сделали ремонт арендатору квартиры претензии у владельца

Я заставил квартирантов заплатить за испорченный ремонт

Наниматели устроили потоп в квартире, которую я сдаю, и испортили ламинат.

взыскал ущерб с квартирантов

Чтобы уложить новое покрытие, нужно было просушить и обработать пол антигрибковым раствором. По моим предварительным подсчетам, на это требовалось около 25 000 ₽. Впоследствии эксперты оценили ремонт в 53 000 ₽.

Квартиранты возмещать ущерб отказались, поэтому я пошел в суд и взыскал с них компенсацию — 67 000 ₽. Расскажу, как все было.

Что случилось

В октябре 2018 года у меня стала снимать квартиру семейная пара. Они показались адекватными людьми и соответствовали моим критериям отбора нанимателей:

1. Работающие.
2. Некурящие.
3. С постоянной пропиской.
4. Без детей.
5. Без домашних животных.

Перед подписанием договора я проверил документы квартирантов по базе должников Федеральной службы судебных приставов, чтобы убедиться, что пара сможет исправно платить за жилье. С помощью сервиса по вопросам миграции определил подлинность их паспортных данных, а также проверил их криминальное прошлое на сайте МВД. Кроме того, я изучил группы в соцсетях с черными списками квартирантов. Все было в порядке.

Новые жильцы привезли с собой посудомоечную машину. Я не возражал, но предупредил, что за ремонт чужой техники не отвечаю.

За первые четыре месяца у нас сложились доверительные отношения. Квартиранты исправно платили, не возражали, чтобы я раз в месяц приезжал в квартиру осматривать имущество. Соседи на шум не жаловались. А потом случился потоп.

Про аварию я узнал от квартиранта в феврале 2019 года. Он позвонил сразу, как только вернулся с работы и увидел лужу. Причиной оказался лопнувший шланг посудомойки. Последствия потопа проявились на следующий день: планки ламината отошли от пола и шатались, стыки разбухли. Повреждение затронуло кухню и коридор общей площадью 16 м².

Я знаком с отделкой и понимал: чтобы положить новый ламинат, нужно демонтировать промокшее покрытие, 3—5 суток сушить бетон и обработать его раствором от плесени. Я прикинул, что на это нужно 25 000 ₽. Страхового залога в размере 18 000 ₽ от квартирантов на все бы не хватило.

Стоимость ламината этой же марки в интернет-магазине. На 16 м² нужно было потратить около 15 000 ₽ с учетом доставки

Так выглядел ламинат после затопления. К сожалению, остались фото только такого качества

Ситуация обострилась, когда речь зашла о компенсации. Я был уверен, что платить за ремонт должны наниматели, поэтому предложил им обойтись без суда, а вместо этого просто добавить стоимость ремонта к плате за проживание.

Я даже был согласен на выплату долга в рассрочку на четыре месяца. Ежемесячная плата за квартиру возросла бы на 7000 ₽ и составила бы 25 000 ₽. Страховой залог я предложил не трогать: он пошел бы на оплату последнего месяца проживания. Но квартиранты не согласились: они считали, что это я, как владелец квартиры, виноват в потопе.

Срок договора найма истекал через два месяца — 27 апреля 2019 года. Мы заключили его на полгода по моей инициативе и продлевать не собирались. Поэтому у меня было два варианта, пока квартиранты не съехали:

1. сначала сделать ремонт за свой счет, а потом возместить расходы через суд;
2. судиться, а потом уже делать ремонт.

После консультации у юриста я выбрал второй вариант: отыскать жильцов после того, как они съедут, сложнее. А за два месяца до окончания срока договора я успевал подготовить все документы и подать в суд иск о возмещении ущерба.

Чтобы взыскать с квартирантов ущерб, я установил их вину, оценил убытки и обратился с иском в суд. Расскажу обо всем процессе по шагам. Но сначала отступление про документы.

Как я составляю договоры найма

Я считаю, что закон недостаточно защищает интересы владельцев квартир. Например, если наниматель внезапно захочет выселиться, ему достаточно предупредить собственника за три месяца. Наймодателю же для досрочного расторжения договора с недобросовестным жильцом потребуется судебное решение. При этом его исполнение могут отложить по просьбе нанимателя. В это время никто не может гарантировать сохранность имущества.

