налог с продажи нежилого помещения

Как продать коммерческую недвижимость: 5 самых выгодных вариантов

Продажа объектов коммерческой недвижимости — долгий и непростой процесс, предполагающий выплату немалых средств государству в виде налогов. Ради оптимизации налогообложения многие собственники используют различные варианты структурирования сделок купли-продажи. Рассмотрим самые распространенные из них.

Артур Устимов

Вариант первый: продажа объекта убыточной компанией

Конечно, с точки зрения законопослушного налогоплательщика самым оптимальным способом продажи объекта коммерческой недвижимости является прямая сделка купли-продажи с уплатой всех причитающихся налогов. Скажем, если объект продает физическое лицо, ему следует заплатить в бюджет 13% от стоимости здания или помещения в том случае, если этот человек владел недвижимостью менее пяти лет. Однако, как правило, в российской практике недорогими объектами стоимостью до 100 млн руб. владеют ИП. Если ИП не использовал объект для своей коммерческой деятельности, то обязан заплатить те же 13%.

В случае если объект использовался для бизнеса ИП, заплатить нужно 6% от стоимости или 15% от разницы между доходами и расходами. В случае если владельцем объекта является ООО на упрощенной схеме налогообложения, можно не уплачивать НДС. Однако используют такую форму лишь небольшие компании, доходы от объекта которых не превышают 120 млн руб. в год. Крупные объекты коммерческой недвижимости предполагают больший оборот, при их продаже возникает необходимость уплачивать НДС, налог на прибыль и 13% с остатка на дивиденды собственнику от дохода с продажи.

Как правило, собственники объектов коммерческой недвижимости предпочитают минимизировать свои расходы, поэтому для совершения сделки используется компания, имеющая накопленный убыток. Объект переводится на баланс убыточной структуры, и уже она продает объект. Таким способом можно сэкономить 20% налога на прибыль. Минус схемы в том, что подобная убыточная структура есть не у каждого предпринимателя, при этом все остальные налоги платить все-таки придется.

Вариант второй: продажа за наличные через ячейку

Одним из самых распространенных вариантов структурирования сделок по купле-продаже недвижимости до сих пор остается весьма рискованный способ, предполагающий передачу наличных от покупателя к продавцу.

Делается это следующим образом: продавец официально продает недвижимость по заниженной цене (например, по цене, которую заплатил он сам при покупке, к ней может прибавляться добавочный капитал из-за улучшений на объекте), остальная сумма выплачивается наличными с помощью банковской ячейки. Продавец и покупатель кладут деньги в банковскую ячейку, и продавец получает их, как только у покупателя возникает право собственности на объект продавца.

Такая схема в общем-то незаконна и таит в себе большие риски при проведении сделки. Известны случаи, когда мошенник-покупатель получал в собственность объект и при этом забирал из ячейки деньги. В свою очередь, добропорядочный покупатель, в случае обнаружения проблем на объекте, не сможет рассчитывать на возврат всей суммы через суд. В то же время такая схема выгодна покупателю, у которого на руках большая сумма в наличных, доказать законное происхождение которых он не может.

Как бывшему ИП рассчитать налог от продажи магазина

Так как вы продали нежилое помещение — магазин, в котором вели бизнес, когда были ИП, то доход от его продажи облагается НДФЛ по ставке 13%.

Налог придется заплатить в любом случае, независимо от срока владения магазином и отсутствия статуса ИП на дату продажи: у коммерческой недвижимости минимальные сроки владения для безналоговой продажи не действуют.

Заявить имущественный вычет в размере 1 млн рублей и уменьшить доход от продажи магазина не получится. Это можно сделать только по нежилому помещению, которое было в собственности меньше минимального срока и не использовалось в бизнесе.

Чтобы рассчитать налог, сравните цену в договоре купли-продажи с кадастровой стоимостью помещения, указанной в ЕГРН на 1 января года, когда продали магазин, то есть на 1 января 2021 года.

Выберите большую из сумм:

1. цену договора, если она равна или больше кадастровой стоимости недвижимости, умноженной на коэффициент 0,7;
2. кадастровую стоимость недвижимости, умноженную на 0,7, если цена договора меньше этого показателя.

