можно ли купить участок без межевания

Как купить участок

Где бы вы жили, если бы не нужно было каждый день ездить на работу? Многие, перейдя на дистанционный формат, выбрали жизнь за городом: и воздух свежий, и суеты нет, и в доме места больше, чем в квартире. Для тех, кто рассматривает покупку земельного участка, рассказываем, на что нужно обратить внимание до оформления сделки.

Прежде чем оформить покупку, проверьте документы, без предоставления которых вам не оформят сделку:
Правоустанавливающие документы:

договоры купли-продажи
договор дарения
свидетельство о праве на наследство
решение суда
решение или постановление о передаче участка в собственность и другие

Правоподтверждающие документы:

выписка из ЕГРН (эти сведения банк может получить самостоятельно, если выписка не содержит конфиденциальных данных)

Документы проверяются либо у самого продавца, либо у посредника, которым может быть, например, риелтор.

Перепроверка выписки из ЕГРН

Закажите выписку из ЕГРН, чтобы актуализировать сведения об объекте. Из этого документа можно узнать:

адрес объекта
актуальный кадастровый номер
площадь
вид разрешённого использования
категорию земель
данные о правообладателе
информацию о проведенном межевании, координаты и конфигурацию земельного участка

Если на земельном участке нет объектов недвижимости, то для строительства дома необходимо запросить градостроительный план земельного участка.

Земельным участкам должен быть присвоен кадастровый номер. Если кадастровый номер участка отсутствует, то либо документы на участок не обновлялись много лет, либо продавец просто не знает, какой номер присвоен участку. Кадастровый номер нужен для проверки межевания. На сайте Росреестра по номеру можно проверить границы участка, чтобы в дальнейшем не возникало недопониманий в этом вопросе. Границы участка высвечиваются жёлтым цветом на карте, что позволяет посмотреть не только расположение самого участка, но и проверить, не пересекаются ли его границы с другими участками. Рекомендуем не покупать участки без межевания, так как реальные границы и границы по документам иногда сильно отличаются, что в будущем может создать проблемы. Процедуры межевания занимают около месяца, поэтому если вам очень понравился участок, то договоритесь с собственником о проведении этой процедуры. Также информацию о неустановленных границах земельного участка и о том, что границы земельного участка пересекают границы другого земельного участка, можно увидеть в выписке из ЕГРН.

Даже если у земельного участка установлены границы, советуем воспользоваться услугами инженеров-геодезистов, чтобы проверить их реальность. Границы, указанные в выписке из ЕГРН, могут отличаться по координатам от тех, которые покажет вам продавец. Всегда проверяйте границы территории участка до заключения сделок купли-продажи. Если заметили какие-то нестыковки, то попросите продавца сделать исправления в кадастровом учёте. Такой щепетильный подход к делу поможет вам в случае дальнейшей продажи земельного участка. При покупке участка вам придётся собрать и проверить много документов, но такой ответственный подход к делу позволит вам внимательно рассмотреть все варианты приобретения и выбрать лучший.

Особенности сделки купли-продажи

Не все до конца понимают, что такое межевание. Многие владельцы земельных участков думают: если у них есть кадастровый номер и земля внесена в базу данных государственного кадастра, значит межевание состоялось. Но это не совсем так.

Межевание — это лишь один из элементов кадастрового учета, причем, пока необязательный. Что оно из себя представляет? Это комплекс работ, которые выполняет один кадастровый инженер или целая компания:

• геодезисты,
• кадастровый инженер,
• помощники в отделе документации.

Границы земельного участка приобретают точные координаты, которые вносятся на карту. Все документы заносятся в ЕГРН (Единый государственный реестр недвижимости), и данные об имуществе становятся официально оформленными.

Границы могут быть оспорены только в судебном порядке заинтересованными лицами (в основном, соседями).

Сложности

Если теоретически земельный участок можно продать без межевания, то практически это сделать почти невозможно.

По каким причинам владелец неразмежеванного участка столкнется с трудностями при его продаже:

1. На такой участок труднее найти покупателя. Межевание является дополнительным преимуществом при продаже. В объявлениях обязательно указывают: «участок прошел процедуру межевания», и это становится плюсом. Почему? Ответ прост — покупатель хочет точно знать, где проходят границы его будущего участка и какова его площадь.
2. Если на участок не оформлено право собственности. Чаще всего имеются ввиду садовые и дачные участки. Кто-то оформил право собственности без межевания, у кого-то — земля по прежнему принадлежит муниципалитету. В первом случае можно продать землю без межевания. Во втором — нет, придется определять границы.
3. При продаже частичной доли земельного участка. В этом случае дольщик должен обязательно заказать услуги кадастрового инженера, чтобы выделить свою собственность.
4. При продаже участка с незарегистрированным жилым домом. Даже если право собственности на землю оформлено, а дом построен без документов, то придется межевать, чтобы получить остальные документы на дом и оформить его как полагается.
5. Если произошла путаница с документами. Иногда такая ситуация возникает с владельцами садовых участков. На кадастровой карте на месте своего участка они видят участок с другим кадастровым номером. Возможно, что при выяснении, перед продажей такого надела придется сделать межевание.

