налог за сдачу квартиры в аренду на 11 месяцев

Как узаконить доходы от сдачи квартиры?

Муж сдает нашу вторую квартиру с начала 2020 года. Деньги от арендаторов получает на личную карту. Он не зарегистрирован как самозанятый или ИП, то есть не платит налог с дохода. Мы оба понимаем, что ситуация рискованная.

Можно ли стать самозанятым сейчас, указать ранее полученный доход и заплатить с него налог? Будут ли штрафы? Как вообще выйти из этой ситуации максимально безболезненно?

Не переживайте, пока ничего страшного не случилось. Можно оформить статус самозанятого или зарегистрироваться в качестве ИП сейчас, а за предыдущий период просто заплатить НДФЛ. Расскажу подробнее.

Кто платит налог с доходов от сдачи жилья

Если вы сдаете квартиру в аренду, то обязаны платить НДФЛ с дохода, который получаете. Срок действия договора найма (аренды) при этом значения не имеет — хоть три дня, хоть год.

Чтобы платить налог с доходов от сдачи жилья, необязательно быть предпринимателем или самозанятым. Сдавать квартиру вы можете просто как физическое лицо. В Т⁠—⁠Ж уже была отдельная статья с расчетами, как выгоднее всего сдавать квартиру легально.

Расскажу кратко про основные режимы.

Как физическое лицопри сдаче квартиры вы должны отдать государству 13% с полученных доходов — это ставка НДФЛ. Например, если вы получаете от жильцов 20 000 ₽ в месяц, за год ваш доход составит 240 000 ₽. С этих денег нужно будет заплатить 31 200 ₽ налога. Часть этой суммы и даже всю ее можно будет вернуть с помощью вычетов. Например, на лечение, медуслуги или ИИС.

Самозанятыеплатят 4% с дохода, если сдают квартиру физлицу, и 6%, если получают доход от юридического лица или предпринимателя. То есть с тех же 240 000 ₽ на этом режиме вы будете отдавать государству 9600 ₽ или 14 400 ₽ соответственно. Но на самом деле за счет вычетов суммы будут еще меньше.

Индивидуальные предпринимателиплатят в зависимости от выбранной системы налогообложения. Общую систему налогообложения я рассматривать не буду: она самая невыгодная для сдачи квартиры. Остаются две: УСН, то есть упрощенка, и ПСН — патентная.

Следует помнить, что кроме налогов у ИП есть обязательные взносы за себя — в 2020 году это 40 874 ₽. Причем взносы на пенсионное и медицинское страхование придется заплатить, даже если у ИП вообще не будет выручки. То есть если вы собирались сдать квартиру, зарегистрировались как ИП, а квартирантов так и не нашли, обязательный взнос все равно придется уплатить.

Еще есть дополнительные взносы на пенсионное страхование, если доход ИП превысит 300 000 ₽ с начала года. В этом случае придется уплатить еще 1% от суммы дохода свыше 300 000 ₽ за год. Этот взнос платят в следующем году.

Если работать на УСН, можно уменьшить налог на сумму отчислений, причем даже до 100%. Это возможно, когда нет сотрудников и человек платит только за себя.

Допустим, вы хотите сдавать квартиру площадью 40 м² в Краснодаре за 20 000 ₽ в месяц. За год ваш доход составит 240 000 ₽. Стоимость патента я рассчитала на сайте налоговой. Тогда цифры будут такие.

Сколько налога надо заплатить с 240 000 ₽ на разных системах налогообложения

* Дополнительные взносы на пенсионное страхование, когда годовой доход предпринимателя больше 300 000 ₽, — 1% с суммы, превышающей 300 000 ₽: 1% × (1 000 000 (потенциальный доход) — 300 000) = 7000 ₽.

Ее можно не платить, если будете регистрироваться электронно, но в этом случае придется потратиться на усиленную ЭЦП. Предприниматели, которые сдают квартиры, могут не использовать кассу, но придется оплачивать отдельный счет в банке для ИП. Еще у вас может быть платный перевод денег со счета ИП на свой личный счет и платный сервис для подачи отчетности.

До 95% рынка арендного жилья находится в тени

Сегодня для многих россиян аренда жилья является основным решением квартирного вопроса. По данным «Дом.РФ», в стране сдается около 260 млн кв. м жилья, или примерно 5,7 млн квартир. Еще почти 6 млн семей готовы рассмотреть аренду как вариант решения жилищного вопроса в будущем — поэтому потребность в аренде жилья гигантская. Однако, по оценкам института жилищного развития, основная часть арендного рынка жилья сейчас находится в тени — примерно 95%. Из-за чего государственный бюджет недополучает около 200 млрд руб. в год. С такой оценкой согласны риелторы. Как правило, налоги уплачивают около 15% собственников, чаще всего это люди, которые сдают дорогое жилье от 100 тыс. руб., сказал руководитель департамента аренды агентства недвижимости «Азбука жилья» Роман Бабичев. «В массовом сегменте процент ниже. Всего около 10% собственников уплачивают налог», — отметил он. Без уплаты налога сдается более половины квартир в Москве, добавила управляющий партнер компании «Миэль» Мария Жукова. За последний год в связи с введением понятия «самозанятость» число налогоплательщиков немного увеличилось. «Однако до полной прозрачности еще далеко», — отметила она.

