на кого оформляется квартира купленная в ипотеку

Кому принадлежит квартира в ипотеке

Квартира, купленная в ипотеку, остается в залоге у банка. При этом права заемщика на недвижимость хоть и полные, у него есть определенные ограничения на распоряжение жилплощадью, которые нельзя нарушать.

08.06.20, обновили 21.02.23 —> 34332 34 Поделиться
Автор Бробанк.ру Клавдия Трескова
Если нравится — подписывайтесь на телеграм-канал Бробанк.ру и не пропускайте новости
Об авторе

Эксперт в области финансовой грамотности и инвестиций. Образование высшее экономическое. Опыт работы в банке – более 15 лет. Регулярно повышает квалификацию и проходит курсы по финансам и инвестициям, что подтверждено сертификатами Банка России, Ассоциации Развития Финансовой Грамотности, Нетологии и других образовательных платформ. Сотрудничает со Сравни.ру, Тинькофф Инвестиции, ГПБ Инвестиции и другими финансовыми изданиями. [email protected] Открыть профиль

Кому принадлежит квартира в ипотеке, что можно и чего нельзя делать с имуществом в залоге, а также ответы на другие вопросы, относящиеся к заложенной собственности, дает Бробанк.

Продажа ипотечной квартиры либо ее дарение

При покупке квартиры за счет заемных денег банка, выданных в ипотеку, недвижимость закладывается для страхования рисков. Если клиент перестанет платить и задолжает банку большую сумму, то у кредитора будет возможность вернуть деньги за счет продажи залога. Но, по сути, жилье, купленное в ипотеку, такая же собственность покупателя, как и квартира, приобретенное на свои деньги.

Нередко можно услышать фразу, что ипотечное жилье принадлежит банку-кредитору. Но это не так. Собственник квартиры или дома – заемщик, который платит банку за пользование кредитными деньгами. Такое положение регламентировано в ГК РФ ст. 346 и ФЗ-102 ст. 37. Владелец может совершать со своим имуществом практически все что захочет, но с определенными ограничениями:

• продать квартиру можно только при согласии банка;
• оформить на заложенное жилье дарственную тоже можно с разрешения и согласия банка-кредитора.

Кроме этого важно соблюдать дополнительные условия, которые прописаны в кредитном договоре.

Продажа жилплощади, которая куплена в ипотеку, возможна по двум схемам:

1. Продать имущество вместе с непогашенной заложенностью. Фактически это переоформление ипотеки на другого заемщика.
2. Закрыть кредит в банке, снять залог. И только после этого продать жилье новому собственнику.

Какую из схем выбрать зависит от суммы задолженности и срока погашения. Не всем удастся получить одобрение на потребительский кредит в несколько миллионов.

Продажа с согласием банка

Перед началом сделки купли-продажи или дарения заемщик обязан получить согласие банка. Для этого следует обратиться с заявлением в банк-кредитор. Бывает так, что в принципе банк не против сделки, но не одобряет кандидатуру нового заемщика, который станет собственником заложенного жилья.

К примеру, нынешний владелец квартиры, который оформлял ипотеку, 35-летний ТОП-менеджер успешной компании с зарплатой 150 тысяч рублей. А после продажи имущество перейдет к 23-летнему безработному или пенсионеру. Такая сделка и платежеспособность нового заемщика сомнительна для банка, поэтому он не согласится на такой вариант. Либо у нового клиента плохая кредитная история или высокая долговая нагрузка.

Если новый заемщик удовлетворяет основным критериям банка и его заработной платы достаточно для исполнения обязательств, вероятность одобрения достаточно высока.

