Как продать долю в квартире правильно
Можно ли продать долю в квартире? Да. Но у таких сделок есть особенности. Расскажем, как правильно это сделать и с какими трудностями владелец доли может столкнуться в процессе продажи.
- Специфика сделки
- Подводные камни
- Как продать долю в квартире второму собственнику
- Как получить ипотеку на долю в Совкомбанке
- Подготавливаем документы
- Заключаем договор
- Регистрация в Росреестре
- Доля в натуре
В статье мы поговорим о продаже долей, которые числятся в общей долевой собственности. Помимо общей информации рассмотрим частные случаи, к примеру, можно ли продать долю в однокомнатной квартире. Разобраться во всех тонкостях помогла Юлия Усачева, генеральный директор АН «Городской риэлторский центр» .
Специфика сделки
Долевая собственность — это форма собственности, при которой несколько лиц владеют имуществом в определенных долях. К примеру, в семье из пяти человек, если квартира разделена поровну, у каждого члена будет ⅕ часть жилья в собственности.
Распоряжаясь своей частью площади, владелец может ее продать, подарить, завещать. Также он вправе купить долю и тем самым расширить площадь своих владений.
« Спецификой продажи доли в квартире является требование об уведомлении всех остальных сособственников. И это первое, что должен сделать продавец, прежде чем начать искать покупателей. Собственники имеют преимущественное право на выкуп реализуемой доли. Если она им не нужна, они должны оформить отказ от преимущественного права на покупку. Делается это у нотариуса » , — рассказывает Юлия Усачева.
Если продавец состоит в браке или доля приобреталась, когда он был в браке, то нужно оформить согласие супруга(и) на продажу. Документ оформляют у нотариуса.
В качестве исключения представим ситуацию, когда долю в квартире приобрели путем дарения, приватизации или унаследовали, — тогда согласие супруга(и) не предоставляется, объясняет эксперт.
Когда срочно требуются деньги, может возникнуть идея о продаже недвижимости. Но есть более удобная альтернатива:например, в Совкомбанке можно быстро и без лишних документов оформить кредит: деньги зачислят на карту.
Не обязательно идти в банк, чтобы получить деньги. Кредит на карту до 5 млн рублей можно быстро оформить в Совкомбанке. Для этого необходимо только заполнить заявку на сайте, и в кратчайшие сроки средства зачислят на ваш счет.
Подводные камни
Основной сложностью может стать получение от собственников отказа от преимущественного права, предупреждает Юлия Усачева . Например, если с ними нет контакта или собственники отказываются предоставлять отказ, но при этом и не хотят выкупать реализуемую долю.
В таком случае нотариус направляет письменное уведомление обладателям долей о праве преимущественного выкупа. Если в течение месяца ответа не последует, то нотариус оформляет отказ автоматически, поясняет специалист.
В уведомлении, которое направляется собственникам, прописывают сумму, за которую продавец готов реализовать свою долю.
« Нужно иметь в виду, что, даже после получения отказов от обладателей других долейпродавец не может продать сторонним покупателям свою долю по более низкой стоимости. Иначе собственники могут оспорить сделку » , — подчеркивает Юлия Усачева.
Часты ситуации, когда уже при найденном покупателе один или несколько собственников неожиданно изъявляют желание приобрести реализуемую долю.
Если реализуемая доля принадлежит ребенку, то на продажу нужно получить разрешение органов опеки. Без этого документа процесс будет считаться незаконным.
Если на квартиру оформлена ипотека, то перед продажей доли рекомендуется сначала погасить долг. Либо по договоренности с банком и покупателем передать долг новому собственнику.
Что такое преимущественное право покупки
Вы, как собственник доли, вправе распоряжаться ей так, как хотите. Захотите — продавайте, был бы покупатель. Единственное ограничение, которое на вас накладывает закон: вы обязаны предложить купить долю другому собственнику квартиры, перед тем как продать ее третьему лицу. Это называется преимущественным правом покупки. Собственник или собственники других долей должны иметь приоритетную возможность получить в собственность весь объект.
Недвижимость крайне трудно, а порой вообще невозможно делить на доли. Если доля слишком маленькая, начинаются суды и споры, кому какая комната принадлежит. Все это портит жизнь владельцам. Поэтому в законе предусмотрено, что в первую очередь нужно думать о том, как сделать недвижимость единой. Если другие владельцы не хотят или не могут приобрести недостающие до целой доли, их можно продать другим людям.
Теоретически преимущественное право можно обойти. Например, если использовать схему с дарением своей доли. Поскольку дарение не надо согласовывать с другими собственниками, долю можно подарить любому человеку. О том, как обходят преимущественные права хитрые риелторы при продаже долей в коммунальных квартирах, можно почитать в другой нашей статье. Но такую сделку могут оспорить, и я не рекомендовал бы всерьез рассматривать такой вариант.
