как выкупить долю в квартире у родственника

Как выкупить долю в квартире у родственника при его согласии на продажу или если он против

Решить вопрос о том, как выкупить долю в квартире у родственника, можно двумя способами: стороны добровольно заключают договор, или одна из сторон покупает долю второго совладельца без его желания. Первый вариант чаще всего встречается на практике: стороны обсуждают условия, договариваются о цене и приходят к соглашению. А второй вариант оформления в принудительном порядке может быть осуществлен только по решению суда.

Родственные узы в постановке вопроса не имеют никакого значения. Любой уровень родства позволяет проводить сделки купли-продажи собственности, при этом от уплаты налога лица не освобождаются. Следует иметь в виду, что налог платить не требуется, только если один родственник дарит другому собственность безвозмездно.

Что такое долевая недвижимость и как происходит выкуп доли

Долевая собственность возникает, когда неделимая вещь становится собственностью сразу нескольких лиц (двух и более). Доли могут быть прописаны в десятичных дробях, например, 1/2 квартиры, а могут и не быть прописанными. Если размеры долей не указывались при оформлении, тогда собственность считается совместной, а не долевой.

Гражданским кодексом установлено определение долевой собственности в ст. 244. В юридической практике выделяют три основания для разделения имущества на доли:

1. Имущество, совместно приобретенное в браке супругами, считается общим. В случае развода, все, что было приобретено супругами, делится на двоих.
2. При наследовании имущества умершего родственника. Так, недвижимость становится общей собственностью детей умершего родителя. Вдова или вдовец, а также родители умершего тоже могут стать совладельцами наследства.
3. Приобретение доли жилья. Основанием может стать договор купли-продажи, ренты, дарения или залога.

Продажа части недвижимости имеет ряд нюансов. Так, если жилплощадь уже имеет несколько собственников (2 и более), один из которых решил продать свою часть, первым делом он должен предложить купить свою долю другим совладельцам жилплощади. В том случае, если владельцы других долей не желают приобретать квадратные метры, можно привлекать сторонних покупателей.

Читайте также: Социальная ипотека 2021: как получить и кому положена

Современные агентства недвижимости оказывают услуги по ускоренной продаже долей в квартирах. Если есть необходимость оформить сделку быстро, можно обратиться к профессионалам.

Владельцам муниципальных квартир не удастся продать свою долю, а также разделить свою долю с новым собственником, потому как такая недвижимость находится в ведении муниципалитетов. Для получения права продавать и делить такую жилплощадь, ее сначала нужно приватизировать.

Между родственниками существует практика дарения имущества. Она популярна освобождением от налога, который продавец заплатил бы государству в случае продажи. В результате дарения одариваемый не должен платить ничего дарителю.

Если после оформления договора дарения новый собственник передает плату прежнему владельцу, не прописывая этот факт документально, суд признает сделку недействительной и отпишет подаренную часть прежнему владельцу, если факт передачи денежных средств будет доказан. А продавец может понести наказание за уклонение от уплаты налога. В судебной практике такие дела – не редкость.

Особенности покупки долей между родственниками

Выкуп доли в квартире, находящейся в собственности сразу у нескольких лиц, можно произвести у родственника. Но нужно помнить о преимущественном праве совладельцев. Сначала будущий продавец своей части обязан проинформировать совладельцев о том, что намерен продать свою площадь, указав цену на нее. На размышления информируемой стороне отводится календарный месяц по закону, по истечении которого он должен долю приобрести, воспользовавшись правом первой очередности. В противном случае доля может быть продана третьему лицу.

Для ускорения процесса информирования совладельцев, можно попросить их составить отказ от своего права преимущества по данному вопросу у нотариуса. Этот документ позволит начать продажу третьим лицам, не выжидая 30-дневный срок.

При соблюдении оповещения совладельцев и получении от них письменного отказа от претензий на жилплощадь, можно оформлять договор. Оплатив покупку, покупатель становится новым владельцем указанной в договоре доли помещения. Важно понимать, что устного договора с совладельцами недостаточно. Очень важно получить от каждого письменный отказ от первоочередного права приобрести часть помещения, который заверит нотариус. Без этих бумаг Росеестр может отказать в регистрации сделки.

