Арендодатель выгоняет из квартиры арендатора
ВНИМАНИЕ: наш адвокат разъяснит права арендатору или арендодателю при съеме квартиры: профессионально и в срок. Звоните юристу АБ «Кацайлиди и партнеры» прямо сейчас.
Если вы задумались сменить снимаемую квартиру или обзавелись своей жилплощадью, необходимо составить алгоритм расставания с нынешним жильем. Очень важно учесть все сроки, чтоб не возникло непредвиденных расходов или неприятных ситуаций.
Одним из важных сроков – срок предупреждения арендодателя (наймодателя) о съезде. По общему правилу, согласно ст.687 ГК РФ, нужно предупредить хозяина квартиры за три месяца.
- Если в договоре, заключенном сторонами, указан другой срок, например- уведомление о расторжении договора найма помещений за 30 дней, то нужно уведомить арендодателя (наймодателя) в срок, указанный в договоре.
- Если с собственником жилья сложились хорошие отношения, то велика вероятность, что он пойдет вам на встречу и вы найдете дату съезда- удобную для всех участников. Не забывайте, что уведомление должно быть в письменном виде. С указанием даты направления.
ПОЛЕЗНО: читайте также инструкцию по съему квартиры по ссылке
Что делать, если арендодатель выгоняет из квартиры?
Что делать, если срок договора найма жилья еще не истек, а наймодатель попросил освободить квартиру?
В первую очередь разберем, есть ли основания. Согласно Гражданскому кодексу РФ. Наймодатель в судебном порядке может расторгнуть договор в случае, если наниматель:
- более двух раз нарушил сроки внесения оплаты снимаемого жилья
- своими действиями или бездействиями причиняет портит жилое помещение или разрушает его
- иные основания расторжения могут быть установлены сторонами в договоре
Если вы не нарушали данных условий, то оснований о выселении вас из съемного жилья нет.
Также договор может содержать условие о расторжении договора по инициативе наймодателя с предупреждением нанимателя в установленный срок (например, за 2 месяца). В случае если наймодатель пользуется данным условием и сроки соответствуют установленным в договоре, то у нанимателя есть право проживать в снимаемом жилье до истечения указанного срока. Наймодатель не имеет права требовать оплаты дней, сверх срока фактического проживания.
Без решения суда наймодатель не вправе выселить нанимателя квартиры, поменять замки, удерживать вещи.
Не редки случаи, когда собственник жилья – собирается продать квартиру, в которой проживают наниматели- и требует съехать раньше для передачи квартиры новым собственникам. В таком случае, если наймодатель не уведомил нанимателя в установленный договором срок, то он не может требовать покинуть квартиру. Действующее законодательство закрепляет, что переход права собственности на квартиру не является самостоятельным основанием для расторжения договора найма. В таком случае стороной наймодетелем по договору становится новый собственник и на него распространяются все условия договора, в том числе об уведомлении о расторжении договора в установленный срок.
Сколько времени дается на выселение из съемной квартиры?
Действующим законодательством не установлен срок, в течение которого квартиросъёмщик должен съехать. Стороны сами договариваются и устанавливают этот срок в договоре найма. В этот срок должно быть включено время на поиск нового жилья, сбор вещей, фактический выезд.
Днем выселения нанимателя при этом будет считаться день, когда он передал квартиру и ключи от нее наймодателю. Даже если наниматель вывез имущество раньше оговоренной даты- передать квартиру раньше можно только с согласия наймодателя. В случае если наймодатель не согласен- придется произвести оплату по день фактической передачи жилья.
Рекомендуем согласовывать время на выселение при заключении договора найма жилого помещения с учетом индивидуального учета необходимого времени.
Неустойка за досрочное расторжение договора аренды квартиры
Неустойка за досрочное расторжение договора часто включается по требованию Арендодателя (наймодателя) и может именоваться – неустойкой, штрафом и др. Чаще всего применяется в виде твердой фиксированной суммы или процентной части обеспечительного платежа (залога).
Нельзя относиться к данному условию легкомысленно. Далеко не всегда суды признают данное положение не соответствующим закону. Принцип свободы договора позволяет сторонам включать в договор в том числе и неустойки, штрафы и другие меры ответственности за нарушение условий договора.