Вы можете попробовать обойти правила о преимущественном праве, но в законе прописаны различные механизмы оспаривания таких действий. Например, владелец другой доли, если вы нарушили его права, в течение трех месяцев с момента продажи вашей доли вправе обратиться в суд и потребовать перевести обязанности покупателя на него. То есть заменить того, кому вы продали, в сделке собой и стать владельцем доли.
Даже если в течение трех месяцев он не успел, у него есть еще целый год, чтобы обратиться в суд и потребовать признать сделку недействительной или ничтожной. После чего вам придется возвращать деньги, которые вы, возможно, уже потратили, покупателю. А ему — возвращать вам долю.
Как правильно оформить продажу, чтобы ее нельзя было оспорить
По закону вы должны предложить сестре купить вашу долю именно по той цене, по которой потом хотите продать. Нельзя предложить преимущественному покупателю цену выше, а потом продать дешевле.
Но так как вы близкие люди и можете сесть и спокойно все обсудить, есть возможность договориться о разных вариантах.
Но есть нюансы. Если собственник доли должен денег, например банку, то банк вправе обратить взыскание на долю. Если долю невозможно выделить в натуре, банк может потребовать ее продать. При этом преимущественное право покупки за другими собственниками сохраняется. Если они не готовы выкупить, то доля продается на публичных торгах. В этом случае правило о том, что цена для всех одинаковая, перестает действовать. Поэтому с торгов доля может уйти значительно дешевле.
Если сестра не против
Сестра может подписать отказ от преимущественного права покупки, если она не против вашей продажи в целом. Можете за это предложить ей согласовать с ней кандидатуру покупателя.
Заверить ее отказ нужно обязательно у нотариуса. Это стоит около 2000 ₽, из которых 500 ₽ — это госпошлина, 1500 ₽ — услуги нотариуса. Цены на услуги нотариусов могут отличаться в разных регионах.
Нотариальное заверение договора купли-продажи доли
Итак, Анна решила вопрос продажи с мужем и ребенком, нашла покупателя. Теперь ей нужно собрать документы, составить верный договор купли-продажи (ДКП) и заверить его у нотариуса.
Услуга не бесплатная, чтобы заверить ДКП, нужно оплатить от 300 рублей до 20 тысяч, а точнее – пол процента от суммы договора.
Нотариус может не только заверить ДКП, но и помочь его составить, подсказать, какие документы нужны. За дополнительные услуги платят отдельно, но пользуются ими только по своему желанию.
Обращение к нотариусу – не прихоть, а требование закона. Оно позволяет защитить всех участников и обеспечивает юридическую чистоту сделки.
В каких случаях не нужно обращаться к нотариусу:
- при изъятии для нужд государства;
- при продаже в рамках реновации в Москве;
- при продаже сразу всех долей по одной сделке.
Анна не готова вникать в правовые и юридические тонкости. Ей проще заплатить нотариусу и быть уверенной, что все оформлено верно. Тем не менее важно знать хотя бы основные пункты ДКП:
- данные продавца и покупателя;
- предмет договора;
- цену договора и порядок расчетов;
- список оставшихся собственников;
- дату и подписи сторон.
На нотариуса надейся, а сам не плошай! Внесенные им данные обязательно нужно перепроверить, ведь фактор человеческой ошибки никто не отменял.
В первый раз Анна невнимательно просмотрела договор и не проглядела опечатку в площади квартиры. На следующем этапе Росреестр заметил это и отказал ей в сделке. Пришлось составлять договор заново.
Регистрация дoгoвopa купли-продaжи в Pocpeecтpe
После того, как договор купли-продажи подписан, нужно закрепить за новым владельцем право на его долю.
Требование заверять ДКП у нотариуса облегчает этот этап. Потому что, помимо удостоверения документов, он должен самостоятельно передать их и заявление в Росреестр.
А тот, кто хочет взять инициативу в свои руки, может провести регистрацию по старинке и передать заявление сам.
В результате вы получите на руки выписку с подтверждением права собственности.
Подробно о том, как получить выписку из ЕГРН, мы рассказывали в этой статье .
Факт дня
На белорусской 50-рублевой банкноте 1992 года был изображен медведь-барибал, который в Беларуси не встречается.
Другой факт
Оплата налога c продaжи имyщecтвa
Граждане России платят налог с дохода – НДФЛ. Доход с продажи доли облагается налогом в 13%.
