кому принадлежит подвал в многоквартирном доме

Подвал в многоквартирном доме может принадлежать различным субъектам права, в зависимости от правового режима данной недвижимости.

Первоначально, необходимо обратить внимание на основной документ, устанавливающий правовой режим недвижимости – это свидетельство на право собственности на дом. В данном свидетельстве указывается, кому принадлежит сам дом, и его подразделы, такие как подвал, чердак и т.д.

Если подвал включен в состав общего имущества многоквартирного дома, то он принадлежит совместно всем собственникам квартир в этом доме. Каждому собственнику принадлежит доля общего имущества, в том числе подвала, пропорционально его доле в праве собственности на квартиру.

Если подвал отделен от общего имущества дома, и имеет отдельный правовой режим, то он может принадлежать конкретному собственнику или юридическому лицу. В таком случае, такое право могло быть установлено в процессе деления этого имущества при возникновении права собственности на квартиры в данном доме.

Для определения конкретного владельца подвала в многоквартирном доме необходимо обращаться к правовым документам, регулирующим правоотношения собственников недвижимости, и изучать историю переходов прав собственности на данное имущество.

Необходимо учесть, что данная информация является общей и может отличаться в зависимости от конкретных правовых норм и региональных особенностей. Для получения точной информации рекомендуется обращаться к юристам, специалистам в области недвижимости.

Кто является собственником подвала?

На основании статьи 36 Жилищного кодекса собственники помещений имеют право на общую долевую собственность, включая подвалы, где находятся инженерные коммуникации.

Кому принадлежит подвал в многоэтажном доме?

По информации предоставленной Верховным судом РФ, подвальное помещение, принадлежащее собственникам квартир в многоквартирном доме на праве общей долевой собственности, не может быть включено в конкурсную массу и реализовано на торгах в процедуре банкротства. Это означает, что, несмотря на то, что должник может быть указан в Едином государственном реестре недвижимости как собственник подвала, подвальное помещение не может быть продано в случае банкротства. Данная позиция суда основывается на том, что право на подвальное помещение у собственников квартир обеспечивается на основании доли каждого собственника в общей долевой собственности, и это право не подлежит отчуждению в процедуре банкротства. Таким образом, подвальное помещение остается при собственниках квартир, и его продажа становится невозможной.

Кто отвечает за подвал многоквартирного дома?

Согласно статье 36 Жилищного кодекса Российской Федерации, подвал многоквартирного дома, по общему правилу, является общей собственностью собственников жилых и нежилых помещений в этом доме. Таким образом, все собственники имеют право на использование этого подвала как общедолевой собственности. За содержание подвала и его состояние ответственность несут собственники данного помещения. Следует отметить, что обязанности по управлению и содержанию общего имущества, включая подвалы, могут быть определены правилами дома или жилищно-эксплуатационной организацией, если она действует в данном доме. В случае если собственники несут ответственность за содержание подвала, то они также должны обеспечить его соответствие требованиям санитарных норм и правил.

Кто имеет право на подвал?

Правовой режим использования нежилых помещений в подвале жилого дома регулируется законодательством, а именно правилами, установленными для общего имущества.

Согласно закону, подвал жилого дома относится к общему имуществу и принадлежит всем владельцам квартир в этом здании. Это значит, что каждый владелец квартиры имеет право пользоваться помещениями в подвале в соответствии с правилами пользования, установленными для общего имущества.

Правила использования подвала обычно устанавливаются домовым или жилищным комитетом, а также могут быть оговорены в договоре на пользование жилой площадью. Они определяют условия пользования помещениями подвала, в том числе режим работы, порядок доступа, требования к безопасности и т.д.

В случае возникновения споров или конфликтов между владельцами квартир относительно использования подвала, решение принимается на основании действующего законодательства и установленных правил. Возможно обращение в суд для разрешения спора и защиты своих прав.

Как узнать закреплен ли за квартирой подвал?

Для уточнения правового статуса относительно использования подвалов жильцами необходимо обратиться в обслуживающую организацию, такую как ЖКХ, ТС или ЖСПК. В ней можно получить подробную информацию о правоустанавливающих документах на квартиру и выяснить, включены ли подвалы в их состав.

Что не допускается делать в подвалах?

