Как получить разрешение на строительство?
Владислав спрашивает: «Хочу открыть кафе у трассы — для автомобилистов и дальнобойщиков. Нашел островок, где уже стоят здания и есть место под мое кафе. Мне нужны какие-то разрешения или могу строиться? Если нужны — как их получить?»
Есть случай, когда разрешение на строительство получать не надо: если объект относится к нестационарному. То есть если у него нет фундамента и его можно передвинуть с места без сильных повреждений. Это, например, ларьки, киоски, фургоны, палатки.
В остальных случаях разрешение на строительство здания для бизнеса обязательно. Оно учитывает, что проект здания безопасен и у заказчика есть деньги завершить стройку.
Если построить здание без разрешения, его могут признать самовольной постройкой. В таком случае придется узаконивать его через суд, но так получается редко. Если суд откажет, придется сносить объект за свой счет, а иногда и платить штраф: ИП — от 20 000 до 50 000 ₽, компании — от 500 000 до 1 000 000 ₽. Еще город может выставить расчет ущерба.
На какие объекты нужно разрешение на строительство
| ✅ Надо | Объекты капитального строительства: те, у которых есть прочный фундамент | Магазины, кафе, парикмахерские с фундаментом и прочными стенами |
| Нестационарные объекты — без фундамента, которые легко можно переместить | Ларьки, киоски, палатки |
Как получить разрешение
Получить разрешение на строительство — сложный квест. Надо провести экспертизы участка, подготовить технические проекты, подать документы в ведомства и получить их согласие.
Провести экспертизы участка. До строительства надо убедиться, что грунт выдержит здание, а под землей не проходят трубы и провода. Из-за плохого грунта здание может со временем просесть, а по стенам пойдут трещины. А если на участке проходят коммуникации, коммунальные службы могут раскопать его для замены труб или кабелей.
Провести нужные экспертизы помогут инженеры и геодезисты.
Подготовить техпроекты. После проверки участка специалисты подготовят разные техпроекты. Они нужны не только для получения разрешения на строительство, но и для работы архитектора и строителей. Например, от техпроектов зависит, как расположить здание на участке, сколько у него может быть этажей, где делать выезды и заезды.
Подать документы. Вот документы, которые понадобятся для получения разрешения. Получать их надо по порядку:
- Договор купли-продажи или договор аренды, на основании которого земля перешла к вам в собственность или временное владение.
- Согласие на строительство. Его нужно получить у всех владельцев объекта.
- Геоподоснова и ГПЗУ — градостроительный план земельного участка. Геоподоснова показывает, что находится под землей: там могут быть старый фундамент или трубы. А ГПЗУ показывает, что над землей: например, где проходят пределы участка, есть ли охранные зоны поблизости. Оба документа можно получить в органах местного самоуправления, но проще запросить через Госуслуги — это платно.
- СПОЗУ — схемы планировочной организации земельного участка. Это план, который состоит из чертежа и важных параметров будущего здания: количества этажей, площади здания и парковки, расположения газовой трубы. СПОЗУ разрабатывают инженеры с лицензией от государства.
- Результаты инженерно-геологических исследований — информация о почве, климате, экологии района. Географические особенности влияют на строительство, например показывают, выдержит ли грунт высокую постройку. Такие исследования проводит геодезист с лицензией на работы. Взять готовые данные из интернета — плохая идея: они могли устареть, но чаще в них есть неучтенные коммуникации, которые сделали самовольно.
- АГР — архитектурно-градостроительное решение. Документ показывает дизайн здания: материалы фундаментов, стен, облицовки, крыши. Если здание не вписывается в облик города или сделано из опасных материалов, могут отказать. Этот документ разрабатывает архитектор, а потом его согласовывают с городским комитетом по архитектуре.
- План организации строительства. В нем детально описывают процесс стройки: в какое время будут строить, когда проводятся шумные работы, сколько месяцев будет идти стройка, как участок будет отделен от прохожих, где будете хранить строительные материалы, кто будет вывозить мусор.
