налог при продаже квартиры по переуступке прав

Переуступка прав: как устроена перепродажа квартир в новостройках

Купить квартиру в новостройке можно не только у компании-застройщика. Одновременно с девелопером, который возводит дом, жилье в том же самом доме могут продавать частные инвесторы, юридические лица и паевые фонды. Покупка квартиры в еще не построенном доме называется переуступкой прав требования (договор цессии). Прежде всего необходимо оговориться, что до момента ввода многоквартирного дома в эксплуатацию квартиры никакой нет, даже если она фактически построена. Суть этого явления в том, что продавец (цедент) и покупатель (цессионарий) договариваются о переходе права собственности на несуществующий объект. Покупатель берет на себя все права и обязанности дольщика, которым изначально был продавец, а продавец взамен получает деньги. Риелторы и юристы рассказали «РБК-Недвижимости» о том, какие подводные камни есть при приобретении квартир по договору переуступки прав и как лучше подготовиться к такой сделке.

Зачем пользоваться переуступкой

Переуступка прав — не самый очевидный способ приобрести квартиру в новостройке. Подавляющее большинство покупателей жилья на первичном рынке предпочитают иметь дело напрямую с застройщиком: в Москве доля таких сделок составляет около 90%, сообщает риелторское агентство «Бест-Новострой» со ссылкой на данные Росреестра. По итогам первых десяти месяцев 2020 года доля уступок по ДДУ составила 10,9% от всех сделок с новостройками — это договоры, подписанные покупателями-физлицами как с другими физлицами, так и с компаниями, реализующими квартиры, отмечает председатель совета директоров компании «Бест-Новострой» Ирина Доброхотова. Несмотря на то что с введением эскроу схема оформления переуступки несколько поменялась, это, по ее словам, не препятствует заключению таких договоров, но скорость проведения сделок во многом зависит от того, насколько у банка и застройщика отработаны эти механизмы. Важно и то, что в московских проектах пока преобладает старая схема реализации квартир (без эскроу), отмечает эксперт. Больше всего сделок совершается по переуступке прав от юрлиц (2762 сделок, 6,7% с января по октябрь), меньше — переуступка от физлиц (1766 сделок, 4,2%), указали в «Бест-Новострое».

Таблица: «Бест-Новострой» В текущем объеме предложения новостроек в Старой Москве (841 корпус всех классов в ЖК с квартирами и апартаментами) исключительно по договорам уступки, по данным «Бест-Новостроя», реализация ведется только в 12 корпусах. Еще в восьми корпусах застройщики предлагают как ДДУ, так и уступку по ДДУ со старой формой расчетов без эскроу. Львиная доля корпусов (530 шт.) реализуется по ДДУ — с эскроу и без, что не исключает и дальнейшей перепродажи таких квартир по договорам уступки права первоначальными дольщиками. Доля корпусов с эскроу сейчас занимает почти 32% от общего числа корпусов в продаже. Почти в 34% корпусов квартиры реализуются по другим формам договоров — бронирования, купли-продажи или предварительному ДКП. В сегменте апартаментов также встречается договор купли будущей недвижимой вещи. При такой оптовой продаже застройщик может предоставить юрлицу скидку. Подобный механизм выгоден для девелопера, так как застройщик может сразу избавиться от десятков квартир. Выгоду находит и компания-покупатель: обычно такие фирмы придерживают купленные лоты, чтобы впоследствии продать их частным лицам по более высокой стоимости. Переуступка может оказаться востребованной, если покупатель хочет квартиру с не самыми распространенными характеристиками и такие лоты уже закончились у девелопера. К примеру, в ЖК может быть всего два-три предложения четырехкомнатных квартир стандарт-класса. Подобные квартиры могут заранее выкупить инвесторы, чтобы затем перепродать их обычным покупателям по более высокой цене. Обычно при переуступке цена будет выше, так как растет строительная готовность объекта — в особенности если квартиру купили на начальной стадии готовности, а по переуступке продают ближе к моменту ввода дома. В цену переуступки может быть включена и комиссия застройщика (если она подразумевается за оформление переуступки) — особенно в том случае, если по переуступке предлагается объект с особыми характеристиками, которых у застройщика в продаже не осталось.

