освобождение от уплаты НДФЛ при продаже единственного жилья

Продажа квартиры без налога и декларации: что изменится с 2020 года

С 2020 года минимальный срок владения жильем для продажи без налога и декларации составит три года — вместо пяти лет, как сейчас. Это значит, что продать квартиру без налогов можно будет через три года после покупки. Но так разрешат делать не с любым жильем и не прямо сейчас. С другой стороны, продавать без налога раньше пяти лет можно и сейчас. Как обычно, везде есть нюансы, в которых стоит разобраться еще до покупки квартиры и даже если не собираетесь ее продавать.

Вот как будет работать новый закон.

Как продать квартиру без налога

Если продать квартиру после определенного срока владения, не будет ни налога, ни декларации. Как обстоит дело с этими сроками сейчас и что изменится в 2020 году:

1. Если квартиру купили в 2016 году или позже, минимальный срок владения — 5 лет. При продаже в 2019 году придется подавать декларацию и считать НДФЛ.
2. В 2020 году минимальный срок для таких квартир, комнат и домов снизят до 3 лет.
3. Снижение срока коснется только продажи единственного жилья. На момент сделки в собственности не должно быть другой квартиры.
4. Если продается не единственное жилье, минимальный срок все равно составит 5 лет.
5. Но если новую квартиру купили в течение 90 дней до продажи той, по которой считают налог, минимальный срок составит 3 года. Допустим, первую квартиру купили в январе 2017 года. В октябре 2019 года купили еще одну квартиру. В январе 2020 года старую можно продать без налога. Минимальный срок владения для нее составит 3 года, хотя на момент сделки это не единственное жилье.
6. Для квартир, которые покупали до 2016 года, минимальный срок владения составляет 3 года даже сейчас.
7. Если квартира досталась в наследство, как подарок от близкого родственника или через приватизацию, ее можно продать без налога спустя 3 года. Требования к единственному жилью при этом нет.
8. При продаже раньше минимального срока можно применить вычеты: 1 млн рублей или фактические расходы на покупку. Это тоже работает сейчас. Но декларацию придется подать даже при нулевом налоге.
9. Сейчас действуют прежние сроки. Новые условия — только с 2020 года.

Источник:
Федеральный закон от 26.07.19 № 210-ФЗ

Кого это касается?

Поправки в налоговом кодексе касаются собственников жилья — квартир, домов и комнат. А также тех, кто планирует покупать квартиру и думает, как ее оформить. И тех, кто хочет переоформить жилье на новых собственников, например на детей или внуков. Задним числом исправить документы уже не получится, а название, сумма и дата договора влияет на то, сколько денег придется отдать государству.

Самые продвинутые покупатели и собственники жилья разбираются в особенностях НДФЛ еще до того, как получают ключи от квартиры. Потому что если этого не сделать заранее, то потом получается как в истории с дядей и племянницей: получила квартиру в подарок от родственника — и задолжала государству сотни тысяч рублей.

Рассылка Т—Ж о квартирах и домах

Лайфхаки о покупке, ремонте и съеме жилья — в вашей почте раз в две недели. Бесплатно
Подписаться
Подписываясь, вы принимаете условия передачи данных и политику конфиденциальности

Почему важно определить единственное жилье

Когда человек продает квартиру, то не платит налог с дохода, если владел недвижимостью минимальный срок. По общему правилу — пять лет.

Есть ситуации, в которых минимальный срок владения сокращен до трех лет. Так, человек не платит НДФЛ при продаже квартиры, которая принадлежала ему три года и которую он получил:

1. по наследству или в дар от члена семьи или близкого родственника;
2. в результате приватизации;
3. по договору пожизненного содержания с иждивением.

Есть еще одна ситуация, когда минимальный срок владения составляет три года: в собственности продавца на дату продажи квартиры нет другого жилья. При этом не учитывают новое жилье, которое человек купил в течение 90 календарных дней до продажи старого. Такие правила действуют с 1 января 2020 года. Минимальные сроки владения действуют как для налоговых резидентов, так и для нерезидентов.

Как определяют единственное жилье супругов

Вы купили квартиру вместе с мужем, она в совместной собственности. Минимальный срок владения для единственного жилья супругов, которое находится в совместной собственности, — три года. При этом доля в квартире, которая принадлежит только вашему мужу, то есть не является совместно нажитым имуществом, не учитывается. Такие разъяснения дала ФНС.

Имущество, которое супруги получили во время брака, — их совместная собственность.

Собственность мужа — это имущество, которое принадлежало ему до вступления в брак, а также то, что он получил в браке в дар или по наследству. В совместную собственность супругов такое имущество не входит.

То есть если у вас с мужем в совместной собственности более трех лет только одна квартира и вы ее продадите, то ни вы, ни ваш супруг не должны платить налог с дохода от продажи. Доля мужа в другой квартире принадлежит только ему и при определении единственного жилья супругов не учитывается.