Могут понадобиться и другие документы. Например, если планируется стройка здания свыше 1500 кв. м или рядом есть объекты культурного наследия. Сложнее всего получить разрешение на строительство в центре города: дороги перегружены пробками, вокруг много других зданий, часть из них имеет культурную ценность — будут особые требования. На строительство за городом получить разрешение обычно проще.
Неспециалистам некоторые документы могут казаться почти одинаковыми. Но для тех, кто разбирается в строительстве и сопроводительной документации, важен каждый.
Готовый комплект документов нужно подать в орган местного самоуправления — вместе с заявлением на разрешение строительства. В каждом населенном пункте компетентный орган называется по-своему. Например, в Санкт-Петербурге это Комитет государственного строительного надзора и государственной экспертизы Ленинградской области, в Москве — Комитет государственного строительного надзора города Москвы. Там решат, можно строить или нет.
Проще и быстрее подавать все документы и само заявление на разрешение через Госуслуги — для этого нужна электронная подпись. Там же будут указаны названия комитетов, с которыми предстоит общаться.
Дождаться результатов. Процесс получения разрешения занимает от шести месяцев до года. Срок зависит от расположения участка и особенностей законодательства региона.
Разрешение на строительство дают на время: если не успеть со стройкой, придется продлевать срок. А могут и отказать. Так государство борется с затянувшейся на годы стройкой.
Важно помнить, что разрешение выдают на конкретный объект: если потом решите, что надо достроить комнату или сделать подвал, надо согласовывать отдельно.
Как упростить получение разрешения
Скажем сразу: предпринимателю не обязательно проходить весь квест самому. Строительство стоит миллионы и длится несколько месяцев. Если ошибиться с документами, можно потерять много денег и времени. Чтобы подстраховать себя, рекомендуем привлечь специалистов — строителей, инженеров и консультантов в сфере строительства.
Есть два варианта работы. Первый — вы сами ищете, кто сделает документы, сами проверяете их и подаете через Госуслуги. Второй — заказываете инженерные работы и проектирование у строительной или консалтинговой компании — они готовят все документы и берут согласование с властями на себя. Второй вариант выйдет дороже, но он надежнее: за ошибки в коммерческом строительстве грозят миллионные штрафы.
Искать таких специалистов удобнее всего в интернете. Введите в поиске «название документа + сделать» или ищите консалтинговую компанию, которая сделает все сразу.
В обоих вариантах важно убедиться в опытности и экспертности компании или отдельных специалистов. Одних отзывов в интернете может быть недостаточно: их легко подделать. Спросили, как выбрать подрядчика, у Константина Миронова, технического директора инжиниринговой компании «Магистральная сеть». Вот на что он рекомендует обратить внимание:
- Посмотреть кейсы компании. Хорошо, если они будут похожи на ваш. Например, если планируете строить гостиницу, кейсы частных домов не подойдут. Ищите того, кто построил несколько гостиниц.
- Изучите договор: ответственность подрядчика за ошибки или за нарушение сроков, стоимость каждого этапа, чтобы избежать неожиданных дополнительных трат. Для проверки можно пригласить юриста по недвижимости. Он поможет отследить пункты и фразы, заранее невыгодные для вас.
- В сфере строительства речь идет о больших суммах, поэтому безопаснее работать с компаниями, а не ИП. Компания отвечает всем своим имуществом, а у ИП ответственность ограничена имуществом физического лица.
- Проверьте контрагента на надежность в специальном сервисе.
- Убедитесь, что у компании есть лицензии на нужные вам виды работ, а у сотрудников — документы об образовании.
- Рекомендуем приехать в офис компании и обсудить работу лично. Так вы сможете увидеть работу организации изнутри.
Обычно этих пунктов достаточно, чтобы не нарваться на мошенника или непрофессионала.
Законодательство
Земельные отношения в России регулируются Земельным кодексом. В нем содержатся нормы, которые касаются особенностей распоряжения, владения и пользования землями.
