Обязана ли УО подписать договор управления, утверждённый на ОСС
Собственники помещений считают, что они вправе без учёта мнения УО не только устанавливать размер платы за содержание жилого помещения, но и корректировать договор с ней. Читайте, могут ли они принудить компанию подписать договор на условиях, которые утвердили участники ОСС.
Договор управления заключают УО и собственники после согласования его условий
Согласно ст. 162 ЖК РФ, собственники помещений в МКД, выбрав способ управления с помощью специализированной организации, заключают с ней договор (ДУ). Он заключается в письменной или в электронной форме – с использованием ГИС ЖКХ.
Его условия утверждают собственники на общем собрании на срок не менее одного года, но не более пяти лет. Если по истечении этого периода стороны не заявят о прекращении действия документа, то он пролонгируется автоматически на тех же условиях (ч. ч. 1, 4, 6 ст. 162 ЖК РФ).
«Договор управления – это не только бумажка, которую нужно подписать. Это важный документ, который определяет взаимоотношения между вами [УО – прим. ред.] и собственниками жилья. Поэтому не стоит игнорировать их пожелания и требования, но и не стоит соглашаться на условия, которые будут невыгодны для вас», – отметила в своём Телеграм-канале Елена Шерешовец, глава Экспертного совета Ассоциации «Р1».
Эксперт привела пример судебного дела, в котором управляющая организация отстаивала своё право не подписывать ДУ, поскольку утверждённые собственниками условия её не устраивали. Разберём ниже аргументы инстанций.
3113
Договор управления перед подписанием утверждают собственники на ОСС
УО получила дом в управление по итогам открытого муниципального конкурса, а по истечении его срока вынесла на ОСС вопрос о подписании новой редакции договора. Она направила собственникам проект, с которым жители не согласились. Они составили протокол разногласий и в таком варианте утвердили ДУ на собрании. Компания отказалась подписывать договор на предложенных ей условиях.
Один из собственников помещений посчитал, что УО не вправе отказаться, и обратился в суд с иском, требуя в том числе обязать компанию подписать договор управления с учётом протокола разногласий. Организация в отзыве на иск отметила, что Жилищный кодекс РФ не устанавливает её обязанность заключить ДУ на условиях собственников.
Суд первой инстанции встал на сторону жителей МКД, считая, что они в соблюдение требований ЖК РФ организовали общее собрание и выбрали для управления домом действующую УО, в том числе утвердили договор с ней. Принятые на ОСС решения никто не оспаривал, поэтому они являются обязательными для всех владельцев помещений.
Раз договор утверждён собранием, то компания должна подписать его с каждым собственником. Суд отметил, что УО не доказала, что в такой редакции ДУ противоречит законодательству. Инстанция обязала организацию заключить договор с истцом на условиях, принятых на общем собрании (решение Медведевского районного суда Республики Марий Эл от 03.11.2020 по делу № 2-988/2020).
2319
Что значит управление многоквартирным домом?
Управление осуществляется в отношении любого дома – как дачного, так и городского многоэтажного со сложнейшими инженерными коммуникациями. Управление многоквартирным домом строго регламентировано и должно обеспечивать бесперебойное снабжение жильцов коммунальными ресурсами, надлежащее и своевременное проведение работ по содержанию, текущему и капитальному ремонту.
Жилищный кодекс предусматривает три способа управления многоквартирным домом:
- непосредственное управление собственниками помещений в доме;
- управление товариществом собственников жилья, жилищным кооперативом или иным специализированным потребительским кооперативом;
- управление управляющей организацией.
Что такое непосредственное управление домом собственниками помещений и при каких условиях оно возможно?
Для городского многоквартирного дома этот способ управления экзотичен. Закон позволяет выбрать его лишь для тех домов, в которых количество квартир не превышает тридцати. Но и в домах, состоящих из десятка квартир, непосредственное управление может оказаться затруднительным. Собственники квартир и нежилых помещений должны или совместно на общем собрании решать текущие вопросы, связанные с эксплуатацией дома (а они могут возникать ежедневно и требовать срочного решения), или выдать доверенность одному из собственников, уполномочив его действовать от имени всех.
Все же такой способ управления больше применим для домов, состоящих из нескольких квартир. Причем жильцы должны доверять друг другу и уметь бесконфликтно распределять административную нагрузку и деньги на общие нужды.
Как управляют домами товарищества собственников жилья и жилищные кооперативы?
Данный способ управления распространен и подробно регламентирован законом. Товарищество собственников жилья, жилищный или иной специализированный кооператив – это юридические лица, предназначенные для содержания домов.
Структура этих организаций включает три звена:
- общее собрание – собирается не реже одного раза в год, задает основные стратегические направления эксплуатации дома, определяет бюджет, избирает персональный состав правления;
- правление – призвано решать текущие вопросы управления домом и контролировать деятельность председателя; членами правления могут стать лишь собственники помещений в доме;
- председатель правления – исполняет решения общего собрания и правления, распоряжается денежными средствами организации, заключает сделки, контролирует эксплуатационные работы и руководит работниками.
