Дом с сюрпризом: 9 ошибок при покупке дачи
Покупка дачи, как и любой другой недвижимости, дело ответственное. Мало выбрать подходящий поселок, хороший дом с благоустроенным участком и коммуникациями, нужно еще проверить правоустанавливающие документы и самого продавца, чтобы в будущем избежать неприятных ситуаций. С какими скрытыми трудностями может столкнуться покупатель дачи, рассказываем вместе с экспертами.
Проблемы с документами и регистрацией
Один из главных пунктов при покупке дачи или любой другой недвижимости — это проверка документов и возможные трудности с ними (в частности, неполный пакет документов). Например, у продавца может отсутствовать право собственности на земельный участок. По словам руководителя коммерческой практики адвокатского бюро «Плешаков, Ушкалов и партнеры» Жанны Колесниковой, в подавляющем большинстве случаев покупатели обходятся минимальной проверкой — заказывают выписку из ЕГРН, подтверждающую, что право продавца зарегистрировано в реестре. Однако проверять надо не только текущую запись в реестре, но также законность приобретения права собственности, отмечает юрист. У продавца как минимум должны быть паспорт и правоустанавливающие документы на дачу (например, договор купли-продажи, документы на наследство). «Документов всегда должно быть два: на землю (подтверждающий право собственности) и на дом (если оформлены дом и земля). Договор купли-продажи всегда один, мы включаем туда и дом, и землю», — сказала эксперт офиса загородной недвижимости «Миэль» «На Николоямской» Анна Почикаева. Крайне важна справка об отсутствии долгов по взносам, если участок в СНТ, ДСК и подобных объединениях граждан, продолжила Жанна Колесникова. «Если менялась категория участка или вид разрешенного использования, то нужны соответствующие документы. Дальше список зависит от конкретной ситуации», — пояснила эксперт.
Неприятной неожиданностью для покупателя могут стать долги по целевым и членским взносам СНТ, ДНП, на территории которых расположен дачный дом. Само по себе наличие долгов по взносам не препятствует продаже участка, если на него не наложен арест. Задолженность также не переходит новому собственнику, говорит Жанна Колесникова. Однако на практике они могут стать для него проблемой, предостерегает юрист. «Руководство СНТ может создавать новому собственнику различные неудобства, пытаясь получить долг с него, а не со старого собственника, который уже недоступен. Например, могут возникнуть сложности с подключением к газу, электричеству, общим коммуникациям, доступом на общую территорию», — привела пример Жанна Колесникова. Чтобы не оказаться заложником чужих долгов, перед сделкой необходимо потребовать у продавца справку об отсутствии долгов, выданную руководством СНТ. Нелишним будет и личное знакомство с руководством для того, чтобы выяснить, какие взносы и платежи есть в поселке, рекомендовала юрист. Кроме того, при покупке дачи нужно учитывать не только ее стоимость, но и ежегодные взносы, общее благоустройство территории СНТ, которая содержится на деньги дачников, добавила эксперт из «Миэль».
- Изъятие или списание: что грозит дачнику за долги по взносам
- Что делать, если купили квартиру с коммунальными долгами
Продавец-банкрот
Проверять важно не только документы на дачу, но и самого продавца (есть ли у него долги, ведутся ли в отношении него судебные разбирательства). К примеру, наличие у собственника на момент сделки крупных долгов может привести к потере дачного домика в случае, если прежнего собственника признают банкротом.
Чем более крупные долги у продавца, тем выше риск его банкротства и возможного оспаривания сделки, предупреждает руководитель коммерческой практики адвокатского бюро «Плешаков, Ушкалов и партнры». «Теоретически можно оспорить сделку, совершенную за три года до банкротства продавца. Однако чем меньше промежуток времени между признанием должника банкротом и сделкой, тем риск выше», — добавила она.
Чтобы обезопасить себя от подобной ситуации, необходимо проверить, не возбуждено ли в отношении продавца дело о банкротстве, нет ли вынесенных решений суда и возбужденных исполнительных производств на крупные суммы, рекомендует юрист.
