Зачем нужен предварительный договор купли-продажи недвижимости и как его правильно составить

Преддоговор — это соглашение, в котором продавец и покупатель фиксируют намерение подписать основной договор. Если один из них уклоняется от соглашения, другой заставляет подписать договор в судебном порядке.

Чем он отличается от основного договора купли-продажи

В предварительном договоре содержатся только намерения, а в основном договоре купли-продажи — обязательные для исполнения условия. Заключая преддоговор, покупатель не становится владельцем квартиры или дома, а продавец не получает оплату. Происходит «резервирование» прав.

Контрагенты могут согласованно внести изменения в предварительный договор или отменить его действие без последствий. Преддоговор не требует нотариального удостоверения.

Имеет ли ПДКП юридическую силу

Текст преддоговора могут составить любые лица: покупатель, продавец, нотариус, юрист. Регистрировать в Росреестре или заверять нотариально его не нужно. Чтобы преддоговор имел юридическую силу, его составляют письменно и с учетом ст. 429 ГК РФ , в той же форме, что и основной. В сделках купли-продажи обязательно оговаривается предмет соглашения (недвижимость), а вот цену в преддоговоре можно не указывать.

Обозначим основные особенности и различия преддоговора и основного договора:

Обязательно ли заключать ПДКП

Предварительные соглашения в большинстве случаев подписываются по желанию контрагентов. Это связано с тем, что цены на недвижимость высокие, а заплатить всю сумму сразу может не каждый. Преддоговор обязательно заключать в сделках с ипотекой и с участием недвижимости несовершеннолетних.

Виды предварительного договора купли-продажи

Форма и содержание преддоговора меняются в зависимости от ситуации и объекта продажи или покупки.

При покупке квартиры от застройщика

Преддоговор заключается с застройщиком (юрлицом), когда дом сдан в эксплуатацию и получены документы. В процессе стройки можно подписывать только соглашение о долевом участии. По преддоговору нельзя продать еще не построенный объект.

При покупке квартиры в ипотеку

При купле-продаже ипотечной квартиры в сделке участвуют минимум три стороны: продавец, покупатель и банк, одобривший кредит. Подписать преддоговор без согласия кредитора можно, но в тексте необходимо прописать действия участников сделки, если банк откажет.

Часто банки просят оформить преддоговор у нотариуса. Заверенный документ страхует от спорных ситуаций.

При покупке квартиры с задатком или авансом

Участники сделки могут подписать предварительный договор купли-продажи квартиры с задатком или авансом. Эти понятия разные.

Задаток — это сумма, вносимая в счёт частичной оплаты недвижимости до подписания основного договора. Размер устанавливается в преддоговоре и не превышает стоимость приобретаемого имущества.

Возврат задатка зависит от того, кто передумал заключать сделку:

• решение разорвать договоренности обоюдное — сумма возвращается покупателю в полном размере;
• сделку отклонил покупатель — задаток не возвращается;
• инициатор разрыва — продавец, значит он возвращает задаток покупателю в двойном размере.

Аванс — это сумма, оплачиваемая перед заключением основного договора и не признаваемая задатком.

В случае отказа от сделки аванс возвращается покупателю за вычетом издержек, к ним относятся, например, затраты на оформление документов.

Задаток и аванс оформляются отдельно от предварительного договора в письменной форме. Предпочтительная форма преддоговора — с задатком, так как он влечёт серьёзные последствия при отказе от заключения сделки.

При покупке квартиры для опеки

При продаже квартиры или доли, принадлежащей несовершеннолетнему, опекун должен получить одобрение опеки и в некоторых случаях — разрешение несовершеннолетнего собственника. Сделка без одобрения уполномоченного органа — недействительна.

Преддоговоры, связанные с куплей-продажей недвижимости несовершеннолетнего, подлежат нотариальному удостоверению и только затем предоставляются органам опеки. Лучше направлять сразу два преддоговора — о продаже текущего жилья и покупке нового. Если в установленный срок органы опеки не получат доказательства о приобретении другого жилья с равноценными или лучшими условиями проживания и размерами, сделку о продаже отменят.

Какие риски могут возникнуть при заключении предварительного договора

Покупатель при заключении преддоговора рискует больше, чем продавец.

Отсутствие гарантий на приобретение имущества

Преддоговор — это не сделка о переходе прав собственности, поэтому его подписание не даёт никаких гарантий. Контрагент может повысить цену или отказаться от продажи квартиры. На практике таким продавцам удаётся отделаться от обязательств лишь штрафом и возвратом задатка.

Вероятность, что преддоговор признают незаключённым

Если при заключении предварительного договора купли-продажи стороны не уделили должного внимания форме и обязательным условиям, то его можно оспорить в суде.