Например, в июне 2021 года вы продали нежилое помещение за 6 000 000 ₽. Его кадастровая стоимость на 1 января — 7 000 000 ₽. Нужно умножить кадастровую стоимость на 0,7 и сравнить с продажной ценой: 7 000 000 ₽ × 0,7 = 4 900 000 ₽ < 6 000 000 ₽.

Цена договора больше, поэтому налог нужно рассчитывать от нее. Сумма НДФЛ к уплате — 780 000 ₽: 6 000 000 ₽ × 13%.

Если помещение продали, например, за 4 500 000 ₽, то налог придется заплатить с 4 900 000 ₽: кадастровая стоимость, умноженная на 0,7, будет больше цены договора. Налог в этом случае равен 637 000 ₽: 4 900 000 ₽ × 13%.

Можно ли вернуть НДФЛ при обратной покупке магазина

Как я поняла из вопроса, в августе 2021 года бывший ИП купил свой магазин обратно в статусе физического лица. Подать декларацию 3-НДФЛ и вернуть максимум 260 000 ₽ с этой покупки не получится: получить имущественный вычет можно только по расходам на покупку жилья или строительство жилого дома. Вычетов при покупке нежилого помещения нет — на это отдельно обращают внимание ФНС и Минфин.

Предположу, что в 2021 году было всего две сделки: продажа магазина и затем его покупка. Тогда в декларации 3-НДФЛ за 2021 год нужно показать только доход от продажи магазина и заплатить с него налог. Расходы учесть нельзя и уменьшить налог тоже не получится.

Декларацию за 2021 год надо будет подать до 30 апреля 2022 года, уплатить налог — до 15 июля того же года.

Как действующему ИП учесть покупку магазина при расчете налога

Магазин — нежилое помещение. Это основное средство в налоговом учете.

Основными средствами считаются объекты, у которых:

1. Срок полезного использования — более 12 месяцев.
2. Первоначальная стоимость — более 100 000 ₽.

Наверняка нежилое помещение, которое участвует в вашей сделке, подходит под эти условия и поэтому также считается основным средством.

Расходы на основные средства ИП на УСН «Доходы минус расходы» списывает на всю сумму покупки. В нее входит цена договора и расходы, связанные с покупкой. Это, например, вознаграждение риелтору. В вашей ситуации это, скорее всего, цена из договора купли-продажи .

Стоимость купленного магазина можно учесть в расходах на УСН, если соблюдаются такие условия:

1. Помещение оплачено. Причем неважно, чьи деньги потратил ИП — свои или кредитные.
2. Помещение используется для бизнеса. Здесь есть такой момент: если человек недавно зарегистрировался как ИП — в вашей ситуации это произошло в мае 2021 года, — то необязательно он сразу начинает получать доходы. Наоборот, чаще всего у предпринимателя сначала есть только расходы, и покупка магазина сюда как раз подходит. Налоговики согласны с тем, что к предпринимательской деятельности относятся и подготовительные действия, например ремонт или поиск арендаторов.Это тоже считается использованием помещения для бизнеса.

Если эти два условия выполнены, упрощенец может включить затраты на покупку нежилого помещения в налоговые расходы. Это делается равными долями на последнее число каждого квартала, считая с квартала покупки: 31 марта, 30 июня, 30 сентября и 31 декабря.

• Например, ИП купил магазин в июне за 6 млн рублей. В том же месяце предприниматель его полностью оплатил и стал использовать в бизнесе. Раз условия выполнены во втором квартале года, то расходы нужно признавать равными долями по 2 млн рублей: 6 млн рублей / 3 квартала — на 30 июня, 30 сентября и 31 декабря 2021 года.
• Если окажется, что по итогам года расходы превысят доходы, то полученный убыток можно перенести на будущее. ИП может уменьшать налог УСН за счет потраченных на покупку магазина денег в течение 10 лет, следующих за годом получения убытка. Но в году покупки недвижимости придется заплатить минимальный налог — 1% от доходов.

Но в вопросе вы пишете, что покупатель-ИП деятельность не ведет и купленный магазин не использует. Значит, стоимость магазина в расходы включать нельзя. Уменьшить доход, если он был, на потраченные на покупку магазина деньги не получится.

Как рассчитать налог от продажи нежилого помещения, которое использовали в бизнесе

Поскольку вы продали нежилое помещение, которое сдавали в аренду, то есть использовали в бизнес-целях , доход от его продажи облагается налогом.

