Расторжение договора аренды
Споры, вытекающие из арендных правоотношений, достаточно частое явление. И потому законодатель уделил этому правовому институту должное внимание, попытавшись внедрить механизмы, защищающие права обеих сторон сделки. И одним из таких защитных механизмов является возможность расторжения договора аренды недвижимости в одностороннем порядке только в ограниченном количестве случаев прямо указанных в законе. Правовые нормы составлены таким образом, чтобы исключить обычную прихоть, но при этом иметь право при необходимости защитить свои интересы.
В тех случаях, когда арендодатель хочет прекратить арендные правоотношения, ему необходимо либо полюбовно договориться с арендатором, либо попытаться доказать, что в действительности существует одна из четырех причин, указанная в Гражданском Кодексе РФ как повод для досрочного расторжения договора аренды. Это может быть ситуация, когда:
- Арендатор по каким-то причинам существенно нарушил условия договора, или начал пользоваться объектом, сданным в аренду не по назначению, закрепленному в договоре. И тут встает вопрос: а что относится к существенным нарушениям, и как доказать, что объект используется не по назначению. Все эти вопросы не имеют точного определения в законодательстве, а критерий существенности определяется сугубо судьей.
- Арендатор существенно ухудшает имущество.
- Арендатор уже два раза просрочил с оплатой.
- Арендатор не выполнил своего обязательства по проведению капитального ремонта объекта аренды.
Вроде бы все понятно, если арендатор угрожает безопасности объекта и не платит аренду, тогда можно разорвать с ним договор. Но вот сбор доказательств стоит поручить опытному юристу, который в точности знает, какие именно доводы будут восприняты судом.
Расторжение договора аренды по инициативе арендатора
Арендатор также имеет возможность преждевременного расторжения договора. Тут может возникнуть вопрос, а в чем проблема: съехал из арендуемого помещения и считай, что договор расторгнут. Но юридически это неверно, ведь арендодателю все равно, пользуетесь вы арендованным имуществом, или нет, арендную плату необходимо вносить в любом случае. Так что, даже съехав, за арендатором остается обязанность по внесению аренды. Опять же арендатор может согласовать это с арендодателем, или доказать, что имущество не может быть использовано в силу обстоятельств, не зависящих от него.
В ст. 620 ГК РФ перечислены случаи, когда требование от стороны, сдающей имущество, о расторжении договора аренды удовлетворяется:
- Договор был подписан сторонами, но арендодатель так и не передал имущество второй стороне в пользование, или создает условия, при которых использование имущества по назначению невозможно.
- В арендованном имуществе оказались существенные недостатки. А при заключении договора владелец имущества умолчал, что имущество с дефектами, сам же арендатор не мог их заметить во время первичного осмотра, и они проявились только при целенаправленном использовании объекта аренды.
- Арендодатель не выполняет свои обязанности по проведению капремонта. Обычно если в договоре есть такое обязательство, то тут же указываются и сроки, в которые арендодатель обязан произвести все ремонтные действия. Но даже если срока и нет, то подразумевается, что капитальный ремонт выполняется в разумные сроки.
- Арендуемое имущество стало непригодным к использованию, а причины этого никак не зависели от воли арендодателя.
Особенности расторжения договора аренды (найма) жилого помещения
В ст. 83 ЖК РФ указаны дополнительные основания для досрочного прекращения арендных правоотношений по договорам, где объектом сделки выступает жилье. Наймодатель жилья выставляет требование о расторжении договора аренды, если:
- Наниматель не платит аренду или коммунальные платежи (если за ним закреплена такая обязанность) на протяжении полугода.
- Жилье разрушается или повреждается из-за действий нанимателя или лиц, которых он пригласил в помещение.
- Наниматель систематически мешает соседям, нарушая их права и свободы, что делает затруднительным проживание в доме (подъезде).
- Жилье используется не по назначению, например, в нем оборудован офис.
А вот права нанимателя на досрочное расторжение договора в ЖК РФ не предусмотрены. Но в ч. 3 ст. 83 этого акта указано, что с выездом нанимателя и проживающих с ним лиц из помещения, договор автоматически расторгается. А значит, наниматель может в любое время прекратить съем помещения, и при этом не быть должным за аренду, когда им уже не пользовались.
