Как оценивают квартиру в аварийном доме?
Оценка квартиры в аварийном доме имеет свои особенности. Важно учитывать, что недвижимость не должна оцениваться с учетом текущего аварийного состояния. В такой ситуации стоимость объекта может быть сильно и необъективно занижена.
При оценке аварийного жилья за объект принимается аналогичное жилье, которое находится в нормальном состоянии и пригодно для проживания. Это позволяет более объективно определить рыночную стоимость квартиры в аварийном доме.
Такую оценку может провести НП Палата судебных экспертов Сибири или другие эксперты, имеющие необходимую квалификацию.
Кто оценивает аварийность дома?
Собственники многоквартирных домов должны следить за состоянием общедомового имущества. Однако, контроль за этим осуществляет комиссия по оценке жилых помещений местной администрации или управление по строительству. Именно они имеют право признать дом аварийным и требующим сноса или реконструкции.
Сколько дают денег за аварийное жилье?
Собственники аварийного жилья имеют право на получение компенсации за ветхие квадратные метры. Нормы о стоимости одного квадратного метра аварийного жилья на 2022 год были установлены администрацией НАО и составляют 68 852 рубля. В соответствии с документами, принятыми в окружной администрации, список лиц, которым будет выплачена компенсация, формируют муниципалитеты.
Сколько стоит оценка рыночной стоимости квартиры?
Согласно информации, приведенной на сайте sravni.ru, стоимость одного отчета об оценке стандартной квартиры, которая находится в городе и легко доступна для осмотра, составляет примерно 5-6 тысяч рублей. Однако, иногда цена может быть ниже, хотя такие случаи встречаются редко, а также может быть выше стоимость отчета. В данном случае, следует учитывать, что конкретные условия оценки квартиры могут влиять на ее стоимость, поэтому рекомендуется проконсультироваться с профессиональными юристами и экспертами в данной области для получения более точной информации по данному вопросу.
Как получить выкупную стоимость за аварийное жилье?
Юридический аспект выкупной цены при переселении из аварийного жилья возникает в случаях, когда граждане вынуждены покинуть свои жилые помещения из-за аварийного состояния зданий или квартир. При этом выкупная цена определяется с учетом рыночной стоимости квартиры или дома, стоимости доли в праве на земельный участок и общедомовое имущество, а также размеров понесенных расходов собственником в связи с вынужденным переездом.
Рыночная стоимость квартиры или дома определяется на основе учета рыночных цен на недвижимость в данном регионе. Для определения рыночной стоимости можно провести оценку объекта недвижимости со стороны независимых оценщиков.
Также при определении выкупной цены учитывается стоимость доли в праве на земельный участок. Это особенно важно в случаях, когда владение жилым помещением сопряжено с долей в праве на земельный участок.
Дополнительно в выкупную цену включаются расходы, которые собственник несет в связи с вынужденным переездом. Это могут быть расходы на поиск нового жилья, оплату аренды, перевозку и установку мебели и техники и другие связанные расходы.
Таким образом, выкупная цена при переселении из аварийного жилья определяется с учетом рыночной стоимости квартиры или дома, стоимости доли в праве на земельный участок и общедомовое имущество, а также размеров понесенных расходов в связи с вынужденным переездом.
Сколько стоит квадратный метр аварийного жилья?
В настоящее время стоимость квадратного метра жилья в аварийном доме может достигать очень высоких отметок — до 70-100 тысяч рублей. И это происходит даже при отсутствии учета технического состояния самого дома. Важно отметить, что оценка стоимости жилья не зависит от деятельности органов самоуправления.
Какая комиссия признает дом аварийным?
Текст говорит о межведомственной комиссии, которая занимается признанием жилья аварийным. Комиссия принимает решение на основе голосования большинством голосов. В решении должны быть указаны выводы о пригодности или непригодности жилья для проживания, а также о признании многоквартирного дома аварийным и его подлежностью реконструкции или сносу.
Что дают взамен аварийного жилья?
В соответствии с договором социального найма, арендаторам, живущим в аварийных домах, предоставляется возможность получить квартиру с аналогичной площадью и количеством комнат в социальный найм. При этом, новое жилье должно располагаться в пределах того же населенного пункта, однако выбор конкретного района для заселения не регулируется договором.
Таким образом, наниматели имеют право на получение жилья, соответствующего их потребностям, однако местоположение нового жилья ограничивается пределами населенного пункта. Решение о выборе района заселения остается за арендаторами.