Несмотря на постоянно поступающую информацию о том, что необходимо провести обязательное межевание, продать участок можно и без него.

Подготовка к сделке и документы

Для того, чтобы продать участок, не прибегая к помощи кадастровых инженеров по определению границ, нужно проверить документы.

На участок могут сохраниться старые бумаги, среди которых:

• кадастровый паспорт;
• межевой план;
• Свидетельство о государственной регистрации права;
• выписка из кадастра.

Если у вас есть Свидетельство, значит вы имеете право собственности на участок. В этом случае было межевание или нет, неважно. Собственник, за исключением редких случаев, может продать свой участок.

В кадастровом паспорте должна стоять отметка, если межевание не проводилось — «без определения границ». Так регистрировали участки в дачных и садоводческих товариществах. В случае, когда на участок есть чертежи (в межевом плане или кадастровом паспорте), участок размежеван.

Теперь нужно проверить, внесены ли данные в ЕГРН. Для этого нужно обратиться в ближайшее отделение Росреестра или такой же запрос направить через МФЦ.

Также можно получить данную услугу онлайн.

Если у вас сохранился межевой план, а данные в кадастровые службы вы не подавали, то не поздно это сделать в ближайшее время.

Для продажи участка без межевания нужно заключить стандартный договор с покупателем и предоставить все документы на участок в Росреестр или МФЦ.

Отдельно межевой план с продавца не потребуют.

Как продать долю или часть надела

Долю земельного участка без межевания продать невозможно по нескольким причинам:

1. Для того, чтобы продать земельный участок нужно, чтобы он стал собственностью.
2. Регистрация о праве собственности возможна теперь только после прохождения процедуры межевания.
3. Предварительно для выдела формируется межевой проект, который устанавливает координаты границ земельного участка и всех долей.
4. Только после того, как участок будет поставлен на кадастровый учет (после межевания) возможна регистрация права собственности на него.

Есть различные обходные пути, как можно продать часть участка без межевания, но они не являются законными.

Стоимость

Межевание достаточно дорогая процедура.

Ее стоимость колеблется и зависит от следующих обстоятельств:

• площадь участка;
• его конфигурация;
• объем работ;
• удаленность от города (от месторасположения офиса кадастрового инженера);
• количество объектов на земельном участке (в том числе кусты и деревья);
• наличие долей;
• дополнительные работы.

Стоимость процедуры должна быть обговорена заранее и указана в договоре. В настоящее время минимальная цена на межевание — около 5 тысяч рублей. Все нюансы, которые касаются оплаты, должны быть обговорены в договоре.

Нужно учитывать, что процедура межевания состоит не только из геодезических работ на участке. Это также работа с документацией. В стоимость могут включаться посреднические услуги: подача межевого плана в Росреестр. Если вас это не устраивает, документы можно сдать самостоятельно и бесплатно.

Также, необходимо учитывать, что площадь, зависящая от определенных границ участка, влияет на величину налога на имущество.

Возможность сделки при наличии кадастрового номера

Наличие кадастрового номера говорит лишь о том, что земельный участок поставлен на кадастровый учет и прошел первый этап регистрации данных.

Такие участки обозначены в ЕГРН как «не имеющие точных границ». Этот статус вполне допустим согласно земельному законодательству.

Если на такой участок оформлено право собственности, то собственник имеет право продать его даже без межевания.

При оформлении сделки в Росреестре не потребуется дополнительных документов, которые указывают на проведение межевания (кадастровый паспорт или межевой план).

Сейчас без межевания очень трудно оформить в собственность земельный участок, но те, кто получил Свидетельство о праве собственности раньше, имеет право не проводить эту процедуру на своем участке. Как правило, на этот шаг толкают различные обстоятельства.

Когда необходимо проводить процедуру

Перед сделкой купли-продажи земельного участка необходимо межевание в том случае, если право собственности на него не оформлено. Так бывает с садовыми участками, которые находятся в пользовании, а не собственности.

Чтобы продать, подарить или завещать такой участок, нужно пройти все этапы регистрации, включая межевание.

Инструкция по приобретению земли

Предварительно следует подготовить документы на землю.

