за какую сумму долга могут забрать квартиру

В соответствии с законом об ипотеке, если заемщик просрочил более 4 платежей по кредиту в течение года, банк имеет право потребовать досрочного погашения долга и взыскания заложенного жилья через суд.

Однако, необходимо отметить, что право банка забрать квартиру взамен неоплаченного долга может быть осуществлено только после рассмотрения дела судом. Суд принимает во внимание обстоятельства дела, условия договора и другие факторы.

Таким образом, банк может забрать квартиру заемщика в случае просрочки более 4 платежей по кредиту в течение года, но это требует решения суда. Окончательное решение о возможности взыскания заложенного жилья будет принято исходя из обстоятельств дела.

Когда не могут забрать квартиру за долги?

Вопрос о том, могут ли должника оставить совсем без жилья, является одним из ключевых в правовой практике. Однако, следует отметить, что существуют исключения.

На практике Верховный суд, чтобы прояснить данную ситуацию, разъяснил, что в случае просрочки платежей по ипотеке, забирать квартиру не требуется, если у должника имеется следующие обстоятельства: просрочка не превышает трех месяцев и сумма задолженности не превышает 5%.

В каком случае могут забрать единственное жилье по новым законам?

Взыскание на единственное жилое помещение возможно только при отсутствии других возможностей для погашения долга. Перед тем, как обращаться к этой мере, приставы должны убедиться, что у должника нет другого имущества или денежных средств, которыми можно погасить задолженность.

В каком случае приставы могут продать квартиру?

Могут ли приставы продать квартиру за долги?

Если пристав не смог взыскать долг с должника из его доходов, он имеет право начать процедуру продажи его имущества. В рамках этой процедуры может быть выставлено на продажу все имущество, которое не пользуется защитой исполнительского иммунитета. Однако, если должник обладает только одной квартирой, то ее продажа не допускается. Квартира в данном случае считается неисполнительным имуществом и не подлежит продаже для погашения долга.

Когда могут отобрать жилье?

В Российской Федерации собственность может быть лишена в определенных случаях, когда недвижимость незаконно используется в коммерческих целях, таких как гостиничный бизнес, склад или салон красоты. Однако здесь должно быть исключение для индивидуальных предпринимателей и самозанятых, которые работают из дома и используют свою квартиру как офис, но не нанимают сотрудников и не ведут производственную деятельность. Такие лица могут использовать недвижимость для своей предпринимательской деятельности без опасений быть лишенными права собственности на нее.

Какой должен быть долг за квартиру чтобы подали в суд?

Если сумма задолженности составляет менее 50 тысяч рублей, то истец обратится в мировой суд. В таком случае судья оформит вердикт в виде судебного приказа, основываясь только на представленных документах, без необходимости присутствия сторон в процессе. Однако, если сумма задолженности превышает данную сумму, то дело будет рассматриваться арбитражным судом на основании иска, поданного Управляющей компанией.

Можно ли лишить единственного жилья за долги?

Согласно законодательству Российской Федерации, приставы не имеют права изъять единственное жилье у должников. Такое правило закреплено в статье 446 ГПК РФ. Однако стоит отметить, что этот запрет не является полностью абсолютным. В некоторых случаях, суд может разрешить изъять единственное жилье за долги. Поэтому, в конкретных ситуациях, следует обратиться к юристу для получения совета и защиты своих прав.

Кого нельзя выселить из квартиры даже через суд?

В соответствии с законодательством, в праве на жилое помещение, принадлежащее собственнику, могут проживать его близкие родственники, такие как супруг, дети и родители. Это означает, что собственник имеет право разрешить своим близким проживать в его жилом помещении. Таким образом, право на проживание в данном случае не распространяется на других людей, не связанных с собственником кровными узами, а также на соседей или иных третьих лиц.

Можно ли выселить из единственного жилья за долги?

Статья 446 ГК РФ указывает на то, что единственное жилье можно забрать за долги только в том случае, если оно было отдано в залог. Если же квартира не была отдана в залог при получении кредита, то в случае банкротства забрать ее будет затруднительно.



