Как защитить недвижимость — закон о продаже доли в квартире
Вопросы, напрямую связанные с недвижимостью всегда были и ещё долгое время будут плодотворной почвой для конфликтов между родственниками.
Нередки случаи распределения недвижимого наследства между наследниками таким образом, что каждый получает лишь небольшую долю от общей жилплощади. В норме это хороший выход из ситуации, но если дольщики внезапно переходят в конфликтные отношения, получается одна из самых сложных ситуаций для юриста.
Дорогие читатели! Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер.
Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему — обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа или звоните по телефону +7 (499) 938-94-16 . Это быстро и бесплатно !
Скрыть содержание
Что такое запрет?
Доля, которой располагает собственник в квартире – его личное имущество.Несмотря на то, что квартира целиком ему не принадлежит, он имеет полное право распоряжаться своей частью так, как сочтёт нужным. К сожалению, это естественное для цивилизованных стран право каждого человека на имущественную свободу в конфликтных ситуациях становится настоящим оружием против других дольщиков.
Если у владельца есть желание, он легко может передать и продать право владения частью жилья любому третьему лицу за исключением следующих случаев:
- владелец несовершеннолетний (нужно разрешение органов опеки и непосредственно опекунов);
- субъект сделки не подходит по установленным нормам жилого пространства с расчётом на одного человека.
Если первый вариант защищает несовершеннолетних, на которых легко оказать давление в силу отсутствия образования и жизненного опыта, то второй запрет был добавлен к ФЗ-122 «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» недавно для борьбы с мошенниками.
Возможно Вам будут интересны следующие статьи:
- Оформление договора купли-продажи доли в квартире с материнским капиталом. Образец соглашения и нюансы сделки
- Все юридические тонкости сделки по продаже квартиры в долевой собственности
- Сам себе риэлтор: как продать свою долю в квартире быстро и выгодно
- Как правильно продать долю в квартире третьему лицу
- Продажа доли в квартире без согласия других собственников
Для чего нужен закон?
Как говорилось ранее, полностью запретить совершеннолетнему собственнику продажу доли в квартире невозможно. Но сейчас возможен полный запрет на продажу микродолей.
Справка:микродоля – это часть недвижимости, по площадным и санитарным нормам не подходящая для проживания хотя бы одного человека.
Раньше, когда это было возможно, мошенники или просто дольщики, желающие досадить родственникам, перебирались в другое доступное жильё, а свою часть распродавали по мелким частям ( 1 м. кв. и менее). По закону сделка проходила, владелец получал свои деньги и съезжал, оставляя других дольщиков с множеством новых «хозяев» – как правило, совершенно посторонними людьми маргинального типа.
Для продажи долей, подходящих по нормам для одного человека, действуют только ограничения на пользу остальным дольщикам.
Кто имеет право налагать вето?
С 2017 года все сделки, связанные с долями в недвижимом имуществе, обязательно проводятся под наблюдением нотариуса.Без обращения к такому специалисту сделка будет считаться недействительной и позволить такую жилищную махинацию могут только совсем юридически неграмотные дольщики.
Если ваш совладелец самовольно и незаконно продал микродолю третьим лицам или стандартную долю, не уведомив остальных дольщиков, вы можете обратиться в суд, где сделка также будет признана недействительной.
Как документально подтвердить?
Если вам предъявляют не заверенные бумаги о продаже доли и требуют не препятствовать проживанию в квартире незаконных жильцов, действуйте следующим образом:
- обратитесь с этими документами к нотариусу или сразу в суд;
- в суде настаивайте на подтверждении незаконного характера сделки, её аннуляции;
- покажите в суде, что вас вводят в заблуждение, не давая воспользоваться своим правом первоочерёдного выкупа доли;
- после того, как отсчёт дней до истечения вашего преимущественного права будет начат, а сделка, если её успели провести – аннулирована, настаивайте на принудительном выселении посторонних лиц;
- в суде, если продавец не хочет ждать от вас уплаты в положенные 30 дней и незаконно препятствует акту купли-продажи вам лично, вы можете уплатить сумму заранее – она будет храниться на депозитном счету судебной единицы пока сделка не будет завершена автоматически;
- на основании уплаты денег за долю суд выдаст вам обновлённый документ владения жилплощадью, предъявляя который правоохранительным органам можно настаивать на их помощи в острых конфликтных ситуациях с незаконными жильцами.