Наличие нескольких предварительных договоров на одно имущество

У предварительного договора есть минус — он не регистрируется в Росреестре. Покупатель не знает, сколько еще преддоговоров заключил продавец. Когда правда всплывает, покупателям, которым повезло меньше, приходится взыскивать убытки через суд.

Чтобы обезопасить себя, добавьте в преддоговор условие о гарантиях продавца. Он должен доказать отсутствие других заключенных преддоговоров на имущество. За несоблюдение условия предусматривается штраф.

Потеря аванса или задатка

Распространённая практика — вносить аванс или задаток при подписании преддоговора. Поэтому остается риск, что недобросовестный контрагент исчезнет, получив деньги. Чтобы их вернуть, придется заключать договор купли-продажи через суд, если у покупателя ещё остались намерения вступать в отношения с таким продавцом.

Приобретение имущества с обременением

Перед заключением преддоговора закажите выписку из ЕГРН. В ней будут указаны обременения недвижимости — залог, рента, арест, найм. Однако реестр содержит не всю информацию об имуществе. К примеру, соглашение о найме, заключённое менее чем на 1 год, в реестр не вносится. Пропишите в ПД пункт об отсутствии обременений.

Из чего состоит договор купли-продажи квартиры

Договор купли-продажи должен содержать следующие пункты:

• описание недвижимости (вид, кадастровый номер и площадь объекта недвижимости);
• полную информацию о покупателе и продавце;
• стоимость предмета договора;
• порядок проведения расчетов;
• срок, который устанавливается для передачи квартиры;
• согласие второго супруга на продажу квартиры, если та находится в общей совместной собственности;
• момент фактической передачи квартиры покупателю;
• сроки и способы оплаты;
• состояние передаваемой квартиры;
• если договорились о покупке квартиры с мебелью, техникой, то необходимо описать каждую вещь;
• сроки снятия с регистрации лиц, зарегистрированных в квартире;
• гарантии продавца в том, что квартира свободна от любых ограничений, обременений.

Какие необязательные условия следует включить в ДКП:

• сроки оплаты;
• состояние квартиры;
• дата передачи объекта покупателю;
• сроки выписки из нее всех проживавших ранее;
• штрафные санкции за невыполнение условий.

«К договору купли-продажи в последнее время все чаще оформляют дополнительные соглашение по неотделимым улучшениям (то, что нельзя забрать с собой, не нанеся ущерба помещению) или по предметам обстановки, бытовой технике, которую продавец оставляет в квартире. Если не будет этих дополнений, то продавец не обязан оставлять такое имущество», — добавляет адвокат, руководитель Saunin Law Practice Андрей Саунин.

Бланк договора купли-продажи квартиры. Образец (Фото: Blank-dogovor-kupli-prodazhi.ru)

Как оформить договор купли-продажи квартиры

1. Через нотариуса, который после подписания договора сторонами сам направляет его на государственную регистрацию в ЕГРН, что является обязательным условием для перехода права собственника от одного лица другому.
2. Через банк, который при условии того, что покупатель взял кредит для покупки объекта недвижимости, также после подписания договора сторонами направляет его на государственную регистрацию в ЕГРН.
3. Через многофункциональный центр (МФЦ), который также передает необходимые документы вместе с договором купли-продажи недвижимости на государственную регистрацию в ЕГРН.
4. С помощью электронной цифровой подписи (ЭЦП). Данный способ является менее распространенным, так как далеко не у всех лиц она имеется и используется в большинстве своем в том случае, когда покупатель и продавец находятся в разных городах, говорит юрист юридической компании «Генезис» Татьяна Мацукова.
5. Через Росреестр, куда необходимо лично подать документы.

Достаточно составить договор в простой письменной форме, поясняет Татьяна Мацукова. По словам эксперта, надо обращать внимание на условия соглашения, на обременения объекта недвижимости, на то, кто является собственником, в какой именно собственности находится квартира (единоличной, долевой или общей совместной), также в договоре должна быть информация о том, что стороны не лишены дееспособности.

Какие документы нужны

При подписании ДКП продавец и покупатель должны иметь при себе следующие документы:

• выписку из ЕГРН;
• правоустанавливающие документы на квартиру;
• паспорта;
• справку с перечислением всех зарегистрированных на объекте;
• согласие супруга на продажу (если продавец в браке);
• разрешение органа опеки (если продавец несовершеннолетний);
• квитанцию об оплате государственной пошлины.

