Да, возможно продать свою долю в квартире, но при этом необходимо уведомить о своем намерении других собственников данной квартиры. Законодательство предусматривает преимущественное право других собственников на покупку продаваемой доли. То есть, в первую очередь предложение о покупке доли получают те, кто также является собственниками данной квартиры.
Как я могу продать свою долю в квартире?
Согласно статье 246 Гражданского кодекса РФ, собственник имеет право на распоряжение своей долей в квартире по своему усмотрению. Это означает, что вы можете продать свою долю в квартире в любой момент, без необходимости получения судебного разрешения или согласия остальных собственников. Вы также можете дарить свою долю, обменивать ее или проводить любые другие сделки по вашему усмотрению.
Можно ли продать долю в квартире в 2023 году?
Действующее законодательство не запрещает продажу долевой собственности в квартире, независимо от её площади и размера доли. Каждый собственник имеет право свободно распоряжаться своей долей недвижимости по своему усмотрению. Однако следует учитывать, что процесс продажи долевой собственности может оказаться достаточно длительным и может затянуться на многие месяцы, а иногда и годы.
Как продать свою долю в квартире если второй собственник против?
Для решения данной проблемы необходимо следовать законному порядку.
1. Сначала вы должны предложить второму собственнику выкупить свою долю. Желательно сделать это в письменном виде и присутствии нотариуса, чтобы зафиксировать факт передачи уведомления.
2. После предложения о выкупе необходимо ожидать ответа совладельца в течение 30 дней. Если в течение этого срока второй собственник не отвечает или отказывается от выкупа, можно переходить к следующему шагу.
3. Следующим шагом является поиск покупателя для доли, которую вы хотите продать. Можно обратиться к риэлтору, разместить объявление о продаже или использовать другие методы поиска.
4. Если покупатель будет найден, можно совершить сделку купли-продажи. При этом необходимо составить договор купли-продажи и обязательно зарегистрировать его у нотариуса для его законной силы.
5. После совершения сделки, получите оплату за проданную долю и учтите, что возможно взимание налога на доход от продажи недвижимости. В случае необходимости проконсультируйтесь с налоговым экспертом.
Можно ли продать долю второму собственнику без нотариуса?
Нотариальная форма сделки является обязательной в следующих случаях:
1. Отчуждение доли в праве общей долевой собственности, в том числе продажа доли одному из сособственников.
2. Оформление договора ипотеки долей в праве общей собственности.
3. Покупка недвижимости супругами, если размер долей определяется в договоре.
В указанных случаях необходимо обратиться к нотариусу для проведения сделки и оформления соответствующих документов. Нотариус осуществляет проверку легитимности сделки и ее законное оформление, что обеспечивает дополнительную гарантию для сторон и помогает избежать возможных споров и проблем в будущем.
Следует отметить, что нотариальная форма сделки не всегда обязательна и может зависеть от типа сделки, региональных норм и требований закона. Поэтому перед совершением сделки рекомендуется проконсультироваться с юристом или нотариусом, чтобы уточнить необходимость нотариального оформления и предусмотреть эту процедуру заранее.
Сколько стоит продать долю в квартире?
Вопрос о стоимости доли является важным при рассмотрении споров о совместной собственности на недвижимость. Для определения стоимости доли необходимо провести следующие расчеты:
- Определить среднюю рыночную стоимость жилья, которая может быть получена на основе оценки независимого оценщика или иных источников информации.
- Разделить указанную стоимость на размер доли, чтобы определить стоимость конкретной доли.
- Привести пример для наглядности. Например, если стоимость квартиры оценивается в 4 миллиона рублей, а ваша доля составляет 1/4, то стоимость вашей доли в квартире будет составлять 1 миллион рублей.
Таким образом, для определения стоимости доли в недвижимости необходимо знать среднюю рыночную стоимость жилья и размер доли, после чего провести математический расчет.
Можно ли продать свою долю в квартире без согласия второго собственника?
По закону владельцы долей имеют преимущественное право на выкуп перед другими покупателями. Это значит, что владелец может продать свою долю постороннему человеку только в том случае, если остальные собственники отказались от своего преимущественного права на выкуп. Эта мера предназначена для защиты интересов всех собственников и обеспечения равноправия при продаже долей.
Когда запретят продавать доли в квартире?
