Грязь и некачественный сервис: как сменить управляющую компанию в доме
Конфликты жильцов с управляющими компаниями (УК) многоквартирных домов случаются часто. Собственники квартир бывают недовольны качеством уборки, ремонтом и обслуживанием, высокими тарифами за управление и содержание дома. Часто это ограничивается жалобами, но при систематических нарушениях и некачественном обслуживании дома стоит задуматься о смене УК. Избавиться от недобросовестных управленцев бывает непросто, особенно в новостройке, когда еще не все квартиры заселены, собственники не наладили коммуникации и в домах сложно собрать кворум для принятия решений на общем собрании. Вместе с юристами рассказываем, как сменить недобросовестную управляющую компанию в многоэтажке.
Конфликты жителей с УК
Конфликты жильцов с управляющими компаниями нередко приводят к их смене. В Москве из-за недобросовестной работы коммунальщиков с 1 апреля 2021 года, по данным Мосжилинспекции, граждане проголосовали за смену 125 УК в своих домах. Всего в столице лицензии на управление общим имуществом в многоквартирных домах имеют 955 компаний, непосредственно осуществляют эту деятельность 604 из них. Конфликты случаются часто. Недавно в ЖК «Город набережных» в Химках жители стали заложниками управляющей компании, которая не выполняла свои обязательства по содержанию имущества и начисляла двойные платежи. Собственники квартир инициировали смену управляющей компании, обращались в суды и Генпрокуратуру, но так и не удалось ничего изменить. Схожая ситуация произошла у жителей многоквартирного дома «Приоритет» на Нагорном бульваре. Здесь жильцы столкнулись не только с халатностью работников, но и с угрозами от неизвестных, которые требовали прекратить какие-либо разбирательства в отношении управляющей компании «ЭК «Городские усадьбы». Аналогичный конфликт произошел в ЖК «Красногорский», где, по словам жителей, неизвестная УК захватила власть в доме и незаконно выставляет счета на оплату.
Эксперты в статье
- Артем Баранов, генеральный директор юридической компании «Достигация»
- Ольга Балбек, заместитель по правовым вопросам компании «Миэль»
- Антон Пономарев, заслуженный юрист России, частная практика
- Андрей Лямзин, юрист адвокатского бюро «Сфера защиты»
Причины для смены УК
Управляющая компания — это юридическое лицо, созданное для управления и эксплуатации, технического и санитарного содержания многоквартирных домов. От нее ждут четких, конкретных и своевременных действий по исполнению работ по обслуживанию многоквартирного дома. Однако случается, что жильцы сталкиваются с ситуацией, когда УК плохо справляется со своими обязанностями. При таких обстоятельствах вполне логично возникает вопрос о смене управленцев.
Причиной для смены управляющий компании может стать невыполнение коммунальных услуг, предоставление некачественного сервиса и завышенные тарифы, рассказал генеральный директор юридической компании «Достигация» Артем Баранов. Он уточнил, что речь может идти о том, что УК:
- не выполняет правила аварийно-технического обслуживания;
- не обеспечивает систематическую уборку подъездов, лестниц и придомовых участков;
- не заменяет вовремя электрические лампочки и все важные коммуникации;
- не чинит своевременно лифты, трубы и крыши;
- некачественно проводит ремонт общественных зон;
- не реагирует на жалобы собственников жилья;
- завышает стоимость проведенных работ;
- отказывается проводить перерасчеты с обслуживаемым населением на основании отсутствия якобы предоставленных ранее «услуг».
Что такое управляющая компания и какие услуги она оказывает?
Управляющая компания — это коммерческая организация, которую нанимают собственники многоквартирного дома и которая оказывает услуги по профессиональному управлению имуществом дома. К числу обязанностей компании относятся обеспечение пожарной безопасности, ремонт общего имущества (подъезды, лифты и систем электро- водоснабжения и отопления), устранение аварий и их последствий, уборка подъездов, уборка и благоустройство прилегающей территории, вывоз мусора, установка и эксплуатация счетчиков. Полный перечень услуг, которые оказывает управляющая компания, содержится в договоре с собственниками многоквартирного дома, а также в ежемесячных квитанциях.