Неважно, что до продажи помещение было в собственности более 10 лет. Для коммерческой недвижимости минимальные сроки для безналоговой продажи не действуют.

Также не имеет значения, есть ли у продавца статус ИП, — налог придется платить в любом случае. У ИП налог будет исчисляться по применяемому режиму, а человеку без такого статуса, в том числе бывшему ИП, начислят НДФЛ.

Вы продали нежилое помещение, которое сдавали в аренду, после прекращения регистрации ИП. Поэтому доход от продажи облагается НДФЛ по ставке 13%.

Учтите, что заявить имущественный вычет и уменьшить налогооблагаемую базу не получится. Это можно сделать только для нежилого помещения, которое было в собственности меньше минимального срока и не использовалось в бизнесе.

Чтобы рассчитать налог, нужно сравнить цену в договоре купли-продажи с кадастровой стоимостью помещения. Кадастровую стоимость смотрите ту, что указана в ЕГРН на 1 января года, когда помещение было продано.

Выбрать следует большую из сумм:

1. цену договора, если она равна или больше кадастровой стоимости недвижимости, умноженной на понижающий коэффициент 0,7;
2. кадастровую стоимость недвижимости, умноженную на 0,7, если цена из договора меньше этого показателя.

Поясню на примере. Допустим, в 2022 году вы продали нежилое помещение за 4 300 000 ₽. Его кадастровая стоимость на 1 января 2022 года — 6 000 000 ₽. Умножаем кадастровую стоимость на 0,7 и сравниваем с продажной ценой:

• 6 000 000 ₽ × 0,7 = 4 200 000 ₽ < 4 300 000 ₽

Цена договора больше, поэтому налог нужно рассчитать от нее. Сумма НДФЛ к уплате — 559 000 ₽: 4 300 000 ₽ × 13%.

Если помещение продадут, например, за 4 000 000 ₽, тогда налог придется заплатить с 4 200 000 ₽, ведь кадастровая стоимость, умноженная на 0,7, будет больше цены договора. Налог — 546 000 ₽: 4 200 000 ₽ × 13%.

Декларацию за 2022 год надо будет подать до не позднее 2 мая 2023 года — на этот день переносится срок сдачи 3-НДФЛ из-за того, что 30 апреля 2023 года выпадает на выходной день — воскресенье. Уплатить налог — до не позже 17 июля того же года, поскольку крайний срок уплаты 15 июля 2023 года — суббота.

Что с налогом от продажи нежилого помещения, которое в бизнесе не использовали

НДФЛ при продаже недвижимости не платят, если на дату сделки истек минимальный срок владения:

1. три года, если недвижимость получена в дар от члена семьи или близкого родственника, по наследству или в порядке приватизации;
2. пять лет, если недвижимость досталась в собственность иным путем. Правило работает и для коммерческой недвижимости, которую не использовали в бизнесе.

Также минимальный срок в три года действует, если на дату продажи жилье единственное.

Если срок владения меньше, придется подать декларацию и заплатить налог. В судебной практике я не нашла ситуаций, где бывшему ИП, если он продал помещение, которым владел больше минимального срока владения и не использовал в бизнесе, налоговики доначислили бы НДФЛ с дохода от продажи.

Вот несколько примеров, когда у налоговой возникали претензии к экс-ИП .

• Человек продал нежилое помещение, которое он использовал в бизнесе, ранее минимального срока владения и не задекларировал доход от продажи. Налоговая доначислила НДФЛ, пени и штраф, и суд с этим согласился.
• Другой случай. Собственник продал нежилые помещения, которыми владел меньше минимального срока владения, задекларировал доход от продажи и заявил по ним имущественный вычет. ИФНС отказала в вычете — сказала, что помещения предназначены для предпринимательства, то есть для ведения коммерческой деятельности, а не для личных нужд. Значит, вычет по этим помещениям заявлять нельзя.
• Дополнительный аргумент для отказа в вычете был такой: когда собственник был ИП, его основным видом деятельности была сдача внаем собственного недвижимого имущества. Поэтому ИФНС доначислила налог со всех доходов без учета расходов, штраф и пени, и суд ее поддержал.

Как отчитаться о продаже помещения перед налоговой

Я хочу обратить ваше внимание вот на что.