А в статье 7 говорится о составе земель, о том, что они подразделяются в зависимости от целевого назначения.
Именно это деление земель на разные виды влияет, в конечном итоге, на то, обязательно ли будет получать разрешение на строительство недвижимости на участке земли.
Но главный, регулирующий данный вопрос закон – это Градостроительный кодекс РФ. В нем сказано, что для строительства любого капитального здания нужно иметь разрешение.
К числу таких объектов, в первую очередь, относятся:
- жилые здания со всеми примыкающими строениями;
- промышленные строения;
- инженерные комплексы.
Конкретно вопросу получения разрешения на то, чтобы построить объект на земельном участке, посвящена статья 51 Градостроительного кодекса РФ.
О том, как его получать и в каких случаях, будет далее подробно.
На какие объекты нужно получать разрешение на строительство
Многие землепользователи все никак не могут начать процесс строительства на своем участке только потому, что это осложняется предварительным получением документа, разрешающего создать постройку. Но для каких объектов обязательно получение разрешения, а для каких – нет?
Для дома, гаража, бани
Все объекты, которые относятся к строительству на личном земельном участке, именуются одной аббревиатурой – ИЖС (индивидуальное жилищное строительство).
Участки под ИЖС включены в состав земель населенных пунктов. И для ИЖС необходимо получить соответствующее разрешение от территориального органа власти, а в некоторых случаях и от соседей.
Что включается в ИЖС:
- жилой дом;
- баня;
- гараж;
- любая пристройка или надстройка к дому.
Однако разрешение нужно получать только в отношении строительства самого жилого дома. А гараж и баня – это помещения, которые не предназначены для проживания там людей и не используются в коммерческих целях, а нужны только для решения подсобных задач граждан.
Поэтому на них документы получать не нужно.
Но если же в бане планируется построить помещение, которое будет использоваться в качестве жилья, то тогда на него необходимо разрешение.
Для хозяйственных построек
В качестве таковых, как правило, понимаются сараи. К счастью, четкий ответ на вопрос, нужно ли получать разрешающий документ на то, чтобы возвести хозпостройки, дается в части 17 статьи 51 Градостроительного кодекса. В нем говорится о том, что никаких разрешений получать не нужно, если только эти постройки не предназначены для осуществления коммерческой деятельности.
Чтобы избежать конфликтных ситуаций с соседями, при возведении подобных построек, лучше просто соблюдать противопожарные и санитарные нормы, а также иметь решетчатый забор.
Если гражданин решит возвести капитальный сарай, нужно заранее обдумать то место на участке, на котором он будет выстраиваться. Это позволит избежать неприятной ситуации, когда постройка будет отбрасывать тень на соседний участок.
От этого, возможно, будет страдать урожай соседа. И тогда он может и обратиться с жалобой в соответствующий орган. В результате чего от хозяина сарая могут потребовать перенести его в другое место.
Для строительства же колодца нужно будет обязательно получить разрешение от санэпидемслужбы.
Для коммерческих сооружений
Ситуация с сооружениями, предназначенными для осуществления торговли, весьма неоднозначна.
Дело в том, что такие объекты могут быть двух типов:
- стационарные;
- нестационарные.
В первом случае имеются в виду строения, которые имеют фундамент и прочно связаны с участком земли. Их нельзя переместить на другое место без нарушения целостности таких сооружений. Сюда отнесены здания магазинов, складов и т.п.
Именно для строительства таких объектов разрешение от госоргана обязательно.
Что касается нестационарных объектов торговли, к коим отнесены киоски, прилавки под навесами и другие подобные конструкции, для них подобных разрешений не требуется. А все потому, что у них отсутствует прочная связь с землей, они возведены на какое-то определенное время и их можно свободно переместить на любой другой участок земли.
Срок действия разрешения
Как гласит пункт 19 статьи 51 этого же кодекса, разрешение на строительство ИЖС предоставляется на срок 10 лет.
Для всех остальных объектов действует правило, согласно которому данный документ имеет силу в течение срока, предусмотренного проектом на строительство капитального здания.