Эксперты в этой статье:
- Родион Ларченко, адвокат адвокатского бюро Asterisk
- Кирилл Кокорин, юрисконсульт юридической службы компании «Инком-Недвижимость»
- Ольга Яцевская, руководитель отдела сети офисов «Миэль»
- Роман Бабичев, руководитель департамента аренды агентства недвижимости «Азбука жилья»
Досрочное расторжение договора аренды жилья и выселение арендаторов регламентируется ст. 687 Гражданского кодекса РФ. Согласно закону, разорвать договор досрочно и потребовать выселения арендаторов собственник может в судебном порядке в четырех случаях, рассказал юрист адвокатского бюро Asterisk Родион Ларченко.
- Неоплата жилья за шесть месяцев (если договором не установлен более длительный срок), если договор заключен на срок менее одного года — в случае просрочки платы более двух раз.
- Разрушение или порча квартиры нанимателем или другими гражданами, за действия которых он отвечает.
- Использование квартиры не по назначению или нарушение прав и интересов соседей. Например, арендаторы устроили в квартире офис или хостел. «В этом случае собственник сначала обязан сделать предупреждение. И только если после предупреждения нарушения не прекратятся, он будет вправе потребовать расторжения договора», — пояснил юрист.
- Если помещение перестает быть пригодным для постоянного проживания, а также в случае его аварийного состояния.
- На практике
Однако на практике список причин для выселения не ограничивается перечисленными выше случаями, говорят эксперты. Чаще всего выселение квартирантов связано с неоплатой аренды или постоянной задержкой внесения платы, отметил ведущий юрисконсульт юридической службы «Инком-Недвижимости» Кирилл Кокорин.
Фото: shutterstock/Antonio Guillem
Порядок и сроки оплаты обычно прописаны в договоре, и если квартирант не платит за аренду вовремя, то он нарушает договор. Следовательно, его могут попросить освободить съемную квартиру.
Лишиться арендованной квартиры можно из-за пересдачи жилья третьим лицам без разрешения собственника. Причиной для выселения может стать ситуация, когда в квартире вместо двух человек, указанных в договоре, живут пять, а собственник об этом узнал случайно.
«Если в договоре написано, что квартиру нельзя сдавать в субаренду или без разрешения собственников никто больше не может проживать, и данный пункт нарушается, то договор также можно расторгнуть», — сказал руководитель департамента аренды агентства недвижимости «Азбука жилья» Роман Бабичев.
Попросить с вещами на выход собственник может, если в квартире без разрешения проживают животные, которых он запретил изначально. Причиной для выселения могут стать частые вечеринки в квартире и жалобы соседей на квартирантов.
Выселить из квартиры арендаторов может и ее совладелец, который не знал о сдаче своей недвижимости. «При этом жильцы имеют право требовать возмещение всех убытков у того, кто заселил их в квартиру без согласия. Если мирное разрешение вопроса невозможно, то нужно обращаться в суд, так как данный вариант похож уже на мошенничество», — отметил Роман Бабичев.
Если собственник продает квартиру, то выселение происходит не всегда. Нередко квартиру продают как бы вместе с арендаторами, и те продолжают ее снимать уже у нового хозяина.
Как должно проходить выселение из квартиры
Прежде чем выселить арендатора из квартиры, собственник должен предупредить его и дать время для переезда. Обычно речь идет об одном месяце, отметила руководитель отдела сети офисов «Миэль» Ольга Яцевская. За такой же срок квартирант должен предупредить собственника о том, что он съезжает, если иные условия не прописаны в договоре.
Затем назначается время встречи, собственник или его агент должен осмотреть квартиру на предмет ее состояния и соответствия условиям ее содержания. После составляется передаточный акт, в котором фиксируется, что помещение принято в надлежащем виде. Затем следует возврат депозита, если все в порядке и деньги не пойдут на устранение нарушений.
В случае досрочного расторжения договора, если квартирант ничего не нарушил (например, квартира продается), то к собственнику могут применяться штрафные санкции. Они должны быть прописаны в договоре.
«К примеру, по дорогим квартирам в 90% случаев досрочное расторжение договора возможно только со штрафом. Как правило, сумма штрафа составляет месячную арендную ставку. При отсутствии договора рассчитывать на какие-то компенсации нет смысла», — сказал Роман Бабичев из «Азбуки жилья».
Однако даже истечение срока договора не означает его автоматического расторжения, добавил Родион Ларченко. «Не позднее чем за три месяца до истечения срока договора собственник должен предложить нанимателю заключить договор на тех же или иных условиях либо предупредить его об отказе от продления договора в связи с решением не сдавать квартиру в течение года или более», — пояснил юрист.
