Как использовать подвал в многоквартирном доме
Кажется, что подвал — это золотая жила, которая простаивает, а могла бы приносить деньги.
Так думают многие собственники помещений многоквартирного дома, когда обсуждают, как заработать на аренде общего имущества.
Расскажу, кому принадлежит подвал в многоквартирном доме, как его использовать, можно ли сдавать в аренду, чем там можно заниматься, а что запрещено.
Вы узнаете
Рассылка Т—Ж о квартирах и домах
Лайфхаки о покупке, ремонте и съеме жилья — в вашей почте раз в две недели. Бесплатно
Подписаться
Подписываясь, вы принимаете условия передачи данных и политику конфиденциальности
Для чего нужен подвал в многоквартирном доме
Цокольный этаж — место, где находятся инженерные коммуникации и оборудование, которое помогает функционировать многоквартирному дому, МКД. Например, там устанавливают системы электроснабжения, горячего и холодного водоснабжения, парового отопления, канализации. Либо размещают главный распределительный щит, бойлерную или теплопункт, приборы учета электроэнергии, теплоснабжения и основание ствола шахты лифта.
Доступ к техническим помещениям, оборудованию и коммуникациям в подвале ограничен. Обычно он есть у председателя ТСЖ, сотрудников аварийно-диспетчерской и коммунальных служб управляющей компании.
Обычно в подвале находятся инженерные коммуникации и оборудование, которое помогает функционировать многоквартирному дому. Фотография: Andrei Kholmov / Shutterstock
Двери подвалов закрывают на замок, а на дверях пишут, где хранятся ключи.
Обычно делают два комплекта ключей. Один хранят в УК или ТСЖ, второй — у жильцов одной из близлежащих квартир. Если нужно, собственники квартир могут попасть в подвал с общедомовыми коммуникациями, когда это не нарушает требования пожарной безопасности, санитарно-гигиенические, экологические или другие. Например, жилец дома может спуститься в подвал, чтобы поискать сбежавшую кошку.
Если в подвале разместили помещения общественного назначения
, например колясочную, тренажерный зал или кладовки, собственники могут посещать их без ограничений.
Виды функционального назначения подвала
Подвал используют в зависимости от его назначения.
Технический подвал. Это помещение с инженерными системами и узлами управления. Для их обслуживания нужен постоянный и открытый доступ техническим специалистам. У такого подвала исключительно техническое назначение — это указано в техническом паспорте МКД.
Помещение нельзя использовать иначе, даже если в нем есть свободные площади, поскольку они не изолированы от инженерных систем.
Убежище — особая категория подвальных помещений, которые предназначены для укрытия: например, во время аварий, катастроф, стихийных бедствий или военных действий. Убежищем такой подвал становится с момента, как власти объявили ЧС или начало военных действий.
В обычное время помещение используют как технический подвал. Доступ к нему есть у работников коммунальных служб и сотрудников МЧС.
Если подвал — защитное сооружение, то он в федеральной собственности. Этот статус подтверждает паспорт убежища, который заверяют управляющая компания и МЧС РФ.
Для жильцов же это обычный технический подвал, доступ в который возможен по особой необходимости. Он не в общей долевой собственности, поэтому жильцы не смогут делать там перепланировку, использовать подвал для своих нужд или сдавать его в аренду.
С 1 марта 2024 года заработает новый национальный стандарт — он регламентирует обустройство убежищ гражданской обороны в заглубленных помещениях, к которым относят и подвалы МКД. Помещения поделят на классы, и пропишут меры, с помощью которых подвалы можно превратить в бомбоубежища.
Выбранные под убежища подвалы должны быть не затапливаемыми, использовать несгораемые строительные конструкции, находиться в местах большого скопления людей. У них должен быть аварийный выход и достаточная прочность, чтобы выдержать обрушение соседних зданий.
В стандарте также описано снабжение бомбоубежищ. В них должны установить системы вентиляции и сделать запас воды из расчета не менее двух литров на человека в сутки. Если электричества в подвале нет, можно его проводить, а запасти альтернативные источники освещения — фонари или свечи.
