Как продать квартиру, купленную с участием материнского капитала
Вы хотите потратить материнский капитал на покупку квартиры? Лучше заранее знать все условия, которые вас будут ждать при дальнейшей продаже. Если не соблюсти установленные законом правила, от вас могут потребовать вернуть маткапитал.
Итак, как в дальнейшем продать такую квартиру? Объясняет Нино Гулбани, юрист технологичного агентства Homeapp.
Есть два важных условия:
- не нарушить права несовершеннолетних детей (до 18 лет) при продаже квартиры;
- исполнить правило по наделению всех своих детей долями в праве собственности на квартиру.
Доли на детей выделяются до момента продажи квартиры или иного объекта недвижимости, а в случае ипотеки в течение полугода после ее погашения.
Как определить доли детей?
Рассмотрим самый частый вопрос: как определить, кому из детей, сколько положено в долях? За основу берем соотношение первоначальной стоимости квартиры и суммы материнского капитала, которую получили и направили на покупку или погашение кредита (ипотеки). Очевидно, что для Москвы доли детей будут незначительные, например, 1/40, 1/30 и т.п. Точная формула расчета долей не установлена законодательно. Для понимания приведем пример:
Купили квартиру за 5 млн руб. и использовали материнский капитал, который составлял на момент покупки 466 617 руб. В семье 3 человека (папа, мама и ребенок). Расчет такой – сумму материнского капитала делим на количество членов семьи, затем стоимость квартиры делим на получившийся итог, и получается минимальная доля для 1 ребенка.
466 617 / 3 = 155 539
5 млн / 155 539 = 32,15.
Итого: на ребенка нужно выделить минимум 1/32 доли в квартире, можно больше. Оставшиеся доли родителям рекомендуем объединить в «общую совместную собственность», чтобы обойти оформление через нотариуса.
Важное примечание: доли должны быть разделены верно. Если вы выделяете доли через нотариуса, нередки случаи, когда нотариусы ошибаются в расчетах. Поэтому обращайтесь к компетентным юристам и будьте заранее готовы к контролю над ситуацией.
Важные нововведения
В 2019 году в Федеральный закон 218-ФЗ “О государственной регистрации недвижимости” были внесены изменения относительно выделения долей детей – теперь это можно сделать без нотариуса, по соглашению в простой письменной форме. Поправка в ст. 42 N 218-ФЗ вступила в силу 31.07.2019.
Нотариальное удостоверение не требуется, если сделка по отчуждению, а также ипотеке долей осуществляется одновременно со всеми членами семьи-собственниками. Однако в нашей повседневной жизни дела обстоят не так красиво, как расписано в законе.
Во-первых, для нотариусов это заработок. Были случаи на практике, когда нотариус не удостоверял сам договор ввиду того, что соглашение было оформлено в простой форме.
Во-вторых, регистраторы Росреестра самостоятельно решают, зарегистрировать или нет такой договор с соглашением в простой форме, поскольку для них основополагающими являются административные регламенты и иные рекомендации вышестоящего управления. И в большинстве случаев будет вынесена приостановка в регистрации. Но при дальнейшем оспаривании в суде, безусловно, такие документы зарегистрируют.
Приостановка не приводит к потере госпошлины, уплаченной за регистрацию. Если вы решили не сдаваться, то рекомендуем сразу подать заявление на продление приостановки на 6 месяцев.
Таким образом, вам самостоятельно нужно решить, хотите ли вы бороться до конца или же не вступать в такую борьбу и пойти сразу к нотариусу.
Но все же оформить соглашение о выделении долей в простой письменной форме возможно. Вам может помочь компетентный юрист в сфере недвижимости, он составит соглашение, рассчитает доли исходя из стоимости покупки или кадастровой стоимости, правильно подаст заявление в МФЦ (проблема в том, что специалисты МФЦ так быстро не успевают пополнять свои знания и зачастую оформляют такие документы неверно).