Три способа продажи жилья в ипотеке

1. Оформить потребительский кредит на свое имя или родственника. Закрыть за счет этих средств ипотеку. Продать жилье и полученные деньги направить на погашение ранее взятого потребкредита. В этом случае можно решить вопрос без согласия банка. Если все сделки будут спланированы заранее, переплата процентов за потребительский кредит окажется минимальна. На реализацию плана уйдет от нескольких дней до месяца.
2. Договорить с покупателем о предоплате, которая уйдет на погашение остатка суммы по ипотеке. В этом случае разрешение банка потребуется, потому что сделку купли-продажи недвижимости заключают до изъятия имущества из залога. На такую схему согласятся не все покупатели, потому что она очень рискованная для нового владельца жилья.
3. Заключить соглашение с покупателем, по которому он дает деньги для погашения остатка по ипотеке не заемщику, а напрямую в банк. В этом случае также понадобится согласие банка для заключения сделки между продавцом и покупателем. Такая схема используется чаще, чем первые две, когда сумма ипотечного долга еще достаточно большая. Банки и риелторы помогут при оформлении документов обеим сторонам и учтут все правовые аспекты.

Напрямую запретить заемщику продажу квартиры банк не вправе. Но он может не одобрить проведение сделки. Пока имущество находится в залоге у кредитора, продать жилье без его согласия или без привлечения других денег не получится.

Сдача жилья квартиросъемщикам

Собственники квартиры, купленной в ипотеку, могут сдавать ее в аренду другим жильцам, даже если еще не рассчитались с банком. Согласие банка при этом не требуется ст. 40 ФЗ-102. Так прописано в законе, но гражданский кодекс разрешает кредиторам вносить в договор условия, которые запретят сдачу внаем заложенного жилья. И многие банки таким правом пользуются. Поэтому если в ипотечном договоре указано, что сдача запрещена, собственник не сможет передавать свою жилплощадь другим квартиросъемщикам. Иногда в договор вносят условие, что для сдачи жилья в аренду следует получить согласие банка.

• банк не будет проверять, кто проживает в жилье и тогда получится гасить ипотеку за счет арендной платы, которую вносят квартиросъемщики;
• банк выяснит, что в квартире живет не собственник, а посторонние лица и обяжет заемщика досрочно погасить ипотеку.

Не обязательно в условиях написано, что запрещено сдавать в аренду или в наем. В тексте могут быть внесены другие формулировки – «временная передача в пользование», «пользование другими гражданами без согласия банка-кредитора». Но это и относится к найму. Если в планах был расчет по ипотеке за счет арендаторов, то можно попасть в сложную ситуацию — денег на досрочное погашение не будет, а закон будет на стороне банка.

Этапы регистрации права собственности на квартиру

Процедура оформления права собственности делится на несколько этапов:

• Подача необходимых документов в Росреестр и проверка их соответствия определенным требованиям.
• Проведение правовой проверки сделки.
• Принятие решения об удовлетворении запроса.
• Внесение информации в Электронный реестр владельцев недвижимости.
• Оформление выписки из ЕГРН.

Весь процесс регистрации, начиная от подачи заявления и заканчивая подписанием выписки, может занять от 5 до 10 рабочих дней.

Список необходимых документов для регистрации квартиры в собственность

Для того чтобы зарегистрировать право собственности на квартиру, купленную в ипотеку, потребуется пакет документов, в который входят:

• Заявка в Росреестр.
• Договор купли-продажи.
• Подписанный ипотечный договор.
• Правоустанавливающее свидетельство предыдущего собственника.
• Документы на недвижимость, в том числе технический паспорт, справка экспликации, прочие выписки.
• Квитанция, подтверждающая оплату госпошлины.

При необходимости Росреестр может запросить дополнительные документы, например согласие органов опеки, согласие супруга (если нужно распорядиться недвижимостью, являющейся совместным имуществом) и т.д. Пакет необходимых справок в каждом конкретном случае может изменяться. Если с документами все в порядке, и они не противоречат действующему законодательству, проводится переоформление права собственности.

Следует помнить о причинах, по которым Росреестр может отказать в оформлении права собственности:

• Отсутствие некоторых необходимых документов.
• Неправильное оформление документов.
• Запрет на проведение операций с недвижимостью.
• Подозрение в мошенничестве со стороны заявителя.

Покупка квартиры на вторичном рынке: как оформить право собственности

При приобретении квартиры в ипотеку на вторичном рынке необходимо удостовериться в соответствии документов определенным требованиям до проведения перерегистрации права собственности. Особое внимание рекомендуется уделить таким важным моментам, как отсутствие задолженности перед коммунальными службами, законность перепланировки и т.д.