Фото: AlexSky120\shutterstock

Кто продает квартиры по переуступке

Продавцов, которые предлагают жилье в новостройке по переуступке, можно условно разделить на три группы, рассказал управляющий партнер риелторского агентства «Национальная Недвижимость» Дмитрий Пантелеймонов. «Первая группа — это инвесторы. К ним относятся частные лица, приобретающие в среднем от одной до десяти квартир, юридические лица, объемы инвестирования которых измеряются в сотнях миллионов рублей, и ЗПИФы (то есть закрытые паевые инвестиционные фонды), специализирующиеся на недвижимости», — перечислил Пантелеймонов. «Вторая группа — подрядчики, — продолжил эксперт. — Это юридические лица, оказывавшие различные услуги — от строительных до маркетинговых. Наиболее распространены среди них подрядчики по строительству, с которыми застройщик частично или полностью рассчитывается квадратными метрами. Третья группа — физические лица, купившие недвижимость для себя, для членов своей семьи или для сдачи в аренду, но по разным причинам решившие или вынужденные ее продать».

Уступка прав на квартиру должна происходить следующим образом. Необходимо убедиться, что права действительно принадлежат лицу, у которого вы планируете приобретать права на квартиру в строящемся доме, отмечает руководитель коммерческой практики адвокатского бюро «Плешаков, Ушкалов и партнеры» Жанна Колесникова. В настоящее время права на квартиры в строящихся домах в большинстве своем оформлены договором участия в долевом строительстве (ДДУ). Такой договор заключается с застройщиком — юридическим лицом или ИП, которому предоставлен земельный участок для строительства и у которого есть разрешение на строительство жилого дома. ДДУ должен быть зарегистрирован в ЕГРН и считается заключенным с момента регистрации — проверить это можно по штампу, содержащему слова «произведена государственная регистрация договора», на оригинале договора и/или заказав выписку из ЕГРН на земельный участок, на котором ведется строительство дома. Если государственная регистрация ДДУ не произведена, то приобретать права на квартиру по такому договору не стоит. Как правило, это свидетельствует о нарушениях со стороны застройщика. «Стоит также убедиться в отсутствии залога прав по ДДУ — на самом ДДУ в случае залога ставится штамп, содержащий слова «произведена государственная регистрация залога прав по ДДУ» или «произведена государственная регистрация ипотеки». В выписке из ЕГРН в разделе о соответствующем объекте долевого строительства (квартире) будут содержаться слова «залог права требования участника долевого строительства по договору участия в долевом строительстве», — говорит Колесникова.

Фото: Madhourse\shutterstock

Также юрист рекомендует ознакомиться с разрешением на строительство дома, проектной декларацией, чтобы убедиться, что ваша квартира действительно будет построена. «Если земельный участок предоставлен застройщику на праве аренды (субаренды), дополнительно проверьте соответствующий договор — срок аренды не должен заканчиваться раньше планируемого срока ввода дома в эксплуатацию. Иначе при возникновении у застройщика проблем с продлением срока аренды земли велик риск того, что дом не будет построен вовремя», — отмечает Колесникова. Все эти документы застройщик обязан предоставлять каждому обратившемуся или публиковать на своем сайте.

Откуда берется повышенный НДФЛ

Обычная ставка налога на доходы — 13%. Но с 2021 года введена прогрессивная шкала: чем выше совокупный годовой доход, тем выше ставка. Если налоговая база с начала года превышает 5 000 000 ₽, с суммы превышения нужно платить НДФЛ по ставке 15%.

Дополнительные деньги идут на финансирование фонда «Круг добра», который, по задумке, должен оплачивать лекарства детям с тяжелыми заболеваниями. За год так планируется собрать около 60 млрд рублей.

Прогрессивная шкала НДФЛ должна была коснуться только тех, кто получает большие доходы — например по полмиллиона в месяц. Но теперь повышением обеспокоены и продавцы недвижимости, хотя они могли копить на эту квартиру полжизни или взять кредит.

Учебник
Как победить выгорание
Курс для тех, кто много работает и устает. Цена открыта — назначаете ее сами

Начать учиться

Как это касается продажи имущества

Чтобы повышенный НДФЛ не коснулся продавцов дорогостоящего имущества, такие сделки вывели из-под действия прогрессивной шкалы. То есть такие доходы вообще не включаются в сумму налоговых баз, которые учитываются в лимите.