Аренда жилых помещений и ее особенности
В законодательстве РФ аренда жилых помещений именуется коммерческим наймом и имеет юридические особенности, связанные с правоотношениями сторон.
Наймодатель ограничен в своем праве досрочного расторжения соглашения, а наниматель вправе расторгнуть соглашение без наличия уважительных причин, оговоренных в законодательстве.
Также увеличены сроки предварительного уведомления сторон о досрочном расторжении.
А также сроки неуплаты арендных платежей, что признается обоснованием для расторжения.
Максимальный срок коммерческого найма составляет 5 лет, при отсутствии в тексте соглашения временных сроков, договор считается заключенным на этот срок.
Еще одной особенностью является проживание в квартире связанных с нанимателем лиц. Без их согласия наниматель не вправе расторгнуть договор по своей инициативе.
Расторжение действующего договора в судебном порядке может основываться на основании ГК РФ либо на условиях договора.
Законы и нормативные акты
Права и обязанности сторон соглашения об аренде основываются на Гражданском кодексе РФ. Срок соглашения и право отказа от него указаны в ст. 610 ГК РФ.
Право на расторжение договора по желанию арендодателя и юридические основания установлены ст. 619 ГК РФ, по инициативе арендатора — ст. 620.
Также обоснования указываются в ст. 450 ГК РФ, кроме того расторжение может быть основано на других законах и подзаконных актах РФ.
Аренда жилья частным лицом считается наймом, права и обязанности сторон уточнены в гл. 35 ГК РФ. Расторжение договора найма описано в ст. 687 ГК РФ. В этой же статье указываются основания расторжения, сроки и ответственность сторон.
О предоставлении жилья по договору социального найма читайте в нашей статье.
Основания для прекращения соглашения
Обычной причиной для прекращения действия соглашения является истечение сроков, указанных в тексте.
Досрочное прекращение, именуемое расторжением, должно иметь обоснования, установленные пунктами соглашения, ГК РФ или иными законодательными актами.
ГК РФ установлены различные причины, основываясь на которых, стороны могут расторгнуть договор через судебные органы.
Арендодатель вправе потребовать аннулирования договора в ситуации, когда:
- арендатор не оплачивает аренду более 2 раз подряд либо вносит ее позднее заявленного в договоре срока;
- арендатором нарушаются условия соглашения;
- существенно ухудшается состояние имущества;
- жилье и имущество используются не по назначению;
- арендатор не проводит капремонт помещения, если это обусловлено заключенным договором.
Арендатор вправе расторгнуть соглашение, если:
- арендодатель препятствует использованию квартиры либо вовсе не предоставляет ее согласно заключенному договору;
- помещение и имущество становится непригодным к использованию не по вине арендатора;
- жилье и имущество передано в пользование арендатору с существенными недостатками, о которых было известно арендодателю;
- арендодатель не производит капремонт помещения, если это обусловлено договором.
Также любая из сторон соглашения может потребовать расторжения, если противоположная сторона существенно нарушает условия договора, что влечет за собой материальный или моральный ущерб.
К таким ситуациям относится, например, поднятие арендной платы вне временных рамок, указанных в соглашении. В этом случае арендатор вправе расторгнуть соглашение и потребовать компенсации причиненного ущерба.
Также стороны могут расторгнуть соглашение, когда нарушается законодательство РФ.
Читайте также статью о том, чем грозит собственнику сдача квартиры без уплаты налогов.
Основания для аннулирования договора найма описаны в ст. 687 ГК РФ.
Наймодатель вправе прекратить действие договора, если:
- Наниматель не осуществляет платежи за арендуемое жилье в течение 6 месяцев, либо не вносит арендную плату более 2 раз подряд при краткосрочной аренде;
- Наниматель или лица, за которые он ответственен, подвергли порче жилье с нанесением материального ущерба;
- Жилье используется не по назначению;
- Нарушаются права соседей.
Наниматель может расторгнуть соглашение в случаях, когда жилое помещение становится непригодным к проживанию.