За подготовку бомбоубежищ будут отвечать органы исполнительной власти субъектов РФ и муниципальных образований.
Обычный подвал. Это нежилое помещение, которое не подпадает под описание технического подвала или убежища. Главный признак — в техническом паспорте дома не указано техническое назначение. Либо можно использовать подвал как самостоятельное помещение, тогда в техпаспорте указано «нежилое назначение».
Подвал в многоквартирном доме входит в состав общедомового имущества, поэтому собственники жилья вправе использовать его свободные помещения для хозяйственных нужд. Но в жизни это возможно далеко не всегда.
Часто в домах старого жилого фонда в подвалах нет свободной площади, которую можно выделить под личное пользование жильцов. В них инженерные коммуникации занимают почти все место, а оставшаяся часть помещения никак не отгорожена, поэтому доступ собственников жилья закрыт по соображениям безопасности.
Чтобы использовать свободную часть для личных нужд, жильцам придется за свой счет выделить обособленное от инженерных сетей помещение и оборудовать к нему безопасный проход. Как это сделать, расскажу чуть ниже.
В новостройках обособленные помещения в подвале делать не нужно, обычно они предусмотрены застройщиком. Собственникам жилья нужно решить, как они будут использовать подвал. Тут есть три варианта:
- Совместно. Например, для устройства тренажерного зала или хранения велосипедов.
- Раздельно. Свободную площадь подвала можно поделить перегородками на кладовки и закрепить их за каждым собственником квартиры.
- Для получения прибыли. Например, помещение можно сдать в аренду, а доход направить на благоустройство и ремонт дома.
Правила № 170 предписывают УО закрывать продухи в подвалы и технические подполья
Управляющие домами организации, ТСЖ и кооперативы обязаны соблюдать требования законодательства к надлежащему содержанию и ремонту общего имущества собственников МКД, созданию благоприятных условий для проживания в домах. Такие требования включают в себя и нормы, которые касаются продухов в подвалах.
- площадь продухов должна составлять примерно 1/400 площади пола техподполья или подвала; располагаются продухи на противоположных стенах для сквозного проветривания (не менее 2-х продухов на каждой секции дома) (п. 4.1.4);
- желательно оборудовать продухи жалюзийными решётками (п. 4.1.4);
- для предохранения конструкций от появления конденсата и плесени, а также устранения затхлого запаха необходимо организовывать регулярно сквозное проветривание, открыв все продухи, люки, двери в сухие и не морозные дни (п. 2.6.8).
Правительство РФ обязало УО держать хотя бы один продух в подвал полностью открытым при их наличии
Закрытые наглухо продухи стали объектом обсуждений в обществе, особенно среди зоозащитников. Они считали, что закрытие отверстий в подвалы домов обрекло на смерть замурованных там и оставленных в мороз на улице бездомных животных.
Защитники котов и собак просили оставлять в МКД хотя бы один продух, закрытый решёткой так, чтобы через него в подвал могли попадать только животные. В начале 2019 года Минстрой РФ вынес эту проблему на обсуждение в Общественной палате РФ. В СМИ этот вопрос окрестили «котиками в ЖКХ».
Однако Правительство РФ рассматривало тему открытия/закрытия продухов не с точки зрения безопасности для животных, а с учётом требований к надлежащему содержанию общего имущества в МКД. В итоге постановлением Правительства РФ от 23.11.2019 № 1498 были внесены изменения в пп.«в» п. 11 ПП РФ № 491, где указано, что управляющие домами должны поддерживать общие помещения в МКД в состоянии, обеспечивающем нормативно установленные температуру и влажность.
Согласно ПП РФ № 1498, делать это следует в том числе с помощью постоянного круглогодичного поддержания в открытом состоянии одного продуха в подвале и техническом подполье, если в них предусмотрены такие продухи.