Где проверить
Возбужденное дело о банкротстве можно проверить на сайте Единого федерального реестра сведений о банкротстве. Судебные акты можно проверить на сайтах суда общей юрисдикции и участка мирового судьи по месту регистрации продавца и месту нахождения земельного участка. Возбужденные исполнительные производства — на сайте Федеральной службы судебных приставов. Если покупаемые объекты находятся в общей совместной собственности, то надо проверять также и супруга собственника, даже если право зарегистрировано только на имя одного.
Подробнее о проверке собственника читайте в нашем материале: Как проверить продавца квартиры и не попасть на мошенника. Чек-лист
Что должен оплачивать собственник жилья?
По общим правилам структура платежей в МКД выглядит так (п. 2 ст. 154, п. 1 ст. 169 ЖК):
- Плата за содержание жилого помещения.
Данный платеж включает в себя работы по управлению домом, содержание и ремонт общего имущества, расходы, потребляемые при эксплуатации общего имущества.
К общему имуществу относятся: лестницы и лестничные площадки, лифты, чердаки, подвалы, мусоропроводы, крыши, технические помещения.
Это оплата за ГВС, ХВС, электроэнергию, тепло, газ, вывоз твердых бытовых отходов, отведение сточных вод, твердое топливо – при наличии печного отопления.
Переходят ли коммунальные долги к новому собственнику?
На практике управляющая компания пытается взыскать накопленные долги с учетом пени с нового собственника. Ведь учет долгов ведется в разрезе лицевых счетов квартир.
Поэтому нередко новый собственник получает письма с угрозами обращения в суд при непогашении задолженности по коммунальным услугам.
Но не все так однозначно.
Новоиспеченный владелец не должен отвечать за неуплаченные долги по коммунальным услугам и оплате жилого помещения. Эта обязанность остается за «старым» собственником (ст. 210 ГК).
Особняком стоят взносы за капитальный ремонт.
Этот новый вид оплаты выделен в квитанциях отдельной строкой. Введение этого взноса до сих пор вызывает неоднозначную реакцию жильцов МКД. И некоторые собственники принципиально не оплачивают взнос.
Так, с 1 января 2022 года минимальный размер взноса составляет 10,1 рублей за 1 кв.м общей площади. Поэтому сумма накопленной задолженности может исчисляться несколькими тысячами рублей.
А по закону, к новому собственнику жилья переходят долги предыдущего собственника по оплате взносов за капитальный ремонт (п. 2, 3 ст. 158 ЖК).
В этом случае новый собственник может уповать на то, что в части невзысканных сумм истек срок исковой давности. Например, если долги накопились за несколько лет, то новый собственник может оплатить долги только за последние 3 года и «отсечь» предыдущие.
Инициатором взыскания долгов за капитальный ремонт является региональный фонд капитального ремонта. Причем он будет выставлять иск за все годы и только в судебном процессе собственник должен заявить об истечении срока исковой давности. Например, Югорский фонд капремонта пытался взыскать долги в 2020 году за период с 01.09.2014 по 29.02.2020 (решение Кондинского районного суда ЮГРА от 20.05.2020 № 2-256/2020), в другом случае – с 24.07.2017 по 11.02.2022 (решение Шарьинского районного суда Костромской области от 14.02.2022 № 2-21/2022).
Что должен сделать новый собственник, купивший квартиру с долгами?
Чтобы избежать претензий управляющей компании, а также не заплатить «лишние» суммы, покупатель должен запросить справку по задолженности за коммунальные услуги, образовавшиеся на дату перехода права собственности на квартиру.
После получения справки желательно известить свою управляющую компанию о смене владельца. Сделать это лучше официально, зарегистрировав заявление в УК. К заявлению можно приложить справку по долгам, а также свидетельство о регистрации права собственности на квартиру.
В заявлении нужно указать, чтобы управляющая компания исключила долги из лицевого счета и не выставляла в квитанции новому собственнику. В противном случае новый владелец жилья может обратиться в суд и обязать УК исключить долги из лицевого счета (определение Первого кассационного суда общей юрисдикции от 20.05.2021 № 2-3751/2020).
В качестве устрашающих воздействий в заявлении можно указать на последующее обращение в Роспотребнадзор, Государственную жилищную инспекцию и Прокуратуру.