У владельца должны быть:

• свидетельство о государственной регистрации,
• кадастровый паспорт, либо только выписка из ЕГРН, которая включает в себя и сведения о собственнике, и кадастровые данные.

Если в кадастровом паспорте стоит отметка “об отсутствии чётких границ”, то межевание не проводилось. Подобные наделы раньше часто продавались в садовых товариществах и дачных кооперативах.

Сейчас статус земли меняется, но старые проблемы остаются. Упрощает сделку возможность получить выписку из ЕГРН в МФЦ, а также сегодня активно развивается электронный портал Госуслуги.

Помимо вышеуказанных, потребуются также следующие документы:

• Заявление обеих сторон.
• Договор купли-продажи (3 экземпляра).
• Квитанция об оплате госпошлины.

Интересно! От продавца не потребуется отдельный межевой план, если покупатель согласен со всеми условиями.

Для оформления сделки купли-продажи оформляется стандартный договор. В дальнейшем он подписывается сторонами сделки. По договорённости передаётся задаток, после чего документы отправляются для оформления в Росреестр.

После подписания бумаг в организации покупатель передает деньги. Если часть суммы является ипотечными средствами, то деньги продавцу поступят только после регистрации прав нового собственника. По окончании процедуры на руки новому владельцу выдается свежая выписка ЕГРН.

Риски

На сегодняшний день количество сделок по продаже не отмежёванных участков сокращается.

К минусам относят:

• Риски, связанные с уменьшением реальной площади.
• Отсутствие чётких оснований для решения конфликтных ситуаций с соседями (особенно в посёлках и дачных кооперативах).
• Необходимость оплачивать геодезические работы в дальнейшем из собственных средств.
• Ограничение на передачу прав, дарение, наследование и т.д.

Изменение градостроительных норм накладывает ограничение на пользование такими наделами. Любые постройки должны иметь определённый отступ от границы.

Соответственно, геодезические работы являются обязательными. На неразмежёванной земле законность любых строений остаётся под вопросом. Соседи могут обратиться в суд с различными претензиями и у них будут основания для решения в свою пользу.

Покупая участок с готовым сараем или баней, новый владелец может столкнуться с ситуацией, когда от него потребует сноса строения. Сюда же относятся с ситуации с размещением забора, посадкой деревьев и т.д.

Следующей серьёзной проблемой является ограничение на передачу прав, дарение или наследование.

Чтобы свести риски к минимуму стоит придерживаться следующих рекомендаций:

1. Проверьте земельный надел через Росреестр, воспользовавшись электронной версией на сайте или обратившись в МФЦ.
2. Получите выписку ЕГРН с подробной информацией о собственнике, чтобы исключить возможное мошенничество.
3. Пригласите нотариуса для составления договора купли-продажи, чтобы точно закрепить передачу прав собственности.

Полезное видео

Предлагаем посмотреть видео с разъяснения юриста о том, кому необходимо межевание и всегда ли обязательно его проводить.

Наличие межевого плана — это чёткое определение топографических границ, возможность строительства и отсутствие претензий со стороны соседей. Велика вероятность, что такую процедуру со временем всё равно придётся проводить.

Продажа неразмежёванного участка — это законная процедура, но выгодна она в первую очередь владельцу. Соответственно, необходимо достичь договорённости с покупателем, убедить его в отсутствии рисков, чтобы избежать неприятных разбирательств в дальнейшем.

Если покупатель хочет приобрести долю участка без межевания, это не рекомендуется. В таком случае, лучше отказаться от такой сделки. При возникновении споров, связанных с соседними участками, вопрос будет решаться только в суде. Отсутствие записи о местоположении границ земельного участка в Едином реестре является препятствием для заключения юридических сделок с недвижимостью.

Можно ли купить участок без межевания в 2023 году?

Сейчас вопросы регистрации земельных участков регулирует Федеральный закон от 13.07.2015 года № 218-ФЗ. Однако, начиная с 2023 года, межевание земельного участка станет необязательной процедурой. Важно отметить, что регистратор не имеет права приостановить сделку с земельным участком, если у него нет точных границ. Это означает, что в случае отсутствия точных границ участка, регистратор не может задерживать процесс регистрации сделки.

Чем грозит покупка участка без межевания?

Если участок земли не межеван, возникают определенные юридические проблемы с использованием и оформлением такого участка. Например, дом, построенный на участке без межевания, может стать объектом споров с соседями по поводу границ земельного участка. В результате таких споров, собственник участка может потерять часть своей земли, так как отсутствие точных границ создает неопределенность и привлекает различные претензии. Чтобы избежать таких проблем, следует своевременно провести межевание участка и оформить все необходимые документы, подтверждающие права собственности на землю. Это поможет предотвратить возможные споры и защитить интересы собственника участка.