64887
Минстрой РФ и ГЖИ: УО должна держать один продух открытым, не выполняя требование о его закрытии из Правил № 170
После вступления в силу новых требований к содержанию МКД в части организации хотя бы одного продуха в подвал, этот вопрос стал темой разъяснений, которые дают органы Госжилнадзора управляющим домами.
Так, ведомство в Красноярском крае в письме от 27.10.2020 № 100-11182/15 напомнило УО и ТСЖ, что согласно п. 3.4.7. Правил № 170, проходы ко всем элементам подвала и технического подполья должны быть чистыми и доступными, а помещения – защищены от проникновения грызунов, кошек и собак. На все проёмы, каналы и отверстия технического подполья должны быть установлены защитные сетки (п. 3.4.7. Правил № 170). Размер ячеек сетки составляет 0,5 см.
Вместе с тем, орган жилищного надзора обратил внимание управляющих домами на ПП РФ № 1498, которым установлено требование постоянного поддержания в открытом состоянии в течение всего календарного года одного продуха в случае их наличия в подвалах/техподпольях.
Согласно письму Минстроя РФ от 02.12.2019 № 42191-ОГ/04, Правила № 170 используются в части, не противоречащей законодательству России. Следовательно, положения Правил № 170 об установке на все продухи сеток и решёток, полностью препятствующих проникновению животных в такие помещения, не подлежат применению из-за пп. «в» п. 11 ПП РФ № 491.
Управляющие организации должны держать один продух открытым. Это, по мнению органа ГЖН, позволит обеспечить требуемый температурно-влажностный режим помещений подвалов и технических подполий МКД и гуманное отношение к бездомным животным, попавшим в такое помещение.
Новый закон о подвальных помещениях предусматривает ряд изменений и дополнений, которые направлены на улучшение условий эксплуатации таких помещений и обеспечение безопасности и комфорта для проживающих в них людей.
Основным моментом нового закона является обязательное проведение технической инспекции и получение соответствующего разрешения на использование подвального помещения в жилых целях. Для этого необходимо провести проверку на соответствие помещения требованиям безопасности, а также обеспечить наличие всех необходимых коммуникаций, вентиляции и освещения.
Кроме того, новый закон вводит обязательное оборудование подвальных помещений аварийным выходом или аварийными лестницами для эвакуации в случае происшествия или пожара. Это позволит обеспечить безопасность проживающих и подготовиться к возможным чрезвычайным ситуациям.
Также в новом законе предусмотрено обязательное оснащение подвальных помещений системой автоматической пожарной сигнализации и противопожарным оборудованием. Это позволит своевременно обнаружить и локализовать возгорание, а также принять необходимые меры для его ликвидации.
Новый закон также устанавливает требования к состоянию пола, стен и потолка подвальных помещений. Они должны быть герметичными, без трещин и дефектов, чтобы исключить проникновение газов, пыли, влаги и дыма извне.
Те, кто нарушает новые требования закона о подвальных помещениях, будут подвержены штрафу или иным административным санкциям, вплоть до лишения права пользования помещением.
Таким образом, новый закон о подвальных помещениях направлен на повышение безопасности и комфортности проживания в таких помещениях. Он устанавливает требования к техническому состоянию помещений, а также правила и условия их использования. Введение таких новелл закона позволит улучшить существующую ситуацию и обеспечить безопасность и благополучие для всех проживающих.
Что можно размещать в подвальных помещениях?
По правилам эксплуатации подвального этажа разрешено размещение следующих объектов:
1. Комнаты обслуживающего персонала.
2. Зрительные, лекционные, выставочные и конференц-залы до 300 посадочных мест.
3. Архивы и книгохранилища.
4. Кладовые, склады и мастерские, в которых отсутствуют легковоспламеняющиеся и горючие материалы.
5. Прачечные, химчистки, пункты приема и выдачи.
Эти виды объектов допустимы для размещения на подвальном этаже.
Какие требования предъявляют к подвальным помещениям?