Разыскивать и уведомлять бывшего собственника, по нашему мнению, нецелесообразно. За редким исключением, бывший собственник не может не знать о размере накопленной задолженности.
Как обезопасить себя от покупки квартиры с долгами по ЖКХ?
При покупке вторичной недвижимости необходимо приложить все усилия, чтобы свести риски приобретения квартиры с долгами к минимуму. Помогут следующие действия:
- Получение от текущего собственника выписки об отсутствии (или наличии) долгов, из управляющей компании.
- Получение выписки из ЕГРН. Она содержит информацию обо всех обременениях, установленных в отношении продаваемой собственности.
- Получение квитанции за оплату услуг. Этот вариант может оказаться наиболее простым и быстрым. Помимо размера платежа в текущем месяце, в квитанции всегда указывается и сумма общего долга.
- Включить в договор купли-продажи дополнительные пункты:
- о том, что жилое помещение передается новому собственнику без долгов по ЖКУ и капремонту:
- о том, что, в случае обнаружения задолженностей, предыдущий собственник обязуется их погасить. Данный способ наиболее надежен для защиты интересов будущего владельца квартиры.
Можно ли покупать квартиру с долгами по ЖКХ?
Если покупатель заранее знает о долгах, но желает приобрести именно эту квартиру, действовать можно следующим образом:
- Перевод долга (в соответствии со ст. 391 ГК РФ). Покупатель может официально взять долг на себя и оплатить его самостоятельно. Если обе стороны сделки согласны – это условие включается в договор купли-продажи.
- Обсуждение дальнейших условий продажи квартиры с долгом. Стороны могут найти и другие способы решения проблемы, например, новый владелец оплачивает долг, а текущий собственник уменьшает стоимость квартиры на эту сумму. Главное, чтобы все условия были не просто озвучены в устной форме, но и зафиксированы официально.
Что делать, если о долгах стало известно после покупки квартиры?
Если такое произошло, прежде всего, необходимо обратиться к предыдущему собственнику. Возможно, он согласится погасить долги, которые сам накопил. В случае отказа, нужно сделать следующее:
- Обратиться в Росреестр за выпиской из ЕГРН, в которой указывается дата перехода права собственности к новому владельцу.
- Предоставить выписку в управляющую компанию, для внесения соответствующих изменений в лицевой счет. Если после подачи изменения не были внесены, на имя директора управляющей компании необходимо составить заявление о смене собственника, приложив выписку из ЕГРН.
Если никакой из предыдущих способов не принес результатов, обращаться необходимо в вышестоящие инстанции: в Государственную жилищную инспекцию, Роспотребнадзор, прокуратуру или суд.
По общему правилу новый собственник квартиры не несет ответственности за долги предыдущего собственника, так как обязанность по оплате жилого помещения и коммунальных услуг лежит на каждом собственнике. Однако, существует исключение — взносы на капитальный ремонт. В соответствии с законодательством, обязанность по уплате взносов на капитальный ремонт переходит на нового собственника при смене владельца жилого помещения. Таким образом, новый собственник обязан оплатить все непогашенные долги по взносам на капитальный ремонт, возникшие до момента передачи права собственности на него.
Какие долги переходят новому собственнику?
Данный текст утверждает, что долги, возникшие у предыдущего владельца недвижимости, переходят на нового владельца только в отношении оплаты капитального ремонта общего имущества в многоквартирном доме. Таким образом, новый собственник не несет ответственности за другие виды долгов предыдущего собственника. Это важно учитывать при покупке недвижимости, чтобы избежать непредвиденных финансовых обязательств.
Кто должен оплачивать долги предыдущего собственника?
В соответствии с законодательством, ответственность за долги по ЖКУ, включая свет, воду, канализацию и содержание общедомового имущества, лежит на предыдущем владельце квартиры. Следовательно, даже если новый собственник приобрел квартиру с задолженностью, право на взыскание этой задолженности принадлежит кредиторам и должно быть осуществлено по отношению к предыдущему владельцу, при котором задолженность образовалась.
Что будет если новый собственник не переоформил лицевой счет?