Если вы систематически обнаруживаете в своей квитанции услуги, которые не оказываются по факту, управляющая компания (УК) некачественно обслуживает дом или необоснованно завышает квартплату, следует обдумать возможность найма другой организации. Для того, чтобы адекватно оценить необходимость замены УК, стоит выписать из договора с УК и квитанций все оказываемые услуги, и составить список претензий по каждой из услуг. По каждому из пунктов можно написать жалобы непосредственно в УК. Если компания не реагирует, на следующем этапе можно самостоятельно или совместно с другими жильцами обратиться в надзорные органы (Роспотребнадзор, жилищную инспекцию или прокуратуру). После того когда наберется значительное количество официальных свидетельств неудовлетворительной работы УК, можно начинать процедуру ее замены. Но стоит подготовиться к тому, что этот процесс займет немало времени и потребует поддержки со стороны большинства собственников дома.
Какие бывают разновидности управляющих компаний?
Существуют несколько видов управляющих компаний, в зависимости от способа которым они были наняты. От этого будет зависеть алгоритм действий для ее замены.
Вариант 1. В большинстве случаев УК избирается на общем собрании собственников многоквартирного дома. Договор заключается на срок от 1 до 5 лет. Вариант 2. Если жильцы не назначили УК в течение 20 дней со дня ввода дома в эксплуатацию, это сделает муниципалитет через открытый конкурс. О результатах муниципалитет сообщает собственникам, которые обязаны заключить договор с этой организацией. Срок договора не может превышать 3 лет. В этом случае можно поменять УК через собрание собственников жилья. Причем в отличие от предыдущего варианта, формальных оснований (таких как неудовлетворительная работа УК или нарушения) не требуется — достаточно решения большинства собственников. Вариант 3. Еще одна разновидность организаций — это временные управляющие компании. Они могут быть назначены застройщиком после сдачи дома в эксплуатацию на срок не больше 3 месяцев. Временные УК оказывают коммунальные услуги до момента, когда собственники подпишут договор с постоянной УК.
- Истекает срок действия договора
В большинстве случаев договорами предусмотрено автоматическое продление, если жильцы не заявят о своем намерении отказаться от услуг компании и не продлевать договор. Подобное решение может быть принято в ходе собрания собственников многоквартирного дома;
- Условия договора дают возможность расторжения
Следует внимательно изучить текст договора с управляющей компанией на предмет дополнительных причины для расторжения;
- УК не выполняет свои обязанности
Если УК не оказывает услуги в полном объеме или делает это некачественно, собственники имеют право расторгнуть договор в одностороннем порядке. Для этого потребуется собрать свидетельства невыполнения УК своих обязательств (копии жалоб в прокуратуру, Роспотребнадзор и контролирующие органы);
- Смена способа управления домом
В любой момент собственники могут поменять способ управления имуществом домом, например, на товарищество собственников жилья (ТСЖ). В этом случае договор со старой УК может быть расторгнут, а ТСЖ наймет новую организацию.
Можно ли отказаться от услуг компании, если она формально ничего не нарушает?
В данном случае отказаться от услуг управляющей компании можно только после окончания срока договора. Досрочно расторгнуть договор удастся только по решению суда или по соглашению с представителями УК.
Исключение составляет случай, если УК назначена муниципалитетом по результатам открытого конкурса. Тогда заметить УК можно через голосование общего собрания собственников, даже если компания не допускала формальных нарушений.
В соответствии с законодательством, у жильцов есть определенные права и возможности отказаться от услуг управляющей компании, однако эти права ограничены. Согласно новым правилам, установленным в законе, запрет на смену управляющей компании будет действовать в течение одного года после заключения договора или начала обслуживания. Это означает, что жильцы не смогут просто так отказаться от услуг управляющей компании в течение этого периода.
Однако существует одно исключение из этого запрета. Жильцы могут отказаться от услуг управляющей компании, если они смогут доказать, что компания плохо выполняет свои обязанности. Это значит, что жильцы должны предоставить доказательства недостаточного качества обслуживания, плохого управления или других серьезных проблем, связанных с деятельностью управляющей компании.