Например, в г. Москве и Московской области разрешение действует в течение трех лет. До этого времени соответствующий объект должен быть сдан в эксплуатацию.
Данный срок можно продлить, закон это разрешает.
Это можно сделать максимум на 3 года, в течение которых необходимо будет завершить процесс стройки и ввести объект в эксплуатацию.
Что нужно для продления?
Собрать и предоставить в госорган пакет документов:
- Ранее полученное разрешение на строительство.
- Паспорт заявителя либо документы, удостоверяющие регистрацию юрлица.
- Акт о состоянии стройки.
- Заявление о продлении срока.
Подать эти документы следует не позднее, чем за 60 дней до срока истечения действующего разрешения на строительство.
Разрешение на строительство не требуется в случае, если строительные работы не приведут к изменению внешнего вида уже существующих зданий или отдельных объектов в городе или других населенных пунктах и не затронут безопасность существующих зданий, сооружений и инженерных коммуникаций.
Какие объекты не требуют разрешения на строительство?
Разрешение на строительство не требуется, если работы по строительству и реконструкции объектов недвижимости не влияют на безопасность и прочность зданий, строений и сооружений. Кроме того, такое разрешение не требуется в случае временного сооружения на специальных площадках. Это правило распространяется на строительство и реконструкцию объектов недвижимости, которые не меняют надежность и безопасность уже существующих зданий, строений и сооружений. Однако, уточню, что законодательство может содержать отдельные требования к таким видам строительных работ.
Можно ли строить объект без разрешения на строительство?
Строительство без разрешений зданий и сооружений производственного и непроизводственного назначения является административным правонарушением согласно части 1 статьи 9.5 Кодекса Российской Федерации об административных правонарушениях. Такие действия наказываются в соответствии с данным кодексом.
Нужно ли разрешение на строительство в 2023 году?
Изменился порядок получения разрешений на строительство и реконструкцию объектов индивидуального жилищного строительства (ИЖС). Согласно внесенным изменениям в Градостроительный кодекс, теперь необходимо подать уведомление в уполномоченный орган, который ранее выдавал разрешения на строительство, вместо получения разрешения.
Такое уведомление должно быть подано в соответствии с требованиями новых правил. При этом, получение разрешения не требуется. Данное уведомление может быть подано в уполномоченный орган по градостроительству, который в свою очередь должен регистрировать уведомления в специальном реестре.
Это изменение в законодательстве позволяет ускорить процесс строительства и реконструкции объектов ИЖС, так как теперь не нужно ожидать получения разрешения. Однако, необходимо учитывать, что уведомление должно быть подано в соответствии с установленными правилами и требованиями. В противном случае, возможны административные и правовые последствия.
Для получения более подробной информации и консультации по данному вопросу рекомендуется обратиться к юристу или специалисту в области градостроительства.
Какие объекты требуют разрешения на строительство?
Капитальное строительство включает в себя различные виды зданий, исключая временные сооружения, постройки, киоски и навесы. Кроме того, в категорию капитального строительства входят линейные объекты, такие как линии электропередачи, линейные коммуникационные сооружения, автомобильные и железнодорожные магистрали, трубопроводы (источник: electrim.ru).
Какие постройки можно не регистрировать?
Разборные теплицы, беседки и навесы, уличные душевые кабины и туалеты, а также другие негабаритные сооружения можно устанавливать на участке без необходимости ставить их на кадастровый учет и регистрировать права на них. Однако, стоит отметить, что если земельный участок предназначен для ведения огородничества, то на нем нельзя размещать и строить капитальные сооружения. Другими словами, простые и скоротечные сооружения могут быть установлены без необходимости проходить процедуру кадастрового учета и регистрации прав на них. Но если участок будет использоваться для сельскохозяйственных целей, то построенные капитальные сооружения будут рассматриваться как неразрешенные и могут вызвать привлечение к ответственности владельца.
Какие здания можно строить без проекта?