Текст, предоставленный, гласит, что с 1 сентября 2022 года вступили в силу поправки к жилищному кодексу, которые запрещают выделять долю в жилье, меньше 6 мкв. Данная мера была введена, возможно, для защиты прав и интересов граждан, и чтобы обеспечить условия для комфортного проживания. Таким образом, владельцам жилья больше не разрешается делить свое жилье на микродоли, что в долгосрочной перспективе может положительно сказаться на качестве жизни обоих сторон — владельцев и жильцов.
Как продать долю в квартире Пошаговая инструкция?
Продажа доли в квартире имеет свои особенности и требует выполнения определенных шагов.
Во-первых, необходимо уведомить всех собственников о своем намерении продать свою долю и указать ее цену. Это требуется для того, чтобы другие собственники могли воспользоваться своим преимущественным правом покупки и приобрести данную долю.
Во-вторых, после уведомления о продаже необходимо подождать месяц или до истечения месяца получить письменные отказы от остальных собственников о реализации их преимущественного права покупки. Если в течение этого периода никто не заинтересовался приобретением доли, то можно переходить к следующему шагу.
Третий шаг — найти покупателя. Это может быть как один из собственников других долей, так и третья сторона, заинтересованная в приобретении данной доли.
Четвертый и последний шаг — подготовить необходимые документы и обратиться к нотариусу. Нотариус поможет оформить соответствующий договор купли-продажи и произвести регистрацию перехода прав на долю в квартире.
Таким образом, для успешной продажи доли в квартире необходимо уведомить собственников, подождать определенный срок, найти покупателя и оформить сделку у нотариуса. Эти шаги помогут обеспечить юридическую защиту и гарантировать законность сделки.
На что обращать внимание при покупке доли в квартире
В статье разберем, какие возможны риски и как их минимизировать.
В России есть три типа собственности — индивидуальная, общая совместная и общая долевая.
Индивидуальная — это когда права на имущество принадлежат одному человеку. Общая совместная собственность регистрируется на супругов, в этом случае доли не выделяются. А общая долевая собственность появляется, когда собственников у одного объекта недвижимости несколько и у каждого есть своя, четко определенная доля. Понятие общей долевой собственности и основания ее возникновения регулирует ст. 244 ГК РФ.
Что такое доля в квартире
Долевая собственность — это такое имущество, которым владеют два или более человека на праве общей собственности. Обычно доля каждого собственника в праве собственности в квартире определяется дробью. Например, если квартира находится в собственности супругов и двоих их детей, то у каждого — по ¼ доли в праве собственности. Но доли не обязательно бывают равными, и ими не обязательно владеют родственники.
Доля — это часть объекта недвижимости, например долей жилого помещения может быть:
- доля жилого дома;
- доля в квартире;
- комната (выделенная доля).
Доля может быть выделена в натуре, например оформлена в виде комнаты, а может быть не выделена, то есть оформлена просто дробью в праве собственности.
Разделить собственность по долям можно с помощью правоустанавливающих документов, например в договоре купли-продажи, договоре дарения, соглашении о разделе имущества. Также супруги могут разделить свое имущество по долям брачным договором. В этих документах прописывается доля каждого собственника, и это является основанием для регистрации права собственности.
Может ли собственник продать свою долю
Доля — это полноценный объект гражданских прав. Ее можно продать, подарить, завещать. Собственник вправе по своему усмотрению распоряжаться своим имуществом. Но есть определенные условия распоряжения таким имуществом, например при продаже нужно сначала уведомить владельцев других долей. Об этом расскажем далее.
Так в договоре прописывается доля в праве собственности каждого из троих собственников квартиры
Как определить долю в квартире
Доли указаны, например, в домовой книге. Или их можно узнать из выписки ЕГРН.
Когда речь идет о недвижимости, полученной по завещанию, то в документе, фиксирующем последнюю волю, как раз и указано, в каких пропорциях наследники получают жилье. Когда же квартиру делят при разводе супруги, по умолчанию каждый получает ½ недвижимости. Если, конечно, один из них не внес так называемые существенные улучшения в жилье. Сделал за свои деньги ремонт, например.
Вообще же определение долей – это во многом предмет договора. Те же самые бывшие супруги могут разделить семейное гнездо, как посчитают нужным. Если, конечно, договорятся. Если же им не удастся прийти к согласию, определять доли будет суд. И вот там можно доказать те самые существенные улучшения.