В случае, если жильцам удастся предоставить достаточное количество доказательств, суд может принять решение о расторжении договора с управляющей компанией и позволить жильцам искать другую компанию для оказания услуг управления. Однако жильцы должны быть готовы представить сильные аргументы и доказательства, чтобы увеличить свои шансы на успех в суде.
Важно отметить, что жильцы должны ознакомиться с соответствующими нормами законодательства и обратиться к специалистам, таким как юристы или адвокаты, чтобы получить консультацию и помощь в процессе отказа от услуг управляющей компании. Квалифицированные специалисты смогут предоставить правовую поддержку и руководство по всем необходимым действиям и процедурам.
Можно ли отказаться от управляющей компании одной квартирой?
Владельцы недвижимости имеют право отказаться от услуг управляющей компании. Это предусмотрено жилищным законодательством страны. В таком случае, владелец имеет право принять любое решение по поводу управления своей недвижимостью.
Как правильно выйти из управляющей компании?
Для того чтобы перейти к товариществу собственников, следует выполнить определенную последовательность действий:
- Сначала необходимо провести общее собрание жильцов, где можно принять решение об отказе от услуг управляющей компании и переходе на новую форму организации при помощи товарищества.
- После принятия данного решения на собрании, следует основываясь на нем, расторгнуть договор доверительного управления, который был заключен с управляющей компанией.
Как по закону отказаться от управляющей компании?
Согласно законодательству, собственникам жилых помещений дозволено самостоятельно расторгнуть договор с управляющей компанией, если она не соблюдает условия контракта или если собственники решают пригласить другую компанию для управления домом, а также в случае изменения способа управления данной недвижимостью.
Как отказаться от навязанных услуг управляющей компании?
Если клиент обнаружил, что на него навязывают услугу, он имеет право обратиться в Управление культуры с письменным заявлением о отказе от услуги и требованием вернуть деньги, которые были уплачены.
Как законно не платить управляющей компании?
Действующим законодательством не предусмотрено право собственника отказаться от оплаты коммунальных услуг. В Российской Федерации собственник жилья не вправе отказаться от оплаты коммунальных услуг, так как закон чётко определяет обязанности собственников жилья по его содержанию и оплате услуг управляющей компании.
Можно ли досрочно расторгнуть договор с управляющей компанией?
В соответствии с статьей 162 Жилищного Кодекса Российской Федерации, собственники помещений в многоквартирном доме (МКД) имеют право расторгнуть договор управления, заключенный с управляющей компанией, в одностороннем порядке. Для этого необходимо получить решение общего собрания.
Но следует отметить, что основанием для расторжения договора является недобросовестное исполнение обязательств со стороны управляющей компании. Это означает, что собственникам помещений необходимо доказать невыполнение или ненадлежащее выполнение управляющей компанией своих обязательств по договору управления.
Таким образом, решение общего собрания о расторжении договора управления может быть принято только в случае наличия фактов и доказательств невыполнения управляющей компанией своих обязательств. При этом необходимо соблюдать все установленные законом процедуры и требования.
Можно ли обойтись без управляющей компании?
Многие жильцы обращаются с вопросом, можно ли обойтись вообще без управляющей компании. В министерстве сообщили, что можно.
Вопрос о возможности обхода управляющей компании в жилищном секторе является актуальным. Многие жильцы хотели бы самостоятельно управлять своим жилищным фондом и избежать дополнительных расходов на услуги управляющих компаний.
Согласно информации, полученной в министерстве, такая возможность действительно существует. Жильцы имеют право создать собственное казначейство и самостоятельно управлять своим жилищным фондом. Однако, в таком случае, им необходимо будет самостоятельно осуществлять все функции, связанные с управлением и содержанием жилого помещения, такие как такие как ремонт, обслуживание и текущий ремонт здания, учет и оплата коммунальных платежей.