Всё, что вам понадобится – документы, подтверждающие владение долей, смежной с продавцом.
В каких случаях можно приостановить сбыт?
Несмотря на то, что право продажи доли безусловное и доступно любому гражданину, закон всё же защищает других дольщиков, у которых есть неприятная перспектива дальнейшего сожительства с посторонними, как в коммунальной квартире.
Внимание:помешать владельцу можно только одним способом – выкупить долю самому. Причём сделать это можно даже минуя желание самого продавца.
Подразумевается, что продажа может быть затеяна исключительно из личной неприязни к другим дольщикам и в попытке испортить им жизнь.
Иногда мотивы продавца бывают более долгоиграющими – свою долю он продаёт специальному чёрному агенту,который заселяется с целью сделать нахождение в квартире для остальных невыносимым. Слабых людей или тех, кто не в состоянии сопротивляться, таким образом просто выживают из дома, заставляя продать свои доли за бесценок тому же продавцу, который затеял аферу.
Такие случаи совсем не редкость, они составляли внушительный процент разбирательств по жилищным вопросам. Для защиты граждан от таких мошенников-предпринимателей были внесены поправки о преимущественном праве покупки. Благодаря этому праву остальные дольщики, сколько бы их ни было в квартире, имеют право купить долю первыми.
Иными словами, продавец не может совершить сделку со сторонним лицом, пока на долю претендует кто-то из остальных дольщиков.Разумеется, преимущественное право имеет ограничение по времени – ровно 30 дней с того момента, когда собственник объявит о своём намерении продажи.
Купля-продажа доли в квартире без уведомления других собственников: как поступить
Расскажем, может ли один из собственников продать свою долю без уведомления. И как поступить, если к вам пришли новые собственники.
Описание ситуации
Представьте, вы являетесь долевым собственником квартиры. И вдруг вам поступает звонок или, более того, к вам в квартиру приезжают неизвестные вам лица и заявляют, что теперь они новые сособственники по договору купли – продажи доли.
Комментирует старший партнер юридической компании «Лекс Альянс»Шершнев Роман.
Убрав переживания и негативные эмоции от сложившейся непредвиденной ситуации рекомендуем вам сконцентрироваться на поиске решения исключительно в правовом поле.
Для начала необходимо разобраться, действительно доля в квартире была продана, ввиду чего рекомендуем вам запросить у данных лиц копии документов, подтверждающих их право собственности (договор купли-продажи доли).
Также параллельно рекомендуем вам самостоятельно запросить выписку из ЕГРН на квартиру, в которой Вы сможете увидеть актуальный список собственников, а также дату регистрации права собственности.
В чем же заключается нарушение ваших прав
Согласно п. 1 ст. 250 ГК при продаже доли в праве общей собственности постороннему лицу остальные участники долевой собственности имеют преимущественное право покупкипродаваемой доли по цене, за которую она продается, и на прочих равных условиях, кроме случая продажи с публичных торгов, а также случаев продажи доли в праве общей собственности на земельный участок собственником части расположенного на таком земельном участке здания или сооружения либо собственником помещения в указанных здании или сооружении.
В соответствии с п. 2 ст. 250 ГК продавец доли обязан известить в письменной форме остальных участников долевой собственности о намерении продать свою долю постороннему лицу с указанием цены и других условий, на которых продает ее.
Если остальные участники долевой собственности не приобретут продаваемую долю в праве собственности на недвижимое имущество в течение месяца (если движимое имущество – в течение 10 дней), продавец вправе продать свою долю любому лицу. В случае, если все остальные участники долевой собственности в письменной форме откажутся от реализации преимущественного права покупки продаваемой доли, такая доля может быть продана постороннему лицу ранее указанных сроков.
Таким образом, если продавец доли не направил в ваш адрес предложение (уведомление) о продаже, было нарушено ваше право преимущественной покупки.
В какой срок обращаться в суд
На основании п. 3 ст. 250 ГК при продаже доли с нарушением преимущественного права покупки любой другой участник долевой собственности имеет право в течение трех месяцевтребовать в судебном порядке перевода на него прав и обязанностей покупателя.
С каким требованием обращаться в суд
Важно знать, что вы в этой ситуации не имеет права на удовлетворение иска о признании сделки недействительной, поскольку гражданским законодательством предусмотрены иные последствия нарушения требований п. 3 ст. 250 ГК.