Если вы планируете провести сделку купли-продажи квартиры, важно не забыть о переоформлении лицевого счета. Если вы этого не сделаете, вам придется самостоятельно уведомлять управляющую компанию о смене владельца и оплачивать долги предыдущего владельца. Также стоит учесть, что для проведения сделки могут потребоваться документы, подтверждающие финансовое состояние, такие как выписка с финансово-лицевого счета.
Кому переходят долги при покупке квартиры?
Согласно закону, передача права собственности на недвижимое имущество, которое нуждается в капитальном ремонте, не освобождает нового собственника от обязанности оплаты долгов по капитальному ремонту.
Как управляющая компания узнает о смене собственника?
В соответствии с действующим законодательством, нормативные акты не содержат положений, которые бы обязывали нового или прежнего собственника недвижимости уведомлять управляющую компанию (ТСЖ) о переходе права собственности. Таким образом, смена собственника не требует обязательного уведомления со стороны нового владельца. Однако, исполнитель коммунальных услуг может узнать о смене собственника, если новый владелец проявит желание заключить договор на предоставление коммунальных услуг в письменной форме. Такое требование предусмотрено законодательством.
Источник: pravo163.ru
Как избавиться от долгов предыдущего собственника?
Если вы обнаружили, что старый лицевой счет был переписан на вас и в квитанции отображается долг предыдущего владельца, вам следует обратиться в управляющую компанию. Для этого необходимо подать заявление, в котором следует указать, что вы требуете перерасчета по финансово-лицевому счету и разделения/выделения лицевого счета, либо открытия нового.
Как списать долги по новому закону?
/lists/listing-1-assistant.txt
Как обнулить коммунальные долги за последние 3 года?
Срок давности по долгам ЖКХ составляет 3 года. Если после этого срока управляющая компания (УК) подала на Вас в суд, необходимо написать заявление о пропущенном сроке давности. Однако необходимо учесть, что список долгов за квартиру можно списать, пройдя через процедуру банкротства. Инициировать этот процесс можно через МФЦ или обратившись в суд. Дополнительную информацию можно найти на сайте gos-oplata.ru.
Должен ли новый собственник жилья оплачивать
2. При смене собственника жилого помещения, долги как по оплате коммунальных услуг, так и по кредитам или иным финансовым обязательствам за жилье, передаются на нового владельца.
3. Передача долгов происходит независимо от вида сделки - покупка, продажа, дарение или иное преобретение права собственности на жилое помещение.
4. Для того чтобы покупатель избежал перехода долгов на себя, необходимо заключение специальных соглашений между сторонами сделки, которые должны прямо указывать на отсутствие обязанности нового собственника по уплате долгов предыдущего владельца.
5. В случае, если новый собственник не принимает на себя обязательства по уплате долгов предыдущего владельца, их погашение остается на ответственности прежнего собственника.
В судебном процессе, связанном с переходом долгов на нового собственника жилого помещения, произошли неожиданные сюжетные повороты. Дело касалось перехода долгов по коммунальным платежам на нового владельца квартиры.
Стороны спора представляли две семьи - семья А и семья Б. Семья А была предыдущими владельцами квартиры, в то время как семья Б приобрела данное жилье. Согласно законодательству, долги по коммунальным платежам переходят на нового собственника. Однако, в данном случае возникла спорная ситуация.
Семья А утверждала, что они регулярно оплачивали все коммунальные платежи и не имели задолженностей перед поставщиками услуг. Семья Б, в свою очередь, утверждала, что при покупке квартиры им была передана информация о наличии задолженностей по оплате коммунальных услуг.
В ходе судебного разбирательства стало известно, что предыдущий собственник, семья А, была жертвой мошенничества. Оказалось, что перед продажей квартиры им был предоставлен поддельный отчет о задолженностях, в котором указывались вымышленные суммы долгов.
Сюжетный поворот заключался в том, что семья Б, новый собственник, была ошеломлена этой информацией. В результате суд решил, что долги по коммунальным платежам не переходят на нового собственника, так как они были основаны на мошеннических действиях предыдущего владельца. Таким образом, семья Б была освобождена от обязанности оплаты этих долгов.
Этот интригующий пример из судебной практики показывает, что вопросы перехода долгов на нового собственника могут иметь неожиданные сюжетные повороты и требуют тщательного рассмотрения доказательств и фактов в суде.