ВС разъяснил, как рассчитать компенсацию за жилье в аварийном доме
Житель Омска купил комнату в аварийном доме, после чего потребовал от городской администрации выкупить ее в два с половиной раза дороже. Администрация отказалась. Тогда покупатель решил обратиться в суд. Там чиновников обязали выкупить комнату, но цену снизили до изначальной на основании новых положений ст. 32 ЖК, которые вступили в силу уже после покупки. Дело дошло до ВС, который оценил применение норм с обратной силой.
Квартиры приобретают не только для решения жилищного вопроса, но и в качестве инвестиции. Одним из способов заработать была покупка квартир в аварийных домах. Согласно п. 7 ст. 32 ЖК, размер компенсации определялся на рыночной основе. Но 27 декабря 2019 года законодатель ограничил возмещение за жилье, купленное уже после признания дома аварийным: теперь оно не может превышать стоимость его приобретения (ч. 8.2 ст. 32 ЖК).
В одном из недавних дел, которое дошло до ВС, суды решали, какие правила применить, если объект купили до вступления в силу этой нормы. Практика по этому вопросу очень разнородная, говорит Никита Филиппов, заведующий Бюро адвокатов «Де-юре» Бюро адвокатов «Де-юре» Федеральный рейтинг. группа Арбитражное судопроизводство (средние и малые коммерческие споры: mid market) группа Банкротство (споры mid market) группа Разрешение споров в судах общей юрисдикции группа Банкротство (реструктуризация и консультирование) группа Корпоративное право/Слияния и поглощения (mid market) группа Семейное и наследственное право группа Уголовное право группа Природные ресурсы/Энергетика группа Трудовое и миграционное право 14 место По количеству юристов 20 место По выручке на юриста 24 место По выручке Профайл компании × . Первый кассационный суд общей юрисдикции в июне 2021 года в определении по делу № 88-15665/2021 сделал вывод, что положения ч. 8.2 ст. 32 ЖК не имеют обратной силы, поэтому надо исходить из редакции Жилищного кодекса на дату покупки аварийного жилья. А в других делах суды признают, что применение нормы ч. 8.2 ст. 32 ЖК не зависит от даты возникновения права собственности на жилье. Подобную позицию, например, занял Третий кассационный суд общей юрисдикции в деле № 88-15890/2021.
Какой из этих подходов верный, решил Верховный суд в деле № 50-КГ21-5-К8.
С обратной силой
В сентябре 2018 года Олег Куприн* приобрел комнату в многоквартирном доме в Омске за 330 000 руб. Тогда этот дом уже два года был признан аварийным и подлежал сносу. В 2017 году жильцы дома отказались от самостоятельного сноса и попросили городскую администрацию принять решение об изъятии участка. Администрация не стала изымать землю и выплачивать компенсации, ссылаясь на отсутствие денег в городском бюджете. Вместо этого чиновники собирались переселить людей в новое жилье до конца 2024 года по региональной программе.
16 июля 2019 года Куприн обратился в администрацию Омска с требованием об изъятии комнаты и выплате компенсации, но и на этот раз чиновники отказались выкупить жилье. Тогда он отправился в суд с требованием о взыскании выкупной стоимости комнаты и судебных расходов. По итогам судебной экспертизы стоимость комнаты составила 872 959 руб. — в 2,6 раза дороже покупной цены. Судебные расходы истца составили 37 300 руб.
3 сентября, 9:14
24 февраля, 20:38
Центральный районный суд Омска удовлетворил требования Куприна частично и взыскал с администрации лишь 330 000 руб. компенсации. Суд снизил ее на основании ч. 8.2 ст. 32 ЖК, где говорится, что возмещение за жилье, купленное после признания дома аварийным, не может превышать стоимость его приобретения.
Куприн попытался оспорить решение первой инстанции. По мнению истца, суд неверно применил нормы ЖК, ведь ч. 8.2 ст. 32 ЖК ввели Федеральным законом от 27.12.2019 № 473-ФЗ, а он обратился в администрацию с требованием о выкупе комнаты до вступления в силу этой нормы.
Апелляционная и кассационная инстанции отказались менять размер компенсации. Суды почитали, что первая инстанция верно применила нормы ч. 8 ст. 32 ЖК, так как эта норма, по мнению судов, не зависит от даты возникновения права собственности на жилье и распространяется на все случаи приобретения недвижимости после ее признания аварийной.