Если собственник не выполнил этой обязанности, а наниматель не отказался от продления договора, договор считается продленным на тех же условиях и на тот же срок. Это правило не применяется к договорам, заключенным менее чем на один год.
Фото: shutterstock/fizkes
Что делать, если квартирант не согласен с выселением
Если арендатор не согласен с выселением, а переговоры зашли в тупик, то сторонам необходимо решать этот вопрос в судебном порядке.
«Если наниматель отказывается выехать из квартиры (независимо от того, что является причиной выселения), выселить его могут только судебные приставы. Но такие случаи встречаются крайне редко, чаще всего стороны решают подобные вопросы путем переговоров и компромиссов», — отметил ведущий юрисконсульт «Инком-Недвижимости».
Обеспечительный платеж в данном случае возвращается нанимателю за вычетом сумм, которые обеспечивались таким платежом согласно договору: как правило, это задолженность по плате за наем и оплата убытков (например, порча мебели, техники).
Суд может предоставить нанимателю срок для устранения нарушений, послуживших основанием для расторжения договора, но не более одного года. Если в течение этого времени квартирант не устранит нарушений, суд по повторному обращению собственника расторгает договор, уточнил Родион Ларченко.
Если наниматель ничего не нарушил, выселить его досрочно нельзя. Продажа квартиры не является основанием для выселения. «Если собственник сменил замки или иным образом пытается лишить нанимателя возможности пользоваться квартирой, наниматель вправе требовать возмещения убытков», — сказал юрист. К убыткам может относиться разница в плате за наем, если наниматель был вынужден снимать более дорогую квартиру, расходы на переезд, а также моральный вред.
Расторгнуть договор найма можно через суд, но готовьтесь к расходам
Ирина Данилова описывает схему и на случай, если собственник все-таки решил подавать судебный иск.
— В этом случае собственнику нужно составить и отправить заказным письмом уведомление претензионного характера на адрес прописки арендатора — о намерении расторгнуть договор найма. После этого оформить и подать в суд иск на расторжение договора. Дождаться заседания, и договор будет расторгнут.
Какие могут быть сложности в этом случае? Все этапы — это время и деньги.
- Перед подачей иска нужно выждать месяц после отправки заказного письма с претензией.
- Суда придется ждать. Обычно заседание назначают примерно через месяц после подачи иска. Итого на расторжение договора нужно примерно два месяца.
- Стоимость подачи иска — 5 базовых. Одна базовая на сегодня — 32 рубля.
- Уведомление арендатору и исковое заявление нужно составить грамотно. Возможно, понадобится помощь юриста, а это дополнительные расходы.
Нелегальная субаренда
Еще одна классическая схема мошенничества с арендой жилья — это субаренда. Например, квартиру снимает один человек, но вместо него живут другие люди. Иногда в квартире могут устроить нелегальный хостел или фирму, пересдавать жилье посуточно. По закону арендатор вправе пересдать жилплощадь, только если на то имеется письменное разрешение собственника квартиры, напомнила Оксана Полякова. Оно может быть оформлено как отдельный документ или в виде приложения к договору найма. От мошенничества в данном случае спасает подробный договор аренды и регулярные визиты в квартиру и проверка жильцов.
Сюда же можно отнести схему — когда квартира, наоборот, снимается мошенниками в аренду посуточно, а потом пересдается на длительный срок, добавила Ольга Эттлер. «Мошенники берут плату сразу за несколько месяцев вперед, а затем исчезают. Либо еще хуже — арендованная мошенниками квартира продается по поддельным документам», — отметила она.
Такой платеж имеет разные названия: и залог, и страховой депозит, и гарантийный платеж. Однако согласно закону подобная предварительная оплата называется «обеспечительным платежом». Суть такого платежа заключается в том, что человек, снимающий квартиру, предоставляет арендодателю определенную сумму, которая сохраняется у него до окончания срока действия заключенного договора. И в ситуации, когда квартирант нарушает договор либо наносит ущерб имуществу арендодателя, собственник квартиры имеет право вычесть из этих средств соответствующую сумму денег. Если же квартирант добросовестно выполнял условия договора, без каких либо нарушений или причинения ущерба жилью, то арендодатель обязан вернуть обеспечительный платеж в полном размере.