Это не значит, что при продаже имущества вообще нет НДФЛ. Просто сумма от продажи квартиры не войдет в общую сумму дохода, когда его нужно будет сравнивать с 5 000 000 ₽. Доходы от продажи имущества в любом размере облагаются НДФЛ по ставке 13%.

• Например, у менеджера зарплата 180 000 ₽. За год — 2 160 000 ₽. Еще он продал квартиру за 4 000 000 ₽. Общая сумма дохода за год — 6 160 000 ₽, но повышенного НДФЛ нет. Потому что с лимитом для прогрессивной шкалы сравнивается только годовая зарплата.

Это условие действует, когда продается имущество — то есть какая-то вещь. Это может быть квартира, машина, ноутбук, земельный участок. Исключение — ценные бумаги.

Какие особенности расчета НДФЛ есть для новостроек

Квартира считается имуществом, когда право собственности на нее зарегистрировано в Росреестре. С новостройками так происходит после сдачи дома и приемки квартиры по акту.

Но жилье в строящемся доме можно купить еще на этапе котлована или нескольких этажей, пока дом не сдан. Тогда заключается договор участия в долевом строительстве. А покупатель становится дольщиком и получает не квартиру, а право на нее в будущем.

Эту будущую квартиру, то есть право на нее, можно при желании продать, даже если дом еще строится. Но тоже не по договору купли-продажи, а по договору уступки права требования. То есть продается не имущество, а право.

Доход от продажи права уже не входит в список исключений при расчете налоговой базы для повышенного НДФЛ. Так действительно объяснил Минфин, но тут ничего нового, это всегда так было. Например, при продаже по договору уступки не работает срок минимального владения для освобождения от налога. Это кажется нечестным, но такие вот правила.

• Если менеджер из примера выше продаст не вторичку, а недостроенную квартиру по договору уступки, с лимитом он будет сравнивать зарплату вместе с доходом от такой сделки.

На этом основании риелторы и начали пугать людей или оперировать своей компетентностью в переговорах. Но они не учли один нюанс: налога-то все равно может не быть. И, скорее всего, не будет.

Как уменьшить налог, если оформлять обычную сделку купли-продажи

Если продавать жилье по договору купли-продажи, способов уменьшить налог больше.

Включить в расходы затраты на покупку квартиры и проценты по ипотеке— как описано выше для сделки по переуступке.

Использовать вычет в размере 1 000 000 ₽.Этот способ применяют, когда нет документов, которые подтверждают расходы, или квартира стоила меньше 1 000 000 ₽.

• Здесь выгоднее использовать фиксированный вычет в размере 1 000 000 ₽. Разница будет 100 000 ₽, а налог — всего 13 000 ₽.

Вычет в размере 1 000 000 ₽ дают на все объекты недвижимости, проданные в отчетном году.

Если продадите квартиру не дороже 1 000 000 ₽, то в декларации доход от ее продажи можно не отражать. Он перекроется вычетом, поэтому НДФЛ не будет. Можно совсем не подавать декларацию, если не будет других доходов, с которых нужно уплатить НДФЛ.

Использовать остаток вычета за предыдущую квартиру.Вы имеете право один раз в жизни воспользоваться налоговым вычетом на покупку жилья в размере 2 000 000 ₽, то есть вернуть 260 000 ₽ НДФЛ — 13% от двух миллионов.

Если раньше вычет использован не полностью, его остаток можно зачесть в счет налога с продажи.

• Если при покупке одной квартиры вы использовали вычет 1 500 000 ₽, то на покупку второй квартиры в новостройке можете заявить вычет 500 000 ₽.
• Предположим, что при таком остатке вычета вы купили квартиру в новостройке за 3 000 000 ₽ и через два года продали ее за 3 400 000 ₽. НДФЛ 13% от разницы цен — 52 000 ₽. Но у вас есть остаток вычета по расходам на жилье — 500 000 ₽. Таким образом, вы не должны платить налог, а государство обязано вернуть вам 13 000 ₽, удержанных в том же году из других доходов, облагаемых НДФЛ по ставке 13%, например из зарплаты.
• Расчет такой: (3 400 000 ₽ − 3 000 000 ₽ − 500 000 ₽) × 13%.

Использовать вычет по ипотечным процентам.Это возможно, если в прошлом вы не заявляли такой вычет. Например, предыдущую квартиру купили на свои деньги или тоже в ипотеку, но в вычет включили только расходы на приобретение.