Читайте также: Ипотека 6 процентов при рождении 2 ребенка в 2021 году: условия, рефинансирование, льготы

Для покупки части площади у родственника потребуется:

1. Основание на право собственности продавца. Это может быть договор купли-продажи или любой другой документ, по которому эта доля досталась продавцу. Если он когда-то получил ее в дар от своего родственника – договор дарения.
2. Справки из ведомств, подтверждающие отсутствие задолженностей по оплате коммунального обслуживания, ипотечных обременений или ареста.
3. Справка из БТИ, о технической составляющей помещения. В ней должно быть указаны технические характеристики и отсутствие незаконной перепланировки.
4. Домовая книга.
5. Заверенный отказ других собственников от первоочередного права приобретения продаваемой части жилья.

Условия сделки

Никаких особых отличий процесс покупки в этом случае не содержит. Право дарить, продавать, закладывать или обменивать свое имущество действует и на родственников, и на тех, в ком нет общей крови. Главное, чтобы и покупатель, и продавец были полностью дееспособны. Продавцу также придется подтвердить свое право собственности на эту долю.

СПРАВКА: Однако, есть одно правило, переступать через которое нельзя, иначе сделка не будет законной. Это соблюдение правила преимущественного выкупа.

Некоторые думают, что им связаны члены одной семьи. В чем-то они правы – после приватизации квартиры именно члены одного домохозяйства становятся владельцами долей, но в действительности это правило такое: перед тем, как искать покупателя на долю со стороны, продавец обязан предложить эту сделку тем, кто является его долевыми сособственниками (ст. 252 ГК).

Статья 252. Раздел имущества, находящегося в долевой собственности, и выдел из него доли

1. Имущество, находящееся в долевой собственности, может быть разделено между ее участниками по соглашению между ними.
2. Участник долевой собственности вправе требовать выдела своей доли из общего имущества.
3. При недостижении участниками долевой собственности соглашения о способе и условиях раздела общего имущества или выдела доли одного из них участник долевой собственности вправе в судебном порядке требовать выдела в натуре своей доли из общего имущества. Если выдел доли в натуре не допускается законом или невозможен без несоразмерного ущерба имуществу, находящемуся в общей собственности, выделяющийся собственник имеет право на выплату ему стоимости его доли другими участниками долевой собственности.
4. Несоразмерность имущества, выделяемого в натуре участнику долевой собственности на основании настоящей статьи, его доле в праве собственности устраняется выплатой соответствующей денежной суммы или иной компенсацией. Выплата участнику долевой собственности остальными собственниками компенсации вместо выдела его доли в натуре допускается с его согласия. В случаях, когда доля собственника незначительна, не может быть реально выделена и он не имеет существенного интереса в использовании общего имущества, суд может и при отсутствии согласия этого собственника обязать остальных участников долевой собственности выплатить ему компенсацию.
5. С получением компенсации в соответствии с настоящей статьей собственник утрачивает право на долю в общем имуществе.

Список таких лиц можно узнать, заказав выписку из ЕГРП. На принятие решения, покупать или не покупать предлагаемую долю, им отводится тридцать дней.

И только получив их официальный отказ, можно привлекать других клиентов. В том числе и родственников.

В противном случае, если продавец попросту проигнорирует это право, или предложит выкуп по неправдоподобно высокой цене, заплатить которую сособственник не в состоянии, а затем продаст за более низкую – совладельцы запросто оспорят такую сделку через суд.

Можно, правда, этот момент законно «обогнуть». Например, продавец и покупатель, являющиеся братьями, хотели бы заключить сделку.

Одного устраивает во всех отношениях цена и сама квартира, другого – кандидат в покупатели. Брат, однако, не имеет доли в квартире. В этом случае продавец сперва дарит ему часть своей доли, переводя его в разряд первоочередных кандидатов (прежние сособственники уже таковыми являться не будут!).

Ну а затем все по правилам: уведомление, предложение выкупа, заключение сделки, регистрация прав в Росреестре. Безусловно это риск, но риск наименьший, по сравнению с полным дарением – когда долю дарят только для виду, на самом деле получая за нее некую сумму.