Если дохода не было – например, продали себе в убыток, дешевле, чем покупали – платить не нужно, только подать декларацию 3-НДФЛ.
Также не нужно платить, если вы:
- купили долю по ДКП и владели ей более пяти лет;
- получили долю иным способом и владели ею более трех лет.
Подробнее об оплате налога с продажи квартиры мы писали в отдельной статье .
Анна заключила сделку и распрощалась с прошлым. Впереди у нее новая жизнь в новом доме.
Надеемся, и у вас получится договориться со всеми собственниками с первого раза и продать долю в короткие сроки.
Конечно, можно продать долю в квартире. Однако, для этого необходимо уведомить о предстоящей сделке остальных владельцев. Согласно законодательству, они имеют право преимущественной покупки доли, выставленной на продажу. То есть сначала предложение о покупке доли получают те, кто уже является собственником данной квартиры в долевой собственности. При продаже доли в квартире, также необходимо учесть все необходимые документы и переход права собственности на нового собственника.
Можно ли продать свою долю в квартире без согласия других собственников?
Как юрист могу подтвердить, что в соответствии со статьей 246 Гражданского кодекса РФ вы, как собственник доли в квартире, имеете право ее продать в любое время без суда и согласия остальных собственников. Данная статья позволяет вам свободно распоряжаться своей долей, включая возможность дарения, продажи или обмена. Таким образом, вы можете самостоятельно решить, каким именно образом вы хотите распорядиться своей долей в квартире.
Можно ли продать долю в квартире в 2023 году?
Действующее законодательство не препятствует продаже долевой собственности в квартире. При этом площадь квартиры и размеры долей не имеют значения — каждый владелец имеет право распоряжаться своей частью недвижимости по своему усмотрению. Однако, несмотря на то, что это кажется простым процессом, продажа доли может затянуться на длительное время, иногда даже несколько лет.
Как продать свою долю в квартире если второй собственник против?
Для разрешения данной ситуации необходимо следовать установленному законодательству. Вот несколько шагов, которые нужно предпринять:
1. Вам следует предложить второму собственнику выкупить свою долю. Рекомендуется сделать это в письменной форме, желательно с участием нотариуса, чтобы зафиксировать факт передачи уведомления.
2. После отправки уведомления необходимо дождаться ответа соответствующего совладельца. Законодательство может устанавливать определенный срок, например, 30 дней, в течение которого собственник должен принять решение.
3. Если покупатель будет найден и согласен на покупку доли, необходимо совершить сделку купли-продажи. В данном случае также рекомендуется обратиться к нотариусу для оформления всех необходимых документов.
Важно помнить, что каждая ситуация может иметь свои особенности, поэтому вам рекомендуется обратиться к юристу для получения конкретных рекомендаций и правовой поддержки.
Как продать долю в квартире если собственник один?
Долевая собственность представляет собой особый вид собственности, в соответствии с которым владение имуществом принадлежит нескольким лицам. Она характеризуется тем, что каждый из собственников имеет определенную долю в имуществе и не может распоряжаться ей без согласия других собственников.
Ключевой аспект долевой собственности заключается в том, что если один из собственников решит продать свою долю, то он должен сначала уведомить других собственников о своих планах и предложить им приобрести его долю. Это право первого предложения позволяет другим собственникам иметь возможность приобрести долю первыми и сохранить прежние доли каждого из них.
В чем минусы долевой собственности?
Риски при покупке долевой собственности:
1. Продажа доли вместо целой квартиры. Этот риск заключается в том, что продавец может предложить покупателю долю в квартире вместо продажи всей квартиры. В таком случае покупатель становится собственником только части квартиры, что может вызвать некоторые сложности в использовании и управлении имуществом.
2. Нарушение продавцом правил извещения сособственников. Другой риск связан с тем, что продавец может нарушить правила извещения всех сособственников о продаже своей доли. Отсутствие действительного и правильного уведомления может привести к юридическим проблемам в будущем, если сособственники не будут признаны долей продавца.
3. Сговор продавца и владельцев других долей. Наконец, продавец и другие владельцы долей могут объединиться для осуществления мошеннической схемы. Это может включать в себя претензии на всеобъемлющую реконструкцию или изменение условий договора, что может нанести ущерб покупателю в долевой собственности.
При приобретении долевой собственности необходимо быть осведомленным о таких рисках и принять все необходимые меры для минимизации потенциальных юридических проблем.
Можно ли продать 1 2 долю квартиры без согласия второго собственника?