Запрещено загромождать и загрязнять подвалы и технические подполья, а также подходы к инженерным коммуникациям и отключающим устройствам. Запрещено устанавливать дополнительный фундамент под оборудование без утвержденного проекта. Также запрещается увеличивать высоту подвальных помещений за счет понижения отметки пола без соответствующего утвержденного проекта.

Когда подвал считается этажом?

Согласно СНиП 31-01-2003, подвал также считается этажом. С учетом этого положения, если здание планируется с подвалом и двумя этажами, оно будет считаться трехэтажным зданием согласно документам. Важно отметить, что наряду с этим термином существует еще один — «техническое помещение», которое не считается обычным этажом при определении количества этажей в здании.

Можно ли продать подвал отдельно от квартиры?

В соответствии с законодательством, застройщик имеет право продавать подвальные помещения, при условии, что они запроектированы как самостоятельные отдельные нежилые помещения. Это означает, что подвальные помещения должны иметь отдельный вход и не должны мешать обслуживанию дома.



ВС пояснил, когда собственники примыкающих к МКД зданий должны платить за содержание общего имущества

Одна из экспертов «АГ» считает, что рассматриваемая проблема, несомненно, актуальна, поскольку на сегодняшний день в России, особенно в крупных городах, возведено большое количество административных зданий, примыкающих к жилым домам. Другой отметил, что позиция ВС РФ обоснованна и в полной мере соответствует имеющимся в деле доказательствам – выводам экспертизы.

22 июля Верховный Суд вынес Определение № 309-ЭС21-5387 по делу № А50-179/2019 о споре между ТСЖ и собственником примыкающего к многоквартирному дому здания о плате за пользование общим имуществом МКД.

Суды посчитали, что общие инженерные сети – не основание взимать плату за содержание общедомового имущества

ООО «Гарантия» на праве собственности принадлежит нежилое административно-офисное здание общей площадью 2,5 тыс. кв. м, расположенное на земельном участке, где находится многоквартирный дом под управлением ТСЖ «Попова, 23». Договор управления между ТСЖ и обществом заключен не был.

Полагая, что принадлежащее обществу здание входит в состав единого жилого комплекса с многоквартирным домом, ТСЖ посчитало, что оно должно также нести расходы на содержание общедомового имущества. В связи с этим ТСЖ направило «Гарантии» претензию с требованием о погашении задолженности за период с июля 2017 г. по сентябрь 2018 г. в общей сумме 570 тыс. руб. Поскольку претензия была оставлена без удовлетворения, последовал иск в суд.

В сентябре 2019 г. по делу была произведена судебная экспертиза, которая заключила, что многоквартирный жилой дом и административно-офисное здание общества не имеют общих строительных конструкций, в том числе фундамента, несущих стен, плит перекрытий, иных плит, несущих колонн, ограждающих несущих конструкций, крыши, что свидетельствует об отсутствии между конструкциями объектов неразрывной физической или технологической связи.

Вместе с тем было установлено, что стороны совместно используют центральный тепловой пункт, системы водоснабжения и теплоснабжения. Система теплоснабжения и водоснабжения жилого дома используется для получения коммунальных ресурсов административным офисным зданием, что свидетельствует о наличии между инженерными системами объектов неразрывной физической или технологической связи. Иными словами, при отсоединении трубопроводов теплоснабжения и водоснабжения административного офисного здания от систем, расположенных в ЦТП, поставка ресурсов в него прекратится. Кроме того, эксперты указали, что офисное здание и МКД имеют общее помещение ЦТП, расположенное в подвале и являющееся техническим помещением. В заключении также указано, что согласно проектной документации многоквартирный жилой дом и пристроенное к нему нежилое здание запроектированы в составе одной стройки.

19 июня 2020 г. Арбитражный суд Пермского края частично удовлетворил исковые требования ТСЖ, взыскав с общества «Гарантия» 47 тыс. руб. за тепловую энергию, вывоз ТБО и опрессовку узла. Апелляционный и окружной суды оставили решение без изменений. При разрешении спора суды руководствовались положениями ст. 210 ГК РФ, ст. 36, 39, 154, 155, 158 ЖК РФ, п. 28, 30 Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме, а также учли разъяснения, содержащиеся в п. 2 Постановления Пленума ВАС РФ от 23 июля 2009 г. № 64.