Дело даже не в том, что бдительные соседи и тут могут подпортить дело, обратившись в суд с требованием признать дарение ничтожным (а у них есть все шансы это сделать) – где гарантия, что получатель выплатит ту сумму, на которую договорились стороны? Дарение-то уже совершено и оно, если дарящий действовал по доброй воле и в здравом уме, не может быть отменено. Не пойдет же продавец сам на себя заявлять, что подарок на самом деле был вовсе не подарком, а средством для отвода глаз от получения денег.

Как будет происходить процесс покупки жилья?

Итак, понятно – о необходимости уведомить остальных дольщиков продавец осведомлен и он выполнил свое обязательство.

ВАЖНО: Однако, никто из них не захотел выкупать свою долю, о чем и был написан официальный отказ (для этого, если решении все единодушны, можно собраться в Регистрационной палате и подписать отказной документ).

Теперь можно искать кандидатов в покупатели на открытом рынке.

Для покупки или продажи понадобится пакет документов, состоящий из:

• общегражданские удостоверения личности сторон;
• договор купли-продажи;
• отказы остальных владельцев долей (о том, что такое право преимущественной покупки доли в квартире и как составить отказ от приоритетного права выкупа, мы рассказывали тут);
• документы, подтверждающие собственническое право на долю;
• паспорт БТИ;
• выписка из домовой книги;
• акт приема-передачи;
• выписка из ЕГРП;
• чек госпошлины.

Каким будет способ оплаты – наличные деньги, через ячейку в банке или аккредитив – об этом принимают решение стороны до подписания документов. Он должен быть обязательно отражен в договоре сделки. Расчет осуществляется в соответствии с положениями Гражданского кодекса РФ (ст. 549-558). После вручения денег принимающей стороне следует подписать акт приема-передачи.

Наш лучший юрист ждет ваш вопрос:

ВНИАМАНИЕ: Наличный способ самый распространенный и предполагает вручение денег покупателем продавцу напрямую. Все остальные операции производятся при посредстве нотариуса либо банковского депозитария. Иногда аренда ячейки или оформление аккредитива означает дополнительные затраты.

Зачастую стороны избирают передачу денег через банк – этот способ наиболее безопасный в плане вероятности ограбления. В этом случае на имя продавца открывается аккредитив или оформляется специальная пластиковая карта, либо счет. Любая денежная операция сопровождается чеками и квитанциями – их необходимо сохранить.

После заключения договора и передачи денег оговоренным способом – наличным или безналичным – нужно переходить к следующему этапу. А именно: оформление права собственности. Для этого необходимо будет с указанными документами обратиться в Регистрационную либо Кадастровую палату для оформления документов на нового собственника доли. Обычно это занимает до семи дней. Дату окончания процедуры следует смотреть в расписке, полученной на руки от представителя регпалаты.

После этого новый владелец доли сможет распоряжаться ею по своему усмотрению.

Составление договора и образец документа

Для составления официального документа о купле-продаже доли не стоит скупиться и рассчитывать на собственные знания, следует обязательно привлечь юриста. Дело в том, что если будет хотя бы малейшее нарушение, такую сделку не зарегистрируют.

• дата и место составления;
• информация о сторонах;
• предмет договора – доля (ее технические характеристики, о какой квартире идет речь, по какому адресу, на каком этаже какого дома она расположена, информация о помещениях);
• по какому праву продавец владеет долей;
• кто еще числится в сособственниках;
• кадастровая стоимость;
• условия сделки;
• форс-мажор;
• дополнительные условия;
• ответственность участников;
• подписи.

• Скачать бланк договора купли-продажи доли в квартире между родственниками
• Скачать образец договора купли-продажи доли в квартире между родственниками

Что же касается доверенности, то можно «бумажную» часть процедуры переложить на плечи доверенного лица и оформить это нотариально. Условие одно: нужно четко указать сроки действия такой доверенности и на что конкретно вы уполномочиваете своего протеже, что он будет иметь право делать от вашего имени.

ВАЖНО: Не стоит оформлять генеральную доверенность – юристы настороженно относятся к такого рода сделкам. Кстати, если вы сами – покупатель и с вами беседует не сам хозяин, а его протеже, обязательно должен быть выход на реального продавца.

Если связаться с ним не представляется возможным, лучше от такой сделки отказаться – такой прием часто используют при махинациях.