Кроме того, необходимо выяснить количество продавцов, убедиться в их согласии на продажу недвижимости и в отсутствии прописанных в ней несовершеннолетних детей. Защитить свои интересы в этом случае покупатель может, оформив титульное страхование.

Для оформления регистрации права на квартиру на вторичном рынке заемщик должен предоставить стандартный пакет документов. После одобрения и регистрационной процедуры покупатель получает выписку из ЕГРН.

Кто может стать новым заемщиком

Перечислим варианты переоформления ипотеки.

Кредит наличными под залог квартиры

Кредит предоставляется под залог квартиры

От стоимости имеющейся недвижимости До 70%

Срок кредитования до 20 лет

Узнать больше

• На родственников. Простое решение, особенно если имеются в виду ближайшие члены семьи. Муж и жена могут делить между собой обязательства по ипотеке как созаемщики или выкупить и переписать часть имущества на себя после развода. При взаимном согласии выплачивать кредит может один супруг, а получить квартиру – другой.
• На детей. Закон позволяет переоформить квартиру в ипотеке на несовершеннолетнего ребенка по дарственной. Обязательства по договору переходят родителю или опекуну, взявшему на себя нагрузку по кредиту. Банк также идет навстречу, если заемщики пенсионного возраста хотят переоформить ипотеку на взрослых детей. Кредитная организация предоставляет возможности оплаты 50% оставшегося займа, в том числе посредством потребительского кредита, составления дарственной.
• На третье лицо. Новому заемщику передается закладная, согласно которой, он имеет право на жилую площадь. В этом случае можно переоформить ипотеку на другого человека полностью. Банки соглашаются на такую сделку неохотно и при определенных обстоятельствах: заемщик стал нетрудоспособным, поменял место жительства или оформил развод. Также кредитную недвижимость иногда продают, получив в наследство вместе с займом.

Как переоформить ипотеку: требования, сбор документов, подача заявки

У каждого банка есть список требований к новому заемщику и ограничений в передаче жилищного займа. В обобщенном виде критерии выглядят так:

• возраст в пределах 21-65 лет;
• российское гражданство;
• наличие постоянного места работы и стабильного заработка;
• временная или постоянная регистрация в городе присутствия банка;
• полная дееспособность;
• достаточная платежеспособность.

В каждом случае банк индивидуально решает, можно ли переоформить ипотеку на другого заемщика, на основании его соответствия общим и собственным внутренним требованиям. Кредитное учреждение имеет право отказать кандидату, если хотя бы один критерий не будет соблюдаться.

Список документов, которые понадобятся для передачи займа, включает:

• паспорт РФ;
• трудовую книжку или контракт;
• справку о доходах;
• анкету-заявление.

Также могут потребоваться документы о семейном статусе, СНИЛС, ИНН нового заемщика, заграничный паспорт, сведения о наличии имущества, военный билет.

Заемщик, который передает кредитные обязательства, должен предоставить только заявление и паспорт.

Как переоформить ипотеку – поэтапно:

• обратиться в банк и объяснить причины решения – ознакомившись с ситуацией, кредитная организация предоставит консультацию, предложит варианты действий;
• собрать и подготовить документы – новый заемщик занимается необходимыми бумагами для оформления кредита;
• продолжать вносить платежи по ипотеке, пока банк будет рассматривать заявку, чтобы избежать просрочки;
• получить акт независимого оценщика – кредитная организация может попросить нового заемщика подготовить отчет;
• дождаться вынесения заявки по смене клиента в Кредитный комитет;
• оформить сделку передачи обязательств по кредиту.

На заключительном этапе прежний собственник пишет заявление о досрочном погашении задолженности за счет займа нового клиента, после чего получает выписку о закрытии кредита и отсутствии долга перед банком. С новым заемщиком кредитная организация заключает договор об ипотеке, где прописан график внесения платежей и другие условия. Факт залога жилья необходимо зарегистрировать в Регпалате или МФЦ.