Суды отметили, что разрешение вопроса о том, относится ли конкретное помещение к общему имуществу МКД, зависит не только от технических характеристик объекта и наличия в нем инженерных коммуникаций, но и от определения назначения данного помещения – возможности использования его в самостоятельных целях или только по вспомогательному назначению. Они посчитали, что использование теплового пункта, а также прохождение инженерных коммуникаций через многоквартирный жилой дом не являются основаниями для признания нежилого здания частью многоквартирного жилого дома. Оценив результаты экспертизы, все инстанции пришли к выводу, что спорное нежилое здание, расположенное на обособленном земельном участке ответчика, не является единым объектом с многоквартирным домом, в связи с чем не имеется оснований признавать ответчика участником долевой собственности на общее имущество МКД и возлагать на него плату за содержание и текущий ремонт общего имущества.

ВС указал, что суды проигнорировали выводы экспертизы

В дальнейшем ТСЖ обратилось с кассационной жалобой в Верховный Суд РФ, в которой указало на наличие на стороне общества неосновательного обогащения в виде невнесенной платы за пользование общим имуществом МКД, в связи с чем возмещение затрат легло на собственников двух жилых домов. Судебная коллегия по экономическим спорам ВС после изучения материалов дела выявила существенные нарушения норм материального права нижестоящими инстанциями.

Ссылаясь на п. 1 ст. 290 ГК РФ и п. 1 ст. 36 ЖК РФ, Суд напомнил, что собственникам квартир и собственникам нежилых помещений в МКД принадлежат на праве общей долевой собственности общие помещения дома, несущие конструкции дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, а также земельный участок, на котором расположен дом, с элементами озеленения и благоустройства.

Как пояснил ВС, ст. 249 ГК установлено, что каждый участник долевой собственности обязан соразмерно своей доле участвовать в уплате налогов, сборов и иных платежей по общему имуществу, а также в издержках по его содержанию и сохранению. Согласно аналогичной норме, изложенной в п. 1 ст.158 ЖК, собственник помещения в многоквартирном доме обязан нести расходы на содержание принадлежащего ему помещения, а также участвовать в расходах на содержание общего имущества в МКД соразмерно своей доле в праве общей собственности на это имущество путем внесения платы за содержание и ремонт жилого помещения.

Экономколлегия отметила, что результаты экспертизы подлежали должной правовой оценке судами исходя из нормативных требований к определению состава общего имущества, которая имела важное значение для рассмотрения спора. ВС обратил внимание, что у судов имелось заключение экспертов о том, что МКД и административно-офисное здание имеют общие системы водоснабжения и теплоснабжения; ЦТП, расположенный в нежилом помещении МКД, и техподполье являются общедомовым имуществом, поскольку в них расположены вводы и проходят общедомовые инженерные сети, которые питают два жилых дома и все встроенно-пристроенные нежилые помещения, в том числе и помещения ответчика.

ВС подчеркнул, что в судебных актах отсутствуют какие-либо сведения об изменении фактически технических характеристик объекта, в том числе о переходе на самостоятельное водоснабжение, теплоснабжение, минуя ЦТП, расположенный в помещениях дома, а также их обслуживание, как и основания для изменения наименования объекта по кадастровому учету с определением спорного объекта как здания.

Читайте также
Платежи собственников жилых и нежилых помещений в доме должны отвечать требованиям разумности

Конституционный Суд указал, что общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме правомочно устанавливать различные по размеру ставки платежей за содержание общего имущества

01 февраля 2018 Новости

Высшая судебная инстанция указала, что суды сделали вывод об отсутствии у многоквартирного дома и здания, принадлежащего ответчику, общего имущества, поскольку приняли во внимание в заключении экспертов лишь выводы о присутствии отдельных элементов общего имущества, перечисленных в п. 2 Правил. ВС отметил, что нижестоящие инстанции ошибочно не дали правовую оценку обстоятельствам по делу, связанным с проектированием и возведением МКД со встроенно-пристроенным помещениями как одного строительного объекта.