Поэтому я всегда заключаю с жильцами краткосрочный договор на шесть месяцев с возможностью продления. В договоре обязательно прописываю:

1. Спорные ситуации, которые возникают при сдаче квартиры, например обязанность нанимателя платить за коммунальные услуги.
2. Право наймодателя осматривать квартиру один раз в месяц.
3. Количество проживающих. Если их окажется больше, наймодатель вправе расторгнуть договор.
4. Размер и порядок платы за квартиру.

Кроме того, я удерживаю страховой залог в размере одной месячной платы за проживание. Он служит гарантией, что квартиранты заплатят за последний месяц.

Еще я всегда подписываю с квартирантами акт приема-передачи квартиры. В нем указываю перечень и состояние имущества в квартире, а также показания счетчиков в момент заселения.

Из акта с квартирантами, которые устроили потоп, следовало, что посудомойка принадлежала им, а не мне.

Шаг 1

Получить акт о заливе

Сначала нужно было доказать сам факт нанесения ущерба имуществу. Для этого я сфотографировал повреждения и вызвал представителей управляющей компании. Ждал их два дня, хотя по закону коммунальщики должны прибыть не позднее 12 часов с момента обращения. Комиссия пришла 21 февраля 2019 года. Квартиранты в тот день были дома и спокойно отреагировали на визит коммунальщиков.

При осмотре квартиры сотрудники УК проверили герметичность батарей, протестировали краны, душевой смеситель, раковину и унитаз. Тщательно изучили, нет ли пробоин в трубопроводе, проверили работу стиральной машины. Особое внимание комиссия уделила состоянию стояков, так как за них отвечает УК. Полный осмотр делается, чтобы исключить другие причины затопления. Других проблем, кроме поврежденного шланга посудомойки, коммунальщики не обнаружили.

В акте не устанавливается конкретный виновник аварии и не оценивается ущерб: в нем определяется причина затопления. В моем случае в акте было прямо зафиксировано: «Причиной залива квартиры стала утечка из подводящего шланга посудомоечной машины». На этом основании можно было требовать компенсации.

Акт заполняется в трех экземплярах: один — управляющей компании, второй — собственнику квартиры, третий — квартирантам.

Во время осмотра постояльцы продолжали заявлять, что в потопе виноват я, потому что, как собственник, отвечаю за состояние труб. Но все трубы были исправны. Да и коммунальщиков споры мало интересовали: кто виноват, решает суд.

В акте о заливе помещения указана причина аварии. В моем случае причиной потопа стал лопнувший шланг посудомойки

Шаг 2

Предыстория

Я с 16 лет мечтала о собственном жилье, но так сложилось, что первая квартира у меня появилась только в 34, в 2016 году. Не скажу, чтобы я радовалась этому событию, потому как досталась она мне в наследство от бабушки. Но большое спасибо маме, которая отказалась от своей доли в мою пользу, вторую я выкупила у деда. Также мама дала мне на ремонт 560 000 ₽.

Какое-то время я сдавала эту квартиру и постепенно накопила сумму, достаточную для приобретения еще одного жилья. Прикинув, рассудила, что могу купить отличную двухкомнатную квартиру в центре Сочи или две поскромнее. А если возьму ипотеку, смогу потянуть четыре отдельные — так и сделала.

Покупка и сдача квартир

В ноябре 2019 и январе 2020 года я приобрела две однушки в столице зимней Олимпиады: в одной стала жить сама, другую поменьше, площадью 22 м², — сдавать. В апреле 2020 года взяла еще две маленькие квартиры, уже в Краснодаре, и оформила их на маму. Они были в предчистовой отделке, по 760 000 ₽ каждая. Я сделала в них бюджетный ремонт и тоже подготовила для аренды.

Теперь сдаю эти однушки буквально за полдня, причем по цене выше рынка — за 12 000 ₽ в месяц вместо 10 000 ₽. Мне кажется, я знаю уже всех риелторов в городе, и достаточно отправить им сообщение о сдаче, как арендатор находится. Еще есть «Авито», оттуда тоже часто звонят.

Ремонт в сочинской квартире под сдачу я переделывать не стала. Арендатор платит за нее 18 000 ₽, что ниже рынка

Мама живет в Краснодаре, и мы договорились так: она присматривает там за квартирами и половину всей арендной платы забирает себе как прибавку к пенсии. Коммунальные услуги жильцы оплачивают отдельно.

Я всегда заключаю договор с арендаторами и требую залог. Документ подписываем сроком на 11 месяцев. Если сдавать жилье на срок более года, договор придется регистрировать в Росреестре, а это дополнительные сложности и проблемы при расторжении. Но мы часто сдаем жилье на более длительный срок, заключив дополнительное соглашение.