Cкoлькo вpeмeни мoжнo жить и нe плaтить в чyжoй квapтиpe
Нaпpимep, квapтиpy cдaли нa 11 мecяцeв, нo cъeмщик пepecтaл плaтить. Boт cкoлькo вpeмeни пoнaдoбитcя coбcтвeнникy жилья, чтoбы выceлить apeндaтopa чepeз cyд:
Читайте также: Учет пошлины за государственную регистрацию автомобиля
Чтo пpoизoшлo
Cкoлькo ждaть
Здравствуйте!
Ваше обращение связано с ситуацией, когда квартирант выселся из квартиры раньше завершения арендного срока и требует возврата денег. Такая ситуация может иметь различные правовые последствия в зависимости от условий договора аренды, действующего законодательства и обстоятельств случая.
В первую очередь необходимо проанализировать арендный договор, чтобы выяснить, были ли в нем предусмотрены условия расторжения договора и возврата денег в случае досрочного окончания аренды. Если в договоре есть соответствующие положения, то квартирант может иметь право на возврат определенной суммы денег в случае досрочного выселения.
Однако, если договор не содержит явных положений о досрочном расторжении и возврате денег, то вероятно придется опираться на действующее законодательство. В российском законодательстве предусмотрены нормы, регулирующие арендные отношения, включая возможность расторжения договора и возврата денег.
В случае досрочного расторжения арендного договора без законных оснований, например, невыполнения обязательств по оплате арендной платы, могут применяться меры ответственности в отношении квартиранта. Одной из таких мер может быть удержание части или полной суммы залога, если она была предусмотрена договором.
Поэтому, в конкретной ситуации рекомендуется обратиться к юристу, который сможет оценить все обстоятельства и документы, связанные с данной арендной ситуацией, и предоставить более конкретную правовую консультацию и информацию о возможных действиях в данном случае.
С уважением,
[ваше имя]
Что будет если съехать со съемной квартиры раньше срока?
Если вы решите съехать из квартиры ранее, чем было указано в договоре, вы должны быть готовы заплатить неустойку за нарушение срока проживания. Согласно закону, собственник имеет право потребовать компенсацию, которая будет зависеть от времени, проведенного в квартире.
Можно ли вернуть деньги за Непрожитые дни?
Наниматель жилого помещения имеет право, с согласия сожителей, проживающих с ним, прекратить договор найма в любое время, предупредив об этом наймодателя письменно за три месяца. Если договором не установлено иное, то наймодатель не обязан возвращать деньги за период, в течение которого помещение не было занято.
Что делать если квартирант съезжает раньше срока?
Если договор расторгается досрочно, то стороны могут заключить соглашение об этом. В этом случае, важно, чтобы документ был подписан обеими сторонами. В таком соглашении необходимо четко указать, что на момент его подписания собственник жилья и квартиранты не имеют друг к другу никаких претензий или правовых обязательств. Это поможет избежать потенциальных конфликтов и споров в будущем. Соглашение должно быть оформлено в письменной форме и содержать все необходимые данные и условия расторжения договора. Важно также, чтобы соглашение было заверено нотариально, чтобы обеспечить его юридическую силу и достоверность.
Можно ли вернуть залог за квартиру если съехал раньше?
При наступлении определенных обстоятельств, депозит обязан быть возвращен. Однако существуют общепринятые условия возврата депозита. Например, когда арендатор предупредил владельца о своем намерении ранее съехать, и это было сделано в письменной форме. Также возврат депозита может произойти, если между арендатором и арендодателем нет каких-либо претензий после окончания срока действия договора.
В каком случае можно требовать возврат денег?
Как правило, если товар, который вы купили, оказался бракованным, вы имеете право вернуть деньги в течение гарантийного срока или срока годности товара. Если установленный срок отсутствует, то вы все равно можете вернуть товар в разумные сроки, но в пределах двух лет со дня получения товара. Однако закон или договор купли-продажи могут устанавливать более длительные сроки в некоторых случаях.
Что делать если не хотят вернуть деньги?
Если вам не возвращают деньги за товар без законных оснований, вам следует обратиться с претензией к руководству компании. В такой ситуации возможно подать жалобу в Роспотребнадзор или подать иск в суд.
Сколько дней по закону дается на возврат денег?
Привет!
Согласно статье 25 Закона «О защите прав потребителей», у потребителя есть право на возврат товара надлежащего качества в течение 14 дней после покупки. Это означает, что если вы приобрели товар и обнаружили, что он не соответствует заявленным характеристикам или имеет недостатки, вы можете вернуть его в течение этого срока.