Подвальные помещения, согласно правилам, должны соблюдать определенные требования. Во-первых, они должны быть сухими и чистыми. Это означает, что в помещениях не должно быть избыточной влаги или скопления грязи. Второе требование — наличие освещения и вентиляции. То есть, помещения должны быть оборудованы достаточными и функционирующими источниками света, а также системой вентиляции, чтобы поддерживать циркуляцию свежего воздуха и избегать задушливости. Наконец, третье требование — контроль температуры и влажности воздуха. Температура воздуха в подвальных помещениях должна быть не ниже +5 градусов Цельсия, а относительная влажность воздуха не должна превышать 60 процентов. Это важно для предотвращения возникновения плесени и других проблем, связанных с излишней влажностью. Правила и регламенты, управляющие этими требованиями, можно найти на сайте consultant.ru.
Что не допускается делать в подвалах?
В соответствии с законодательством запрещено захламлять, загрязнять и загромождать подвалы и технические подполья, подходы к инженерным коммуникациям и отключающим устройствам. Также запрещается устанавливать дополнительный фундамент под оборудование или увеличивать высоту подвальных помещений путем понижения отметки пола без утвержденного проекта. Подобные действия могут рассматриваться как нарушение законодательства и влекут за собой возможные юридические последствия. Данные ограничения предназначены для обеспечения безопасной и надежной эксплуатации зданий и сооружений и должны соблюдаться всеми собственниками и арендаторами.
Что нельзя размещать в подвале многоквартирного дома?
В соответствии с законодательством, в цокольном и подвальном этажах жилых зданий запрещается использовать следующие виды помещений:
1. Помещения, предназначенные для хранения, переработки и использования легковоспламеняющихся и горючих жидкостей, а также сжиженных газов и взрывчатых веществ. Такие вещества могут представлять опасность для безопасности здания и проживающих в нем людей. Их наличие в подвале может привести к возгоранию или взрыву, что повлечет за собой серьезные последствия.
2. Помещения, предназначенные для пребывания детей. Подвалы и цокольные этажи жилых зданий не являются местом, оборудованным для безопасного и комфортного проживания детей. Отсутствие противопожарной системы и ненадлежащие условия проживания могут создать опасность для здоровья и жизни детей.
Эти ограничения предусмотрены на законодательном уровне для обеспечения безопасности жильцов и снижения рисков возгорания, взрыва или других аварийных ситуаций. Соблюдение этих ограничений является важным шагом для обеспечения безопасного проживания в жилых зданиях.
Что нельзя хранить в подвале?
Все личные вещи могут быть хранены в багаже, за исключением тех, которые являются легко воспламеняемыми или горючими жидкостями, порохом и взрывчатыми веществами, пиротехническими изделиями, аэрозольными упаковками, такими как дезодоранты или газовые баллончики.
Что в подвальных этажах разрешается размещать?
Размещение помещений в подвальных этажах регулируется правилами. В соответствии с данными правилами, в подвалах можно организовать гардероб, туалет для персонала, тир, книгохранилище, хозяйственные и другие подсобные помещения. Однако медпункт в подвале разместить нельзя, так как прямо указано в тексте правил (абз. 8 п.).
Можно ли оформить в собственность подвальное помещение?
В законодательстве, регулирующем вопросы общедомового имущества, однозначно указывается о праве собственности на подвальное помещение. Владельцы квартир обладают равными правами при использовании общедомового имущества.
Как можно использовать подвальное помещение?
Идеи использования подвального помещения:
- Кладовая для хранения домашних заготовок;
- Винный погреб;
- Тренажерный зал;
- Мастерская;
- Зона отдыха с биллиардным столом;
- Баня или сауна с бассейном;
- Прачечная;
- Музыкальная студия;
Есть много потенциальных вариантов использования подвального помещения. Одним из вариантов может быть использование его в качестве кладовой для хранения домашних заготовок. Это может быть полезно для хранения консервов, домашних соков, варенья и других продуктов, которые выгодно хранить в прохладе и темноте.
Вторым вариантом может быть винный погреб. Это отличное использование для ценителей вина, которые имеют большую коллекцию бутылок, нуждающихся в специальных условиях хранения, таких как температура и влажность.