Налогообложение

Отдельно следует сказать о вопросе налогообложения. Да, безусловно, продажа недвижимости означает получение прибыли. Но тем не менее, налог не будет взиматься, если:

• хозяин владел недвижимостью больше трех лет;
• стоимость ее меньше 1 миллиона рублей;
• хозяин продает долю за ту же цену, за какую покупал.

Во всех остальных случаях налог придется платить и будет он составлять 13% от кадастровой стоимости жилплощади (если в документе о купле-продаже стоит именно она).

Возможно ли использование мат.капитала?

Нет. И сразу по двум причинам. Первая из них – согласно Федеральному закону №256-ФЗ, использование субсидии можно направить только на покупку квартиры, дома, либо части дома, но обязательно изолированной и имеющей отдельный вход. Доля же в квартире – это не помещение и не здание, это лишь часть собственнических прав на данную жилплощадь.

Во-вторых, Пенсионный фонд не пропустит такую сделку даже в случае покупки целой квартиры – ведь она осуществляется между родственниками, а это в глазах закона означает попытку обналичивания государственных денег, что не допускается ни под каким видом.

Как купить в ипотеку?

К такому способу прибегают, если нет достаточного количества средств, чтобы выкупить долю сразу.

СПРАВКА: Однако это встречается не так часто – как правило, в ипотеку берут не долю, а целую квартиру, хотя бы и однокомнатную, поскольку польза от такого кредита для гражданина практически нулевая.

Какие проблемы могут возникнуть при получении ипотеки на покупку доли квартиры у родственника?

Проблема может возникнуть одна – кредит попросту не дадут и лучше на это сразу настроиться. Банки крайне неохотно идут на выдачу кредита под покупку долей (да еще и с родственниками) именно из-за риска фальсификации. В этом их можно понять – довольно часто долю родственнику отдают просто так, а полученные средства тратят на совсем другие цели.

И именно поэтому даже если удастся убедить кредитно-финансовую организацию, что намерения ваши чисты, лучше приготовиться к повышенной процентной ставке за такой кредит. Но тогда какой смысл брать долю?

Гораздо выгоднее купить квартиру, даже однокомнатную, в которой вы станете полновластным хозяином и единственным жильцом – а в помещении, которым владеют несколько дольщиков, может быть прописано много людей и все они будут иметь право проживания.

Что делать, если отказывают?

Смотря в чем причина отказа. Одно дело, если нет какого-то одного документа или части их. Или какая-то из бумаг оформлена неправильно.

ВНИМАНИЕ: Впрочем об этом уведомляют на стадии приема документации. Если причина в чем-то другом или банк просто решил, что давать кредит нецелесообразно – отказывают обычно без объяснения причин.

В этом случае лучше всего либо отказаться от идеи ипотеки, либо попробовать обратиться к кредитному менеджеру, в обязанности которого как раз входит подбор банка, готового на такую сделку.

Для того чтобы выкупить долю в квартире у родственника, необходимо соблюдать определенные правовые процедуры в соответствии с законодательством.
Во-первых, необходимо определить вид и размер доли, которую вы хотите выкупить. Для этого необходимо обратиться к нотариусу и оформить договор купли-продажи доли в квартире. В договоре должны быть указаны все необходимые данные о квартире, доле в ней, а также условия и стоимость выкупа.
После этого договор должен быть заверен нотариально. Для этого обе стороны должны присутствовать лично и предъявить документы, подтверждающие их личность. Нотариус проведет проверку договора и удостоверит его правильность и законность.
Затем необходимо учесть, что выкуп доли в квартире может потребовать согласия других собственников, если таковые имеются. Если в квартире проживают иные собственники, вам необходимо договориться с ними о согласии на выкуп доли. В случае отсутствия согласия, можно подать иск в суд на признание выкупа доли в квартире.
Также стоит обратить внимание на возможные налоговые обязательства при выкупе доли в квартире. Возможно, вам придется уплатить налог на приобретение имущества или другие налоги, предусмотренные законом.
В целом, процедура выкупа доли в квартире у родственника требует определенных юридических действий и соблюдения правовых норм. Чтобы избежать проблем и непредвиденных ситуаций, рекомендуется обратиться к квалифицированному юристу, который поможет вам правильно оформить все необходимые документы и провести процедуру выкупа доли в соответствии с законом.