Варианты продажи долей в квартире
Если вы хотите продать свою долю в квартире, у вас есть два пути. Причем они не исключают один другого, наоборот, пройти их нужно по очереди.
- Первым делом предложите выкупить долю собственникам других долей в этой квартире. Это называется преимущественное право покупки.
— Продавец обязан в письменной форме известить остальных участников долевой собственности о намерении продать свою долю. Причем в этом извещении необходимо указать цену и другие условия продажи, — объясняет адвокат Ольга Власова. — У держателей других долей есть месяц, чтобы купить выставленную на продажу долю на заявленных условиях. Чтобы избежать проблем в дальнейшем, стоит озаботиться доказательствами того, что другие собственники получили извещение. Его можно передать через нотариуса, заказным письмом с описью вложения или взять с получателей расписку.
Если кто-то из соседей согласен на сделку, заключается обычный договор купли-продажи.
- Если за месяц никто из соседей не изъявил желания выкупить долю, ее можно продавать стороннему покупателю. Можно и раньше, если собственники других долей письменно откажутся от преимущественного права выкупа.
В таком случае собственники других долей подтверждают, что они не против, чтобы вы продали свою часть квартиры кому-то другому. Никакого права влиять на выбор покупателя после такого отказа у них нет. А собственник доли может продать ее, как полноценную квартиру, с той лишь разницей, что в договоре будет указана именно доля.
Доля ребенка
Несовершеннолетние становятся собственникам долей в недвижимости, как правило, благодаря материнскому капиталу. Одно из условий покупки жилья с использованием этих денег — выделение долей детям. Хотя ребенок, как и взрослый, может и получить долю в наследство.
— Продать долю ребенка можно, но это довольно сложно, — предупреждает адвокат Ольга Власова. — В этом случае нужно не только просить собственников других долей, не хотят ли они выкупить вашу, но и заручиться согласием органов опеки на сделку. А их задача — проследить, чтобы права ребенка не были ущемлены, то есть родители должны доказать, что купят ребенку в собственность другое жилое помещение, размер и прочие характеристики которого будут как минимум не хуже того, что планируется к продаже.
Доказывать это придется документально — то есть уже нужно иметь на примете новое жилье. Опека может не дать добро, например, на переезд из крупного города в деревню или в район, где наблюдается нехватка школ или детских садов.
Важно знать
1/2 доля
Это, пожалуй, самый удобный вариант. Если вы владеете квартирой с кем-то напополам, то есть только один человек, которого нужно спрашивать о продаже. К тому же, скорее всего, это родственник или близкий человек.
2 доли
С юридической точки зрения нет никакой разницы, доли какой величины вы продаете. Порядок один и тот же: сначала нужно предложить купить долю другим собственникам, а если они не захотят, можно продавать на свободном рынке.
3 доли
И в этом случае порядок такой же, как при продаже 1 доли. Другое дело, что если вам принадлежит, скажем ¾ квартиры, возможно, проще будет самому купить недостающую четверть, а не искать покупателя на свои 3 доли.
Кстати
Популярные вопросы и ответы
Можно ли помешать соседу продать его долю?
— Если продавец и покупатель твердо намерены осуществить сделку, то единственным способом препятствовать такой сделке может стать только право преимущественного выкупа. Конечно, соседи могут «ставить палки в колеса». Например, часто возникает проблема расчета задолженности по ЖКУ. Если продаваемая доля незначительна, то существует риск отказа во вселении и регистрации в жилом помещении по месту жительства, но каких-либо правовых способов запретить продажу доли у соседей нет, — говорит заведующий бюро адвокатов «Де-юре», почетный адвокат России Никита Филиппов.
Как учесть при продаже долги за жилищно-коммунальные услуги?
— Прежде всего необходимо определить их размер хотя бы на момент совершения сделки и зафиксировать в договоре, — говорит Филиппов. — Если между владельцами нет соглашения о порядке оплаты ЖКУ, то ЖКУ обычно распределяется соответственно размеру доли каждого собственника. По общему правилу, погашение долга по ЖКУ должно осуществляться продавцом доли на момент подписания передаточного акта. После подписания все расходы ложатся на покупателя. Если продавец погасить задолженность не имеет возможности, то вполне допустимо включить размер этой задолженности в стоимость самой доли.
Можно ли продать долю от доли?