Процесс может занять от 2 до 8 недель, как и оформление обычного ипотечного кредита.

Ограничения на сделку

Переоформить ипотеку на другого человека по стандартной схеме нельзя, если:

• кредит взят на льготных условиях – заменяющий заемщик должен удовлетворять требования специальной программы;
• есть задолженность по ЖКУ – передать обязательства не получится до полного из закрытия;
• заемщик перестал вносить платежи по графику во время переоформления – банк оставляет за собой право отказать.

Узнайте больше о том, как переоформить ипотечный кредит на другого человека, у менеджеров «Росбанк Дом».

Калькулятор ипотеки
Узнайте свою ставку
по ипотеке

Хотите узнать больше и получить консультацию по ипотечному кредитованию?
Отправьте запрос, и мы свяжемся с вами в ближайшее время!

Согласие на обработку персональных данных:

В соответствии с требованиями Федерального закона от 27.02.2006 №152-ФЗ « О персональных данных», Федерального закона от 13.03.2006 № 38-ФЗ «О рекламе», а также иным применимым законодательством Российской Федерации,

Я даю ПАО РОСБАНК (адрес: 107078, г. Москва, ул. Маши Порываевой, д. 34) (далее – «Банк», «Оператор») согласие на обработку своих персональных данных, а именно: сведений, предоставленных мной при заполнении веб-формы на сайте Оператора https://rosbank-dom.ru/ (далее – «Персональные данные»), а также иных имеющихся у Банка сведений. Под персональными данными я понимаю любую информацию, относящуюся ко мне как к субъекту Персональных данных, в том числе мои фамилию, имя, отчество, контактные данные (телефон, электронная почта, почтовый адрес), IP адрес. Под обработкой Персональных данных я понимаю сбор, запись, систематизацию, накопление, хранение, уточнение (обновление, изменение) посредством поиска, анализа и сбора информации, в том числе с использованием внешних информационного-аналитических порталов, сторонних информационных источников, включая открытые и общедоступные источники информации и веб-ресурсы, извлечение, использование, обезличивание, блокирование, удаление, уничтожение персональных данных, с использованием средств автоматизации и без использования таких средств, с целью регистрации в личном кабинете потенциального клиента в системе электронного взаимодействия с Банком; заключения пользовательского соглашения; внесения сведений обо мне в базы данных в качестве потенциального потребителя услуг; формирования и направления мне Банком предложений об оказании услуг на определенных условиях; продвижения товаров, работ, услуг Банка, в том числе направление мне рекламных и/или информационных материалов, с помощью средств связи, в том числе по сетям электросвязи, посредством использования телефонной и подвижной радиотелефонной связи (включая СМС-сообщения), а также по сети Интернет.

Согласие действует * в течение 1 года с момента его получения Банком и может быть отозвано мной, путем направления в Банк по адресу: 107078, г. Москва, ул. Маши Порываевой, д. 34 соответствующего письменного уведомления в свободной форме об отзыве согласия.

* Сроки обработки персональных данных совпадают со сроками действия Согласия на обработку персональных данных, если иное не предусмотрено действующим законодательством РФ.

Согласие на получение рекламно-информационных материалов (рассылок):

В соответствии с требованиями Федерального закона от 13.03.2006 № 38-ФЗ «О рекламе», а также иным применимым законодательством Российской Федерации,

Настоящее согласие предоставляется на неограниченный срок при отсутствии сведений о его отзыве.

Если квартира была куплена в ипотеку, то она является собственностью покупателя, независимо от того, погасил ли он кредит или нет. Это означает, что право собственности на данную квартиру принадлежит покупателю.

Кто является собственником квартиры в ипотеке?

Существует распространенное заблуждение, что квартира, которая была приобретена в кредит, на самом деле принадлежит банку. На самом деле это не так. Собственником квартиры является покупатель, который обладает полным правом распоряжаться своей собственностью. Однако, до тех пор, пока кредит на недвижимость полностью не будет погашен, на квартире будет отмечено обременение. Продажа или осуществление других сделок с данной недвижимостью обычным образом становится невозможным.

Можно ли взять ипотеку на себя а квартиру оформить на другого человека?