Можно ли оформить земельный участок в собственность без межевания?

В тексте говорится о том, что при продаже и переоформлении права собственности на земельные участки межевание не является обязательным, если участок уже зарегистрирован в Росреестре. Это означает, что межевание определяется только желаниями покупателя.

Однако следует отметить, что межевание является важным процессом, который позволяет установить точные границы земельного участка. В результате межевания определяются права и обязанности владельцев соседних участков, а также создается возможность для удобного использования земли и ее дальнейшей продажи.

Хотя регистрация участка в Росреестре подразумевает наличие официальных документов, подтверждающих право собственности, межевание может быть полезным для потенциальных покупателей и для исключения возможных споров о границах участка. В случае отсутствия межевания, когда границы участка не ясно определены, возникает риск конфликтов с соседями и возможных правовых проблем в будущем.

Таким образом, хотя межевание может не быть обязательным при продаже зарегистрированного участка, я бы рекомендовал покупателям провести межевание для установления точных границ своего участка и для обеспечения защиты своих прав на землю.

Кто должен делать межевание участка продавец или покупатель?

У покупателя может возникнуть больше проблем, чем у продавца, если он приобретает не размежеванный земельный участок. Ведь отсутствие размежевания может привести к возникновению споров с соседями или государственными органами по поводу границ участка. Кроме того, в случае отсутствия межевания, покупатель не сможет определить точные границы своего участка и при необходимости проведения строительных или иных работ может столкнуться с проблемами.

Поэтому, в любом случае, межевание нужно будет проводить для определения границ участка. Обязанностью заказчика является оплата услуги по межеванию. Таким образом, чтобы избежать возможных проблем, покупатель должен быть готов к тому, что размежевание земельного участка может потребовать дополнительных затрат. Однако, эти затраты являются частью процесса покупки и наличие размежевания существенно облегчит последующее использование участка.

Нужно ли делать межевание участка если есть кадастровый номер?

Межевание земельного участка — это проведение геодезических и топографических работ для определения его границ и площади. Оно может выполняться добровольно или по необходимости при совершении определенных действий с участком, таких как его продажа или раздел на несколько частей.

Если у земельного участка уже есть кадастровый номер и он состоит на учете в реестре прав на недвижимость, то есть документально оформлен и признан соответствующим нормативным требованиям, то его можно продать без предварительного межевания. Однако, если собственник решает осуществить манипуляции с участком, такие как увеличение его площади или раздел на несколько участков, то межевание становится обязательным.

Таким образом, межевание земельного участка является важным и необходимым этапом при совершении определенных действий с ним. Оно позволяет определить точные границы и площадь участка, что способствует устранению возможных споров и недоразумений в будущем.

Можно ли купить дом с земельным участком без межевания?

С 2018 года сделки с земельными участками, не имеющими установленных границ, невозможны. Исключений из этого правила нет. Согласно законодательству, для заключения сделки с земельным участком необходимо наличие установленных границ участка. Раньше, до 2018 года, такие сделки допускались, но сейчас это запрещено. Отсутствие межевания участка не может служить препятствием к его использованию, но для продажи или передачи во владение такой участок должен быть межеван. Это требование закона направлено на обеспечение правовой защиты всех участников сделки и предотвращение возможных споров и конфликтов. Для проведения межевания необходимо обратиться к специалистам, которые осуществляют эти работы. Выполненное межевание подтверждается специальными документами, которые прилагаются к договору сделки. Таким образом, если вы планируете купить или продать земельный участок, убедитесь, что участок имеет установленные границы и документы на межевание.

Что делать если нет межевания участка?

В судебных разбирательствах особое внимание уделяется наличию межевого дела. Если оба участка являются объектом спора и отсутствует правильное межевание, то по решению суда будет назначено проведение межевания. После этого стороны обязаны обратиться в суд с запросом о признании результатов межевания. Это необходимо для юридического закрепления и установления границ между спорными участками.

Сколько будет стоить межевание участка?

Законодательство Российской Федерации устанавливает цены на межевание различных типов земельных участков. Согласно данному законодательству, межевание дачного участка стандартного размера обойдется в примерно 5-10 тысяч рублей. Если же речь идет о участке под коттедж, то стоимость межевания будет немного выше и составит от 8 до 15 тысяч рублей. Однако самое дорогое межевание предусмотрено для земельных участков, предназначенных для коммерческого использования. В этом случае цена на межевой план начинается от 15 тысяч рублей и может достигать 20 тысяч рублей.

Что такое межевание? Почему нельзя покупать участок …