Под серой арендой жильяпонимается сдача квартиры без уплаты налогов. Нередко из-за этого собственник не может сделать временную регистрацию своим жильцам. Сейчас существуют три варианта уплаты налогов на доходы со сдачи жилья. Первый способ — уплатить налог на доход физических лиц (по ставке 13%). Второй вариант — оформить специальный патент на сдачу жилых помещений и уплатить налог по ставке 6%. И третий — зарегистрироваться как самозанятый и уплачивать налог с доходов от сдачи квартиры по ставке 4%.

Риелторы утверждают, что налоги со сдачи квартир в аренду платят около 15% арендодателей (Фото: Motortion Films/shutterstock)

Почему россияне не хотят уплачивать налоги с арендного жилья

Причин, по которым россияне не хотят уплачивать налоги с аренды жилья, множество: от низкого уровня жизни до отсутствия эффективного режима налогообложения и ответственности за данное правонарушение. «Государство не идет навстречу собственникам — не предлагает добросовестным налогоплательщикам ни преференций, ни льготного налогового режима. Эффективного механизма контроля также не создано. Получается, что арендодатели не замотивированы ни кнутом, ни пряником», — считает адвокат адвокатского бюро Asterisk Родион Ларченко. Еще одна глобальная причина — общее невысокое благосостояние населения, традиционное ощущение у людей, что государству и без того достаточно денег, а также недостаток общей налоговой культуры, добавила Мария Жукова. «Если налоги не уплачивает человек с невысоким или средним достатком, то это не порицается обществом — напротив, «доброжелатели» из числа соседей подвергнутся осуждению, если сообщат в налоговые органы или в полицию», — отметила она. По ее словам, собственники не видят объяснения, почему они должны уплатить этот налог — в их глазах квартира не имеет отношения к государству, власти не поддерживают собственников, а только собирают деньги. Кроме того, люди часто считают, что доход от сдачи стандартной квартиры не настолько велик, чтобы еще и делиться с государством. Также практически отсутствуют стимулы для полноценной легализации жилья. «Пока люди не видят выгод от того, что они уплатят налог со сдачи своей условной однушки», — говорит Жукова. Серые арендные отношения — это не только низкая собираемость налогов, но и риски и для тех, кто сдает, и для тех, кто снимает жилье, считает Ларченко из Asterisk. «Даже заключив письменный договор, наймодатель не всегда будет готов взыскивать долг по аренде в судебном порядке. Наниматель может шантажировать собственника тем, что сообщит в налоговую инспекцию о незадекларированном доходе», — привел в качестве примера он. Для арендатора — это риски попасть на мошенников при поиске жилья или недобросовестных владельцев квартир.

Согласно исследованию НАФИ, сами россияне главной причиной,по которой арендодатели не хотят уплачивать налог с дохода, назвали «нежелание делиться доходом с государством» (54%). На втором месте — бюрократические сложности (24%), на третьем — отсутствие реального наказания (8%).

Как вывести аренду жилья из серой зоны

В качестве меры, которая может повлиять на собираемость налогов с аренды жилья, эксперты предлагают введение специального налогового режима. Это может быть снижение налоговой ставки или предоставление преференций — налоговые вычеты, субсидирование расходов на коммунальные услуги или взносов на капитальный ремонт. «Также можно обязать всех граждан, которые проживают не в собственной квартире, предоставлять в ФНС договоры найма. По факту, нужно разработать целый комплекс мер контроля и мер, ограничивающих возможность обхода закона (например, занижения в договоре размера арендной платы)», — предложил Родион Ларченко. Но сначала нужно выяснить, кто и для чего сдает жилье, считает Роман Бабичев из «Азбуки жилья». Людей, которые именно живут на эти деньги, можно освободить от уплаты налогов. «Для собственников, у которых это бизнес, ужесточить наказание за неуплату и контролировать этот процесс. «Наказательные» меры всегда эффективнее, чем те, которые не подразумевают какой-либо ответственности», — отметил он. Ключевой мерой, которая может повлиять на собираемость налогов, является общее повышение финансовой и налоговой культуры, добавила Мария Жукова из «Миэль». Но это невозможно без улучшения финансового состояния россиян, роста финансовой грамотности, более эффективного налогового аппарата и распределения налоговых платежей, а это уже общегосударственная проблема.

Штрафы за неуплату налоговпредусмотрены и сейчас. Так, за непредставление налоговой декларации положен штраф — 5% неуплаченной суммы налога за каждый полный и неполный месяц просрочки, но не более 30% указанной суммы и не менее 1 тыс. руб. За неуплату налога грозит штраф — 20% от суммы неуплаченного налога, а за умышленную неуплату — 40%. Помимо самого налога и штрафа, собственник обязан заплатить пеню в размере 1/300 ставки рефинансирования ЦБ РФ. Но из-за отсутствия системы контроля над уплатой налогов от аренду жилья мало кто оплачивает эти штрафы, как и налоги от аренды квартир.