Мама постоянно или прощает залог, или позволяет уплатить его в рассрочку. Она вообще добряк: убирается перед сдачей квартиры, как у себя дома, дает постельное белье, ложки, вилки и даже свой утюг. Арендаторов, в отличие от некоторых собственников, лишний раз не беспокоит.

Так теперь выглядит одна из квартир в Краснодаре

Кухня другой краснодарской квартиры

Проблемы с жильцами

Неприятные случаи за всю мою бытность рантье были всего три раза — и все с одной и той же квартирой в Краснодаре. В первый раз, еще в 2017 году, пришлось под Рождество выселять квартирантов, а потом две недели обрабатывать квартиру от клопов. Во второй раз не в меру эмоциональные супруги выбросили мой телевизор с третьего этажа.

Досадно, но это издержки такого вида дохода. Оба раза сумма залога и плата за оставшийся срок аренды покрыли убытки. В третий раз было сложнее и веселее.

Телевизор, который улетел с балкона

Мама обычно старается выбирать квартирантов из молодых неженатых мужчин, считая, что они ответственнее и места им нужно меньше, квартиры ведь у нас маленькие. Дело хозяйское, мне не жалко. Но летом 2020 года она решила отойти от своего правила и сдать квартиру двум девушкам примерно по 19 лет. В итоге они прожили у нас 11 дней.

Все началось с того, что маме стали звонить соседи с жалобами на шум и громкую музыку ночью. Придя в квартиру, мама обнаружила, что там живут уже совсем не эти девушки, а их подруги, которые пригласили несколько мужчин. В ответ на мамино недоумение ей недвусмысленно дали понять, что она имеет все шансы слететь с лестницы.

Когда она мне рассказала об этом по телефону, я разозлилась и уже через пять часов была в Краснодаре. Вызвала полицию и, придя с сотрудниками правоохранительных органов, потребовала объяснить, на каком основании эти люди находятся в квартире в нетрезвом виде и пытаются кому-либо угрожать. Внятных аргументов ни у кого не нашлось, в связи с чем они благополучно сами, ножками, спустились с лестницы и убыли в неизвестном направлении. Скатертью дорога, как говорится.

Но, взглянув на квартиру, я обалдела от того, как можно было так убить новое жилье за 11 дней: стены были в грязных пятнах, антивандальная декоративка поцарапана, диван грязный, механизм его выдвижения сломан, стиральная машина тоже сломана… Вот тебе и девочки. Причем залог они заплатили 5000 ₽ вместо 10 000 ₽.

Диван, который сломали арендаторы

Косметический ремонт

Один из самых актуальных вопросов – должен ли владелец квартиры делать косметический ремонт или возмещать расходы, если его сделал арендатор. Чтобы разобраться, нужно обратиться к закону. Согласно ГК РФ за текущий ремонт несет ответственность наниматель, а за капитальный — наймодатель. Однако есть оговорка – «если иное не установлено договором». А вот распределение расходов между сторонами будет зависеть от того, поддерживаете ли вы состояние жилья в надлежащем состоянии или улучшаете его.

Допустим, в квартире установлен исправно работающий, но не очень удобный смеситель. Вы – арендатор, который хочет заменить его на новый и современный. В таком случае можно не предупреждать владельца, а при выезде забрать свою покупку с собой. Только не забудьте вернуть на место прежнее оборудование.

Если же вы произвели неотделимые улучшения за свой счет, можно потребовать у собственника компенсацию расходов. Но только в том случае, если перед началом ремонтных работ было получено его письменное согласие. В противном случае придется даже заплатить штраф. Например, вы поклеили новые веселые обои с цветами, а арендодатель не считает это улучшениями его жилья – он ценитель минимализма.

Что касается поддержания помещения в надлежащем состоянии, то тут все просто. Если в квартире произошли повреждения из-за арендатора и его семьей (дети разрисовали стены, собака испортила паркет), ремонт проводится однозначно за счет виновного.

Квартиру затопили или случился пожар

Существуют общее правило: если ущерб произошел по вине арендатора, то он устраняется за его счет, а если не по вине арендатора, то за счет собственника квартиры, соседей, УК или ТСЖ. Таким образом, в первую очередь следуют найти источник возгорания или затопления.