Но вы не указали, как муж получил долю в другой квартире. Поэтому нужно уточнить статус этого имущества.

Так, если ваш супруг купил квартиру после заключения брака, оформил ее на себя и полностью оплатил, то это все равно ваша совместная собственность. Тогда при продаже квартиры применить минимальный трехлетний срок владения не получится. Чтобы не платить НДФЛ, нужно ждать, когда пройдут пять лет.

Также вы пишете, что в 2023 году пройдет три года, как вы расплатились за квартиру. Но не уточнили, как ее приобрели: по договору купли-продажи или долевого участия — ДДУ.

Если вы приобрели квартиру по ДДУ, то минимальный срок владения квартирой нужно считать с даты полной оплаты ее стоимости. Если уже после ввода дома в эксплуатацию вы оплачивали дополнительные метры, это не учитывается.

А вот при приобретении по договору купли-продажи минимальный срок владения квартирой нужно считать с момента государственной регистрации перехода права собственности на недвижимость.

Надо ли учитывать недостроенную квартиру

Применить трехлетний минимальный срок владения можно, только если у супругов в совместной собственности нет другого жилья. Учитывать недостроенную квартиру не нужно.

Право собственности на квартиру в новостройке можно зарегистрировать только после того, как дом достроят и квартиру передадут вам по акту. До этого момента она не в вашей совместной собственности, даже если вы полностью ее оплатили.

Объясню, когда нужно будет учитывать 90 календарных дней до продажи квартиры.

Если вы получите право собственности на квартиру в новостройке и продадите старую квартиру в течение 90 дней после этого, то учитывать новостройку не придется. То есть вы используете трехлетний минимальный срок владения.

Но если между получением в собственность новостройки и продажей старой квартиры пройдет более 90 дней, то новостройку придется учесть как второе жилье. Чтобы не платить налог с доходов от продажи старой квартиры, придется ждать пять лет.

Льготы для семьи с детьми: кто сможет не платить НДФЛ при продаже жилья

Семьи с двумя и более детьми освобождены от уплаты налога на доходы физических лиц (НДФЛ) при продаже жилой недвижимости независимо от того, сколько по времени она находилась в собственности. Соответствующий закон одобрил Совет Федерации и подписал президент Владимир Путин. Согласно закону, от налога будет освобождена часть суммы, полученная от продажи квартиры, дома или их частей, которую семья затем использует для покупки нового жилья.

Читайте также: Путин освободил семьи с детьми от НДФЛ при продаже квартиры

Сегодня собственник при продаже квартиры должен выплатить государству 13% от стоимости жилой недвижимости. НДФЛ начисляется с дохода, а не с вырученной суммы от продажи имущества. Если раньше от налогообложения были освобождены продавцы недвижимости, владевшие ею не менее пяти (в некоторых случаях не менее трех) лет, то изменения, внесенные в закон, позволяют недавним собственникам продавать недвижимость для улучшения жилищных условий, не уплачивая налог, рассказала юрист, заместитель генерального директора компании «Амулекс» Юлия Галуева.

В каких случаях можно воспользоваться новой налоговой льготой:

• у налогоплательщика (или его супруга) есть не менее двух несовершеннолетних детей (или детей в возрасте до 24 лет, обучающихся в вузах по очной форме);
• продавец приобрел жилое помещение взамен проданного или в том же календарном году, или не позднее 30 апреля следующего года;
• продавец приобрел жилье или большей площади, или с большей кадастровой стоимостью;
• кадастровая стоимость продаваемого помещения не превышает 50 млн руб.;
• продавцу (его супругу и детям) не принадлежит более 50% в праве собственности на жилое помещение с общей площадью, превышающей общую площадь в приобретенном жилом помещении.

Налоговой льготой не смогут воспользоваться граждане, имеющие в собственности дорогостоящее жилье или несколько объектов жилой недвижимости, уточнила юрист. Изменения касаются сделок купли-продажи, совершенных с 1 января 2021 года.

Новый закон является одной из мер социальной поддержки населения. Более половины владельцев жилья на рынке — это именно семьи с детьми, и многие из них нуждаются в улучшении жилищных условий.

«Часто при появлении нового члена семьи квартира становится мала для дальнейшей комфортной жизни. Однако запросов от таких собственников гораздо больше, чем сделок. Зачастую это происходило именно потому, что при расчетах собственник понимал, что он не может приобрести лучшее по качеству жилье, так как обязан отдать государству НДФЛ в 13%. Иногда величина налога соразмерна доплате, которую необходимо произвести для покупки нового, более просторного и качественного жилья», — отмечает директор офиса продаж вторичной недвижимости Est-a-Tet Юлия Дымова. По ее прогнозу, с принятием нового закона мы ожидаем роста активности в сегменте сделок по многокомнатным квартирам — рост возможен на 10–15%.

