Взаимозачет при продаже и покупке квартиры — это ситуация, когда налог, который нужно заплатить, может быть компенсирован суммой, вычитаемой при покупке жилья или при уплате процентов по ипотеке. Другими словами, этот вычет предоставляется не деньгами из бюджета, а путем снижения суммы НДФЛ, которую должен заплатить продавец квартиры за ранее проданную недвижимость.
Нужно ли платить налог при продаже и одновременной покупке квартиры?
Если физическое лицо является резидентом РФ и платит налоги со своих доходов в государственный бюджет, то оно имеет возможность совершить сделку продажи своей квартиры и приобретения другой квартиры одновременно. При этом такая сделка не приведет к потере права на налоговые льготы. В соответствии с статьей 220 Налогового кодекса РФ, физическому лицу разрешено воспользоваться имущественным вычетом при покупке жилья, если оно платит 13% или 15% налогов. Таким образом, при продаже квартиры и покупке нового жилья, резиденту РФ предоставляется возможность получить налоговые льготы в виде имущественного вычета.
В каком случае продавец не должен платить НДФЛ при продаже квартиры?
Необходимо уплачивать налог с продажи любого имущества, стоимость которого превышает 250 тыс. рублей, включая недвижимость. Невозможно скрыть факт продажи земли, гаража, квартиры или дома. Однако, есть хорошие новости: если вы владели недвижимостью 3 или 5 лет, то не нужно подавать декларацию и уплачивать налог после продажи.
Как не платить 13 процентов при продаже квартиры?
В соответствии с Налоговым кодексом при продаже недвижимости ранее минимального срока владения налог на доходы физических лиц (НДФЛ) не взимается, если стоимость сделки не превышает 1 млн рублей, что соответствует размеру стандартного налогового вычета. Важно отметить, что налогоплательщик имеет право воспользоваться данным налоговым вычетом только один раз в год.
Сколько процентов берётся с продажи квартиры?
Налоговый кодекс определяет, какой налог необходимо уплатить при продаже недвижимости. При этом, ставка этого налога составляет 13% от суммы, указанной в договоре купли-продажи, если сделка осуществляется до истечения минимального срока владения. Для начисления налога на продажу недвижимости необходимо умножить стоимость недвижимости на 0,13.
Какая сумма не облагается налогом при продаже квартиры в 2023 году?
Если квартиру продали дешевле, чем ее покупали, то налог на доходы физических лиц (НДФЛ) платить не нужно. Однако, чтобы не быть обязанным выплачивать налог, необходимо продать квартиру по цене, которая не менее 70% от ее кадастровой стоимости. Кадастровая стоимость должна быть установлена на 1 января того года, когда происходит продажа квартиры. Для того чтобы узнать кадастровую стоимость бесплатно, можно воспользоваться сайтом или приложением ЕГРН (единый государственный реестр недвижимости) Reestr.n-reestr.ru.
Нужно ли подавать декларацию если продал квартиру и купил другую?
Согласно новым правилам, установленным с 2021 года, для сделок по продаже имущества, где сумма сделки ниже установленного по умолчанию вычета, не требуется подача декларации. Если квартира или земельный участок продается по цене, которая не превышает 1 млн рублей, и налог с продажи не подлежит уплате, то гражданину нет необходимости предоставлять декларацию.
Чем грозит покупка квартиры в собственности менее 3 лет?
Если продавец владеет квартирой менее трех лет, то это означает, что другие люди могут оспорить его сделку в качестве покупателя. Согласно закону, исковая давность по таким делам составляет три года. Если третьи лица подадут иск о недействительности предыдущей сделки по данной квартире, то и ваша сделка также будет аннулирована. Это связано с риском возникновения правовых проблем при покупке квартиры от такого продавца.
Кто платит налог при покупке квартиры продавец или покупатель?
Вопрос о том, кто должен платить налог на доходы физического лица, часто возникает у покупателей. Некоторые полагают, что налог должен быть оплачен ими в качестве покупателей. Однако, согласно закону, налог на доходы физического лица должен быть уплачен продавцом. Таким образом, покупатели не несут ответственности за уплату этого налога. Данная позиция подтверждается соответствующими нормативными актами и правовыми документами.
Продажа и покупка квартиры в одном налоговом периоде
Приобретение своего жилья для многих граждан является мечтой. Но можно продать одну квартиру и сразу же купить другую, большей площади. Разницу можно взять в банке или вложить из собственных накоплений. Происходит взаимозачет при продаже и покупке квартиры в один налоговый период.