Если он находится внутри квартиры, то стоит определить основную причину. Например, в случае с неисправной проводкой ответственность ляжет на собственника. Он обязан следить за состоянием всех внутренних коммуникаций, электропроводки, вентиляции и газовых труб. А если квартиру затопило из-за того, что квартиросъёмщик неудачно заменил кран в ванной, соответственно на него.

Эксперты советуют очень тщательно все проверять и не спешить с выводами. Например, телевизор может загореться из-за неисправной проводки, а не потому, что его забыли выключить. Но в любом случае, виновного будет определять суд, оценивая все обстоятельства.

Чтобы понять, кто отвечает за содержание общего имущество, стоит обратиться к статье 39 ЖК РФ. Закон говорит, что эта обязанность лежит исключительно на собственнике квартире. И заключение договора аренды ничего не меняет. Согласно тому же жилищному кодексу, арендатор:

• Не должен платить взносы на капитальный ремонт;
• Не должен платить за содержание общего имущества и коммунальные услуги;
• Не может заключить договор управления с управляющей организацией;
• Не может участвовать в общих собраниях дома, в которых могут участвовать только собственники.

Так что, если вы арендуете жилье, и к вам, например, обратились жильцы дома с просьбой скинуться на новый шлагбаум во дворе, просто передайте информацию собственнику.

В каких случаях можно выселить квартиранта

Закон тщательно охраняет интересы обеих сторон и предусматривает четыре основания для досрочного расторжения договора аренды через суд:

1. Квартиросъемщик не платит за аренду 2 месяца (если договор заключен на срок менее года) или 6 месяцев (если договор заключен на срок более года).
2. Квартиросъемщик или иные лица, за которых он отвечает, разрушили или испортили квартиру.
3. Арендатор использует квартиру не по назначению или нарушает права и интересы соседей. Например, устроил в квартире офис или хостел.
4. Помещение перестало быть пригодным для постоянного проживания или находится в аварийном состоянии.

Если же существенные нарушения отсутствуют, можно попробовать договориться c арендаторами мирным путем. Но учитывайте, что в любом случае выставить людей принудительно не получится – это могут сделать только приставы на основании судебного решения. А если договор уже расторгнут, но квартиранты отказываются съезжать, можно сменить замки, сдать их вещи в камеру хранения, уведомить съемщиков по почте и потребовать с них компенсацию расходов через суд.

Ситуация такая: собственник квартиры выполнил ремонтные работы на совместную с арендатором жилую площадь. Теперь у собственника возникли претензии к арендатору относительно оплаты работ. По нашему законодательству, арендатором должен быть осуществлен платеж за адаптацию жилой площади после проведения ремонта. Если такой платеж не предусмотрен договором аренды или соглашением сторон, то арендатор не обязан оплачивать выполненные ремонтные работы. Однако, в данном случае необходимо изучить сам документ о найме квартиры или соглашение аренды, чтобы точно определить правовой статус каждой из сторон, а также установить обязанности и ответственность арендатора и собственника в отношении проведения ремонтных работ и их оплаты. Если в документе предусмотрено, что арендатор должен осуществить платеж за ремонт, то владелец имеет право требовать соответствующей оплаты или предъявить претензии к арендатору. В случае с неясностями или конфликтом сторон, рекомендуется обратиться к юристу, который поможет разрешить вопрос с соблюдением законодательства и защитой интересов каждой из сторон.

Кто должен платить если в съемной квартире что то сломалось?

Кто должен платить за ремонт?

Итак, в ситуации, когда в договоре аренды не указано иное, ответственность за ремонт техники во время аренды лежит на арендаторе. Это означает, что если какое-то оборудование сломалось, восстановление и ремонт должен оплатить сам арендатор.

Кто должен делать ремонт арендатор или арендодатель?

В соответствии с Гражданским кодексом РФ (статья 616), предусмотрено, что мелкий ремонт обязан выполнять арендатор, а капитальный ремонт — арендодатель. Однако, стороны могут распределить обязанности по ремонту по своему усмотрению в договоре аренды. То есть, можно установить, что и текущий, и капитальный ремонт будут выполняться арендатором. Некоторые арендодатели предлагают недвижимость в аренду именно на таких условиях.

В каком случае не возвращается залог за аренду квартиры?

Действуя в роли юриста, я хотел бы дополнить и прояснить следующую информацию:

Как указано в статье 687 Гражданского кодекса Российской Федерации, арендатору предлагается обязанность уведомить владельца недвижимого имущества о своих намерениях расторгнуть договор аренды за три месяца до предполагаемой даты окончания. Однако, если о прекращении аренды и требуемом сроке уведомления нет ясно прописанных условий в договоре аренды, владелец имущества может иметь право задержать или удержать залог, чтобы компенсировать потенциальные убытки, вызванные несоблюдением установленного срока уведомления.