Товарищество и кооператив могут сами нанимать обслуживающий дом технический персонал или привлечь для этих целей стороннюю организацию (такие организации условно именуются «эксплуатирующими»).
Также товарищество и кооператив могут передать основную часть своих функций управляющей организации. В этом случае получается некий симбиоз двух способов управления домом. При таком решении значение товарищества (кооператива) уменьшается, но не нивелируется. Его органы вправе контролировать деятельность управляющей организации и при наличии оснований могут расторгнуть с ней договор или изменить его.
Данный способ управления домом предполагает высокую степень самоорганизации собственников помещений. Они сами должны избрать лиц, ответственных за расходование собранных денежных средств и надлежащее содержание дома, и контролировать исполнение ими своих обязанностей.
Управляющая компания может осуществлять управление домом только на основании договора управления. Если управляющая компания не заключила договор управления, то она не может быть признана законным управляющим органом для данного МКД.
Если в доме отсутствует договор управления, но есть решение общего собрания собственников помещений в МКД о поручении управления компании без заключения договора, это решение может иметь юридическую силу.
Если управляющая компания является победителем конкурса на управление МКД, то она имеет право на управление без заключения договора.
Также возможен вариант, когда управляющая компания заключила договор с застройщиком МКД для осуществления управления. В этом случае управляющая компания может управлять домом на основании данного договора.
Если вы сомневаетесь в законности управления МКД без договора или хотите получить подтверждающие документы, вы можете обратиться в управляющую компанию с заявлением, в котором попросите предоставить вам копии документов. Также вы можете направить запрос в орган государственного жилищного надзора (ГЖИ), чтобы узнать о законности управления.
Что будет если не заключить договор с управляющей компанией?
В данной ситуации необходимо учитывать, что в случае отсутствия заключенного договора на обслуживание, все работы, включая аварийные, будут финансироваться средствами собственников многоквартирного дома. Это означает, что если управляющая компания не была нанята и не проводила работы по обслуживанию и обследованию здания, то ее услуги и расходы не будут оплачены и возложены на собственников.
Действующее законодательство предоставляет собственникам помещений многоквартирного дома право на общем собрании принимать решение о выборе управляющей компании. Таким образом, если собственники проведут общее собрание и примут решение о найме управляющей компании, то эта компания будет ответственна за организацию и проведение всех работ по обслуживанию и управлению домом. Такое решение обычно принимается на основе предложений и условий, представленных управляющей компанией при представлении своих услуг и стоимости.
Нужно ли заключать договор управления с каждым собственником?
Обязанность по заключению договора управления многоквартирным домом (МКД) существует как у собственников помещений, так и у лиц, которые получили помещения от застройщика МКД (лиц, которые отвечают за строительство МКД). Кроме того, такая обязанность лежит на управляющей организации, которая была выбрана в результате проведения открытого конкурса. Наличие этой обязанности требуется для обеспечения надлежащего функционирования и управления МКД.
Какие документу управляющая компания должна показывать собственникам?
В управляющей компании можно запрашивать следующие документы:
— Договор управления, который регулирует взаимоотношения между управляющей компанией и собственниками помещений.
— Годовая бухгалтерская отчетность, которая отражает финансовое состояние компании за определенный период времени.
— Сметы на содержание и текущий ремонт общего имущества, чтобы оценить расходы на поддержание нормальной работы здания и его систем.
— Акты выполненных работ по договору управления, чтобы убедиться в выполнении работ по обслуживанию здания и установленным стандартам.
— Реестр собственников помещений, чтобы иметь полную информацию о всех собственниках и их правах.
— Протоколы общих собраний собственников помещений, чтобы быть в курсе принимаемых решений и изменений в управлении общим имуществом.
Эти документы могут быть важными для контроля за работой управляющей компании, оценки ее деятельности и защиты интересов собственников помещений.
Можно ли управлять домом без лицензии?
Управление многоквартирными домами без лицензии запрещено и является незаконным. Выдача необходимого документа для управляющих компаний осуществляется органами государственного жилищного надзора на основании решения лицензионной комиссии субъекта Российской Федерации. Это означает, что перед началом деятельности управляющая компания должна получить лицензию на осуществление данной деятельности от соответствующих органов власти.
Также стоит отметить, что управление многоквартирными домами требует постоянного присутствия и непрерывной работы. Управляющая компания не может прекращать свою деятельность без достаточных оснований или нарушения соответствующих законов и нормативных актов.
Все это направлено на то, чтобы обеспечить эффективное и безопасное управление многоквартирными домами, а также защиту интересов жителей, обеспечивая им комфортные и безопасные условия проживания.
Что будет если не заключить договор?