Какие существуют варианты продажи
Даже если часть ипотеки погашена материнским капиталом или сертификат использован для первоначального взноса, порядок сделки не меняется и продать квартиру можно на стандартных условиях. Рассмотрим три наиболее распространенных способа переоформления ипотечной квартиры.
- Способ №1. Продавец подписывает с покупателем предварительный договор, согласно которому будет внесен задаток, равный сумме оставшегося долга. Деньги передаются банку (для этого можно использовать депозитарную ячейку или эскроу-счет), после чего осуществляется снятие обременения. После передачи оставшегося долга за жилплощадь и закрытия ипотеки, в которой использовался материнский капитал, происходит регистрация сделки купли-продажи в стандартном порядке. Покупателю остается переоформить на себя право собственности на недвижимость.
- Способ №2. Данный вариант предполагает возможность продать квартиру с материнским капиталом с закрытием ипотеки во время сделки. Поручителем в данном случае выступает кредитор. Сделка осуществляется с оформлением банковской ячейки (в одну помещается остаток задолженности по кредиту, в другую — оставшуюся сумму стоимости жилплощади). После составления соглашения и переоформления права собственности в Росреестре производится перечисление денежных средств, выдача закладной и выписки из ЕГРН. Заключительным этапом станет получение продавцом остаточной суммы за недвижимость.
- Способ №3. Этот вариант предполагает продажу квартиры, купленной в ипотеку с материнским капиталом, вместе с ипотечным долгом. Схема встречается редко в сравнении с предыдущими, поскольку люди неохотно соглашаются брать на себя чужие обязательства. Кроме того, новый заемщик должен соответствовать требованиям банка. Как показывает практика, данный способ подходит больше для покупателей, желающих купить конкретный объект, но не имеющих полной суммы для покупки. При переоформлении ипотеки с маткапиталом вместе с жилплощадью к новому клиенту банка переходят и обязательства прежнего заемщика. Условия кредитования сохраняются. Среди плюсов схемы стоит отметить возможность купить квартиру по цене ниже рыночной. Кроме того, новый заемщик может задействовать при погашении ипотечного кредита полагающиеся ему субсидии.
Выбор наиболее предпочтительного варианта зависит от срочности, соответствия требованиям банковской организации, наличия у продавца суммы для покупки.
Выделение долей детям
Важно помнить, что продажа ипотеки с материнским капиталом и любые другие сделки с недвижимостью могут быть проведены только с разрешения органов и попечительства. Государство защищает интересы несовершеннолетних, поэтому препятствует нецелевому использованию выделенных средств в рамках господдержки. По этой причине при продаже жилья дети должны быть обеспечены долей в новой квартире или доме, а жилищные условия соответствовать или быть лучше, чем на прежнем месте. По закону введение несовершеннолетних в число собственников производится не позднее чем через полгода после закрытия ипотечного кредита.
Основная сложность, с которой сталкиваются заемщики, желающие продать квартиру с материнским капиталом в ипотеке, связана с тем, что для сделки необходимо получить разрешение органов опеки, но на практике доли, как было указано выше, выделяются после закрытия договора кредитования. Если у продавца отсутствуют собственные средства для закрытия ипотечного кредита, то к моменту купли-продажи он приходит с неполным перечнем документов.
Как выйти из сложной ситуации? В первую очередь рекомендуется попытать закрыть задолженность самостоятельно или найти покупателя, готового по предварительному договору погасить ипотеку. Также продавец может попытаться получить предварительное решение органов опеки.
Список документов
Для продажи квартиры в ипотеке с маткапиталом продавцу необходимо предоставить пакет документов. В зависимости от выбранной схемы перечень может включать в себя:
- паспорта владельцев жилья и детей старше 14 лет (для несовершеннолетних требуются свидетельства о рождении);
- сертификат материнского капитала, использованный при покупке объекта;
- документы на недвижимость (технический и кадастровый паспорт, выписка из ЕГРН, подтверждающая право собственности);
- разрешение органов опеки, если дети имеют доли в квартире;
- предварительные договоры купли-продажи;
- разрешение банка на проведение сделки;
- справку о готовности объекта при участии в ДДУ.