Когда доход с продажи квартиры не облагается налогом:

• недвижимость была куплена до 1 января 2016 года, и на момент продажи прошло три года владения имуществом;
• если квартира приобретена после 1 января 2016 года, то по истечении пяти лет владения можно продать имущество без уплаты НДФЛ;
• если помещение было приобретено дороже, а продано дешевле, но не менее чем за 70% кадастровой стоимости. Кадастровая цена исчисляется на 1 января года, в котором был подписан договор купли-продажи;
• квартира продана по той же цене, что и была приобретена, и эта сумма не меньше 70% кадастровой стоимости.
• Во всех остальных случаях НДФЛ взимается с дохода от продажи квартиры.

Путин ранее подписал закон, который освобождает граждан в ряде случаев от подачи налоговой декларации 3-НДФЛ после продажи недвижимости. Речь идет о сделках по продаже квартиры, загородного дома или комнаты, доход от которых не превышает 1 млн руб. Продавцы нежилых помещений и гаражей освобождены от подачи декларации и уплаты налога с тех сделок, доходы от которых не превысили 250 тыс. руб.

Читайте также:

• Налог с продажи квартиры — 2021: инструкция по НДФЛ
• Путин освободил часть продавцов недвижимости от налога с продаж

Действительно, с 2020 года установлено, что при продаже единственного жилья минимальный срок владения для освобождения от уплаты НДФЛ сокращен на 2 года. Теперь продать такое жилье можно каждые 3 года без уплаты налога.

Можно ли не платить налог с продажи квартиры если это единственное жилье?

Таким образом, если у гражданина есть как минимум два объекта недвижимости в собственности, например, квартира и дом, и он решает продать один из них, то при продаже дома ему потребуется заплатить налог. Это связано с тем, что дом не является единственной жилой собственностью в данном случае.

Однако существует исключение, касающееся уплаты налога при продаже второго объекта недвижимости. Если гражданин приобрел второй объект недвижимости, например, дом, не позднее чем за 90 дней до продажи первого объекта, то налог в данном случае платиться не придется.

Таким образом, при продаже объектов недвижимости, необходимо учитывать налоговые обязательства и возможные исключения, чтобы избежать нарушения законодательства.

Нужно ли платить налог с продажи квартиры если это единственная собственность?

В соответствии с действующим законодательством, если вы являетесь владельцем квартиры в течение трех лет и решаете ее продать, то вы освобождены от необходимости подавать декларацию о доходах и уплачивать налоги с продажи. Однако, существует важное условие: данная квартира должна являться вашим единственным местом жительства, а именно, у вас не должно быть других квартир, которые принадлежат вам на момент совершения сделки.

Нужно ли подавать декларацию 3 НДФЛ при продаже единственного жилья?

Если проживающему лицу принадлежит только одно жилое помещение (недвижимое имущество), а он уже является его собственником более трех лет, то этому лицу не нужно выполнять расчеты по подоходному налогу при продаже этого единственного жилого помещения. Также в этом случае не требуется представление налоговой декларации по форме 3-НДФЛ.

Кто не платит НДФЛ с продажи квартиры?

Согласно новым правилам, начиная с отчетности за 2021 год, гражданам не нужно будет подавать налоговую декларацию, если доход от продажи недвижимости не превышает 1 миллиона рублей. Также, если продажа такой недвижимости не превышает указанную сумму, то не нужно платить налог с продажи. Важно отметить, что эти правила распространяются и на случаи, когда недвижимостью владели менее минимально установленного срока.

Как доказать в налоговой что это единственное жилье?

Если вы хотите продать жилую площадь, то важно учитывать следующее: если на момент продажи у вас нет другой жилой недвижимости, то все ваши жилые помещения будут учтены — будь то комната, доля в квартире или доме. Однако существует исключение: если в течение 90 дней после покупки новой квартиры вы продадите старую, то проданное жилье можно будет считать единственным. Это важно учесть при проведении сделки.

Как продать квартиру без налога в 2023 году?

Если квартира продана дешевле, чем была куплена, то по закону не требуется выплачивать налог на доход физических лиц (НДФЛ). Однако при продаже квартиры необходимо учесть, что ее цена должна быть не менее 70% от кадастровой стоимости. Кадастровая стоимость определяется на 1 января того года, когда происходит продажа квартиры. Чтобы узнать кадастровую стоимость, можно воспользоваться сайтом или приложением ЕГРН на сайте n-reestr.ru. Это можно сделать бесплатно.

Что является единственным жильем?

Единственное жилье — это помещение, которое может быть использовано для длительного проживания должника и его семьи. Оно должно быть пригодно для постоянного проживания и является единственным жилым помещением, которым обладает должник и его семья.

Сколько должно быть в собственности единственное жилье?

Если вы являетесь владельцем единственной недвижимости и хотите продать ее без уплаты налога, то вам необходимо владеть этой собственностью более трех лет. До 2020 года минимальный срок владения, при котором не требовалась оплата налога с продажи, составлял пять лет.

Единственное жилье: определение, правило 90 дней …