Больше не единственное: у кого смогут изымать жилье за долги

Россияне, взявшие деньги в долг и не отдающие их, могут лишиться единственной квартиры. Конституционный суд во второй раз за последние десять лет подтвердил законность такой меры, несмотря на отсутствие отлаженного механизма изъятия единственного жилья

Фото: Antonio Guillem\shutterstock

Конституционный суд (КС) РФ повторно потребовал законодательно урегулировать правила, по которым единственное жилье граждан-должников может быть изъято. Ключевым выводом КС стало признание, что ст. 446 Гражданского процессуального кодекса (ГПК) больше не может считаться причиной для безусловного отказа в обращении взыскания на жилье, если суд считает необоснованным применение исполнительского иммунитета. Но нужно оговориться — речь идет о роскошном жилье, метраж которого превышает санитарную норму жилой площади на человека. При соблюдении некоторых условий в России смогут изымать у недобросовестных должников и граждан-банкротов единственное жилье. Гражданам, у которых изымут единственное дорогое жилье в счет долга, должны предоставить более скромные квартиры. Решение Конституционного суда может привести к лишению единственного жилья не только злостных должников, но также тех, кто дошел до банкротства либо из-за своей финансовой безграмотности, либо по неосторожности, а не в результате умышленного уклонения от погашения долгов, считают юристы, опрошенные редакцией «РБК-Недвижимости». Рассказываем, у кого смогут изымать недвижимость и какие последствия ждут злостных должников.

Сколько людей могут попасть под удар

По данным Объединенного кредитного бюро (ОКБ), число россиян с просроченной на 90 и более дней задолженностью перед банками от 500 тыс. руб. за последний год выросло с 900 тыс. до 1,1 млн. Суммарный долг этих заемщиков, которые потенциально могут через суд получить статус банкрота, в феврале 2020 года составлял 1,2 млрд руб., а в феврале 2021 года — 1,4 млрд руб. Но далеко не все из них получат статус банкрота, отмечают в ОКБ.

Решение Конституционного суда — это прецедент, который может иметь далеко идущие последствия для недобросовестных должников и тех, кто объявил о банкротстве. Но изложенная в постановлении КС позиция уже высказывалась им в 2012 году, напомнила адвокат коллегии адвокатов «Юков и партнеры» Александра Воскресенская. Однако изменения в законы внесены не были. «Сейчас нет градации условий, при которых недобросовестность должника была бы законодательно закреплена как основание для продажи его имущества на торгах и стала бы причиной снятия имущественного иммунитета», — считает адвокат Тимур Маршани. По его мнению, сначала нужно привести к единому знаменателю соответствующие законодательные акты, а уже потом применять инициативу. Некоторые суды с 2012 года применяли данный подход — они принимали решения об обращении взыскания на имущество, которое было единственным жильем должников, а в обоснование приводили позицию, изложенную в постановлении КС, замечает Александра Воскресенская. На практике такие решения не исполнялись, поскольку не было законодательного регулирования процедуры обращения взыскания. В частности, в законе по сей день отсутствуют нормы, которые бы объясняли, как в рамках исполнительного производства проводить оценку единственного жилья, как определить, какие параметры считать разумно достаточными. По словам Воскресенской, также непонятно, как выставлять недвижимое имущество на торги — выделять долю либо продавать всю квартиру и возвращать должникам часть суммы, необходимую для приобретения «разумно достаточного» жилого помещения. КС указал, что хотя вопрос по-прежнему требует законодательного регулирования, суды могут применять так называемый исполнительский иммунитет по собственному усмотрению, обратила внимание руководитель практики разрешения споров адвокатского бюро «Плешаков, Ушкалов и партнеры» Анастасия Подковко. Это значит, что суды могут применить исполнительский иммунитет и отказать в обращении взыскания на единственное жилье должника, а могут, напротив, отказать в применении иммунитета и обратить взыскание на такое жилье по долгам его собственника. «Суд должен руководствоваться обстоятельствами конкретного дела, внимание акцентируется на соотношение размера непогашенной задолженности и стоимости единственного жилья должника, во внимание также принимаются обстоятельства его приобретения, особенно подозрительны ситуации покупки единственного жилья после возникновения долга», — говорит Анастасия Подковко.

Решение Конституционного суда — это прецедент, который может иметь далеко идущие последствия для недобросовестных должников и тех, кто объявил о банкротстве (Фото: ТАСС/ Михаил Почуев)

Как налагается взыскание на имущество (жилье)

Первый шаг — розыск имущества (жилья). Судебный пристав определяет, какое имущество имеется у гражданина, с помощью продажи которого можно погасить долг. Второй шаг — наложение ареста на имущество, чтобы должник не продал его и не скрыл полученные доходы от взыскателей. Третий шаг — оценка имущества для установления справедливой суммы, за которую оно будет реализовываться на торгах. Четвертый шаг — выставление имущества на торги. С суммы выручки гасится задолженность, излишки возвращаются должнику. Если торги не приносят результата, взыскателю предлагается принять объект в собственность в счет долга.