Если вы продали оба нежилых помещения в 2022 году и отразите в декларации 3-НДФЛ за 2022 год доход от продажи только одного из них, то это наверняка заинтересует налоговиков. Ведь у них будет информация от Росреестра, что вы продали два помещения, за какую цену и кто покупатели.

Поэтому ИФНС, скорее всего, попросит вас пояснить, почему при продаже двух нежилых объектов вы задекларировали доход и рассчитали НДФЛ только по одному из них.

Тогда вы можете написать письмо и объяснить следующее:

1. Одно из помещений куплено более 10 лет назад — вы просто вложили деньги в недвижимость.
2. Вы никогда не использовали это помещение, чтобы получать доход. Например, с момента покупки не сдавали его в аренду.
3. По этому помещению вы исправно платили налог на имущество физлиц, даже будучи ИП на УСН или ПСН, если вы работали на этом налоговом режиме. Суды расценивают уплату налога как дополнительный довод в пользу ИП. Ведь на УСН не платят налог на имущество с бизнес-объектов , не включенных в региональный перечень недвижимости, которая облагается по кадастровой стоимости.

Такого пояснения должно быть достаточно.

Что делать? Читатели спрашивают — эксперты отвечают
Задать свой вопрос
Тэги : ИП, налоги, бизнес, недвижимость
Вопрос был задан 11.09.2021 и дополнен ответом эксперта 06.12.2021

Мария Чибирева
Как считаете, нежилые помещения — это выгодное вложение денег?

Сообщник

Можно ли применить профессиональный вычет при продаже нежилого помещения, используемого в бизнесе и в какой сумме? ИП на патенте.

Ответить

Продажа нежилого помещения не подпадает под патентную деятельность. Но конкретный субъект РФ может отнести продажу нежилых помещений к видам деятельности, по которым можно применять патент. Тогда доход от продажи попадет под патент, а расходы никакие заявить нельзя.
Профессиональный вычет могут заявлять только ИП, которые применяют общую систему налогообложения и платят НДФЛ. У такого ИП нежилое помещение, которое он использует в деятельности на общем режиме, — это основное средство. Стоимость основного средства надо списывать в расходы через амортизацию (стоимость разделить на количество месяцев использования) в течение всего срока его использования. А при продаже ОС (нежилого помещения) доходы равны разнице между ценой сделки и остаточной стоимостью (стоимость покупки помещения минус амортизация, начисленная со даты начала использования и до даты продажи).
Заявить имущественный вычет при продаже коммерческой недвижимости ИП на общем режиме тоже не может.
О профессиональных вычетах в ТЖ можно посмотреть такие статьи:
— Что такое профессиональный вычет и как им пользоваться?https://journal.tinkoff.ru/ask/professionalnyi-vychet/
— Какие налоговые вычеты можно получить в 2021 году https://journal.tinkoff.ru/guide/vse-vychety/#eight

Ответить
Отредактировано

Елена, добрый день. А как же это: с 1 января 2019 года, если срок владения составляет 5 лет (в некоторых случаях 3 года), то при продаже имущества, которое использовалось в предпринимательской деятельности, физическому лицу уплачивать НДФЛ не нужно.
Или это касается только жилых домов, квартир, комнат, включая приватизированные жилые помещения, дач, садовых домиков или доли (долей) в них, а также транспортных средств, непосредственно используемых в предпринимательской деятельности ?
Получается что закрыв ИП, физ лицо может не платить ничего?

Ответить

Сообщник

Елена, понятно, что под патент не подпадает. Сделка уже совершена и патент не получен на этот вид. Облагается НДФЛ по ставке 13% на общих основаниях. Значит можно применить профессиональный вычет?

Ответить

Яна, если это нежилое помещение у вас было учтено как основное средство и по нему начислялась амортизация, то да. Если не было учтено как основное средство, то нет

Налог с продажи нежилого помещения зависит от выбранной системы налогообложения. Если применяется общая система налогообложения, ставка НДС составляет 18% от полной стоимости объекта при продаже. Если применяется упрощенная система, размер налога зависит от суммы средств, вложенных в приобретение данного объекта. В этом случае, если общая стоимость объекта меньше суммы вложений, налог составляет 6% от полной стоимости объекта. Если же сумма вложений больше полной стоимости объекта, налог составляет 15% от разницы между суммой вложений и полной стоимостью объекта.

