, прежде чем обратиться к юристу, стоит попытаться добраться до согласия с другой стороной. Возможно, проблема может быть решена с помощью переговоров или альтернативных вариантов исполнения договора. Если же улаживание спора мирным путем невозможно, то следует привлекать юриста для защиты своих интересов в суде или арбитраже.
Основная цель обращения к юристу при неисполнении обязательств по договору аренды — это защита своих прав и интересов. Юрист профессионально представит ваши интересы в суде или арбитраже, поможет собрать необходимые доказательства и документы, а также разработает стратегию ведения дела.
Особенно важно обратиться к юристу в случае серьезных нарушений договора аренды, когда речь идет о значительных суммах долга или иных значимых проблемах. Юрист поможет максимально защитить ваши интересы и добиться справедливого решения суда.

Что делать если арендодатель не выполняет условия договора?

В соответствии с Гражданским кодексом РФ арендодатель имеет обязанность соблюдать условия, предусмотренные в договоре аренды. Если арендодатель не исполняет свои обязательства, арендатор имеет право обратиться в суд с иском, требующим от арендодателя исполнить условия договора аренды. Судебные органы рассмотрят данное иск и, в случае признания его обоснованным, обязуют арендодателя соблюдать условия договора. Таким образом, арендатор может защитить свои права и интересы в случае невыполнения условий арендодателем.

Что является существенным нарушением договора аренды?

Нарушение договора аренды может быть признано существенным, если это явно указано в законе или в самом договоре либо если такое признано судом. Например, в договоре аренды может быть оговорено, что несоблюдение арендатором условий по техническому обслуживанию арендуемого оборудования рассматривается как серьезное нарушение договора аренды. Таким образом, если арендатор не выполняет свои обязательства по обслуживанию оборудования, это может служить основанием для его привлечения к юридической ответственности по договору аренды.

Какая ответственность за нарушение договора аренды?

Если арендатор нарушает условия договора, не указанные в первом абзаце данной статьи, арендодатель имеет право наложить на арендатора штраф в размере двукратной арендной платы за месяц без расторжения договора аренды.

Что будет если не соблюдать договор аренды?

При заключении договора аренды сторонам необходимо строго выполнять свои обязательства. Если одна из сторон нарушает любое условие соглашения, вторая сторона имеет право обратиться в суд и требовать возмещения убытков, выплаты неустойки, расторжения договора и выселения арендатора. Суд рассмотрит доводы обеих сторон и примет решение на основе действующего законодательства. Решение суда будет обязательным для исполнения. В случае невыполнения решения суда, сторона, несогласная с решением, может обратиться в исполнительную службу для принудительного исполнения решения. Все эти меры принимаются с целью обеспечения исполнения обязательств и защиты прав сторон договора аренды.

Что будет если нарушить условия договора?

Мерами ответственности за нарушение договора являются возмещение убытков, причиненных неисполнением или ненадлежащим исполнением обязательств по договору, а также уплата неустойки. Обязательство возместить убытки является одним из видов ответственности за нарушение договора. По существу, сторона, нарушившая договор, обязана возместить другой стороне все убытки, которые последовали из-за этого нарушения.

Кроме того, в случае нарушения договора, сторона, в пользу которой действует, может требовать уплаты неустойки. Неустойка является фиксированной суммой, определенной заранее или в соответствии с законодательством, которую должна будет выплатить нарушившая сторона в случае нарушения обязательств по договору. Эта мера ответственности служит в качестве компенсации за неисполнение или неадекватное исполнение договорных обязательств и предотвращает злоупотребление сторонами договором.

Таким образом, возмещение убытков и уплата неустойки являются двумя основными мерами ответственности за нарушение договора. Их применение позволяет защитить права сторон договора и обеспечить исполнение обязательств, оговоренных в договоре.

Что будет если арендодатель нарушает договор?

Арендатор, если арендодатель нарушает условия договора, имеет право на определенные действия. Например, арендатор может самостоятельно провести капитальный ремонт. При этом арендатор вправе потребовать от арендодателя возмещения затрат на ремонт или требовать снижения суммы арендной платы в соответствии с понесенными расходами. Также арендатор имеет право потребовать расторжения договора и возмещения убытков, если это предусмотрено условиями договора или применимым законодательством. В данном случае арендатор имеет определенные права и возможности для защиты своих интересов перед нарушающими условия договора арендодателем.

В каком случаях договор аренды считается недействительным?

Так, основания недействительности следующие: Заключение договора аренды с условиями, противоречащими основам правопорядка и нравственности. Договор аренды, в данном случае, должен быть заключен не только в противовес нормам права и морали, но и базовым принципам правопорядка и общим понятиям нравственности. Такие условия могут быть аморальными, несправедливыми или нарушающими права другой стороны. Например, если договор аренды предусматривает запрет на свободу передвижения или нарушает права на жизнь и здоровье арендатора или соседей. В таких случаях заключение такого договора будет недействительным, и его можно оспорить в суде. Это связано с тем, что договор аренды должен соответствовать общепризнанным нормам права и быть справедливым по отношению к обеим сторонам.

Кто несет ответственность по договору аренды?

Арендатор несет ответственность за неисполнение возложенных на него обязанностей согласно договору аренды. Он обязан своевременно вносить арендную плату и правильно использовать арендованное имущество. Кроме того, по истечении срока договора арендатор обязан своевременно вернуть арендодателю арендуемое имущество. Следует отметить, что за неисполнение данных обязанностей арендатор может нести юридическую ответственность.

Нарушение арендатором условий договора аренды