Договор купли-продажи — это соглашение, при котором продавец обязуется передать товар в собственность покупателю, который, в свою очередь, принимает этот товар и платит за него определенную денежную сумму (Фото: Shutterstock)

Оформление договора купли-продажи квартиры

Заключение договора купли продажи делится на следующие этапы:

• предварительные переговоры. Прежде чем оформлять официальный договор, продавец и потенциальный приобретатель согласуют условия купли-продажи. Стороны договариваются о стоимости квартиры и порядке ее передачи новому владельцу, поясняет Татьяна Мацукова. Важно договориться о том, необходим ли предварительный договор и перечисляется ли задаток;
• заключение предварительного договора купли-продажи квартиры. В нем стороны фиксируют намерение заключить основное соглашение на определенных условиях в отношении определенного объекта;
• перечисление задатка. Это происходит в том случае, когда он предусмотрен;
• сбор документов. Это делают обе стороны;
• заключение договора купли-продажи. По ДКП права собственности переходят к приобретателю;
• удостоверение сделки у нотариуса. Это делается в том случае, если стороны выбрали нотариальную форму сделки;
• государственная регистрация. Новый собственник делает это через Росреестр;
• получение документов после регистрации. Это, прежде всего, актуальная выписка из Единого государственного реестра недвижимости (ЕГРН).

? Договор купли-продажи доли

Что важно знать. Договор купли-продажи доли надо заверять у нотариуса.

Если продаете долю посторонним людям, то остальных собственников нужно уведомить за месяц до сделки: у них есть преимущественное право покупки.

Спрашивать их согласия на продажу не обязательно. Даже если его не будет, долю можно продать

Инструкция

? Договор купли-продажи земли

Что важно знать. В договоре надо указать кадастровый номер не только участка, но и дома, если он есть. А также его индивидуальные характеристики: адрес, площадь, этажность.

Нотариально заверять договор необязательно, если земля принадлежит только совершеннолетнему продавцу

Инструкция

? На что смотреть в документах

Рассказываем в потоке «Право». Делаем разборы, которые помогут повысить юридическую грамотность и отстоять свои интересы

Читать статьи

Что еще почитать про договоры:

Тэги : государство, документы
Ольга Селиванова
Составляли когда-нибудь документы самостоятельно? Расскажите, какие и помогли ли они вам:

>Если гараж с фундаментом, то это недвижимость.
Это не так, конечно. Недвижимость — это когда (1) вещь поставлена на кадастровый учёт и
(2) на эту вещь зарегистрировано право собственности в реестре. Хотя ВС в пункте 38 Пленума 25 и признает, что правомерно возведённые сооружение является недвижимостью, все равно покупателю такого «гаража с фундаментом» (не зарегистрированного в реестре) следует задавать вопросы продавцу: чья земля, на которой стоит гараж, и имел ли ты право строить.

Договор купли-продажи квартиры

Гражданин Иванов Иван Иванович, далее именуемый «Продавец», с одной стороны,
и гражданин Петров Петр Петрович, далее именуемый «Покупатель», с другой стороны,
заключили настоящий Договор о нижеследующем:

1. Предмет договора:

1.1. Продавец обязуется продать, а Покупатель обязуется купить квартиру, расположенную по адресу: {INPUT},
согласно техническому паспорту и всем приложениям, представленным Продавцом.

1.2. Покупатель осматривал квартиру перед подписанием настоящего договора и полностью удовлетворен ее техническим состоянием.

2. Цена и порядок оплаты:

2.1. Цена квартиры составляет {INPUT} рублей.

2.2. Покупатель обязуется оплатить сумму в размере {INPUT}, в качестве задатка, в течение 3 рабочих дней со дня подписания договора.

2.3. Оставшаяся сумма должна быть оплачена Продавцу в течение 30 рабочих дней со дня подписания договора.

3. Права и обязанности сторон:

3.1. Продавец обязуется передать квартиру Покупателю в течение 10 рабочих дней со дня получения полной оплаты.

3.2. Покупатель имеет право проверить юридическую чистоту квартиры и требовать предоставления всех необходимых документов.

3.3. Обе стороны обязуются предоставить друг другу все необходимые документы и информацию для заключения и исполнения договора.

4. Ответственность сторон:

4.1. За неисполнение или ненадлежащее исполнение условий настоящего договора, стороны несут ответственность в соответствии с действующим законодательством.

5. Форс-мажор:

5.1. Ни одна из сторон не несет ответственность за полное или частичное неисполнение обязательств по настоящему договору, если это неисполнение явилось следствием форс-мажорных обстоятельств, возникших после заключения договора.

6. Срок действия договора:

6.1. Договор вступает в силу со дня его подписания и действует до полного исполнения сторонами своих обязательств.

7. Заключительные положения:

7.1. Настоящий договор составлен в двух экземплярах, по одному для каждой из сторон.