Вопрос о необходимости проекта для строительства дома является важным и требует правильного юридического разъяснения. В соответствии с нормативными актами градостроения, для возведения и реконструкции частного жилья, которое будет иметь не более трех этажей и площадь до 1500 кв. м., предназначено для проживания одной семьи, проект не требуется.
Что будет если строить без разрешения?
Если вы строите дом без разрешения на строительство, то это может быть незаконным действием. Без разрешения на строительство, вы не сможете получить права собственности на вашу недвижимость и не сможете зарегистрировать ее в кадастре. Это может создать правовые проблемы в будущем и привести к необходимости сносить построенное здание. Поэтому всегда рекомендуется получить разрешение на строительство перед началом работ. Убедитесь, что все требуемые разрешения и лицензии получены, чтобы избежать юридических проблем.
Нужно ли разрешение на фундамент?
Разрешение на строительство является обязательным документом, который необходимо получить при возведении здания, если оно будет иметь фундамент. Однако есть исключение, когда разрешение на строительство не требуется. Это относится к случаям, когда объект относится к нестационарным, то есть не имеет фундамента и может быть передвинут с одного места на другое без значительных повреждений. В таких ситуациях разрешение на строительство получать не нужно.
Когда можно строить без разрешения на строительство
2. В случае возведения ограждений, таких как заборы, навесы, колонны, а также ворота и воротные калитки, с высотой не более 2 метров, разрешение на строительство не требуется.
3. Внутренние перегородки, производимые в жилых помещениях, а также устанавливаемые съемные конструкции (шкафы, стеллажи, парты и т.д.), не требуют разрешения на строительство.
4. Устройство и ремонт внешних и внутренних отделочных работ в жилых помещениях и нежилых помещениях без изменения несущих конструкций не требуют разрешения на строительство.
5. Ремонт или замена кровли, покрытия пола, стен и потолков, а также установка или замена окон и дверей в жилых или нежилых помещениях не требует разрешения на строительство.
6. Монтаж и ремонт водопровода, канализации, отопления или электроснабжения внутри здания без изменения общих чертежей или схем также не требуют разрешения на строительство.
7. Устройство надстроек, патио, беседок и террас с площадью не более 30 квадратных метров, при условии их временного характера, не требует разрешения на строительство.
8. Ремонт или замена водосточных систем, облицовки фасадов, балконов и лоджий, а также установка или замена входных дверей в многоквартирных домах не требует разрешения на строительство.
9. Устройство временных сооружений, таких как строительные будки, временные помещения для торговли или выставок, временные павильоны и палатки, не требует разрешения на строительство, но может подлежать регистрации в установленном порядке.
В судебной практике был рассмотрен интригующий случай, связанный с вопросом о том, на какие постройки не требуется разрешение на строительство.
В данном случае, истец приобрел участок земли с целью построить дом. Однако, соседи оспаривали его право на строительство, утверждая, что выбранное место для строительства нарушает границы их земельных участков.
В процессе рассмотрения дела, выяснилось, что истец планировал построить небольшой домик для хранения садового инвентаря. Судебные эксперты определили, что данная постройка не требует разрешения на строительство, так как она не относится к жилым или промышленным объектам.
Однако, в ходе судебного заседания, появились неожиданные сюжетные повороты. Оказалось, что истец, на самом деле, планировал построить гараж для своего автомобиля, намереваясь использовать его для торговли запчастями. Соседи утверждали, что данная постройка является коммерческим объектом и требует соответствующего разрешения на строительство.
После тщательного рассмотрения доказательств, суд пришел к выводу, что гараж не является коммерческим объектом, а является личной собственностью истца. Судебные эксперты указали, что постройка гаража для личного использования не требует разрешения на строительство в данном случае.
Таким образом, данный судебный случай показывает, что на некоторые постройки, такие как небольшие домики для хранения садового инвентаря или гаражи для личного использования, не требуется разрешение на строительство. Однако, важно учитывать, что каждый случай рассматривается индивидуально, и при возникновении споров рекомендуется обратиться к юристу для получения конкретной информации и консультации.