Третьим вариантом может быть оборудование в подвальном помещении тренажерного зала. Это может предоставить возможность заниматься спортом и тренировками, не выходя из дома.
Четвертым вариантом может быть использование подвалива помещения в качестве мастерской. Это может быть полезно для людей, занимающихся ремонтом или производством различных изделий.
Пятый вариант — создание зоны отдыха с биллиардным столом. Это может быть прекрасным местом для проведения вечеров с друзьями и семьей или просто для отдыха и развлечения.
Шестым вариантом может быть обустройство бани или сауны с бассейном. Это может быть идеальным местом для релаксации и ухода за своим телом.
Седьмым вариантом может быть использование подвального помещения в качестве прачечной. Это может быть удобно для обработки белья и выполнения других хозяйственных задач.
И, наконец, восьмым вариантом использования подвала может быть создание музыкальной студии. Это может быть прекрасным местом для практики и записи музыки для музыкантов и артистов.
Выбор конкретного варианта использования подвального помещения будет зависеть от ваших индивидуальных потребностей и предпочтений. Но в любом случае, подвальное помещение может предоставить много возможностей для дополнительного использования вашего дома.
ПОДВАЛЬНЫЕ БИТВЫ:спорные метры подземелий …
2. Согласно закону, подвальные помещения могут использоваться исключительно в качестве нежилых помещений, таких как склады, архивы, технические помещения и т.д.
3. Новый закон предусматривает обязательную оборудованную аварийными выходами систему эвакуации для подвальных помещений, где может находиться больше 10 человек.
4. В соответствии с законом, допускается создание подвальных помещений в новых строениях, но с условием соблюдения установленных норм и требований безопасности.
5. Законодательством устанавливаются минимальные требования к освещенности и вентиляции в подвальных помещениях, чтобы обеспечить комфортные условия работы и пребывания людей в них.
6. Согласно новому закону, подвальные помещения должны обязательно быть регулярно проверяемыми со стороны контролирующих органов, чтобы удостовериться в их соответствии установленным требованиям безопасности.
7. Закон предусматривает ответственность за нарушение требований безопасности в подвальных помещениях, включая административные штрафы, а также возможность приостановки деятельности объекта в случае серьезных нарушений.
В судебном заседании, связанном с применением нового закона о подвальных помещениях, возникла необычная ситуация. Истец, мистер Смит, заявил о том, что его сосед, мистер Джонсон, незаконно использовал подвал своего дома в коммерческих целях, нарушая новые правила, которые запрещают такое использование подземных помещений.
Однако, в процессе расследования, выяснилось, что мистер Смит сам является владельцем смежного дома и также использовал свой подвал для коммерческих нужд. Он арендовал его компании, занимающейся складскими услугами, и получал значительную прибыль от этой аренды.
Судебный процесс стал еще более сложным, когда выяснилось, что оба соседа знали о том, что новый закон вступил в силу, но решили игнорировать его требования. Они оба были готовы пойти на риск и продолжать использовать свои подвалы в коммерческих целях, несмотря на возможные последствия.
В ходе судебного процесса стало ясно, что оба соседа нарушили закон, и каждый из них был обязан понести наказание. Однако, истец и ответчик не ожидали, что судья вынесет решение, которое оказалось неожиданным для всех присутствующих.
Судья, рассмотрев все обстоятельства дела и учитывая публичный интерес к этому случаю, решил применить новый закон впервые и постановил, что оба соседа должны заплатить крупный штраф за нарушение правил использования подвальных помещений. Кроме того, он приказал, чтобы оба подвала были закрыты и недоступны для коммерческого использования в течение определенного срока.
Этот случай стал примером того, как новые законы могут повлиять на жизнь людей и как даже соседи могут оказаться втянутыми в сложные судебные процессы из-за нарушения этих законов. Он также показал, что судьи имеют право на свои собственные решения и могут использовать их для создания прецедентов в судебной практике.