Инициатива КС выполнима, но — в долгосрочной перспективе, полагают юристы. КС дал разъяснение и предложил Госдуме внести изменения в закон о банкротстве и в Гражданский процессуальный кодекс, однако Госдума может и не следовать рекомендациям. По мнению Александры Воскресенской, до внесения изменений в сам закон единственное жилье у должников изымать не будут — даже в случае удовлетворения соответствующих судебных исков. О рисках стоит говорить уже после законодательной реформы в этой области. А практика разрешения подобных споров может пойти по одному из двух путей. Первый путь — экономически целесообразный, но субъективный. Обращение взыскания будет производиться на квартиры, которые, по мнению суда, по своей площади превышают «необходимые и разумные» стандарты. Например, четырехкомнатная квартира, в которой должник проживает один. Второй путь — юридически формальный. В этом случае, по мнению Воскресенской, изымать будут все квартиры, если они превышают минимальные размеры площадей в соответствующем регионе. Нормативы устанавливаются актами субъектов РФ и являются действительно минимальными (в Москве — 10 кв. м на одного члена семьи). Больше всего проблем вызовет второй подход, отмечает Александра Воскресенская. В данном случае без квартир останется около половины должников, если их площадь будет превышать установленную норму предоставления хотя бы на несколько квадратных метров. По мнению Анастасии Подковко, единственная квартира или дом уже не под абсолютной защитой. «Стоимость жилья, конечно, играет определенную роль, но не ключевую. Забрать могут как роскошное жилье, так и вполне себе среднее, если суммы от его продажи хватит и на то, чтобы закрыть долг, и на покупку новой квартиры для должника и его семьи, исходя из норм социального найма в пределах региона его нынешнего проживания», — отмечает юрист. «По этой причине злостным должникам, которые привыкли брать и не отдавать, придется искать новые способы сохранения своего имущества, поскольку наиболее распространенный — сохранение за собой единственного жилья — может перестать работать», — считает Анастасия Подковко.

Забрать могут как роскошное жилье, так и вполне себе среднее, если суммы от его продажи хватит и на то, чтобы закрыть долг, и на покупку новой квартиры для должника и его семьи, исходя из норм социального найма

Что происходит при задержке платежа

Видео дня

Это зависит от условий договора. В некоторых банках просрочка до пяти дней не облагается пени, рассказала юрист Татьяна Шадрина. В других пени может составлять от 0,01% до 1% в день от суммы ежемесячной выплаты.

Некоторые банки начинают напоминать клиентам о задолженности уже на вторые-третьи сутки. Обычно финансовые организации переходят к действиям в период от 1 недели до 1 месяца просрочки. В это время они могут обратиться не только к самому должнику, но и к поручителям, созаемщикам и даже его работодателю, говорит Шадрина.

При этом юрист отметила, что напоминание о просрочке — право банка, а не обязанность, поэтому в некоторых случаях заемщик не знает о проблеме. Такое возможно, если, например, невыплата связана с техническими причинами, а не недобросовестностью должника.

Если просрочка без объяснений длится несколько месяцев, банк имеет право прислать к неплательщику представителей службы безопасности и подать в суд, рассказала Шадрина сайту kp.ru

Что делать, чтобы банк не подал в суд

Если в период, когда просрочка составляет от недели до месяца, выйти на связь и объяснить банку, что у просрочки есть уважительные причины (например, клиент потерял работу и временно не может платить), кредитор чаще всего идет на уступки и может предложить компромиссный вариант. Это, например, реструктуризация, изменение графика платежей или кредитные каникулы. В некоторых случаях просрочки могут быть покрыты за счет договора страхования, который заключается одновременно с ипотечным договором.

В законе не прописана эта сумма, но, как правило, в суд попадают дела о долгах свыше 100 тыс. рублей. Обязательства на меньшую сумму банку выгоднее передать коллекторам.

Что может потребовать банк

Банк может подать в суд по месту своего нахождения или месту нахождения залоговой недвижимости. Он имеет право потребовать выплаты задолженности со всеми процентами, пенями и штрафами или выставления квартиры на торги.

Могут ли за невыплату отобрать ипотечную квартиру

Теоретически у неплательщика могут отобрать квартиру и продать ее с торгов. На практике это обычно применяется только при большом объеме долга или длительной просрочке.