Тогда проценты по ипотеке, уплаченные к дате регистрации квартиры на покупателя, уменьшат доход от продажи дважды: как затраты на ее покупку и как отдельный вид вычета. Это законно.

Использовать другие вычеты,например по расходам на платное лечение или обучение детей. Такие вычеты тоже уменьшают доход от продажи квартиры.

Когда платить налог

Продавец должен заплатить НДФЛ по итогам того года, в котором получил деньги по сделке. Неважно, когда подписан договор и зарегистрирован переход права.

Чтобы отчитаться перед налоговой, надо до 30 апреля подать декларацию по форме 3-НДФЛ. А срок уплаты налога — до 15 июля следующего года.

• Например, продавец получил деньги в декабре 2022 года, а договор прошел регистрацию в Росреестре уже в 2023 году. Продавец обязан подать декларацию 3-НДФЛ не позднее 3 мая 2023 года и уплатить НДФЛ до 17 июля 2023 года.
• Другой пример. Договор о продаже квартиры зарегистрировали в декабре 2022 года, а деньги поступили на счет продавца в январе 2023 года. Продавец обязан подать декларацию 3-НДФЛ не позднее 30 апреля 2024 года, а НДФЛ уплатить не позднее 15 июля 2024 года.

Что в итоге

Способ продажи — через договор уступки или договор купли-продажи — не имеет значения, если продаете квартиру в течение первых пяти лет. Если продаете позже, то по договору купли-продажи платить НДФЛ не придется. А по договору уступки налог будет независимо от срока владения.

При переуступке доход можно уменьшить на расходы по приобретению прав на квартиру, а также на проценты по ипотеке. Дополнительно к доходу можно применить социальные вычеты — уменьшить его на расходы на обучение, лечение и фитнес.

При продаже готовой квартиры доход можно уменьшить, если включить в расходы затраты на покупку квартиры и проценты по ипотеке либо использовать вычет в размере 1 000 000 ₽. Также можно использовать остаток вычета за предыдущую квартиру и вычет по ипотечным процентам. Кроме того, доход от продажи можно уменьшить с помощью других вычетов, например по расходам на платное лечение или обучение детей.

При продаже квартиры, если она стоит на кадастровом учете, налоговая сравнит продажную стоимость с 70% кадастровой стоимости. За доход для НДФЛ примут наибольшую из сумм. Занижать цену квартиры в договоре опасно.

Что делать? Читатели спрашивают — эксперты отвечают
Задать свой вопрос
Тэги : квартира, ипотека, НДФЛ, налоги, право, недвижимость
Вопрос был задан 13.10.2022 и дополнен ответом эксперта 16.11.2022

Надежда Шорохова
Приходилось продавать жилье в новостройке? Расскажите, как все прошло:

Герой

Поделюсь своим опытом продажи инвест квартиры. Вводные к меня такие же: на руках был дду, и риэлторы уверяли что продать дду изи. Опишу мои выводы:
1. Сначала узнайте у застройщика сколько они берут за переоформление дду. В Питере есть застройщики кто берет 50тыс за это, есть 100тыс, а есть 2% от суммы сделки. Первые 2 условия ещё адекватно, а вот 2% может быть уже существенная сумма.
2. Не многие люди понимают что такое переуступка. Сама пыталась продавать переуступку, люди звонят по объявлению и упорно спрашивают «а когда можно прийти посмотреть».
3. Из моего опыта: переуступку можно продать, если на рынке нет предложения похожего на ваше, либо цена приятная, либо нет подобных квартир. У моем случае конкуренции было много. Я подождала пару месяцев и оформила собственность. Это не заняло много времени.
5. Насчёт продажи ипотечной квартиры. Мне риэлторы говорили, что реализовать можно любой объект. По моему опыту, проще продать если нет обременения. Это как один из «за» именно вашего объекта по сравнению с конкурентами. Но и при наличии обременения есть варианты. Можно взять кредит, закрыть ипотеку, после продажи квартиры закрыть кредит. А ещё можно найти покупателей, у которых ипотека будет в том же банке, что и у вас. Слышала, что сбер делают такое штуки очень быстро и просто.
6. Я обращалась к риэлтору, чтобы он помог мне с занижение цена продажи, чтобы платить меньше налога. Не прямо избавиться от налога, но платить поменьше. Банки эту схему знают, им на это без разницы.

