Хочу продать долю в квартире без согласия родных
Здравствуйте, уважаемая редакция Т—Ж. Спасибо, что повышаете финансовую грамотность населения.
У меня такая ситуация. Есть трехкомнатная квартира, в которой прописаны мама, папа, я и брат. Квартира приватизирована, и у каждого из нас по ¼ доли, есть свидетельства о государственной регистрации права. Родители в дальнейшем собираются отдать свои доли мне и брату.
Я хочу, чтобы мы все продали квартиру и каждый купил себе отдельное жилье, самостоятельно доплатив недостающее. Но брат хочет строить дом, а если нашу квартиру продать, то жить ему на время стройки будет негде, снимать дорого, поэтому он против продажи. Я считаю, что это его проблемы, но родители не хотят портить отношения и поэтому ничего не делают, хотя в принципе не против продажи.
У нас с братом отношения испортились: он в ближайшие годы продавать общую квартиру не хочет, а я не хочу дожидаться его согласия и подстраиваться под его желания. Я женат, жить с родителями и братом не собираюсь, планирую переехать в отдельную квартиру. На ее покупку мне не хватает как раз той суммы, которую я мог бы получить, продав свою долю в общей квартире. Кредит брать принципиально не хочу.
Есть ли законный способ сейчас продать свою долю квартиры по рыночной цене без согласия остальных? Или это возможно только через суд?
И еще: родители хотят отписать нам с братом свои доли и переехать жить на дачу. Если они так и поступят, смогу ли я законным способом продать свою половину квартиры без согласия брата и что для этого нужно?
Конечно, в вашей ситуации нужно что-то решать. Но боюсь, отношения с братом вы можете испортить окончательно.
Вы вправе продать свою долю в квартире в любое время, без суда и согласия остальных. Ст. 246 Гражданского кодекса РФ позволяет собственнику распоряжаться своей долей по своему усмотрению: дарить ее, продавать или обменивать. Но есть условие, которое надо соблюсти, чтобы все было по закону.
Преимущественное право совладельцев купить долю
Если вы продаете долю, то у участников долевой собственности есть преимущественное право покупки. То есть сначала вы должны предложить выкупить вашу долю другим собственникам квартиры — родителям и брату.
Сообщить о предстоящей продаже нужно письменно. У родителей и брата будет месяц на то, чтобы воспользоваться преимущественным правом и купить вашу долю в квартире.
Закон обязывает продавца указывать в сообщении о продаже цену и остальные условия продажи. Например, как будут совершаться расчеты и у кого останется право пользования квартирой после сделки. Федеральная нотариальная палата даже составила методические рекомендации по соблюдению преимущественного права покупки доли и советует обязательно описывать сам объект недвижимости, цену продаваемой доли, порядок расчетов и сроки передачи имущества.
Если совладельцев несколько, извещение надо отправить каждому персонально. Поэтому если вы решите продать свою долю сейчас, вам надо уведомить родителей и брата. Если после того, как родители переоформят свои доли на вас с братом, — только его.
Рассылка Т—Ж о квартирах и домах
Лайфхаки о покупке, ремонте и съеме жилья — в вашей почте раз в две недели. Бесплатно
Подписаться
Подписываясь, вы принимаете условия передачи данных и политику конфиденциальности
Как уведомить о продаже
У вас на руках должно остаться подтверждение, что другие собственники получили уведомление о продаже доли. Обычно используется один из трех вариантов извещения:
- вручить уведомление лично и получить на втором экземпляре подпись, что совладелец его получил. Нужно, чтобы кроме подписи он поставил дату и собственноручно написал фамилию, имя, отчество: если дойдет до судебного разбирательства, так будет проще установить, что расписывался именно он;
- направить уведомление по почте заказным письмом с уведомлением о вручении и описью вложения;
- обратиться к нотариусу, чтобы уведомление о продаже направил он.
На практике люди чаще выбирают третий вариант. В этом случае нотариус сначала выдаст вам свидетельство о направлении документов. А когда другой собственник получит уведомление — свидетельство о вручении документов.
Бывает так, что совладелец не получает уведомление. Например, если участник долевой собственности против продажи, он может специально не пойти на почту или не принять курьера. Этого можно ждать от вашего брата.
Тогда имеет смысл попросить нотариуса выдать свидетельство о том, что вы как продавец доли предприняли все меры, чтобы известить совладельцев о предстоящей продаже. Такой документ выдают не все нотариальные конторы. Учитывая ваши отношения с братом, такое свидетельство может понадобиться. Поэтому нужно найти того нотариуса, который его выдаст.
Получивший извещение собственник может в письменном виде отказаться от преимущественной покупки. Тогда вы вправе сразу же оформлять сделку с другим покупателем. Если другой собственник письменного отказа не дает, нужно отсчитать месяц с момента, когда он получил уведомление, и только потом продавать свою долю.