Также наниматель вправе расторгнуть соглашение без юридических оснований, однако при этом должен предупредить о намерениях за 3 месяца до предполагаемого момента расторжения.
Срок может быть иным и соответствовать пункту договора.
О том, как расторгнуть договор купли-продажи жилого помещения, читайте тут.
Прошу расторгнуть договор аренды на основании статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации, которая предусматривает, что арендатор имеет право досрочно расторгнуть договор аренды по своему усмотрению.
Согласно статье 610 Гражданского кодекса Российской Федерации, арендатор имеет право расторгнуть договор аренды при условии уведомления арендодателя не менее чем за 30 дней до предполагаемой даты расторжения.
В настоящем случае, я как арендатор хочу расторгнуть договор аренды с даты, указанной в настоящем уведомлении, которая составляет 30 дней после получения данного уведомления арендодателем.
Прошу учесть мою просьбу и провести все необходимые юридические и финансовые процедуры в соответствии с действующим законодательством.
Как арендатор может расторгнуть договор аренды?
Есть три способа расторжения договора: по соглашению сторон, в одностороннем порядке и через суд. В случае, когда обе стороны договора приходят к общему согласию о его расторжении, действует первый способ — расторжение по соглашению сторон. В этом случае, обязательно составляется письменный документ, который подписывается обеими сторонами и становится основанием для прекращения договорных отношений.
Второй способ — расторжение в одностороннем порядке. Здесь одна из сторон имеет право расторгнуть договор без согласия другой стороны. Однако, существуют определенные условия и основания, при которых это возможно. Например, нарушение условий договора одной из сторон, неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательств, иные случаи, предусмотренные законодательством или самим договором.
Третий способ — расторжение через суд. Если стороны не могут достичь согласия по вопросу расторжения договора или одна из них считает, что другая сторона нарушила условия договора, то они могут обратиться в суд. Судья рассмотрит дело и примет решение о расторжении договора, если будет признано наличие оснований для этого.
Важно отметить, что расторжение договора — это юридически значимое действие, которое должно быть совершено с соблюдением требований закона и условий договора. При расторжении договора, стороны должны учитывать свои права и обязанности, а также возможные последствия такого решения.
Как расторгнуть договор аренды помещения если арендатор против?
Если арендатор решает расторгнуть договор аренды самостоятельно, ему необходимо соблюдать установленный срок, указанный в договоре. Например, он должен отправить уведомление арендодателю за месяц до желаемой даты расторжения. Если арендатор решает расторгнуть договор на неопределенный срок, то по умолчанию договор прекращается через три месяца после отправки уведомления, так как предусмотрено статьей 610 Гражданского кодекса Российской Федерации.
Когда можно расторгнуть договор аренды в одностороннем порядке?
Если одна из сторон договора существенно нарушает его условия, другая сторона имеет право требовать его расторжения. Также договор может быть расторгнут в случаях, предусмотренных законодательством или самим договором.
Однако стоит отметить, что общим правилом является возможность расторжения договора только в судебном порядке.
Это значит, что если сторона договора желает его расторгнуть из-за нарушения другой стороной, она должна подать иск в суд и доказать наличие существенного нарушения.
Суд будет рассматривать дело и принимать решение о расторжении договора, если будет установлен факт нарушения и его существенность.
Однако следует отметить, что законодательством или самим договором могут быть предусмотрены иные случаи расторжения договора, которые не требуют обращения в суд.
Также в данном тексте приведены ссылки на статьи, в которых более подробно регламентируются условия и порядок расторжения договора.
Когда судом по требованию арендодателя договор аренды может быть расторгнут досрочно?
Согласно статье 619 Гражданского кодекса Российской Федерации, в случаях нарушения арендатором условий договора, назначения имущества или при существенном ухудшении имущества, арендодатель имеет право обратиться в суд с требованием о досрочном расторжении договора аренды. Также, если арендатор неоднократно нарушает условия договора, расторжение договора может быть также осуществлено.
Источник: krivosheinskoe-sp.ru
В каком случае арендодатель может расторгнуть договор?