Тогда Куприн решил оспорить принятые акты в Верховном суде.
Позиция ВС
Коллегия по гражданским делам ВС под председательством Юрия Москаленко рассмотрела жалобу Куприна и не согласилась с доводами коллег из нижестоящих инстанций.
По мнению ВС, судам было необходимо учитывать редакцию ЖК на день покупки комнаты, а не обращения суд или предъявления требований администрации. В жилищном праве закреплен принцип прямого действия норм во времени, поэтому положения ч. 8.2 ст. 32 ЖК не могут распространяться на правоотношения, возникшие до их вступления в силу, напомнил ВС.
Ч. 8.2. ст. 32 ЖК вступила в силу 28 декабря 2019 года на основании Федерального закона от 27.12.2019 № 473-ФЗ, а Куприн приобрел комнату 15 ноября 2018 года. Суды не учли, что на момент покупки размер возмещения определялся по общим правилам ч. 7 ст. 32 ЖК и не зависел от того, было ли жилье признано аварийным до перехода права собственности или после.
ВС отменил решения нижестоящих инстанций и направил дело на новое рассмотрение.
Процесс выкупа аварийного жилья
- Присвоение недвижимости статуса аварийного. Недвижимость признаётся аварийной по заключению межведомственной комиссии. Инициировать проведение экспертизы могут сами жильцы, подав соответствующее заявление в администрацию города.
- Собственники дома получают письменное уведомление о признании здания аварийным с предложением обеспечить его снос. Если земля изымается для нужд муниципалитета, вопросами сноса занимаются муниципальные службы.
- Проведение экспертизы для установления рыночной стоимости объекта недвижимости. Если стороны не могут прийти к соглашению относительно суммы возмещения, прибегают к услугам независимых экспертов;
- Согласование проекта соглашения. Собственник получает проект соглашения, в котором предлагается сумма компенсации или возможность получения другого жилья. Он выбирает подходящий вариант и предоставляет администрации письменный ответ;
- Подписание соглашения по согласованию сторон. В документе оговаривается не только сумма компенсации, но также порядок и сроки выплаты. Форма документа может устанавливаться муниципалитетом.
- В установленный соглашением срок бывшему собственнику аварийной недвижимости перечисляется денежное возмещение.
Если владелец жилья не согласен с суммой возмещения, названной в проекте соглашения, у него есть право оспорить её в судебном порядке. Предварительно ему следует провести независимую оценку рыночной стоимости. Отчёт по результатам исследования предоставляется в суд вместе с другими необходимыми документами. Работу экспертной комиссии и судебные расходы будет оплачивать после решения суда проигравшая сторона.
Процесс оценки жилья для переселения
С каждым годом растёт количество собственников жилья, заказывающих независимую оценку стоимости аварийного жилья и инициирующих судебные процессы для оспаривания суммы возмещения, которую предлагает государство.
Оценить рыночную стоимость жилплощади, имеющей статус аварийной, – непростая задача. Основные нюансы, которые следует учесть при расчетах:
- Рыночную стоимость объекта недвижимости нельзя рассчитывать исходя из его текущего (аварийного) состояния – в таких условиях она будет несправедливо занижена. Для точной оценки грамотный эксперт сравнивает жильё в строении, признанном непригодным для проживания, с другой недвижимостью с равнозначной площадью и похожими техническими характеристиками.
- Чтобы расчетная стоимость была максимально точной и справедливой, оценщик должен учитывать многие критерии жилья. Основные среди них – характеристики жилплощади (площадь, год постройки и материал конструкции, планировка и др.); состояние инженерных коммуникаций; особенности района (экологическая обстановка, престижность, наличие транспортных магистралей и др.); степень развития инфраструктуры (наличие детских садов, школ, магазинов, поликлиники, рынков и др.).
- Рыночная стоимость объекта недвижимости, как правило, существенно меньше, чем сумма возмещения. Это связано с тем, что к ней должны быть добавлены затраты собственника, связанные с переездом в другое жильё, арендой транспорта, оформлением правоустанавливающих документов и т.д. Собственнику следует собирать все квитанции, подтверждающие расходы, чтобы потом иметь возможность их возместить.
Получит ли собственник положенную сумму компенсации, или будет вынужден понести значительные материальные потери – это зависит от профессионализма оценщика. Чем опытнее оценщик, тем точнее оказываются расчёты и тем меньше расхождение между результатами оценки и реальным положением дел. Как показывает практический опыт, грамотная оценка аварийного жилья позволяет во многих случаях существенно увеличить сумму компенсации.