Договор купли-продажи доли в квартире постороннему лицу, в отличие от обычного договора купли-продажи квартиры, обязательно должен быть удостоверен нотариусом.
Поэтому в любом случае советую вам продавать свою долю и извещать других собственников о продаже при помощи нотариуса.
Что не является отчуждением имущества
К отчуждению имущества не относятся:
- предоставление его во временное пользование;
- прекращение права собственности по решению суда;
- отказ от прав (например, наследования);
- утрата имущества, в том числе недвижимости, по объективным причинам (например, вследствие пожара или разрушения здания).
Отчуждение имущества физическим лицом
Физические лица имеют право отчуждать имущество по собственной воле — но с рядом ограничений. Например, гражданин может передать недвижимость юридическому лицу в уставный капитал компаний — но не через дарение. Договор дарения коммерческому объединению со стороны физлица невозможен в силу п. 1 ст. 575 ГК РФ [6].
Есть и другие нюансы. Общее имущество, нажитое в браке, отчуждать можно только по нотариально заверенному соглашению супругов. Если владелец хочет продать свою долю в квартире, которая находится в совместном имуществе с другими членами семьи, он обязан предложить им выкупить свою долю, прежде чем искать других покупателей. И только если в течение месяца никто из родственников — совладельцев жилья не согласится на сделку, можно подключать третьих лиц.
Договоры для коммерческих организаций регулируются Федеральным законом «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» от 22.07.2008 N 159-ФЗ [7].
Отчуждение имущества несовершеннолетнего
Фото: RODNAE Productions/Pexels
Любая сделка с имуществом, принадлежащим лицу младше 18 лет, должна быть согласована с органами опеки и попечительства (ст. 37 ГК РФ [8]). Это делается для защиты прав несовершеннолетних и касается как недвижимости, так и любых других объектов, будь то полученные по наследству машина, деньги или ценные бумаги. Органы опеки дадут предварительное согласие на отчуждение прав собственности на недвижимость, только если на имя ребенка приобретается равноценная либо большая жилплощадь. Несовершеннолетний, достигший 14 лет, может обращаться в органы опеки самостоятельно, но с согласия родителей [9].
Для регистрации отчуждения имущества, принадлежащего несовершеннолетнему, в органы опеки и попечительства необходимо предоставить:
- заявление законного представителя ребенка, если последнему еще нет 14 лет;
- если владельцу недвижимости от 14 до 18 лет, понадобятся два заявления: от него самого и от законного представителя (родителя или опекуна).
В документах должны быть указаны подробности планируемой сделки, доля несовершеннолетнего, обязательства сторон и причины отчуждения имущества (приобретение новой квартиры, переезд и прочее). Если в результате сделки жилищные условия не улучшаются, высока вероятность получить отказ. «В некоторых случаях, если доля недвижимого имущества, которое покупают взамен продаваемого, мала, органы опеки могут ограничиться внесением определенной суммы на блокированный счет до достижения ребенком совершеннолетия», — добавляет юрист Игорь Лут.
Отказ от доли в ипотечной квартире
Просто отказаться от доли в ипотечной квартире тоже нельзя. Такую долю можно продать или подарить, но только с разрешения банка. Сам вопрос распоряжения долей в ипотечной квартире сопряжен со множеством нюансов. Например, приобретался ли объект в браке или до него, как была оформлена собственность (совместная или долевая), являются ли содольщики созаемщиками и так далее.
Поэтому первое, что нужно сделать в таком случае, — обратиться для консультации к юристу и в банк, поскольку совершать любые сделки с ипотечной квартирой, которая находится в залоге, можно только с согласия банка, рекомендует замдиректора по правовым вопросам сети офисов недвижимости «Миэль» Ольга Балбек.
На практике, если созаемщики не хотят или не могут выплачивать ипотечный кредит, обычно они продают жилье целиком, но также по согласованию с банком. С разрешения банка созаемщик может договориться о переходе права собственности второму созаемщику. В данном случае обязательство по оплате ипотечного кредита ложится полностью на одного созаемщика.
Отказаться от права собственности в ипотечной квартире можно либо подарив свою долю, либо продав. При разводе супругов, которые являются созаемщиками, этот вопрос может решить брачный договор, в котором прописаны условия раздела имущества. Если брачного контракта нет, то при разводе надо заключить соглашение о разделе имущества — кому и что будет принадлежать после развода. Можно прописать, что все имущество достанется одному из супругов, а второй получает денежную компенсацию.