Когда можно не платить налог с продажи нежилого помещения?

По общим правилам доходы гражданина от продажи нежилого помещения освобождаются от обложения налогом на доходы физических лиц (НДФЛ), если объект недвижимости находится в собственности гражданина пять лет или более. Это правило применяется к объектам недвижимости, приобретенным в собственность после 1 января 2016 года (пункт 17.1 статьи).

Нужно ли платить налог при продаже нежилого помещения?

Если вы решили продать нежилую недвижимость, вам нужно знать, какой налог вам придется уплатить. В соответствии с законодательством, если вы никогда не использовали помещение в коммерческих целях, то в случае продажи вы не обязаны декларировать доход и уплачивать НДФЛ.

Однако, есть исключение из этого правила. Если недвижимость находилась в вашей собственности менее 5 лет, то при продаже вам все-таки придется заплатить налог с продажи. НДФЛ будет рассчитываться исходя из суммы полученной при продаже недвижимости.

Как не платить налог с продажи коммерческой недвижимости?

При продаже объекта, если его владелец был в собственности менее 5 лет, необходимо уплатить налог с дохода. Этот налог составляет 13% от полученной суммы, которая уменьшается на размер расходов, при их наличии. Однако, если владение объектом было продолжительным, то при его продаже гражданину не требуется платить налог на доходы физических лиц (НДФЛ).

Сколько лет нужно владеть коммерческой недвижимостью чтобы не платить налог?

Доходы от продажи объекта недвижимости освобождаются от налогообложения, если он принадлежал налогоплательщику не менее пяти лет. Это означает, что если человек продает свою недвижимость, которой он владел более пяти лет, он не должен платить налог на полученные от продажи доходы. Однако, если объект недвижимости был в собственности менее пяти лет, налогоплательщик должен уплатить налог с полученного дохода. Важно помнить, что срок владения объектом недвижимости рассчитывается с момента его приобретения до момента его продажи. Это правило имеет целью поощрить долгосрочное владение недвижимостью и создать стабильность на рынке недвижимости.

Как уменьшить налог с продажи нежилого помещения?

Если вы продаете нежилое помещение, и минимальный срок его владения не истек, то вам придется заплатить налог на доход физических лиц (НДФЛ). Однако, существует возможность уменьшить сумму этого налога, воспользовавшись имущественным вычетом в размере 250 000 рублей.

Кроме того, вы также можете уменьшить доход от продажи помещения путем учета расходов, которые вы понесли при его покупке. Это относится к предпринимателям, которые приобрели помещение с целью осуществления предпринимательской деятельности.

Каким налогом облагается нежилое помещение?

Налог на коммерческую недвижимость для физических лиц зависит от стоимости объекта. Если стоимость объекта не превышает 300 тысяч рублей, то налоговая ставка составит 0,1%. В случае, если стоимость объекта превышает 500 тысяч рублей, налоговая ставка будет варьироваться от 0,3% до 2,0%. Подлежащая уплате налога сумма рассчитывается исходя из указанных ставок и стоимости объекта недвижимости.

Как рассчитать налог на нежилое помещение?

Формула расчета налога по кадастровой стоимости основана на следующей логике: сумма налога за год равна кадастровой стоимости, умноженной на 2,2%, после чего от этой суммы вычитаются авансовые платежи. Авансовый платеж, в свою очередь, вычисляется как произведение кадастровой стоимости объекта на 1 января, 2,2% и 1/4 (одна четвертая).

Таким образом, чтобы посчитать налог по кадастровой стоимости, необходимо знать кадастровую стоимость объекта на 1 января и произвести два последовательных умножения: сначала на 2,2%, а затем на 1/4.

Источник: [kontur-extern.ru](kontur-extern.ru)

Нужно ли подавать декларацию при продаже нежилого помещения?

Если вы продаете нежилое помещение и ваш доход от такой продажи не освобожден от налогообложения, вам необходимо подать налоговую декларацию 3-НДФЛ в налоговый орган. Вместе с декларацией следует представить Расчет к Приложению 1 к декларации. Это требование указано в электронном журнале «Азбука права» (2023) [источник].

НДФЛ при продаже нежилого помещения