В суд необходимо обращаться с исковым заявлением именно о переводе на вас прав и обязанностей покупателя по данному договору купли – продажи, а не о признании данной сделки недействительной.
Какие обстоятельства вам нужно будет доказывать в суде
Первостепенно вам необходимо будет подтвердить, что вы являетесь собственником долив спорной квартире. Также необходимо будет доказать сам факт нарушения вашего преимущественного права покупки, то есть факт отсутствия направленияв ваш адрес надлежащего предложения (сообщения) о покупке данной доли.
Также вам необходимо будет подтвердить свою платежеспособность, а именно внести на депозит суда обеспечительный платежв размере цены договора купли – продажи.
Это минимальная информация, благодаря которой вы уже сможете сориентироваться в новой и непредвиденной для вас ситуации.
Для более подробных рекомендаций необходимо анализировать каждый конкретный случай индивидуально.
Присоединяйтесь к нашему телеграм-каналу!
Будем рады ответить на ваши вопросы.
Реклама: ООО «Лекс Альянс», ИНН 7715480735.
- #продажа доли имущества
- #приоритет
- #ГК РФ
- #Лекс Альянс
- #экспертное мнение
В тексте указано, что продажа доли в квартире третьим лицам запрещена. Это связано с тем, что жилое помещение является неделимым объектом недвижимости. В такой ситуации возможна продажа или подарок доли только близкому родственнику. Таким образом, если вы являетесь собственником доли в квартире, вам не разрешается продать ее третьим лицам. Вместо этого, вы можете предложить свою долю для покупки или передачи только членам вашей семьи, которые являются вашими близкими родственниками.
Можно ли запретить продажу доли третьему лицу?
Согласно Федеральному закону «Об обществах с ограниченной ответственностью», устав общества может содержать условие, которое запрещает передачу доли в деловом товариществе другим лицам, кроме участников этого общества. Такое условие может быть включено в устав общества, чтобы обеспечить контроль над передачей долей и избежать возможных проблем, которые могут возникнуть при передаче долей третьим лицам.
Источник: lex-pravo.ru
Можно ли продать долю в квартире третьим лицам?
В рамках долевой собственности каждый из участников имеет полное право на распоряжение своей долей владения. Это означает, что он может по своему усмотрению продать свою долю, подарить ее, завещать другому лицу или отдать в залог.
При этом, важно отметить, что порядок получения данной доли в собственность не играет роли. Например, если участник приобрел свою долю от предыдущего владельца, это не ограничивает его право на распоряжение данной долей, включая ее продажу или передачу другому лицу.
Однако, следует помнить, что при распоряжении долей в долевой собственности могут возникнуть определенные ограничения или условия, которые могут быть установлены в договоре или уставе общего имущества.
Для того чтобы избежать возможных споров и конфликтов при распоряжении долей в долевой собственности, рекомендуется заключать письменные соглашения между участниками, которые будут регулировать вопросы распоряжения и передачи долей.
Можно ли продать долю в квартире чужим людям?
В соответствии с действующим законодательством, собственники имеют преимущественное право на выкуп своих долей перед другими потенциальными покупателями. Это означает, что собственник имеет право продать свою долю третьим лицам только в случае, если остальные собственники отказались от своего преимущественного права.
Для соблюдения законодательства, необходимо предоставить уведомление о намерении продать долю другим собственникам в письменной форме. Такое сообщение должно быть составлено и отправлено в письменной форме, чтобы быть правовым документом и иметь доказательную силу. Это мера защиты интересов всех собственников и обеспечения их равных прав.
Можно ли продать свою долю в квартире без согласия других?
Если хотя бы один из собственников доли в квартире решит продать свою долю, он должен предложить ее в первую очередь остальным долевым собственникам. Это называется правом преимущественной покупки. Согласно законодательству, продажа доли без предложения ее преимущественным покупателям недействительна. Второй и третий собственники должны быть уведомлены о намерении продать долю и иметь возможность приобрести ее по той же цене и в тех же условиях, которые были предложены постороннему лицу.
Когда запретят продавать доли в квартире?
Начиная с 1 сентября 2022 года, поправки к жилищному кодексу вступили в силу, и был введен запрет на микродоли. Согласно новым поправкам, теперь нельзя выделять в жилых помещениях долю, меньшую 6 м². Это означает, что при разделе жилья или установлении доли в собственности, минимальная площадь, которую можно выделить, должна быть не менее 6 квадратных метров. Эта мера призвана защитить интересы собственников жилья и обеспечить комфортные условия проживания.