Важно отметить, что право на возврат распространяется только на товар надлежащего качества. Если товар исправен и соответствует заявленным требованиям, продавец может отказать вам в возврате или обмене товара.
Для осуществления возврата вам может потребоваться предъявить документ, подтверждающий факт покупки (например, чек или кассовый чек). Кроме того, товар должен быть возвращен в том же состоянии, в котором он был приобретен, и иметь все его комплектующие. Если вы испортили или повредили товар в процессе использования, право на возврат может быть ограничено или вовсе отсутствовать.
Если продавец отказывается принять ваш возврат или не соблюдает указанные сроки, вы можете обратиться в Федеральную службу по надзору в сфере защиты прав потребителей и благополучия человека (Роспотребнадзор). Они рассмотрят вашу жалобу и примут меры в соответствии с законодательством.
Надеюсь, что эта информация помогла вам. Если у вас возникнут еще вопросы, не стесняйтесь задавать. С уважением, юрист.
Можно ли съехать раньше срока в договоре?
Как говорят специалисты, если в договоре аренды не указано право арендатора на прекращение договора и выселение из помещения до истечения срока, то арендатор не имеет такого права и не может покинуть арендованное помещение раньше срока. Это означает, что если компания арендует помещение под свою деятельность, то существует риск того, что она не сможет покинуть помещение по своему желанию до истечения срока договора.
2. Убедитесь, что съехавший квартирант нарушил условия договора, не предупредив вас заранее или не оплатив штраф за досрочное расторжение;
3. Проверьте, были ли у съехавшего квартиранта заявления или свидетельства о форс-мажорных обстоятельствах, которые обязывают его съехать вне зависимости от срока договора;
4. Оцените, были ли какие-либо убытки, связанные с досрочным завершением аренды, такие как потеря дохода или дополнительные расходы по поиску нового арендатора;
5. Составьте письменное уведомление съехавшему квартиранту о нарушении условий договора и требуйте возмещения убытков;
6. Предоставьте все необходимые доказательства о нарушении условий договора, такие как фотографии состояния квартиры после отъезда или письма от свидетелей нарушений;
7. Запишите все детали общения с съехавшим квартирантом и сохраняйте все письма и документы, связанные с этим случаем;
8. Если квартирант отказывается вернуть деньги, обратитесь в местный суд по месту нахождения квартиры и предоставьте все доказательства своей стороны.
В судебном деле, связанном с требованием квартиранта о возврате денег после досрочного выселения, произошел неожиданный поворот событий. Квартирант, утверждая, что был вынужден съехать раньше из-за неприемлемых условий проживания, обратился в суд с иском о возврате полной суммы арендной платы за весь срок договора.
Однако, во время судебного разбирательства выяснилось, что квартирант съехал досрочно без предварительного уведомления и не выполнил своих обязательств по уплате арендной платы за оставшиеся месяцы. В ответ на это, владелец квартиры подал встречный иск о взыскании пропущенных платежей и возмещении ущерба, связанного с досрочным выселением.
Судебное заседание стало настоящим полем битвы между сторонами. Владелец квартиры предоставил доказательства того, что квартирант неоднократно нарушал правила дома и создавал неудобства для других жильцов. Квартирант, в свою очередь, утверждал, что владелец не исполнил свои обязательства по улучшению условий проживания.
Однако, самое интересное произошло, когда в суде появился непредвиденный свидетель - сосед квартиранта, который заявил, что видел, как квартирант активно планировал свое досрочное выселение задолго до того, как начались споры с владельцем квартиры. Это свидетельство сильно подорвало доверие квартиранта и стало ключевым аргументом в пользКвартирант съехал из арендованной квартиры за месяц до окончания договора и требует возврата денег за оставшийся период. Владелец квартиры отказывается возвращать деньги, утверждая, что потерял возможность сдать квартиру другому арендатору из-за неожиданного ухода предыдущего жильца. В процессе разбирательства выясняется, что квартирант съехал из-за серьезных проблем с соседями, о которых он не сообщил владельцу. Появляются свидетели, подтверждающие неприятности, связанные с проживанием в квартире. Судебное разбирательство принимает неожиданный оборот, когда выясняется, что сам владелец квартиры имел информацию о проблемах с соседями, но умолчал об этом при заключении договора. Суд принимает решение в пользу квартиранта, обязывая владельца вернуть деньги за оставшийся период аренды и компенсировать ущерб.