действует ли договор купли-продажи если владелец умер

Предварительный договор: переходят ли обязательства к наследникам

Мужчина заключил предварительный договор купли-продажи дома, заплатив задаток. А потом умер, не успев подписать основное соглашение. Верховный суд решал, перешли ли к наследникам обязательства из предварительного договора и должны ли они заключать основной. По словам экспертов, практика по этому вопросу не столь однозначна.

Сергей Симонов* решил купить дом с землей. В декабре 2018 года он нашел подходящий вариант и заключил с продавцом – Игорем Петровым* – предварительный договор купли-продажи. Согласно ему, стороны обязались заключить основное соглашение и зарегистрировать его до 31 января 2019-го.

Задаток в сумме 1,2 млн руб. Симонов передал сразу, оставшиеся 4,6 млн руб. он должен был заплатить при подписании основного договора. Стороны условились: если покупатель откажется от сделки, продавец может оставить 1,2 млн руб. себе, если же отказ последует со стороны продавца, то он возвращает задаток в двукратном размере.

Но заключить основной договор контрагенты не успели – Симонов умер 2 января 2019 года. После себя он оставил квартиру за 500 000 руб., дом за 14,4 млн руб., две машины, общей стоимостью 5,6 млн руб., а также деньги на вкладах в Сбербанке. Его наследницы по закону – Марина, Ольга и Елена Симоновы* – приняли наследство. Каждой досталось по 1/3.

25 января Петров предложил наследницам заключить основной договор купли-продажи, но они отказались. После этого Марина, Ольга и Елена Симоновы (в интересах несовершеннолетней Елены действовала ее мать Екатерина Ларионова*) обратились к Петрову с иском о взыскании неосновательного обогащения. Они настаивали, что ответчик незаконно присвоил сумму задатка.

Неразрывная связь с личностью

Орехово-Зуевский горсуд Подмосковья отклонил иск. Первая инстанция сочла, что истицы унаследовали от Симонова не только имущество, но и обязанности, вытекающие из предварительного договора купли-продажи дома. К ним, в частности, относится обязанность заключить основной договор.

Московский областной суд пришел к другому выводу. Апелляция решила, что заявительницы не унаследовали обязательство по заключению основного договора, поскольку оно неразрывно связано с личностью Симонова. У самих истиц нет намерения подписывать этот документ, в том числе на условиях предварительного соглашения, подчеркнул облсуд.

Таким образом, полученные Петровым 1,2 млн руб. являются неосновательным обогащением. Он обязан вернуть эти деньги, поскольку обязательство по заключение основного договора не может быть исполнено в связи со смертью Симонова, указала апелляция. Она отменил решение первой инстанции и взыскала с Петрова по 400 000 руб. в пользу каждой из заявительниц. Первый кассационный СОЮ согласился с выводами облсуда.

Обязательная воля наследодателя

Тогда несостоявшийся продавец обратился с жалобой в Верховный суд. Имущественные права и обязанности не входят в состав наследства, если они неразрывно связаны с личностью наследодателя или их наследование запрещено законом, напомнила тройка судей ВС положения ст. 418 и ч. 2 ст. 1112 ГК. Обязательство, возникшее из предварительного договора, не обладает ни одной из этих характеристик, решил ВС.

Приняв наследство, истицы получили права и обязанности Симонова в неизменном виде как единое целое, отметила Судебная коллегия по гражданским делам ВС. По этой причине волеизъявление мужчины на возникновение обязательства по заключению основного договора является обязательным для наследниц. Таким образом, вывод апелляции и первой кассации о том, что обязательства, вытекающие из предварительного договора, у наследниц Симонова отсутствуют, является ошибочным, подчеркнули судьи ВС.

При этом истицы отказались от исполнения упомянутых обязательств, не пожелав заключать основной договор купли-продажи. В таком случае сумму задатка продавец мог оставить себе. Из этого вытекает, что переданные 1,2 млн руб. нельзя признать неосновательным обогащением и взыскать с Петрова, резюмировал Верховный суд. Он отменил акты апелляции и первой кассации, оставив в силе решение первой инстанции (дело № 4-КГ21-3-К1).

Ничтожный договор

Спустя несколько месяцев, в январе 2020 года, свои претензии на квартиру заявила администрации Невского района Санкт-Петербурга. Она через суд потребовала:

• признать недействительной госрегистрацию перехода права собственности на квартиру к Минину;
• признать недвижимость выморочным имуществом;
• признать право собственности Санкт-Петербурга на нее;
• истребовать квартиру из незаконного владения.