Опытные оценщики ГК Платинум проведут независимую оценку стоимости аварийного жилья. Оценщики учтут все характеристики конкретного жилья и здания в целом, а также иные факторы, оказывающие прямое или косвенное влияние на формирование цены объекта недвижимости.
Преимущества оценки от ГК Платинум:
- Наличие штата оценщиков из более 20 человек, состоящих в СРО, обладающих профильным образованием и подтверждённой квалификацией;
- Профессиональная ответственность работников компании застрахована по договору страхования;
- Сотрудничество с заказчиком осуществляется по договору, обеспечивающему правовые и финансовые гарантии;
- Выгодные цены на услуги, прозрачное ценообразование;
- Удобный формат работы. Оценка недвижимости может осуществляться как очно, с выездом специалиста на объект, так и дистанционно, путем анализа предоставленных документов;
- По результатам оценки оформляются отчетные документы. Они изготавливаются в строгом соответствии с ФСО и могут быть использованы в судебном процессе.
Если вы являетесь владельцем аварийной недвижимости в Нижнем Новгороде и Нижегородской области и предполагаете, что компенсация за него сильно занижена, лучший выход – обращение к нам. Получить консультацию, оставить заявку на услугу можно по телефону, электронной почте или с помощью онлайн-чата на сайте.
признаки, опасности, разрушения, оценка жилья и комиссия
2. Оцените степень аварийности жилья на основе выявленных дефектов. Установите, насколько эти дефекты влияют на жилищные условия и безопасность проживающих.
3. При оценке аварийного жилья учтите такие факторы, как год постройки здания, использованные строительные материалы, строительные нормы и правила, а также историю ремонтов и обновлений.
4. Определите стоимость жилья на основе его рыночной цены в данный момент, учитывая при этом степень аварийности и физического износа.
5. Обратитесь к законодательству России, чтобы определить требования и процедуры, установленные для проведения оценки аварийного жилья. Оценка должна соответствовать правилам и нормам, установленным законом.
6. По окончании оценки составьте письменный отчет, в котором будут указаны все факты, полученные в процессе оценки. Укажите степень аварийности жилья, его текущую стоимость и ключевые факторы, влияющие на оценку.
7. В случае споров, связанных с оценкой аварийного жилья, обратитесь к юристу для консультации и обеспечения защиты ваших прав и интересов. Следуйте рекомендациям специалиста для решения возникающих правовых вопросов.
В судебной практике был один удивительный случай, связанный с оценкой аварийного жилья. В этом случае, молодая семья купила квартиру, которая была признана аварийной из-за серьезных проблем с фундаментом здания. Семья была уверена, что они получили квартиру по низкой цене, и были готовы вложить средства в ее ремонт.
Однако, после некоторого времени, семья обратилась к эксперту для оценки стоимости ремонтных работ. Эксперт провел детальный анализ и определение стоимости, и семья была потрясена, узнав, что стоимость ремонта значительно превышала стоимость самой квартиры.
Семья решила подать иск в суд на продавца квартиры, требуя компенсацию за скрытые дефекты и недостатки в жилье. В ходе судебного разбирательства, стало известно, что продавец знал о проблемах с фундаментом, но не раскрыл эту информацию семье. Однако, продавец утверждал, что цена квартиры была установлена исходя из ее состояния.
Во время судебного процесса, на повороте событий, эксперт по оценке жилой недвижимости встал на сторону продавца, утверждая, что цена квартиры была адекватно определена, учитывая ее аварийное состояние. Это вызвало недоумение у семьи и их адвоката.
Однако, адвокат семьи не сдавался и начал проводить свои собственные расследования. В результате, был обнаружен документ, который подтверждал, что эксперт, выступающий на стороне продавца, был ранее связан с ним и получал оплату за свои услуги. Это доказывало, что эксперт не являлся независимым и его мнение было предвзятым.
Суд решением признал, что продавец не раскрыл информацию о проблемах с фундаментом и признал их виновными во всех требованиях семьи. Семья получила компенсацию за стоимость ремонта, плюс дополнительную компенсацию за моральный ущерб.
Этот случай показывает, что важно проводить тщательную оценку жилья, особенно в случае аварийного состояния. Кроме того, он подчеркивает необходимость независимых экспертных мнений и достоверной информации при совершении сделок с недвижимостью.