Если вы сдаёте квартиру в аренду на 11 месяцев, то вам необходимо уплатить налог на доходы физических лиц (НДФЛ). Ставка НДФЛ составляет 13% для граждан РФ и 30% для нерезидентов — то есть тех, кто проживает в России менее 183 дней в течение предыдущих 12 календарных месяцев (фактически вычисляется за предыдущий календарный год). Это наиболее распространенный и простой вариант налогообложения при сдаче квартиры в аренду.

Можно ли сдавать квартиру на 11 месяцев?

На основании предоставленного текста можно сделать следующие выводы:

Большинство квартир в данный момент сдаются на срок 11 месяцев. Это связано с тем, что договор аренды на такой срок не требует обязательной регистрации в Росреестре. Если арендатор прожил в квартире 11 месяцев и не нарушил условия договора, нет необходимости требовать его выселения. В таком случае может быть заключен новый договор на следующие 11 месяцев. Это позволяет обеспечить стабильность проживания и заинтересованность арендодателя и арендатора на продолжение сотрудничества.

Такая практика дает устойчивую основу для взаимодействия между сторонами и способствует легальности арендного отношения. Важно помнить, что обязательства сторон могут варьироваться в зависимости от условий, указанных в договоре. Поэтому перед заключением нового договора необходимо внимательно ознакомиться с его условиями и убедиться, что они соответствуют интересам обеих сторон.

Почему надо сдавать квартиру на 11 месяцев?

Все дело в том, что Гражданский кодекс РФ требует регистрации договора аренды здания или сооружения, если он заключен на срок не менее года. Поэтому, чтобы избежать лишних хлопот с регистрацией, часто заключают договоры аренды на 11 месяцев. Такой договор не требует обязательной регистрации. По окончании 11 месяцев просто оформляется новый аналогичный договор. Такая практика позволяет сэкономить время и средства, необходимые для оформления долгосрочного договора аренды.

Нужно ли платить налог за сдачу квартиры меньше года?

Да, согласно налоговому законодательству, любой доход, который был получен в результате краткосрочной аренды, должен быть декларирован. Для этого необходимо заполнить декларацию по форме 3-НДФЛ и предоставить ее в налоговую инспекцию по месту вашей постоянной регистрации к 30 апреля следующего года. Стоит отметить, что срок уплаты налога при этом составляет до 15 июля текущего года. Таким образом, вам следует своевременно принять меры по декларированию и уплате налога.

Сколько можно сдавать квартиру без налога?

Если вы сдаете квартиру без уплаты налога, то фискальные органы имеют право начислить пени и штрафы. При этом максимальный срок, который будет учтен в расчетах, составляет 3 года, даже если квартира была сдана в аренду на более длительный период времени. Таким образом, если вы не выплачиваете налог за сдачу квартиры в аренду, вам может быть начислено накопление пени и дополнительных штрафов за означенный период.

Нужно ли регистрировать договор аренды квартиры на 11 месяцев?

Длительность договоров на жилые помещения ограничена периодом от 12 месяцев до 5 лет, согласно Гражданскому Кодексу Российской Федерации. Договоры на земельные участки могут быть заключены на более продолжительный срок, который составляет до 49 лет. Важно отметить, что для действительности таких договоров необходима их регистрация в Росреестре. В противном случае, договор будет считаться недействительным.

Как уменьшить налог при сдаче квартиры в аренду?

Самый популярный способ снижения налогов при сдаче недвижимости в аренду заключается в регистрации в качестве индивидуального предпринимателя. Это позволяет установить налоговую ставку всего в 6%. Однако, такая регистрация требует ежегодной оплаты страховых взносов и подачи налоговой декларации каждые три месяца.

Нужно ли регистрировать договор аренды на 11 месяцев с пролонгацией?

Да, договор можно пролонгировать путем подписания дополнительного соглашения. Если стороны решили продлить действующий краткосрочный договор на то же время, то государственная регистрация не потребуется. В данном случае, если договор заключен на 11 месяцев или на иной срок менее 1 года, стороны должны просто подписать дополнительное соглашение, указав новую дату окончания срока действия договора.

Как налоговая может узнать о сдаче квартиры в аренду?

Федеральная налоговая служба (ФНС) может доказать факт сдачи квартиры в аренду с помощью следующих документов:

1. Расписка о получении средств с подписью собственника. Если проживание в квартире оплачивается наличными, то такая расписка может служить доказательством того, что деньги были получены от арендатора.

2. Выписка по банковскому счету, из которой следует факт ежемесячной оплаты за квартиру от лиц, которые не являются родственниками собственника. Этот документ может подтвердить факт поступления денег на счет владельца квартиры и использования их для оплаты аренды.

Таким образом, налоговая служба может основываться на расписке о получении наличных средств и выписке по банковскому счету для доказательства факта сдачи квартиры в аренду. Важно отметить, что эти документы должны быть достаточно авторитетными и могут быть подтверждены иными доказательствами, если их подлинность вызывает сомнения.

Договор аренды квартиры ПОЧЕМУ на 11 мес. Как снять …