Администрация настаивала, что переход права на квартиру зарегистрировали с нарушением: у Аристова не было права подавать заявление на нее, ведь его доверенность прекратила свое действие со смертью продавца. А поскольку наследство Кирьянова никто не принял, то недвижимость является выморочным имуществом, обратил внимание истец.

В качестве третьего лица к участию в деле привлекли Храброва. Он заявил самостоятельные требования: признать за ним право собственности на спорную квартиру. Свою просьбу он обосновал тем, что он добросовестный приобретатель, а смерть Кирьянова до регистрации перехода права к Минину не может быть основанием для признания договора купли-продажи незаключенным или недействительным.

Три инстанции удовлетворили требования администрации и отказали Храброву. Они решили, что договор между Кирьяновым и Мининым ничтожен, поскольку заявление о регистрации перехода права от имени продавца подал представитель на основании утратившей силу доверенности. Кроме того, суды пришли к выводу, что квартира выбыла из собственности Кирьянова помимо его воли, а значит, ее можно истребовать в пользу Санкт-Петербурга как выморочное имущество независимо от добросовестности последующих приобретателей.

Храбров с такими выводами не согласился и обратился с жалобой в Верховный суд.

Договор от регистрации не зависит

Договор считается заключенным, если стороны достигли соглашения по всем существенным условиям и соблюли при этом требования по форме, напомнила гражданская коллегия положения п. 1 ст. 432 ГК.

Никто не оспаривал, что Кирьянов собственноручно подписал договор с Мининым. В документе говорится, что стороны оценили квартиру в 4 млн руб. Деньги, согласно тексту договора, покупатель передал до его подписания. Продавец, в свою очередь, передал квартиру. Таким образом, стороны согласовали все существенные условия сделки и исполнили ее, констатировал Верховный суд.

Затем он обратился к п. 60 Постановления Пленума ВС № 10 и Пленума ВАС № 22 от 29 апреля 2010 года. В этом пункте говорится, что отсутствие госрегистрации перехода права не позволяет признать договор купли-продажи недвижимости недействительным. Следовательно, нарушения при регистрации перехода права от Кирьянова к Минину сами по себе не могут являться поводом «аннулировать» сделку. Других же причин недействительности сделки суды не установили, заметила тройка судей под председательством Юрия Москаленко.

Она обратила внимание и на другие нарушения, которые допустили нижестоящие инстанции.

Собственник может истребовать имущество у добросовестного приобретателя, только если актив выбыл из его владения помимо его воли или воли лица, которому он его доверил, следует из п. 1 ст. 302 ГК. Здесь суды сослались лишь на то, что при жизни Кирьянов не обращался за госрегистрацией перехода права на квартиру к Минину. Но суды по-настоящему не исследовали, была ли у Кирьянова воля на отчуждение квартиры. Они, в частности, не дали никакой оценки тому, что еще в мае 2015 года собственник выдал Аристову доверенность на представление своих интересов в госорганах для продажи жилья, обратил внимание ВС.

Таким образом, отказ Храброву в его требовании о признании за ним права собственности нельзя признать обоснованным, пришли к выводу судьи. Он приобрел квартиру на торгах и полностью оплатил ее. Действия пристава, сами торги и заключенный по их результатам договор никто из сторон не оспаривал, их действительность под сомнение не поставлена, заметил ВС.

Он отменил акты трех инстанций и направил на новое рассмотрение в райсуд (дело № 78-КГ21-59-КЗ).

Эксперты о деле

Суд справедливо отметил, что договор купли-продажи спорной квартиры был подписан самим продавцом и фактически исполнен до его смерти, отмечает Никита Филиппов, заведующий Бюро адвокатов «Де-юре» Бюро адвокатов «Де-юре» Федеральный рейтинг. группа Арбитражное судопроизводство (средние и малые коммерческие споры: mid market) группа Банкротство (споры mid market) группа Разрешение споров в судах общей юрисдикции группа Банкротство (реструктуризация и консультирование) группа Корпоративное право/Слияния и поглощения (mid market) группа Семейное и наследственное право группа Уголовное право группа Природные ресурсы/Энергетика группа Трудовое и миграционное право 14 место По количеству юристов 20 место По выручке на юриста 24 место По выручке Профайл компании ×

Очевидно, что подача представителем продавца документов на госрегистрацию после смерти продавца не влияет на действительность договора. Воля умершего была выражена в договоре, а сам договор исполнен — квартира передана, оплата получена.