7.2. Все споры и разногласия, возникающие в связи с настоящим договором, подлежат разрешению в порядке, установленном действующим законодательством.

Продавец: ____________________________

Покупатель: ____________________________

Можно ли самому составить договор купли-продажи квартиры?

Оформление договора купли-продажи имущества возможно без помощи юриста. Данный документ составляется самостоятельно в свободной форме, но обязательно должен быть составлен в письменной форме. Поэтому, чтобы сохранить доказательство заключения договора, необходимо подготовить его в письменной форме. Также важно учесть, что договор должен содержать все необходимые условия, такие как информация о сторонах сделки, описание имущества, стоимость и сроки оплаты, ответственность сторон и др.

Можно ли заключить договор купли-продажи в МФЦ?

Как юрист, я бы хотел дополнить, что МФЦ (Многофункциональный центр предоставления государственных и муниципальных услуг) может оказать содействие в составлении договора купли-продажи. Договор купли-продажи является основным юридическим документом, регулирующим отношения между продавцом и покупателем при совершении сделки купли-продажи.

При составлении договора купли-продажи важно учесть все особенности сделки, такие как описание продаваемого имущества, цена, условия доставки и оплаты, ответственность сторон и другие детали. МФЦ может предоставить готовые шаблоны договоров купли-продажи, которые могут быть использованы в различных ситуациях.

Однако, важно отметить, что составление договора купли-продажи является серьезной процедурой, требующей компетентных знаний и опыта в области юриспруденции. Поэтому, в случае сложных сделок или когда стороны имеют специфические требования, рекомендуется обратиться за консультацией к профессиональному юристу.

В целом, МФЦ может быть полезным ресурсом при составлении договора купли-продажи, однако необходимо учитывать, что они не являются юридическими консультантами, и поэтому их рекомендации могут быть общими и не учитывать все специфические детали каждой отдельной ситуации.

Как получить договор купли-продажи квартиры?

Если вам необходимо восстановить договор купли-продажи квартиры или дарения, существует несколько способов, из которых вы можете выбрать наиболее подходящий в зависимости от ситуации.

Способ 1. Вам следует связаться с продавцом или дарителем квартиры, с которым у вас был заключен договор. Попытайтесь достичь взаимопонимания и уладить спорную ситуацию вне суда. В лучшем случае вы сможете договориться и восстановить договор.

Способ 2. Если прежний вариант не удаетс…Подробнее

Как проходит сделка купли-продажи квартиры?

Алгоритм заключается в следующем: участники сделки собираются в банке и вносят деньги на аккредитив или оставляют их в ячейке. Затем они отправляются к нотариусу, где подписывают договор. Нотариус самостоятельно может отправить документы на регистрацию, и когда процесс завершится, продавец получает доступ к деньгам.

Сколько берет нотариус за договор купли-продажи 2023?

Оформление сделки купли-продажи у нотариуса стоит 6 600 рублей, включая госпошлину. Эта информация была получена с сайта notarydoc.ru.

Кто обычно готовит договор купли-продажи квартиры?

Если Договор купли-продажи (ДКП) составляется в простой письменной форме, то его подготовку обычно возлагают на риелтора. Риелтор также привлекает юриста для проверки всех деталей договора, чтобы гарантировать его правильное составление. Следует отметить, что оформление ДКП также возможно с использованием услуги Домклик, стоимость которой составляет 2,9 тысячи рублей.

Сколько в МФЦ стоит договор купли-продажи?

Перечень документов приведен ниже – на примере регистрации договора купли-продажи квартиры.

1. Заявление о регистрации договора купли-продажи квартиры.

2. Паспорт договородателя и паспорт договорополучателя.

3. Договор купли-продажи квартиры в двух экземплярах.

4. Кадастровый паспорт на квартиру.

5. Технический паспорт на квартиру.

6. Свидетельство о праве собственности на квартиру (при наличии).

7. Выписка из ЕГРН на квартиру (при наличии).

8. Документы, подтверждающие полномочия представителя (при наличии).

ШАГ 2. Оплатить госпошлину, стоимость для физических лиц составляет 2000 руб.

Источник: мфц-сакмара.рф

Можно ли оформить договор купли-продажи через госуслуги?

Законодательство в России развивается современными технологиями, и теперь заключить договор купли-продажи автомобиля стало очень удобно. Портал госуслуг предоставляет такую возможность. Сервис позволяет заключить договор полностью онлайн, без необходимости заполнения бумажных форм и личного присутствия сторон. Данный вид договора обладает такой же юридической силой, как и договор, подписанный на бумаге. Эта информация была предоставлена Минцифры России 12 июля 2022 года. Таким образом, теперь автопродажи стали намного проще и доступнее для всех участников сделки.

Договор купли-продажи квартиры