Поэтому при отказе от доли в ипотечной квартире нужно сначала определить, во-первых, кто является основным заемщиком и созаемщиком, рекомендует Ольга Балбек. Во-вторых, понять, кем приходятся друг другу заемщики и выделены ли доли. После чего можно подарить свою долю в ипотечной квартире или продать ее, используя преимущественное право. При этом стоит помнить, что в любой ситуации нужно сначала проинформировать банк.
Если человек уже имеет долю в квартире, то отказаться от нее с помощью письменного заявления не получится (Фото: wichayada suwanachun\shutterstock)
Читайте также
- Ипотека после развода: как выплачивать кредит
- Раздел имущества при разводе: от брачного договора до медиации и суда
Отказ от доли в квартире, купленной на материнский капитал
Обязательное условие покупки недвижимости с использованием маткапитала — наделение правом собственности несовершеннолетних (выделение детской доли). «Если семья купила квартиру с маткапиталом, оформила доли несовершеннолетним и один из взрослых (родитель, совершеннолетний ребенок) хочет отказаться от своей доли, то в этом случае он может подарить или продать свою долю (с соблюдением преимущественного права — предложить сначала другим собственникам)», — пояснила замдиректора по правовым вопросам сети офисов недвижимости «Миэль».
Если речь идет об отчуждении доли несовершеннолетнего, то здесь нужно получить предварительное разрешение органов опеки и попечительства с обоснованием, что взамен приобретает несовершеннолетний. Его права ни в коем случае не должны быть ущемлены.
Читайте также
- Маткапитал-2021: как потратить полмиллиона на улучшение жилищных условий
- Как продать квартиру с маткапиталом. Инструкция
Отказ от доли в пользу супругов
Имущество, нажитое супругами во время брака, по общему правилу является их совместной собственностью. (ст. 256 ГК РФ). Долевая собственность может возникнуть из совместной с помощью выделения долей в этом имуществе — сделать это можно в досудебном и судебном порядке. Также один супругов может отказаться от своей доли в пользу другого. Здесь есть несколько вариантов такого отказа.
Первый — супруги состоят в браке и хотят разделить имущество по обоюдному согласию. В этом случае они могут воспользоваться брачным договором. В документе определяется, кому и в какой доле принадлежит имущество, какие права и обязанности у супругов. Документ необходимо заверить у нотариуса.
Второй вариант — когда брак расторгнут и супруги хотят мирно разделить имущество. В данном случае, чтобы отказаться, например, от своей доли в квартире, необходимо написать письменный отказ, заверенный у нотариуса. Третий вариант — когда между супругами возникает спор, что, кому и в каком размере принадлежит. В данном случае вопрос решается в судебном порядке.
Читайте также
- Какие сложности могут возникнуть при покупке жилья на маткапитал
- Доля детей в квартире: правила покупки и продажи
- Права детей и родителей в сделках с недвижимостью: коротко о главном
Для отчуждения доли в квартире необходимо предоставить определенные документы. Прежде всего, понадобятся паспорта покупателя и продавца. Также необходима выписка из ЕГРН, которая подтверждает собственность на квартиру. Кроме того, требуются правоустанавливающие документы на продаваемое имущество, такие как договор купли-продажи, свидетельство о праве на наследство, договор дарения или договор приватизации. Все эти документы необходимо предоставить при оформлении продажи доли в квартире.
Сколько стоит отчуждение доли в квартире?
Нотариусы имеют свои гонорары, которые клиенты должны оплатить за оказание своих услуг. Кроме того, за некоторые виды сделок требуется уплатить государственную пошлину. Например, для сделок с долями стоимость госпошлины составляет 0,5% от суммы договора, но не менее 300 рублей и не более 20 000 рублей. Важно отметить, что оплата госпошлины проводится только за один договор, а не за каждого собственника доли.
Что значит Отчуждаемая доля?
Отчуждаемая доля – это часть недвижимости, которая отделяется от основной части и еще не была официально признана самостоятельным земельным участком. Пока процедура межевания не завершена, эта отчуждаемая доля не считается отдельным объектом недвижимости.
Можно ли отказаться от доли в квартире в пользу другого собственника?
Если доля в объекте недвижимости уже оформлена в вашей собственности, то законодательство не предусматривает возможность отказаться от нее. Однако, вы можете передать свои права на эту долю другому человеку, организации или государству. Возможны ситуации, когда вы решаете подарить свою долю кому-то или передать ее в наследство. В таком случае вам потребуется оформить соответствующие документы, которые подтверждают передачу прав на данную долю. Имейте в виду, что передача прав может быть сопряжена с налоговыми и юридическими последствиями, поэтому рекомендуется получить консультацию у специалиста перед осуществлением данной процедуры.
Нужно ли заверять у нотариуса договор дарения доли в квартире?