Покупатель, планирующий приобрести квартиру, купленную в ипотеку с материнским капиталом, предоставляет пакет документов (справка о доходах, состав семьи, наличие открытых кредитных договоров, документальное подтверждение дополнительных источников прибыли) только в том случае, если планируется не просто продажа жилья, а переоформление объекта вместе с ипотечным долгом. Банк вправе дополнительно запросить документы, если новому заемщику полагаются социальные выплаты от государства. Рекомендуется заранее узнать подробный перечень у менеджера банка.
Если вы хотите продать квартиру и в вашем распоряжении имеется материнский капитал, существуют определенные правила и процедуры, которые необходимо соблюдать.
Сначала вам следует обратиться в Фонд социального страхования (ФСС) или в любое отделение Пенсионного фонда (ПФР) для получения справки о наличии материнского капитала. В справке указан размер капитала, а также информация о владельце капитала.
Затем вы должны найти покупателя для своей квартиры. Обращайте внимание на то, что при продаже квартиры с использованием материнского капитала есть некоторые ограничения и требования:
1. Квартира, которую вы собираетесь продать, должна быть вашей собственностью, а не в ипотеке или аренде.
2. Размер квартиры, которую вы собираетесь продать, должен соответствовать требованиям Пенсионного фонда или Фонда социального страхования, необходимо уточнить эти требования в соответствующих организациях.
3. При продаже квартиры и использовании материнского капитала как части платежа, вы обязаны уведомить покупателя о наличии этого капитала и предоставить все необходимые документы, подтверждающие его наличие.
4. Чтобы покупатель мог воспользоваться материнским капиталом, ему также необходимо получить справку о наличии капитала у Фонда социального страхования или Пенсионного фонда.
5. Сделка должна быть официально оформлена нотариусом и все необходимые документы должны быть подписаны и удостоверены.
После того, как все необходимые документы будут подготовлены и сделка будет завершена, вы сможете получить деньги за проданную квартиру и использовать материнский капитал по своему усмотрению, в соответствии с требованиями и ограничениями, установленными Фондом социального страхования или Пенсионным фондом.
Будьте внимательны и следуйте всем правилам и требованиям, чтобы избежать юридических проблем и обеспечить успешную продажу квартиры с материнским капиталом.
Как правильно продать квартиру купленную на материнский капитал?
Для того чтобы продать жилье, которое было приобретено с использованием средств материнского капитала, необходимо выполнить несколько важных этапов. Во-первых, необходимо разделить доли в этом жилье между детьми, если они существуют. Далее, важным шагом станет получение нотариального подтверждения о согласии на продажу данного жилья. Важно помнить, что это подтверждение должно быть получено от всех участников сделки, включая детей, если таковые имеются.
После этого следующим этапом будет регистрация информации о сделке в Росреестре. Это необходимо для того, чтобы сделка была правовалидной и чтобы новый владелец мог официально претендовать на жилье. Также важным моментом будет поиск нового жилья, на которое можно будет поменять текущее жилье.
Кроме того, необходимо получить разрешение от органов опеки на продажу данного жилья, если это требуется в соответствии с законодательством. Это может потребоваться, например, если в сделке участвуют несовершеннолетние дети.
И, наконец, после выполнения всех предыдущих этапов необходимо официально зарегистрировать сделку купли-продажи жилья. Это можно сделать в органах Росреестра, чтобы фиксировать переход права собственности на нового владельца.
Таким образом, продажа жилья, приобретенного с использованием средств материнского капитала, является достаточно сложной процедурой, требующей выполнения нескольких важных этапов и соблюдения всех требований законодательства.
В чем сложность продать квартиру с материнским капиталом?