Вкладчиками ипотеки могут быть несколько людей, а владельцем недвижимости может быть только один. Интересно, что созаемщики вовсе не обязаны предоставлять подтверждающие документы о своем доходе.

Кто собственник квартиры взятой в ипотеку в браке?

Если недвижимость, включая ипотечное жилье, приобретена во время брака, она считается совместно нажитым имуществом по умолчанию. Это означает, что в случае развода она будет делиться между бывшими супругами поровну, даже если договор на покупку жилья был оформлен только на одного из них.

Как оформляется квартира купленная в ипотеку?

Для регистрации права собственности на квартиру, приобретенную в ипотеку, необходимо предоставить определенный пакет документов. В этот пакет входят следующие документы:

1. Заявка в Росреестр — это документ, который подается в Федеральную службу государственной регистрации, кадастра и картографии. В этой заявке указываются все данные о квартире, ее адрес и характеристики.

2. Договор купли-продажи — это основной документ, который подтверждает факт приобретения квартиры. В этом договоре указываются условия сделки, стоимость квартиры, сроки и порядок оплаты.

3. Подписанный ипотечный договор — это документ, который подтверждает факт получения ипотечного кредита для приобретения квартиры. В этом договоре указываются условия кредита, процентная ставка, сроки погашения и другие важные условия.

4. Правоустанавливающее свидетельство предыдущего собственника — это документ, который подтверждает, что квартира принадлежала предыдущему собственнику и что он передает свои права на нового собственника. В этом свидетельстве указывается информация о предыдущем собственнике и история перехода права собственности на квартиру.

При подаче этих документов в Росреестр и после их рассмотрения, будет произведена государственная регистрация права собственности на квартиру в вашу пользу. Это является окончательным шагом в оформлении права собственности на квартиру, которую вы приобрели в ипотеку.

Можно ли добавить собственника если квартира в ипотеке?

При условии, что данная информация корректна, можно сделать следующие выводы:

1. Данное финансовое учреждение не имеет запрета на регистрацию родственников и других лиц в квартире.

2. В договорах ипотеки отсутствуют требования относительно регистрации лиц в квартире заемщика.

3. Заемщик имеет право зарегистрировать в своей собственности любое физическое лицо, как постоянно, так и временно. При этом заемщик должен уведомить банк в письменной форме о регистрации данных лиц в квартире.

Важно отметить, что вышеприведенные выводы основаны на предоставленной информации и могут быть изменены или модифицированы в зависимости от полной картине ситуации или дополнительных нюансов, которые могут влиять на правила и условия заема и использования ипотечного кредита. Всегда рекомендуется обращаться к юридическому специалисту или представителю финансового учреждения для получения конкретных юридических советов и правовой информации.

Кто является собственником квартиры?

Владельцем жилого дома (домовладения) или помещения в многоквартирном доме является тот, кто обладает официальным документом, подтверждающим его право собственности на данный объект. Такой документ дает ему полное право владеть, пользоваться и распоряжаться своим имуществом в соответствии с законодательством.

Можно ли платить ипотеку но не быть собственником?

Неразбериха может возникнуть в случае, если плательщик, не являясь совладельцем недвижимости, погашает кредит за собственника. Банк не будет рассматривать такую ситуацию как возможную. В теории, плательщик может получать деньги для оплаты кредита от родственников или третьих лиц, но при этом он должен быть совладельцем недвижимости.

Можно ли оформить квартиру на жену если ипотека оформлена на мужа?

Согласно данным, для оформления ипотеки необходимо получить согласие супруга. Однако, если супруги заранее разделили права на имущество в брачном договоре, то согласие уже не требуется. В случае попытки оформить ипотеку без согласия супруга, банк может отказать в выдаче кредита. Однако, даже в случае одобрения кредита банком, второй супруг имеет право подать в суд на данное решение.

Таким образом, в случае наличия брачного договора, разделяющего права на имущество, согласие супруга для оформления ипотеки не требуется. В противном случае, необходимо получить его разрешение.

Согласие супругов на продажу и покупку квартиры. Зачем …