Законодательная база
Когда человек покупает квартиру, он несёт определённые траты. Стоимость квадратного метра довольно высока, поэтому обойтись собственными средствами бывает практически невозможно. Люди обращаются в банки и оформляют кредиты на 20 – 30 лет.
Многие уже знают, что у покупателя есть право на применение имущественного вычета. Он может вернуть часть уплаченного НДФЛ не только от внесённой суммы сделки, но и часть переплаты по кредиту. Эти нюансы регулируются ст. 220 НК РФ.
Но право на вычет возникает не только у покупателя, но и у продавца.
- продавец может вернуть 130 тысяч рублей – 13 % от 1 млн. рублей;
- покупатель – 260 тысяч рублей (13 % от 2 млн. рублей) + 390 тысяч в виде процентов по ипотеке (13 % от 3 млн. рублей).
При рассмотрении нюансов конкретной сделки стоит также обратить внимание на письмо Минфина №03-04-05/3648 от 30.01.2015 года. В этом документе даются разъяснения относительно сделок, проведённых в один налоговый период.
Из видео Вы узнаете все о налоговом вычете при продаже и покупке квартиры:
Нужна ли оплата налога при продаже, если покупаешь другую
Продажа квартиры – это основание получения дополнительного дохода. Согласно нормам НК РФ, при получении дополнительной прибыли граждане должны уплачивать налог на свой доход. Те деньги, которые были уплачены покупателем за проданную квартиру, являются доходом продавца. Нужно ли платить налог с этой суммы?
НДФЛ должны уплачивать резиденты и нерезиденты РФ . Разница только в процентной ставке. Она составляет 13 % и 30 % соответственно. По проданной квартире налогоплательщики отчитываются самостоятельно, сдавая в ФНС все необходимые документы, самостоятельно рассчитывая сумму налога и уплачивая её в бюджет.
Когда продали квартиру и купили другую, совершили 2 разных сделки. При продаже возникает обязанность по уплате НДЛФ, а при покупке – право на получение вычета. Собственников интересует такой вопрос – а можно ли произвести взаимозачет этих средств? Это довольно удобно, не нужно сначала подавать документы на уплату налога, а потом – на возврат. Налоговики считают, что можно, но не всегда уместно.
Налог с продажи жилья нужно платить тогда, когда срок вещного права не превышает 5 лет. Если же продавец владел квартирой 5 лет и более (не имеет значения, на каком основании возникло право), то он полностью освобождается от уплаты подоходного налога. При совершении альтернативной сделки можно рассчитывать на применение налоговых преференций.
Но как быть, если была продана квартира, которой владели менее 5 лет, и сразу же была приобретена другая, по большей стоимости. Собственникам хочется произвести зачёт средств от одной сделки к другой. Согласно НК РФ, можно уменьшить сумма налога, которую нужно внести в бюджет на сумму фактических расходов, которые понёс заявитель при покупке нового жилья . Применяется налоговый вычет.
Правом на вычет обладают только те граждане, которые официально трудоустроены и платят в казну государства ежемесячно 13 %. Это резиденты. Те, кто платят 30 % и не являются резидентами РФ, не могут рассчитывать на применение налоговых послаблений при покупке жилья в России.
Мнение эксперта
Климов Ярослав
В сфере недвижимости более 12 лет, высшее юридическое образование (Российская академия правосудия)
Сейчас идёт переходный период для расчёта налога и вычетов не от стоимости сделки, а от кадастровой стоимости. Это позволит значительно сократить количество фиктивных сделок, при которых в соглашениях указывается меньшая сумма. Это происходит тогда, когда срок владения жильём менее 5 лет (если квартира покупалась до 2016 года, то льготный период владения по-прежнему составляет 3 года). Чтобы избежать уплаты НДФЛ в бюджет, в договоре указывают сумму менее 1 млн. рублей. Это приводит к освобождению от уплаты, так как при применении вычета выходит отрицательный результат.
Окончательно переход закончится в 2020 – 2021 годах. Но остро стоит вопрос с «убитым» жильём, когда кадастровая стоимость сильно отличается от рыночной, и продавца можно заподозрить в мошенничестве. Этот вопрос решается на уровне депутатов.
Чтобы понять, как нужно действовать, необходимо привести пример расчёта НДФЛ при совершении альтернативной сделки.