Одной из основных сложностей при продаже является необходимость получить разрешение от органов опеки. Однако на практике, выделение долей детям возможно только после полного погашения ипотеки. Таким образом, сделка может затянуться до завершения процесса закрытия ипотеки. Интернет-площадка «Райффайзен Банк» может предоставить подборку предложений по продаже недвижимости, основанную на текущих условиях рынка. Вы можете обратиться к юристу или агенту, чтобы получить более подробную информацию о процедуре и условиях продажи недвижимости с ипотекой и разделом прав собственности.
Как продать квартиру с материнским капиталом без покупки новой?
Для того чтобы продать квартиру, в которой был использован материнский капитал, необходимо выполнить следующие 5 шагов:
1. Выполнить требования Пенсионного фонда России по выделению долей детям. Это означает, что необходимо разделить квартиру на доли, пропорциональные количеству детей, и оформить соответствующие документы.
2. Найти подходящий вариант продажи квартиры. В данном случае можно выбрать один из нескольких вариантов: продажа квартиры через агентство недвижимости, продажа напрямую покупателю или участие в аукционе.
3. Получить разрешение на сделку от органов опеки. В случае наличия несовершеннолетних детей, для продажи квартиры требуется согласие органов опеки.
4. Зарегистрировать сделку. После выполнения предыдущих шагов необходимо оформить продажу квартиры в установленном порядке, а именно заключить договор купли-продажи и зарегистрировать его в уполномоченных органах.
5. Отчитаться перед органами опеки о выполнении условий. После продажи квартиры с использованием материнского капитала, необходимо предоставить отчет о выполнении условий сделки органам опеки.
Все эти шаги важны и подлежат обязательному исполнению, чтобы продать квартиру с материнским капиталом в соответствии с законодательством.
Когда можно продать жилье купленное на материнский капитал отзывы?
Согласно информации, сроки продажи квартиры, приобретенной за счет материнского капитала, не ограничены. Это означает, что вы можете продавать свое жилье в удобное для вас время. Важно помнить, что для осуществления сделки требуется разрешение СФР и органов опеки. Если такого согласия нет, нотариус не будет подтверждать сделку. Поэтому, прежде чем приступить к продаже, убедитесь, что у вас есть все необходимые документы и разрешения.
Как продать квартиру с долями детей без покупки новой?
Если вы решили продать квартиру, но новую пока не покупаете, вам следует обратиться к органам опеки для получения разрешения на сделку. Обычно они выдают разрешение с условием, что денежные средства, полученные от продажи, будут перечислены на специальный счет, открытый на имя несовершеннолетнего ребенка, если таковой имеется.
Можно ли вернуть маткапитал чтобы не выделять доли?
Текст, представленный вам, говорит о том, что если не будет произведено разделение имущества между всеми членами семьи, это будет нарушением статьи 10 закона о материнском капитале. В таком случае нарушители закона должны будут полностью вернуть деньги.
Как продать квартиру если у ребенка есть доля?
Чтобы продать дом с детскими долями или квартиру, принадлежащую ребенку, необходимо получить разрешение от органов опеки и попечительства. Для этого законный представитель несовершеннолетнего должен обратиться с заявлением в территориальное подразделение ведомства. Онлайн выдача разрешения как правило не осуществляется.
Как получить разрешение органов опеки на продажу квартиры с материнским капиталом?
Для получения разрешения необходимо обратиться в отдел опеки и попечительства и предоставить пакет необходимых документов. Если ребенку от 14 до 18 лет, то требуется заявление от самого ребенка и согласие его родителей. В случае, если ребенок младше 14 лет, заявление должны подать родители. Кроме того, необходимо представить паспорт или свидетельство о рождении ребенка, а также паспорта родителей. Также требуются документы на продаваемую вещь и документы на покупаемую вещь, которую планируется получить взамен.
Можно ли продать квартиру, приобретённую на …
2. Получите сертификат материнского капитала у Фонда социального страхования Российской Федерации (ФСС).
3. Убедитесь, что вы являетесь собственником квартиры или имеете право распоряжаться ею согласно нормам гражданского права.