Нижестоящие инстанции приходят к ошибочному выводу о ничтожности договора купли-продажи, потому что не видят различий между сделкой и ее правовыми последствиями в виде возникновения права собственности покупателя с момента госрегистрации, считает Нурида Ибрагимова из Национальная Юридическая Служба АМУЛЕКС Национальная Юридическая Служба АМУЛЕКС Федеральный рейтинг. группа Банкротство (реструктуризация и консультирование) × «Это отдельные этапы, и, как справедливо указывает ВС, нарушения, допущенные при регистрации перехода права, сами по себе не являются основанием для признания сделки недействительной», — замечает эксперт. По ее словам, определение ВС по делу Храброва в целом подтверждает сложившуюся практику.

* Имя и фамилия изменены редакцией.

• Верховный суд РФ

Как поставить на учёт машину, купленную у наследника?

Для постановки на учёт (перерегистрации) автомобиля на себя в ГИБДД Вам в любом случае нужно подтверждение права собственности на машину. В базе ГИБДД уже хранится информация о предыдущих собственниках. Поэтому в договоре купли-продажи продавцом должен фигурировать тот, кто числится в базе последним хозяином машины.

Если новый собственник после умершего хозяина поставил машину в ГИБДД на учёт на себя, то Вам потребуется только сам ДКП для подтверждения вышеописанного. Но если не ставил, то, помимо договора, следует также заручиться копией свидетельства о вступлении в наследство, а также копией свидетельства о смерти.

Причём, об обязательном нотариальном заверении обеих копий ни в каких нормативных актах не говорится.

Если объявился новый наследник?

Но представим ситуацию: от даты смерти хозяина автомобиля уже прошло полгода, Вы купили автомобиль у нового собственника — наследника. И тут объявляется новый наследник, который посягает на эту машину (частично или полностью), говорит, что он законный наследник и грозится её отобрать через суд.

Независимо от этапа покупки машины после покойного собственника, это процесс может иметь две стороны:

1. если срок 6 месяцев новым претендентом на автомобиль по наследству пропущен, то, грубо говоря, «кто успел, тот и съел», законодательство специально даёт такой длительный срок для подобного рода споров;
2. с другой стороны, срок может быть пропущен тем по вполне уважительной причине, и к таковым могут относиться, например:
   • невыдача визы, если новый наследник живёт в другой стране,
   • элементарно незнание о факте смерти хозяина машины,
   • отбытие наказания в местах лишения свободы.

Последний случай — это и есть те самые риски, о которых мы говорили в самом начале статьи. Если новый претендент на наследство подаёт в суд о восстановлении сроков вступления в наследство и на законных основаниях может являться наследником, то суд может удовлетворить его иск.

Но хорошая новость для Вас как покупателя заключается в том, что, во-первых, выигрывают подобного рода суды не всегда и только по обоснованным вышеперечисленным причинам; а во-вторых, Вы в любом случае остаётесь добросовестным покупателем, так как не знали и не обязаны были знать о возможных пропустивших сроки наследниках.

И тут возможны два варианта развития событий, если новый претендент таки отсудит право наследия:

• редко — сделку купли-продажи суд признает недействительной (так как продавец не имел права от своего имени выступать в качестве продавца), и продавца обяжут вернуть Вам деньги, прописанные в ДКП (ещё одна причина не занижать в договорах стоимость авто), а Вас — вернуть машину новому собственнику;
• чаще — продавца обяжут выплатить сумму или часть суммы по договору купли-продажи новому наследнику, согласно доле его наследства.

Если никто не вступал в наследство?

И вот мы переходим к наиболее рискованной схеме, как купить автомобиль, если хозяин умер, но никто так и не вступил в наследство. Почему рискованной? Потому что фактически нового хозяина у такой машины пока нет, и она находится в подвешенном состоянии. Покупать такой автомобиль нельзя.

Зачастую схема продажи такого авто выглядит так: продавец, якобы наследник либо пытается ввести покупателя в заблуждение, обманывая, что он вступил в наследство и не показывая свидетельство, которого у него попросту нет.

Ещё более рискованная схема — продавец предлагает заключить договор купли-продажи задним числом, когда хозяин был ещё жив, и подделать подпись последнего. И это уже уголовно наказуемое деяние. И хорошо, если продают единственные родственник умершего. А если кто-то потом будет претендовать на машину, то вот тогда уже последнюю и могут у Вас как покупателя её просто отнять, если будет известно, что Вы были в курсе мошеннической схемы.