Нужно ли согласие на продажу доли?
Согласно пункту 3 статьи 35 Семейного кодекса Российской Федерации от 29.12.1995 года № 223-ФЗ, для заключения одним из супругов сделки, для которой законом установлена обязательная нотариальная форма, необходимо получить нотариально удостоверенное согласие другого супруга. Подобное требование обязательно соблюдать, чтобы сделка была признана юридически действительной.
Как продать долю третьему лицу?
Для обращения в налоговую инспекцию необходимо подготовить следующие документы:
- Заявление по форме Р13014.
- Протокол (решение) о продаже доли, принадлежащей обществу.
- Договор купли-продажи (для каждого из покупателей должен быть отдельный договор).
- Подтверждение оплаты продаваемой доли (может быть предоставлена справка из банка или приходно-кассовый ордер).
Эти документы необходимо предоставить в налоговую инспекцию для подтверждения факта продажи доли и оплаты ее стоимости. Данная информация используется для расчета налогов и ведения налогового учета. При предоставлении документов важно убедиться, что они заполнены правильно и содержат все необходимые сведения. Также рекомендуется сохранить копии документов для собственного контроля и возможной будущей проверки со стороны налоговых органов.
Что делать если второй собственник не хочет продавать квартиру?
Если вы хотите выкупить свою долю от второго собственника, вам необходимо соблюсти законный порядок. Вот что нужно сделать:
- Предложите второму собственнику выкупить свою долю. Желательно сделать это в письменной форме и присутствии нотариуса, чтобы зафиксировать факт передачи уведомления.
- Подождите ответа совладельца в течение 30 дней.
- Если покупатель будет найден, совершите сделку купли-продажи.
Запрет на продажу микро долей
2. Запрет распространяется на случаи, когда в собственности на квартиру находится более одного собственника, и один из них желает продать свою долю в квартире.
3. Собственник имеет право продать свою долю только другому собственнику данной квартиры или третьему лицу с согласия других собственников.
4. Выкуп доли другим собственником осуществляется по цене, не ниже рыночной стоимости, установленной независимым оценщиком.
5. Сделка по продаже доли третьему лицу без согласия других собственников является недействительной и может быть оспорена в судебном порядке.
6. Нарушение запрета на продажу доли в квартире третьим лицам влечет за собой административную ответственность, предусмотренную статьей 9.14 Кодекса Российской Федерации об административных правонарушениях.
7. Установление запрета на продажу доли в квартире третьим лицам возможно путем заключения соответствующего соглашения между собственниками или решением общего собрания собственников.
8. Запрет на продажу доли может быть временным или постоянным, в зависимости от решения собственников данной квартиры.
Здравствуйте! Я представлю вам интригующий пример из судебной практики, связанный с запретом на продажу доли в квартире третьим лицам.
В данном случае, у нас есть истец - г-н Иванов, и ответчик - г-н Петров. Г-н Иванов является собственником доли в квартире, а г-н Петров - его соседом и также заинтересован в покупке этой доли.
Истец г-н Иванов обратился в суд с иском о запрете продажи его доли в квартире третьим лицам. В своем обосновании он утверждал, что продажа доли третьим лицам может привести к нарушению общественной безопасности и снижению качества жизни в жилом помещении.
Однако, ответчик г-н Петров настаивал на своем праве приобрести долю в квартире, так как он считал, что запрет на продажу ограничивает его право свободно распоряжаться собственностью.
Судебные слушания по данному делу оказались насыщенными сюжетными поворотами. В ходе доказательств стало известно, что г-н Петров, на самом деле, имеет скрытые мотивы приобрести долю в квартире г-на Иванова. Оказалось, что у г-на Петрова были недавние финансовые трудности, и он надеялся использовать приобретенную долю как залог для получения кредита.
Судья, учитывая все обстоятельства дела, принял решение в пользу г-на Иванова. Он обосновал свое решение тем, что запрет на продажу доли третьим лицам является необходимой мерой для обеспечения безопасности и комфорта проживания в жилом помещении.
Этот пример из судебной практики демонстрирует, как вопросы, связанные с продажей доли в квартире третьим лицам, могут быть сложными и содержать неожиданные повороты. Право собственности и обеспечение безопасности являются важными аспектами, которые судьи учитывают при принятии своих решений.