Это означает, что жильцы должны иметь достаточные знания и ресурсы для эффективного управления жилым фондом. Возможность обхода управляющей компании с одной стороны может быть выгодной, так как позволяет сэкономить деньги на услугах, однако, с другой стороны, требует большого количества времени и усилий для обеспечения надлежащего управления и обслуживания жилого помещения.
Таким образом, жильцы могут обойтись без управляющей компании, но при этом должны быть готовы не только самостоятельно управлять своим жильем, но и нести ответственность за его обслуживание и содержание.
Как правильно расторгнуть договор с управляющей компанией?
Расторжение договора управления домом по требованию управляющей организации может быть осуществлено только в судебном порядке. Управляющая организация не имеет права на односторонний отказ от исполнения такого договора, в отличие от жильцов. Это означает, что в случае, если управляющая организация желает расторгнуть договор, она должна обратиться в суд с соответствующим иском.
Такая процедура требуется для обеспечения справедливости и защиты интересов всех сторон. В суде будет проведено разбирательство и принято законное решение по данному вопросу.
Важно отметить, что право на расторжение договора управляющей организации возникает только при наличии оснований, предусмотренных законом или самим договором. Управляющая организация не может произвольно расторгнуть договор без наличия таких оснований.
Иск в суд может быть подан как жильцами, так и управляющей организацией. В случае удовлетворения иска, суд может принять решение о расторжении договора и установить условия и сроки его исполнения.
Таким образом, расторжение договора управления домом по требованию управляющей организации возможно только через судебный процесс, который гарантирует справедливость и защиту прав всех сторон.
Жители не могут отказаться от управляющей компании
2. Для отказа от услуг управляющей компании необходимо обратиться в местный орган государственной власти – администрацию города или района – с заявлением о расторжении договора с управляющей компанией.
3. Заявление о расторжении договора с управляющей компанией должно быть подано участниками долевого строительства, собственниками или проживающими в жилом помещении.
4. При подаче заявления о расторжении договора с управляющей компанией, необходимо указать обоснование отказа от услуг и причины, побудившие к такому решению.
5. В случае расторжения договора с управляющей компанией, необходимо будет произвести оплату и расчет за оказанные услуги по принципу фактического пользования услугами компании.
6. После расторжения договора с управляющей компанией, гражданин должен уведомить органы местного самоуправления о новом управляющем лице или способе управления жилым помещением.
7. При возникновении спорных вопросов или проблем при отказе от услуг управляющей компании, рекомендуется проконсультироваться с юристом, специализирующимся на вопросах жилищного права.
Конечно, вот пример из судебной практики с интересными сюжетными поворотами на тему "отказа от управляющей компании":
В одном многоэтажном жилом комплексе жители не были удовлетворены качеством услуг, предоставляемых управляющей компанией. Они решили обратиться в суд с требованием расторгнуть договор с управляющей компанией и найти другого исполнителя. Жители собрали все необходимые доказательства, включая фотографии некачественного ремонта в общественных зонах и свидетельские показания о непрофессионализме персонала управляющей компании.
Однако, в процессе судебного разбирательства выяснилось, что управляющая компания заключила договор с застройщиком, в котором было прописано обязательное сотрудничество на протяжении определенного срока. Кроме того, в договоре был установлен штраф за досрочное расторжение. Управляющая компания использовала эти положения в свою пользу и утверждала, что жители не могут отказаться от ее услуг до истечения срока договора.
Тем не менее, адвокаты жителей нашли несколько юридических оснований, которые могли помочь им отказаться от управляющей компании. Они обратили внимание на факт некачественного выполнения обязательств со стороны управляющей компании, а также нарушение законодательства в области жилищного права. Адвокаты подали иски о признании недействительным договора с управляющей компанией, ссылаясь на эти основания.
В ходе судебного разбирательства суд вынес решение в пользу жителей, признавая недействительным договор с управляющей компанией. Суд сослался на многочисленные нарушения со стороны управляющей компании и некачественное исполнение ею своих обязательств.
Этот случай показывает, что, хотя отказ от управляющей компании может быть сложным и требовать юридического анализа договорных отношений, с правильной стратегией и собранными доказательствами можно добиться расторжения договора и смены управляющей компании.