На сегодняшний день подлежат обязательному нотариальному удостоверению различные сделки, включая сделки с долями недвижимости, такие как дарение доли квартиры или доли жилого дома. Также под нотариальное удостоверение попадают сделки, в которых участвуют несовершеннолетние граждане.
Важно отметить, что под «дарением доли квартиры» и «дарением доли жилого дома» подразумеваются сделки, при которых одно лицо безвозмездно передает свою долю в недвижимости другому лицу. Дарение доли квартиры или дома является одним из способов перемены собственников на жилое помещение.
Нотариальное удостоверение данных сделок необходимо для обеспечения их юридической значимости и защиты интересов сторон. Нотариус свидетельствует о проведении сделки, удостоверяет личность ее участников, проверяет законность и добросовестность сделки, а также соблюдение формы и порядка ее совершения.
Таким образом, если вы планируете осуществить сделку с долями недвижимости, включая дарение доли квартиры или доли жилого дома, или же сделку, в которой участвует несовершеннолетний гражданин, обратитесь к нотариусу, чтобы удостоверить данную сделку и обеспечить ее законность.
Можно ли подарить долю в квартире близкому родственнику без нотариуса?
Если все собственники дарят свои доли по одной сделке, в этом случае дарительной договор должен быть заверен нотариусом. Нотариальное заверение гарантирует отсутствие подлога и фиксирует факт перехода собственности.
Если собственник квартиры единственный и решает подарить свою долю, то нотариальное заверение договора необязательно. В данном случае отсутствуют другие сособственники, поэтому нет необходимости оформлять договор у нотариуса.
Можно ли оформить долю в квартире без нотариуса?
Закон требует, чтобы сделки с долями в праве собственности на недвижимость были оформлены нотариусом. Это предусмотрено для защиты прав долевых владельцев недвижимости.
Можно ли долевую собственность оформить без нотариуса?
Согласно информации, представленной на сайте mfcrb.ru, с 31 июля 2019 года, при заключении сделки по отчуждению или ипотеке долей на недвижимое имущество, не требуется нотариальное удостоверение, если эту сделку проводят все собственники одновременно.
Как законно лишить собственника доли в квартире
2. Договор должен быть составлен в письменной форме и нотариально удостоверен.
3. В договоре должно быть указано, какая доля в квартире отчуждается, а также стоимость сделки или условия передачи доли в натуре.
4. Продавец (даритель) и покупатель (дарополучатель) должны быть гражданами России или иметь разрешение на постоянное проживание на территории РФ.
5. При отчуждении доли, все остальные собственники квартиры имеют предпочтительное право на ее покупку по аналогичным условиям.
6. Отчуждение доли в квартире требует согласия всех совладельцев квартиры, если иное не предусмотрено законом или договором купли-продажи.
7. Возможность отчуждения доли в квартире может быть ограничена судебным решением, в случае наличия долгов, возникших по алиментным обязательствам, исполнению судебного решения или предоставлении преимущественного права третьим лицам.
8. При отчуждении доли в квартире, необходимо уведомить органы местного самоуправления о смене собственника части квартиры в течение 1 месяца с момента заключения сделки.
9. Отчуждение доли в квартире может быть оспорено в судебном порядке, если сделка была заключена с нарушением законодательства или нарушены права других собственников квартиры.
В судебном деле об отчуждении доли в квартире произошли неожиданные повороты, которые добавили интриги в процесс.
Дело началось с иска одного из собственников квартиры, который желал отчуждить свою долю в ней. Однако, в процессе рассмотрения дела выяснилось, что этот собственник уже продал свою долю третьему лицу без согласия остальных собственников. Это был первый сюжетный поворот.
Остальные собственники квартиры узнали о продаже только в ходе судебного разбирательства и выразили свое несогласие с этой сделкой. Они утверждали, что продажа доли без их согласия является незаконной и требовали ее признания недействительной. Однако, третье лицо, которому была продана доля, утверждало, что приобрело ее в хорошей вере и не знало о возможных противоречиях.
В ходе судебного разбирательства стало известно, что продажа доли произошла через посредника, который представлялся доверенным лицом собственника. Однако, появились свидетельские показания, согласно которым посредник не был доверенным лицом и не имел права продавать долю без согласия остальных собственников. Это был второй сюжетный поворот.
Судья внимательно рассмотрел все доказательства и пришел к выводу, что продажа доли была осуществлена незаконно и должна быть признана недействительной. Он также постановил, что третье лицо, которому была продана доля, должно вернуть ее обратно собственникам квартиры. Это решение суда стало финальным сюжетным поворотом в этом деле.
Таким образом, судебное дело об отчуждении доли в квартире стало настоящим триллером с неожиданными сюжетными поворотами, которые добавили интриги и напряжения в процесс.