4. Подготовьте все необходимые документы для продажи квартиры, включая: свидетельство о собственности, выписку из единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним, документы, подтверждающие факт получения материнского капитала, копию паспорта собственника и другие документы, по требованию.
5. Обратитесь в органы МФЦ (многофункциональный центр предоставления государственных и муниципальных услуг) для оформления сделки купли-продажи квартиры с материнским капиталом.
6. Укажите в договоре купли-продажи, что покупателем является лицо, имеющее право на получение материнского капитала, и указывайте его данные из сертификата ФСС.
7. Подпишите договор купли-продажи в присутствии нотариуса и зарегистрируйте сделку в органах Росреестра (Российского государственного реестра прав на недвижимое имущество).
8. Предоставьте все необходимые документы и сведения покупателю для получения материнского капитала вместе с копией договора купли-продажи.
9. В случае, если покупатель планирует использовать материнский капитал для оплаты квартиры, убедитесь в подготовке дополнительных документов, таких как акт проверки квартиры на соответствие техническим требованиям и оценка квартиры для получения кредита на ипотеку.
10. Следуйте инструкциям ФСС и других соответствующих органов для осуществления перевода средств материнского капитала на счет продавца квартиры.
11. После получения средств материнского капитала, завершите оформление продажи квартиры, передав ключи и права собственности на покупателя.
Обратите внимание, что эти инструкции являются общим руководством и их следование может варьироваться в зависимости от конкретных обстоятельств, включая местоположение квартиры и региональные требования. Важно проконсультироваться с профессиональным юристом или специалистом в области недвижимости для получения точной информации и юридической помощи в вашем конкретном случае.
В судебном деле, связанном с продажей квартиры с использованием материнского капитала, произошли несколько удивительных поворотов сюжета. Клиентка, назовем ее Анна, обратилась ко мне с просьбой помочь ей продать свою квартиру, используя материнский капитал.
Первоначально, Анна получила материнский капитал от государства после рождения своего второго ребенка. Она решила использовать этот капитал для приобретения нового жилья и продажи своей текущей квартиры. Однако, она столкнулась с проблемой - ее квартира находилась в общей собственности с ее бывшим мужем, от которого она уже развелась.
Сначала я помогла Анне составить договор купли-продажи, в котором было учтено наличие материнского капитала. Однако, в процессе подготовки документов, стало ясно, что бывший муж Анны не собирался соглашаться на продажу квартиры, так как он также имел право на долю в ней.
Чтобы решить эту сложную ситуацию, я провела юридический анализ семейного законодательства, который позволил мне найти выход. Согласно закону, если один из супругов имеет долю в общей собственности и не соглашается на продажу, другой супруг может обратиться в суд с просьбой о выделении ему доли в натуре или о выкупе этой доли.
Таким образом, я предложила Анне подать иск в суд с требованием о выделении ей доли в натуре, то есть о передаче ей ее доли в квартире. Это был дерзкий шаг, так как бывший муж Анны был готов долго спорить и не соглашался на такое решение.
Однако, в суде произошел неожиданный поворот. Бывший муж Анны предложил ей выкупить его долю в квартире за дополнительные деньги, которые она могла получить из материнского капитала. Это предложение было соблазнительным для Анны, так как она хотела быстро распорядиться своей квартирой и переехать в новое жилье.
После тщательного обсуждения с Анной, мы приняли решение принять предложение бывшего мужа и выкупить его долю в квартире за дополнительные средства из материнского капитала. Это был рискованный, но выгодный ход, так как он позволил Анне быстро продать квартиру и использовать материнский капитал для приобретения нового жилья.
Таким образом, благодаря смелому решению и неожиданным сюжетным поворотам, Анна смогла продать свою квартиру с использованием материнского капитала и обеспечить себе новое жилье для себя и своих детей. Этот случай показал, что в судебной практике всегда есть место для удивительных и интригующих сюжетных поворотов.