По закону у человека нельзя забрать за долги единственное жилье, но квартира, которая является предметом ипотеки, сюда не относится. Проживание в квартире детей также не препятствие для ее изъятия. В 2017 году предлагались поправки, согласно которым у должника могли отобрать единственное дорогое жилье, выдав взамен деньги на приобретение жилья по минимальным нормам площади на всех членов семьи, или саму квартиру, соответствующую минимальным нормам. На данный момент они не приняты, но суды вправе решать, в каких случаях исполнительский иммунитет применяется необоснованно.

На первых торгах недвижимость реализуется по цене 80-85% от рыночной стоимости, определенной оценщиком. Если покупатель не нашелся, на последующих торгах цена снижается на 10-15%. Если выручка от продажи недвижимости будет выше общей суммы долга, заемщику возвращают разницу. Если меньше, доплату осуществляет заемщик.

Заемщик имеет право сам найти покупателя на квартиру и осуществить продажу под контролем банка.

Единственное жилье должника: как не лишиться квартиры в 2023 году?

По закону жильем признаются дом, квартира, комната или даже часть помещения. Единственное жилье должника имеет важный статус — его нельзя продать за долги. Ни приставы, ни суд при банкротстве не лишат гражданина крыши над головой. Но есть ряд исключений. Не защищено от реализации только жилье, на которое зарегистрированы залог или ипотека. Также с 2021 года появился риск лишиться элитной квартиры за мошеннические действия при банкротстве. Итак, что могут сделать приставы и суд?

Пристав грозит продать жилье? Узнайте
у юриста, есть ли риски

Что такое единственное жилье должника

К жилью относятся объекты недвижимости, которые используются для постоянного проживания граждан. Владеть жилой недвижимостью можно на праве собственности или по социальному найму. К жилью относится:

• частный дом;
• квартира;
• отдельная и изолированная комната, зарегистрированная как объект недвижимости;
• часть жилого помещения.

Не относятся к жилым помещениям апартаменты. По статусу они пока являются нежилой коммерческой недвижимостью. Сейчас на законодательном уровне рассматривается вопрос о признании апартаментов жильем. Однако такой нормативный акт не принят.

Человек может владеть сразу несколькими объектами жилой и нежилой недвижимости: приобрести их за свой счет или в ипотеку, получить в дар или наследство. Что продадут или могут продать из этого перечня, если у вас возникли крупные задолженности?

Единственным признается жилье, в котором должник постоянно проживает и зарегистрирован. Это важно для исполнительного производства. Если человек задолжает по кредиту, микрозайму или, например, алиментам, долг взыскивают за счет движимого и недвижимого имущества.

На единственное жилье, где фактически проживает должник, действует исполнительский иммунитет. Это запрет на продажу определенных вещей, предметов и объектов при взыскании долгов. Пристав не продаст жилье и не запретит его пользование.

Пристав арестовал квартиру — что делать должнику?

Статус единственного жилья

Перечень видов имущества, которые не могут отобрать у должника, указан в ст. 446 ГПК РФ. Помимо прочего, в этот перечень входит:

• единственное жилье, где постоянно проживают должник и члены его семьи;
• земельный участок под домом, который относится к единственному жилью.

В ст. 446 ГПК РФ указано еще одно важное условие. Жилье признается единственным, если у должника и членов его семьи нет других домов и помещений, пригодных для проживания. Эту пригодность определяет статус объекта (жилое) и соответствие минимальному уровню благоустройства. Жилые помещения могут признаваться непригодными для проживания ввиду ветхости или аварийности. Такие решения принимают органы местной власти.

В исполнительном производстве

Приставы, ведущие производство по долгам, обязательно проверяют наличие у должника недвижимости. С этой целью делаются запросы в ЕГРН Единый государственный реестр недвижимости , где содержатся сведения обо всех объектах недвижимости, имущественных правах, обременениях.

Что сделает пристав, когда обнаружит квартиру или комнату должника:

• Предложит неплательщику добровольно рассчитаться в течение 5 дней.
• Проверит, какая жилая недвижимость принадлежит должнику на праве собственности.

• При неоплате долга вынесет постановление об аресте имущества, запрете на регистрационные действия с недвижимостью (арест допускается даже в отношении единственного жилья).
• Если у должника одно жилье, то объект на реализацию не выставляется, если несколько — то все объекты кроме того, где зарегистрирован и живет должник, приставы могут отправить на торги.
• При отсутствии у должника имущества под реализацию пристав вынесет постановление об окончании дела, если долг невозможно погасить за счет доходов. Тогда можно подать на бесплатное банкротство в МФЦ, если сумма долга меньше 500 тысяч.