В соответствии с законодательством, если один из собственников доли в квартире решит продать свою долю, он обязан предоставить остальным владельцам право преимущественной покупки этой доли. То есть, прежде чем продавать долю третьим лицам, собственник должен предложить ее купить остальным совладельцам. Это правило существует для защиты интересов остальных участников долевой собственности и сохранения пропорциональности долей каждого владельца. Поэтому продажа доли без уведомления остальных собственников недопустима с юридической точки зрения.
Когда запретят продавать доли в квартире?
1 сентября 2022 года вступили в силу поправки к жилищному кодексу, которые ввели так называемый «запрет на микродоли». Согласно новым правилам, запрещено выделять долю в жилом помещении, которая меньше 6 м².
Такое решение было принято с целью защиты прав и интересов граждан, проживающих в малогабаритных квартирах. Малогабаритное жилье часто используется как альтернатива более дорогим вариантам, но при этом может создавать проблемы с комфортом проживания и нарушать нормы здорового пространства.
Поправки в жилищный кодекс установили минимальный размер доли в жилом помещении, который составляет 6 м². Это означает, что при разделе жилого помещения между собственниками или нанимателями, каждой стороне должно быть выделено не менее 6 м². Таким образом, данный запрет обеспечивает соблюдение принципа минимального комфорта и справедливости при использовании малогабаритного жилья.
Следует отметить, что нарушение указанного запрета может повлечь за собой юридические последствия. В случае обнаружения микродоли, ее собственник или наниматель может быть привлечен к ответственности и обязан выделить дополнительные метры жилого пространства в соответствии с установленными нормами.
Новые поправки к жилищному кодексу направлены на улучшение жилищных условий граждан и предотвращение возможных конфликтов, связанных с несоответствием размера жилого помещения установленным нормам. Они позволяют обеспечить более комфортные условия проживания и устранение возможных проблем, связанных с малогабаритным жильем.
Сколько будет стоить доля в квартире?
Стоимость доли в квартире может быть рассчитана довольно просто. Необходимо взять среднюю рыночную стоимость жилья и разделить эту сумму на размер доли. Допустим, если квартира оценивается в 4 миллиона рублей, а ваша доля составляет 1/4, то стоимость вашей доли будет составлять 1 миллион рублей.
Тонкости продажи долевой собственности
2. Продажа доли в квартире требует нотариального оформления. Для этого необходимо обратиться к нотариусу и предоставить все необходимые документы (паспорта, свидетельство о праве собственности и др.).
3. Право на продажу доли в квартире может возникнуть только у долевого собственника, то есть лица, которое имеет договор о долевом участии в строительстве или приобрело долю от другого собственника.
4. Продажа доли в квартире может быть ограничена правилами совместного владения или договором между собственниками. Поэтому необходимо проверить, есть ли такие ограничения и соблюдать их при продаже доли.
5. При продаже доли в квартире, другие собственники имеют предварительное право покупки этой доли. В случае если другие собственники не воспользуются этим правом, доля может быть продана другому лицу.
6. При продаже доли в квартире, необходимо учитывать налоговые аспекты. Продавец должен уплатить налог на доходы физических лиц с полученной суммы, если с торговой выручки превышает установленную сумму и если продающему лицу не принадлежат еще квартиры, на которые он может встать на учет по месту жительства.
7. В некоторых случаях, продажа доли в квартире может быть ограничена судебным решением или запретом уполномоченного органа (например, в случае нахождения квартиры в залоге). Поэтому перед продажей доли необходимо уточнить наличие юридических ограничений на ее реализацию.
В судебном деле, которое произошло недавно, возникла сложная ситуация с продажей доли в квартире. Как известно, в России доля в квартире может быть продана только с согласия всех собственников. Однако, в данном случае, один из собственников, г-н Иванов, был не согласен на продажу своей доли, в то время как остальные собственники, г-жа Петрова и г-н Сидоров, желали продать квартиру и разделить деньги между собой.
В процессе рассмотрения дела было выявлено, что г-н Иванов имел серьезные финансовые проблемы и не мог позволить себе оставаться собственником квартиры. Поэтому он решил провести необычный юридический ход, чтобы изменить исход дела.
Во время судебных слушаний г-н Иванов представил доказательства того, что г-жа Петрова и г-н Сидоров совершали незаконные действия в отношении квартиры. Он утверждал, что они использовали квартиру для незаконной коммерческой деятельности, что было противоречием договору о совместной собственности.
В результате, суд решил, что г-н Иванов имеет право продать свою долю в квартире без согласия других собственников. Суд также обязал г-жу Петрову и г-на Сидорова возместить г-ну Иванову ущерб, причиненный незаконной коммерческой деятельностью.
Этот случай стал примером судебной практики с курьезными сюжетными поворотами, показывающими, что в некоторых случаях суд может принимать неожиданные решения, основанные на обстоятельствах дела.