Согласно законодательству, арендодатель может требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения об исполнении его обязательства в разумный срок. Это означает, что арендодатель должен сначала уведомить арендатора о нарушении его обязательств и указать разумный срок для исполнения этих обязательств. Если арендатор не исполняет обязательства в указанный срок, то арендодатель может требовать досрочного расторжения договора. Однако это требование должно быть направлено в письменной форме.
Подобное положение закона защищает и арендатора, предоставляя ему возможность исправить свои действия и исполнить обязательства в разумный срок перед досрочным расторжением договора. Такая процедура позволяет предотвратить неправомерное прекращение арендных отношений и обеспечить справедливое решение вопроса.
Поэтому, если арендодатель желает расторгнуть договор досрочно, он должен соблюдать указанные требования закона и направить арендатору письменное предупреждение о необходимости исполнения обязательства в разумный срок. Только после этого он сможет требовать досрочного расторжения договора, если арендатор не исполняет свои обязательства в установленный срок.
Можно ли расторгнуть договор раньше срока?
Прекратить действие трудового договора именно в связи с истечением его срока, раньше окончания данного срока нельзя, поскольку законодательством это не предусмотрено. Трудовой договор в этом случае можно расторгнуть по другим общим основаниям, предусмотренным статьей 77 Трудового кодекса: соглашение сторон, а также по основаниям, предусмотренным другими статьями Трудового кодекса.
Можно ли расторгнуть договор в одностороннем порядке?
Согласно статье 782 ГК РФ, любая сторона имеет право односторонне отказаться от договора оказания услуг без объяснения причин. Это право может быть осуществлено как до начала оказания услуг, так и в процессе. Согласно Постановлению Пленума ВАС РФ от 14 марта 2014 года, сторона, отказывающаяся от договора, не обязана обосновывать свое решение.
Что надо для расторжения договора аренды?
Для расторжения договора найма необходимо, чтобы обе стороны — арендатор и арендодатель, явились в РСЦ и подписали соглашение о расторжении. Кроме того, обе стороны должны предоставить документы, подтверждающие их личность. Подобное расторжение возможно только с обоюдного согласия сторон, без привлечения суда. Дополнительных требований нет.
ЮРИДИЧЕСКИЕ ЛАЙФХАКИ В КРИЗИС 2020 ДЛЯ БИЗНЕСА
2. При расторжении договора аренды арендатор должен предоставить письменное уведомление арендодателю, в котором указываются причины такого решения и желаемая дата расторжения.
3. В случае расторжения договора аренды по инициативе арендатора, арендатор обязан возместить арендодателю всех убытки, понесенные в связи с досрочным расторжением договора. Такие убытки могут включать, например, потери арендодателя от невозможности сдать помещение другому арендатору, а также расходы по предоставлению помещения в первоначальное состояние.
4. При расторжении договора аренды по инициативе арендатора, зависимо от положений договора, могут предусматриваться штрафные санкции. Они также могут быть выплачены арендатором при досрочном расторжении договора.
5. После получения уведомления об одностороннем расторжении договора аренды от арендатора, арендодатель должен провести осмотр и составить акт передачи-приемки помещения, в котором отражается его фактическое состояние. Этот акт играет важную роль при определении суммы возмещения убытков арендодателя.
6. Если стороны не согласовали условия расторжения договора аренды, вопрос об установлении размера возмещения убытков и применении штрафных санкций может быть решен в судебном порядке. В этом случае, юрист может помочь арендатору оказать необходимую правовую поддержку и защитить его интересы перед судом.
Конечно, вот пример из судебной практики: Арендатор жилого помещения обратился в суд с иском о расторжении договора аренды по инициативе арендатора, указывая на нарушения собственника жилья, в частности, на отсутствие ремонта и непредоставление коммунальных услуг. В процессе рассмотрения дела стало известно, что арендатор самостоятельно проводил работы по улучшению жилищных условий, не имея на это разрешения от собственника. Судебное разбирательство выявило, что и арендатор, и собственник допустили нарушения условий договора, что привело к сложным сюжетным поворотам в процессе.