На реализацию могут выставить единственное жилье, если должник там фактически не проживает. Например, он может жить постоянно за границей, имея гражданство другой страны, или снимать помещение по социальному найму.

Если у должника несколько квартир, комнат или домов в собственности, начнется реализация через торги, при условии, что задолженность соразмерна стоимости объекта. За долг в 100 тысяч рублей квартиру и даже комнату продавать не будут. А вот за миллионные кредиты на торги выставят все объекты, кроме единственной квартиры, где фактически проживает должник и его семья.

Определить, в какой именно квартире живет должник, можно по факту регистрации (прописки), по опросу соседей, по другим признакам. Например, если одна или несколько квартир сдаются в аренду, то сам должник там явно не проживает. Все эти моменты будут проверять приставы.

Могут ли отобрать квартиру за долги по кредиту, если на нее зарегистрирован залог по ипотеке?

Могут, но только за долг по ипотеке, за счет которой куплена квартира, и если зарегистрирован залог. Это проверяется быстро и просто, сведения о залоге есть в выписке из ЕГРН. Но если взыскиваются долги, никак не связанные с ипотекой, то обращение взыскания на единственное жилье должника не допускается. Это является гарантией защиты интересов банка-залогодержателя.

Как пожаловаться в ЦБ, если банк отказал в ипотечных каникулах?

При банкротстве физлица

В рамках судебного банкротства тоже продается имущество должника. Хотя порядок торгов отличается, правила исполнительного иммунитета будут теми же. Не могут забрать и выставить на торги единственное жилье, где фактически проживает банкрот.

В банкротстве квартиру с ипотекой тоже отправят на торги, даже если здесь просрочки нет, но банк участвует в банкротстве. Выручка с продажи залога достанется банку-залогодержателю. А если останутся деньги после закрытия ипотеки — их выплатят должнику, чтобы он купил другое жилье.

Если квартира не в залоге, то ее не продадут, даже если это дорогой и очень ценный актив — например, многокомнатная квартира в центре или в элитном пригороде.

Риск есть только в случае намеренного мошенничества банкрота. В 2021 году судебная практика признала законной продажу единственной квартиры при следующих условиях:

• в действиях должника усматривается злоупотребление правом (квартира приобретена после того, как заемщик брал займы и кредиты, особенно, когда объект куплен на заемные деньги);
• единственное жилье признается роскошным, если площадь квартиры существенно превышает социальную норму по региону;
• кредиторы приобретут банкроту иное жилье в том же поселении взамен роскошной квартиры;
• реализация объекта существенно скажется на погашении долгов кредиторам.

Как видно, условия носят оценочный характер. Что значит: существенно превышает норму — на три квадратных метра или в два раза? Как понять, что человек намеренно купил квартиру, чтобы вложить заемные деньги, если он платил кредиты, а потом начался кризис? Сколько должны выиграть кредиторы, и что считается тем же поселением — вся Москва или тот же муниципальный округ?

Оценку будет давать суд по обращению кредиторов и банкрота. Например, судья может не признать квартиру роскошным жильем либо прийти к выводу, что покупка недвижимости и долги не были связаны.

Маргарита Холостова
финансовый управляющий

Особняком стоит вопрос оспаривания сделок с единственным жильем. С одной стороны, на такую недвижимость притязания взыскателей не распространяются. А с другой — особо ушлые кредиторы могут заявить ходатайство об оспаривании на том основании, что должнику-банкроту эта жилплощадь все равно не нужна, раз он ее реализовал до банкротства. Если в недалеком прошлом у вас была такая сделка, перед банкротством проконсультируйтесь с нашим юристом по этому вопросу, чтобы исключить даже гипотетические риски.

Судебная практика по продаже единственного жилья пока распространяется только на банкротство, но не на исполнительное производство. Все еще ожидается внесение поправок в ГПК РФ и другие нормативные акты, «благодаря» которым жилье смогут продавать и приставы.

При банкротстве единственное жилье продают в редких делах, когда должник пытается уйти от расчетов с кредиторами, вложив деньги в недвижимость. Чтобы избежать рисков, обращайтесь к юристам. Наши специалисты рассмотрят все варианты защиты должника, помогут сохранить более ценный объект при прохождении банкротства или исполнительного производства.

ЗА КАКУЮ СУММУ ДОЛГА МОГУТ ЗАБРАТЬ КВАРТИРУ В …