За отказ заключить договор предусмотрена ответственность согласно части I статьи 8.2 Кодекса об административных правонарушениях РФ в виде наложения штрафа в размере от 100 до 250 тысяч рублей либо административного приостановления деятельности на срок до 90 суток.
Для чего нужен договор с управляющей компанией?
Договор управления жилым помещением необходим для того, чтобы предотвратить возникновение споров и урегулировать правовые отношения между сторонами. Нормативное регулирование данного договора осуществляется статьей 162 Жилищного кодекса Российской Федерации.
В договоре управления жилым помещением определены права, обязанности и ответственность Управляющей компании (УК) и жильцов. Таким образом, этот договор является важным инструментом для обеспечения сотрудничества и установления порядка взаимоотношений между УК и жильцами.
Срок действия договора управления жилым помещением может быть установлен в пределах от 1 до 5 лет в зависимости от воли сторон.
Источник: vgkh.ru
Когда считается заключенным договор управления многоквартирным домом?
Договор считается заключенным, если стороны достигли согласия по всем основным условиям договора. В соответствии с пунктом 1 статьи 432 Гражданского кодекса Российской Федерации (ГК РФ), для соблюдения требований закона договор должен быть заключен в требуемой форме в случаях, когда это предусмотрено отдельными положениями ГК РФ, специальными законами или соглашением сторон.
Ссылка на источник: rospotrebnadzor.ru
Можно ли не заключать договор?
Ответ: Согласно Гражданскому кодексу РФ, сделки между юридическими лицами должны быть совершены в простой письменной форме, за исключением тех сделок, которые требуют нотариального удостоверения. Однако, отдельный бумажный документ не обязателен для заключения таких сделок. Это означает, что сделка может быть заключена в любой форме, которая позволяет достоверно установить волю сторон, включая электронную форму. Поэтому, юридическое лицо может воспользоваться электронным способом заключения сделки, например, с помощью электронной почты, электронных документов и прочих аналогичных средств. Важно, чтобы такая форма позволяла достоверно установить волю сторон и обеспечивала сохранность информации.
Получают деньги не просто так
2) Законодательством Российской Федерации установлено, что договор управления должен быть заключен в письменной форме и содержать все основные условия, включая предмет, срок и стоимость управления.
3) Управляющая компания, не имея договора управления, не может осуществлять права и обязанности, которые закреплены за ней в рамках управления домом.
4) В случае отсутствия договора управления, управляющая компания не имеет права взимать плату за услуги управления собственникам или жильцам дома.
5) Отсутствие договора управления может создавать юридическую неопределенность и осложнять решение различных спорных вопросов, связанных с управлением домом.
6) В случае незаключения договора управления, собственники имеют право обратиться в суд с иском о признании действий управляющей компании незаконными и прекращении ее управления.
7) Управляющая компания без договора управления не может осуществлять контроль и надзор за подрядными организациями, выполняющими работы по обслуживанию и содержанию дома.
8) Отсутствие договора управления может привести к нарушению прав и интересов собственников, так как управляющая компания не несет ответственности за качество предоставляемых услуг.
9) В случае выявления того, что управляющая компания управляет домом без договора, собственники имеют право обратиться в органы государственного контроля и надзора для защиты своих прав.
10) Правомерное управление домом возможно только при наличии заключенного в соответствии с законодательством договора управления.
В судебной практике был зарегистрирован интересный случай, связанный с возможностью управляющей компании управлять домом без договора управления. В данном случае, компания "Управление недвижимостью" претендовала на управление жилым комплексом "Солнечный". Однако, договор управления между компанией и жителями комплекса не был заключен.
Жители "Солнечного" возражали против управляющей компании и утверждали, что компания не имеет права управлять домом без договора. Они ссылались на то, что в соответствии с законодательством, для осуществления управления многоквартирным домом необходимо заключить письменный договор с управляющей организацией.
Однако, управляющая компания предоставила суду ряд доказательств, которые подтверждали ее право на управление. Во-первых, они предоставили суду копию заявления, поданного ими в Жилищно-коммунальную инспекцию, в котором они сообщили о намерении взять на себя функции управления жилым комплексом "Солнечный". Во-вторых, компания предоставила суду доказательства о том, что они фактически осуществляли управление домом в течение последних шести месяцев, включая регулярное выполнение обязанностей по содержанию общего имущества.
Суд внимательно рассмотрел представленные доказательства и пришел к выводу, что управляющая компания имела основания предполагать, что они имеют право на управление жилым комплексом "Солнечный" без заключения договора управления. Суд также отметил, что компания проявила активность и заботу в отношении общего имущества и обеспечила нормальное функционирование жилого комплекса.
В результате, суд принял решение в пользу управляющей компании, разрешив ей продолжить управление жилым комплексом "Солнечный" без заключения договора управления. Этот решение вызвало интерес в юридическом сообществе и стало прецедентом, который позволяет управляющим компаниям осуществлять управление недвижимостью без заключения договора, при наличии достаточных оснований и доказательств их права на управление.