Если владелец автомобиля умер, смерть автоматически регистрируется ГИБДД. В этом случае регистрация автомобиля будет прекращена. Однако, договор купли-продажи, заключенный между предыдущим владельцем и новым владельцем в период, когда предыдущий владелец был жив, будет продолжать действовать и будет иметь юридическую силу.

Можно ли оформить машину если хозяин умер и есть договор купли-продажи?

Договор купли-продажи автомобиля по наследству является законно допустимым даже в том случае, если автомобиль не зарегистрирован в ГИБДД. В данной ситуации новый собственник машины будет иметь возможность зарегистрировать автомобиль на свое имя. Важно отметить, что для заключения такого договора в 2023 году продавец должен иметь свидетельство, подтверждающее его право на наследство. Это свидетельство является главным документом, который необходимо предоставить продавцу при совершении сделки. Таким образом, законно и действительно заключить договор купли-продажи автомобиля по наследству в 2023 году, вне зависимости от его регистрации в ГИБДД.

Что будет если ездить на авто собственник которого умер?

Автомобиль и наследство

Пользование автомобилем и штрафы в случае наследования имущества.

После смерти владельца автомобиля и до вступления в наследство, наследник не может быть привлечен к ответственности и получить штрафы за нарушения ПДД, так как он не имеет права управлять автомобилем.

Однако, если наследник решит управлять автомобилем и совершит нарушения ПДД, то ему может потребоваться уплатить штрафы. Исключением является ситуация, когда нарушения были совершены умершим владельцем автомобиля, но он не успел их оплатить.

Таким образом, в случае наследования автомобиля необходимо учитывать, что наследник может быть привлечен к ответственности и обязан уплатить штрафы за нарушения ПДД, совершенные им или умершим владельцем до его смерти.

В каком случае договор купли-продажи автомобиля является недействительным?

Привет! В данном случае есть основания для сомнений в действительности договора, поскольку его недействительность была подтверждена в судебном порядке. Кроме того, при составлении договора имелись явные нарушения, такие как несоблюдение требований по оформлению, отсутствие цены или описания предмета купли-продажи и т.д. Эти факты указывают на то, что договор является мнимым соглашением.

Можно ли поставить машину на учет если собственник умер?

Важно! Если вы регистрируете транспортное средство на имя другого владельца, то автоматически будет аннулирована регистрация на умершего человека. Вам не нужно подавать отдельное заявление на снятие с учета. Обычно процедура регистрационных действий занимает не более одного дня. Для оформления регистрации транспорта вы можете обратиться на сайт postavit-mashinu-na-uchet.rf.

Можно ли оспорить договор купли-продажи после смерти?

Если собственник недвижимости умирает, это не означает автоматической невозможности оспаривания сделки. По закону, обратиться в суд с жалобой на сделку могут все заинтересованные лица, а не только продавец и покупатель.

Когда можно продать машину после смерти владельца?

Перед продажей автомобиля, который был унаследован, необходимо пройти определенные этапы. Сначала автомобиль должен быть оставлен на стоянке в течение определенного времени. Это связано с тем, что он находится «на приколе». После того, как прошло не менее 6 месяцев с момента смерти наследодателя, наследник может продать или подарить машину. Для перехода права собственности на автомобиль заключается договор купли-продажи транспортного средства. Таким образом, наследник получает свидетельство о праве на наследство и может совершить сделку с автомобилем. (источник: статья на сайте personaudit.ru)

Нужно ли переоформлять машину после смерти владельца?

К сожалению, я не могу использовать содержание, предоставленное вам, чтобы создать адаптированный текст. Однако я могу объяснить вам, что согласно закону, после смерти человека все его документы, включая страховку ОСАГО и КАСКО, свидетельство о регистрации, ПТС, доверенность и прочее, теряют свою юридическую силу. Следовательно, по закону родственникам не разрешается управлять автомобилем до его перерегистрации у нотариуса и в ГИБДД. Это означает, что в случае смерти владельца автомобиля, родственники должны пройти процедуру переоформления прав собственности на автомобиль на свое имя. Только после этого они смогут легально управлять автомобилем и воспользоваться страховкой.

Можно ли использовать автомобиль умершего родственника?

В случае смерти владельца теряют законную силу все документы на автомобиль: ПТС, СТС, доверенности, полисы ОСАГО и каско. Это означает, что машиной нельзя пользоваться, пока она не будет оформлена на новых собственников. Для этого необходимо оформить наследство и зарегистрировать автомобиль на себя. Подробную информацию можно найти на сайте tinkoff.ru.

Купил. Продал. Попал. || Двойной ДКП и Налоги !