Напоследок хочу от себя добавить. После продажи пожалела, что продала квартиру. Лучше бы сдавала ее. Район квартиры хороший, там мало новостроек и район обжитой. Квартиры в доме были проданы быстро, а в аренду предлагалось мало. Теперь жалею. При цене покупки и стоимости аренды квартир в том районе, моя квартира окупилась бы за 10 лет.

Ответить
Автор

Riot, какой жк? Вы зря жалеете, сейчас вторичка встала, аренда тоже.

Налог при продаже квартиры по переуступке прав составляет 13% от прибыли и подлежит оплате продавцом. Декларацию также заполняет и подает продавец.

Нужно ли платить налог с продажи квартиры по переуступке прав?

Переуступка — это сделка, при которой один дольщик передает свои права по доле в доме или квартире другому дольщику. В данном случае один дольщик будет заменен другим. Этот процесс можно назвать переуступкой.

При переуступке полученный доход облагается налогом на доходы физических лиц (НДФЛ) по ставке 13 процентов. Если вы решите продать квартиру до сдачи дома по договору уступки, то налог на доходы всегда будет взиматься, независимо от прошедших лет.

Как не платить налог с продажи квартиры по переуступке?

В ситуации, когда стоимость покупки и продажи была одинаковой или стоимость продажи была меньше стоимости покупки, налоговая обязанность не возникает. Однако необходимо все равно подать налоговую декларацию.

В каком случае не будет налога на доход при продаже квартиры по уступке?

При продаже квартиры с ценной, не превышающей 1 миллион рублей, налог на доход физического лица (НДФЛ) не взимается, если владелец не был владельцем данного имущества в течение минимального срока владения. Такой налоговый вычет называется стандартным вычетом. Согласно Налоговому кодексу Российской Федерации, налогоплательщик может воспользоваться этим вычетом только один раз в течение года.

Нужно ли платить налог при переуступке прав требования?

В соответствии с письмом ФНС от 19.01.2022 № СД-19-11/11@, если физическое лицо уступает свои права требования кредитором другому лицу, то у него возникает доход в размере полученных средств от цессионария. Такой доход подлежит налогообложению в виде налога на доходы физических лиц (НДФЛ).

Как не платить 13% с продажи квартиры?

Согласно последним изменениям, чтобы избежать уплаты налога при продаже недвижимости, объект должен находиться в собственности более пяти лет, вместо предыдущих трех лет. Существуют некоторые исключения, включая квартиры, полученные по наследству, по договору дарения от близкого родственника или члена семьи, или в результате приватизации. Эти исключения остаются без изменений.

В каком случае не берут налог с продажи квартиры?

Уплачивать налог нужно с продажи любого имущества, включая недвижимость, стоимостью более 250 тыс. рублей. Это значит, что даже продажа земли, гаража, квартиры или дома должна быть обложена налогом. Нельзя скрыть факт продажи этого имущества.

Однако есть и хорошие новости: если вы были владельцем недвижимости в течение 3 или 5 лет, то вы освобождаетесь от необходимости подавать декларацию и уплачивать налог после продажи. Это значит, что если вы продаете недвижимость, которой владели в течение указанного срока, то вам не нужно будет платить налог с продажи.

Нужно ли ждать 3 года чтобы продать квартиру по наследству?

Если вы хотите продать унаследованную квартиру до истечения 3-летнего срока владения, вам придется уплатить 13% от ее стоимости в качестве налога на имущество. Этот налог называется налогом на прибыль от реализации имущества и предназначен для определения налоговой базы для вашей продажи квартиры. Налоговая ставка составляет 13% и рассчитывается от полной стоимости квартиры, без вычета каких-либо долгов или расходов.

Почему квартиры по переуступке дешевле?

Инвестор, который решает продать свою квартиру, сталкивается с конкуренцией со стороны застройщиков, которые также предлагают жилье для продажи. В связи с этим многие инвесторы предлагают переуступки своих прав на квартиры по более низким ценам — на 5-10% дешевле, чтобы привлечь потенциальных клиентов. Если вы ищете выгодные предложения по переуступкам, рекомендую вам посетить сайт pereustupka-spb.ru. Там вы найдете информацию о доступных переуступках и сможете выбрать наиболее выгодное предложение для себя.

Нужно ли платить налог с продажи квартиры по …