Можно ли выкупить долю в квартире у родственника?

В РФ доля в общей собственности на недвижимость не может быть выкуплена одним из собственников без согласия остальных собственников. В соответствии с законодательством, для приобретения части недвижимого имущества, необходимо получить взаимное согласие всех сторон сделки. В некоторых ситуациях возможно обойтись и без такого согласия, однако для этого необходимо обратиться в суд и получить решение в свою пользу.

Как законно выкупить долю в квартире?

Любой из супругов имеет право продать свою долю другому. Для этого необходимо согласовать цену, заключить договор купли-продажи и получить его удостоверение у нотариуса. Затем необходимо зарегистрировать сделку в Росреестре. В случае, если супруги не достигли соглашения относительно цены, бывший супруг имеет право продать свою долю любому другому покупателю.

Кто может выкупить долю в квартире?

В соответствии с законом, владельцы квартиры имеют право преимущественного выкупа доли в квартире, которая принадлежит продавцу. Это право существовало и в прошлом, и сохраняется в настоящее время.

Прежде чем продавать свою долю в квартире, владелец обязан предложить ее соседям. Для этого необходимо составить письменное извещение, в котором указать цену доли. Данное извещение должно быть направлено всем заинтересованным лицам.

Можно ли купить долю в квартире у родителей?

Как сказано в вышеупомянутом сообщении Министерства труда, доля может быть выкуплена только в случае улучшения жилищных условий семьи в результате сделки. Например, если семья проживает в коммунальной квартире и хочет использовать материнский капитал для покупки дополнительной комнаты. Важно помнить, что выкупить долю у родственников нельзя.

Какие документы нужны для выкупа доли?

Собираем документы для оформления сделки. Нам необходимо предоставить следующие документы:

— Паспорта всех участников сделки.

— Выписка из ЕГРН о всех собственниках жилплощади, а также о возможных обременениях, таких как ипотека или залог.

— Технический паспорт на жилую площадь.

— При наличии других собственников, нам необходимо получить их заверенное согласие на ваше выкуп доли или, в случае отказа, они должны предоставить письменное подтверждение.

— Важно также предоставить справки об отсутствии обременений и задолженностей по коммунальным платежам.

Необходимо предоставить все эти документы для успешного оформления сделки.

Можно ли выкупить долю по кадастровой стоимости?

При купле-продаже квартиры или при других операциях по отчуждению жилья необходимо проводить оценку недвижимости. При выкупе долей по кадастровой стоимости возникают определенные особенности, поскольку итоговая стоимость одной доли не всегда соответствует ожиданиям собственника, который продает квартиру или дом. Более подробная информация о данной теме может быть найдена на сайте almaconsult.ru.

Какой смысл покупать долю в квартире?

Договор купли-продажи доли в квартире является соглашением между двумя сторонами, одной из которых является владелец квартиры, желающий продать свою долю, и другой стороной, которая приобретает эту долю. Покупателем может выступать как другой владелец доли в той же квартире, так и лицо, которое не имеет никакого отношения к данной квартире.

Данный договор дает возможность владельцу квартиры реализовать свою долю в ней и получить деньги за ее продажу. Зачастую такое решение принимается в ситуациях, когда владельцу необходимы деньги или он желает выйти из совместной собственности с другими владельцами квартиры. Покупатель, в свою очередь, приобретает долю в квартире и становится ее совладельцем.

Важно отметить, что договор купли-продажи доли в квартире должен быть заключен в письменной форме и нотариально удостоверен, чтобы быть действительным и иметь правовую силу. Нотариус свидетельствует о том, что стороны договорились о продаже и покупке доли в квартире, а также о цене и условиях сделки. Это гарантирует законность и обязательность соблюдения условий договора.

Можно ли через суд заставить выкупить долю в квартире?

По закону, обязать собственника продать свою долю возможно только в исключительных случаях, когда это необходимо для защиты прав владельцев больших долей. При этом, перед тем как передать свою часть жилья, собственник обязан получить компенсацию. Суд может вынудить собственника продать свою долю только если выполняются три условия: она является незначительной.

Родственные Сделки в недвижимости. Хочу купить …