— Закон не запрещает собственнику выделять из своей доли другие доли и продавать их, главное, чтобы вы также соблюдали порядок их продажи. Но прежде чем это сделать, подумайте о том, что с появлением еще одного собственника могут появиться или усилиться конфликты и противоречия, — советует юрисконсульт онлайн-платформы Податьвсуд.РФ Эльвира Прусакова.
Есть ли спрос на доли?
— Есть, но очень специфический, — предупреждает адвокат Ольга Власова. — Это либо люди в сложной жизненной ситуации, у которых недостаточно денежных средств, чтобы бы приобрести даже комнату. Либо это «серые», а то и «черные» риелторы, которые потом начинают третировать соседей, создавать им ужасные условия, чтобы принудить или продать свою долю за копейки, или выкупить долю нового собственника по завышенной цене.
Как выкупить долю соседа против его воли?
Когда у квартиры несколько собственников, это может привести к конфликтам. Например, не так редки ситуации, когда один человек хочет выкупить все доли и стать единственным хозяином жилья, а другие собственники не хотят продавать свое имущество или требуют слишком высокую цену.
— Закон позволяет выкупить долю против воли собственника, но только если доля эта очень маленькая, например, десятая или даже сотая часть, — говорит юрисконсульт онлайн-платформы Податьвсуд.РФ Эльвира Прусакова. — Есть и другие условия. Невозможно выделить конкретную площадь для проживания, и у самого собственника нет заинтересованности в проживании в данной квартире.
В любом случае, если не получается договориться по-хорошему, придется идти в суд.
— Пригодятся документы: выписка из ЕГРН, справки о том, что вы несете расходы на содержание общего имущества, сведения об отсутствии возможности выделить долю в натуре и так далее, — продолжает Прусакова. — На их основании нужно составить исковое заявление и обратиться в суд по месту нахождения объекта недвижимости.
Скорее всего, суд будет на стороне обладателя более крупной доли. Дело в том, что закон в первую очередь защищает права тех, кто может жить в квартире. Сложно себе представить, как использовать для проживания 1/10 однокомнатной квартиры.
Что делать, если соседи мешают продать долю в квартире?
— В рамках закона другие собственники либо могут выкупить долю, либо смириться с продажей этой доли посторонним лицам. Чаще всего нежелание проявляется в том, что соседи намеренно срывают показы квартиры, — говорит эксперт по инвестициям в недвижимость инвестиционного центра «P&P» Наталья Павлова. —Лучший вариант — это договориться и сообщить о том, что есть возможность вместе выбрать будущих соседей.
Если договориться не удается, то вы можете обратиться в компании по выкупу долей, но цена выкупа будет со значительной скидкой. Также у вас есть вариант подарить вашу долю. В этом случае согласие остальных соседей не нужно, но здесь есть риски признания сделки недействительной, и поэтому назвать этот вариант надежным нельзя.
Ну и последний вариант — обратиться к услугам специалистов по продаже недвижимости. Возможно ему, как нейтральному лицу, удастся договориться со всеми сторонами.
Можно ли оформить договор дарения на долю в квартире
— Безусловно можно, — уверяет заведующий бюро адвокатов «Де-юре», почетный адвокат России Никита Филиппов. — Следует учесть, что в таком случае также не будет применяться преимущественное право выкупа иными сособственниками. Поэтому данный способ иногда используется для того, чтобы не предоставлять другим сособственникам преимущественное право выкупа.
Иногда договором дарения маскируют продажу квартиры. Это рискованно, потому что юридически нигде не закреплено, что покупателя обязан платить продавцу какие-то деньги. К тому же собственники других долей могут попытаться оспорить сделку дарения в суде.
Что делать, если органы опеки отказали в проведении сделки?
Обжаловать это решение можно только в судебном порядке. По закону, отказ в выдаче разрешения должен быть мотивирован. Зная причину, по которой органы опеки не одобрили сделку, можно убедить в суд в том, что такое решение было неправомерным.
К примеру, если опека отказала из-за ухудшения жилищных условий, следует предоставить документы, подтверждающие, что в новой квартире несовершеннолетние получат равнозначные доли, а условия проживания в ней будут лучше, чем в продаваемом помещении.
Как продать долю, если квартира однокомнатная?
Подобные сделки оформляются в стандартном порядке. В этом случае доля указывается в частях от целого, например, ½. Такой вид собственности предполагает, что все участники имеют равные права в части пользования жилыми и нежилыми помещениями.