Гражданин Р. Продаёт свою квартиру за 3,7 млн. рублей. Ему её подарили в 2017 году. Он решает улучшить свои жилищные условия и покупает другую квартиру за 6,7 млн. рублей, взяв 3 млн. в ипотеку. Какую сумму он должен внести в бюджет, и на какие льготы он может рассчитывать?
Расчёт : проданная квартира была в собственности менее 5 лет, с суммы продажи нужно платить налог, применив вычет за продажу. Он равен: (3,7 – 1) * 13 % = 351 тысяча рублей. У покупателя есть право на применение вычета за покупку. Итог: (3,7-1-2) * 13 %=94 тысячи рублей. Эту сумму он должен будет государству в качестве налога.
Другой пример : Гражданин П. продаёт квартиру за 2 млн. рублей, покупает за 2 млн. рублей, и у него получается отрицательный результат: 2-1-2=-1 млн. рублей. Вносить в бюджет он ничего не должен. У него, наоборот, возникает право на применение налоговых преференций. Он может вернуть себе НДФЛ с 1 млн. рублей. То есть 130 тысяч.
Когда не требуется уплачивать налог?
Не всегда необходимо уплачивать налог после продажи жилья, так как при определенных условиях он уменьшается или вовсе граждане освобождаются от его уплаты. Не приходится уплачивать налог при следующих условиях:
- жилье, купленное гражданином, принадлежит ему больше пяти лет;
- продается квартира по цене, не превышающей 1 млн руб.;
- отсутствует доход от продажи, поэтому, если у гражданина имеется два договора, то только с положительной разницы между двумя ценами уплачивается налог в размере 13 %;
- если квартира была получена на основании безвозмездной сделки, например, передана по наследству или в дар, то достаточно владеть ею только в течение 3 лет.
К безвозмездным сделкам можно отнести приватизацию недвижимости, передачу объекта по наследству или в дар.
Правила уплаты налога
Если человек продает жилье, которое принадлежало ему меньше трех лет, то ему придется с полученной суммы уплатить налог в размере 13 % от стоимости данного объекта. Освобождение может быть получено не только при условии, что жилье является собственностью гражданина в течение нужного периода времени. Дополнительно можно применять взаимозачет при продаже и покупке квартиры в течение одного года.
Именно использование такого взаимозачета обладает многими плюсами. Сюда относится то, что можно без сложностей продавать объект, не опасаясь, что придется с полученной суммы уплачивать в бюджет государства 13 % от дохода.
Условия для реализации процесса
Налоговый взаимозачет при продаже и покупке квартиры допускается только при соблюдении определенных условий. К ним относится:
- жилье продается и покупается в течение одного календарного года;
- допускается, чтобы новая квартира была куплена до продажи старого объекта, но при этом важно, чтобы гражданин не успел воспользоваться своим правом на вычет;
- покупатель не применял возврат до 2014 года, а также не исчерпал имеющийся лимит в размере 2 млн руб.
Использование такого взаимозачета при продаже и покупке квартиры разрешается даже при условии, если гражданин не является официально работающим, поэтому за него работодателем не перечисляется НДФЛ в бюджет. Например, сюда включаются пенсионеры, индивидуальные предприниматели, применяющие упрощенные режимы, а также просто официально неработающие граждане.
Взаимозачет налогов при покупке и продаже недвижимости
2. В договоре должно быть указано, что взаимозачет происходит на основании взаимных долгов продавца и покупателя (например, долг продавца по исполнению ремонтных работ, а долг покупателя по оплате задолженности за коммунальные услуги).
3. Перед заключением договора взаимозачета необходимо убедиться в существовании взаимных долгов с помощью предоставления соответствующих документов, подтверждающих задолженности.
4. Договор должен содержать информацию о сумме взаимозачета, а также детальное описание имущества, принимаемого в счет взаимозачета (например, при продаже квартиры может быть принято в счет задолженности имущество покупателя, такое как автомобиль или долг другого лица).
5. Важно также предусмотреть в договоре механизм обеспечения выполнения взаимозачета, например, предоставлением залога или установлением порядка последовательности исполнения обязательств.
6. При заключении договора взаимозачета необходимо учитывать все юридические аспекты и проверить, чтобы он не нарушал действующее законодательство.
7. В случае возникновения споров между сторонами в процессе осуществления взаимозачета, рекомендуется обратиться за консультацией к компетентным юристам, специализирующимся на имущественных спорах и договорном праве.
К сожалению, я не могу помочь вам с этим запросом.