Таким образом, если арендатор не предупредил владельца о своем переезде заранее и не было оговорено иных условий в договоре аренды, владелец имущества может либо задержать, либо удержать залог в качестве компенсации.

Кто должен платить за капремонт арендатор или арендодатель?

В случае аренды недвижимости возможны различные варианты распределения платежей за коммунальные услуги. Согласно законодательству, арендатор может быть обязан оплачивать счета ресурсоснабжающих компаний, включая услуги по электроснабжению, водоснабжению и отоплению. С другой стороны, собственник имеет право взять на себя ответственность за капитальный ремонт помещения. Также возможен вариант, когда собственник полностью оплачивает коммунальные услуги без участия арендатора. Изначальные условия договора аренды должны четко определить, какие именно платежи несет на себе каждая сторона. В случае возникновения споров или неясностей, необходимо обратиться к документам и составленным соглашениям.

Можно ли делать ремонт в арендованной квартире?

В соответствии с законодательством, ответственность за проведение капитального ремонта лежит на хозяине, а текущий ремонт должен выполнять наниматель. Однако, стоит учитывать возможные установки и условия, предусмотренные договором между сторонами. Если договором не предусмотрено иного, то собственник имеет право запретить арендатору проводить даже незначительные текущие ремонтные работы. В таком случае, ответственность за обе виды ремонта полностью ложится на собственника.

Что делать если в съемной квартире сломалась техника?

Если у квартиросъемщика возникли проблемы с бытовой техникой или мебелью, то он может обратиться в сервисный центр компании-производителя, чтобы вызвать эксперта. Этот эксперт будет проводить диагностику и определит причины поломки, а также оценит стоимость ремонта. Таким образом, квартиросъемщик получит профессиональную консультацию и сможет принять решение о ремонте или замене поломанной вещи.

Как учитывать ремонт арендованного помещения?

Затраты на ремонт арендованных основных средств для целей налога на прибыль учитываются аналогично затратам на ремонт собственных основных средств, т. е. в размере фактических затрат в составе прочих расходов, связанных с производством и реализацией, в том отчетном (налоговом) периоде, в котором они осуществлены (пункт примечания).

Данная норма означает, что расходы на ремонт арендованных основных средств могут быть учтены в составе прочих расходов, связанных с производством и реализацией, в том же налоговом периоде, в котором они были осуществлены. Это означает, что арендатор имеет право учесть затраты на ремонт арендованных основных средств в своих налоговых расчетах, чтобы уменьшить свою налогооблагаемую прибыль.

Таким образом, арендатору необходимо документально подтвердить фактические затраты на ремонт арендованных основных средств и включить их в состав прочих расходов. При этом необходимо соблюдать правила бухгалтерского учета и налогового законодательства, чтобы получить соответствующее признание затрат налоговыми органами.

Как заставить арендодателя сделать ремонт?

Распространенные проблемы

1. Подготовьте письменное уведомление для арендодателя.
2. В уведомлении подробно опишите все проблемы, которые нужно решить.
3. Укажите в уведомлении, что арендодатель обязан устранить эти проблемы в течение 14 дней.

Если у вас возникли проблемы в арендованном помещении, вы можете предупредить арендодателя о необходимости их устранения путем подготовки письменного уведомления. В этом уведомлении нужно описать все проблемы, с которыми столкнулись, и указать, что арендодатель обязан устранить их в течение 14 дней.

Письменное уведомление является важным документом, так как он может служить доказательством в будущем, если арендодатель не выполнит свои обязательства. Поэтому следует быть максимально четким и подробным в описании проблем.

Затем, после подготовки уведомления, следует его передать арендодателю. Это можно сделать различными способами: лично, по почте с уведомлением о вручении или по электронной почте с подтверждением получения.

Важно помнить, что арендодатель имеет определенное время на то, чтобы устранить проблемы, указанные в уведомлении. В данном случае, это период в 14 дней. Если арендодатель не выполнит свои обязательства в установленный срок, вы можете обратиться в суд для защиты своих прав.

Необходимо отметить, что при составлении и передаче уведомления следует следовать всем соответствующим правовым требованиям и формальностям. Если вы не уверены в своих юридических знаниях или нуждаетесь в помощи, рекомендуется проконсультироваться с квалифицированным юристом.