Да, если он заинтересован в приобретении данного объекта. Процедура оформления ничем не отличается от продажи доли физическому лицу.
Также банк может взыскать данное имущество, если оно является предметом залога по кредиту. Данная мера применяется при одновременном выполнении следующих условий:
- Сумма просроченной задолженности превышает 5% от стоимости залогового имущества;
- Обязательные платежи просрочены более чем на 3 месяца.
При реализации доли, которая является предметом залога, за другими совладельцами по-прежнему сохраняется право преимущественной покупки. При отказе от него залоговое имущество реализуется на аукционе.
Можно ли обязать других собственников продать долю в квартире?
Участников долевой собственности можно обязать продать их доли только на основании решения суда.
При покупке квартиры в браке она обычно оформляется в совместную собственность без выделения долей. Чтобы данное жилое помещение перешло в исключительную личную собственность кого-то из супругов, необходимо составить соглашение о разделе совместно нажитого имущества или брачный договор.
Можно ли продать долю в квартире без согласия других …
2. Прежде чем продавать долю, обязательно проведите оценку квартиры для определения рыночной стоимости вашей доли.
3. Составьте договор купли-продажи доли в квартире, который должен содержать сведения о стоимости доли, сроке и порядке оплаты, а также обязательства сторон.
4. Зарегистрируйте договор купли-продажи в органе Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии (Росреестр) по месту расположения квартиры.
5. Обратитесь в налоговую службу для уплаты налога на доходы физических лиц (НДФЛ), если продажная цена доли превышает установленный законодательством порог.
6. Уведомите остальных собственников квартиры о ваших намерениях продать долю, предложите им преимущественное право покупки и оформите все сделки в письменной форме.
7. Если собственники квартиры не согласны на продажу доли, обратитесь в суд с иском о разделе имущества. В этом случае вы можете быстрее предоставить покупателю права на приобретение вашей доли.
8. Зафиксируйте все обязательства по продаже в нотариально заверенном договоре передачи доли и получите копию договора с отметкой нотариуса о его государственной регистрации.
9. Полностью передайте покупателю все права и обязанности, связанные с вашей долей в квартире, и необходимую документацию (свидетельство о праве собственности, выписку из ЕГРН и прочие).
10. Не забудьте записать изменения в государственный реестр недвижимости, обновив информацию о собственниках квартиры и тех, кто располагает правом пользования или обременения данного объекта.
Пример из судебной практики с курьезными сюжетными поворотами на тему "можно ли и как продать долю в квартире":
В одном из судебных дел, связанных с продажей доли в квартире, произошёл необычный эпизод. Главным героем этой истории стал Алексей, который решил продать свою долю в общей собственности по нескольким причинам. Он обратился к своему адвокату, чтобы разобраться, каким образом это можно сделать.
Адвокат объяснил Алексею, что продажа доли в квартире возможна, однако потребуется согласие остальных собственников. В данном случае, квартира принадлежала Алексею и его двум соседям - Ирине и Петру.
Алексей попытался договориться с Ириной и Петром о продаже своей доли, но они отказались. Он решил обратиться в суд с иском о вынужденной продаже доли, основываясь на том, что продолжение совместного владения квартирой стало невозможным.
Однако, в ходе судебного процесса выяснилось, что ситуация сложнее, чем казалось. Ирина и Петр подали встречный иск, обвиняя Алексея в нарушении пропорций общей собственности. Они утверждали, что Алексей распорядился общим имуществом без их согласия и пытается получить прибыль за их счет.
Судебный процесс принял неожиданный оборот, когда стало известно, что Алексей продал свою долю в квартире третьему лицу, не дождавшись окончания судебного разбирательства. Ирина и Петр узнали об этом случайно и предъявили претензии к новому собственнику.
Судебное дело стало настоящим путешествием по закоулкам гражданского права. Судебные заседания были наполнены эмоциональными выступлениями и острой борьбой между сторонами. Судья вынес решение, согласно которому Алексей был обязан компенсировать Ирине и Петру ущерб, причиненный его неправомерными действиями.
Этот пример из судебной практики с курьезными сюжетными поворотами показывает, как вопрос продажи доли в квартире может стать сложным и запутанным, требующим тщательного юридического анализа и вынесения судебного решения.