ВС учел и тот факт, что ТСЖ при рассмотрении дела также указывало, что оказывает услуги по содержанию и ремонту придомовой территории общего имущества с 1999 г. и предыдущий собственник оплачивал расходы по содержанию общего имущества, в отличие от ответчика, который продолжает пользоваться благоустроенной освещаемой охраняемой территорией жилого комплекса, контейнерами для ТБО, расположенными на территории комплекса, осуществляет разгрузочно-погрузочные работы, на территорию комплекса въезжает его транспорт.

Со ссылкой на Постановление КС РФ от 29 января 2018 г. № 5-П Верховный Суд отметил, что сам факт существования и сохранность каждого из помещений в МКД обусловлены существованием и состоянием самого дома (здания), наличие права собственности на помещения в нем обусловливает и наличие права общей долевой собственности собственников этих помещений на общее имущество в таком доме, в том числе на общие нежилые помещения, несущие конструкции дома, сети и системы инженерно-технического обеспечения.

Читайте также

Минстрой напомнил, что собственники не могут самостоятельно изменять размер платы за содержание жилья

Как указало ведомство, в случае возникновения убытков в связи с самовольным изменением размера платы собственниками недвижимости управляющая организация вправе требовать признания решения их общего собрания недействительным

20 августа 2019 Новости

«Соответственно, не может рассматриваться как не согласующееся с конституционными предписаниями и возложение расходов на содержание общего имущества в многоквартирном доме не только на собственников жилых помещений в таком доме, но и на лиц, в собственности которых находятся расположенные в нем нежилые помещения и которые также заинтересованы в поддержании дома в надлежащем состоянии, а потому лица данной категории наряду с собственниками жилых помещений обязаны вносить соответствующие платежи соразмерно своей доле в праве общей собственности на это имущество», – отмечено в определении.

Суд также обратил внимание, что согласно имеющимся в материалах дела протоколам собраний собственников помещений ответчику установлена плата за услуги содержания и ремонта общего имущества в 2,5 раза ниже, чем для других собственников нежилых помещений. В сниженный тариф не включена плата за лифты, их обслуживание и ремонт, за работу вахтеров-лифтеров, уборку подъездов и лестничных маршей, придомовой территории, тариф включает плату за содержание ЦТП, работу персонала, обслуживающего инженерные сети, работу аппарата управления товарищества. ВС пояснил, что определение такого размера платы для ответчика согласуется с подходами, изложенными в Постановлении № 5-П, и связано с опорой на конкретные характеристики соответствующих помещений и условия их использования.

Исходя из изложенного, Судебная коллегия посчитала вывод судов нижестоящих инстанций об отказе в удовлетворении требования ТСЖ о взыскании задолженности за содержание и текущий ремонт общего имущества многоквартирного дома ошибочным.

Подвал в многоквартирном доме может быть признан общим имуществом на основании ЕГРН

Определением Мосгорсуда от 24.04.2019 по делу № 33-17269/2019 с удом было установлено, что согласно кадастрового паспорта, помещения, относящиеся к общему имуществу в многоквартирном доме, в том числе подвал в многоквартирном доме, поставлены на кадастровый учет с присвоением кадастрового номера. При этом, кадастровый паспорт на подвал в многоквартирном доме не содержал отметок, что данные помещения относятся к имуществу общего пользования в многоквартирном доме.

Право собственности ответчиков на спорные нежилые помещения было зарегистрировано как на самостоятельные объекты недвижимости с соответствующим кадастровым номером с назначением объекта: нежилое. Инженерные коммуникации в многоквартирном доме были проложены в коридоре и стяжке пола коридора подвала.

Подвал в многоквартирном доме как общее имущество должен служить только для обслуживания дома.

Решением Арбитражного суда г. Москвы от 10.01.2020 по делу № А40-100573/2019 были удовлетворены требования к Департаменту городского имущества города Москвы о признании права общей собственности на подвальное помещение. Из решения следует, что первая приватизация квартиры и, соответственно, возникновение права общей долевой собственности на общее имущество, состоялись в данном доме до его передачи на баланс города, еще при нахождении в Ведомственном жилом фонде.

Спорное помещение не имело и не имеет самостоятельных входов, не зарегистрировано в собственность ответчика и не передано в пользование третьим лицам. Нарушение права общей долевой собственности собственников помещений на общее имущество здания заключается в наличии и сохранении записи об индивидуальном праве собственности ответчика на это имущество.

Решением от 03.02.2020 по делу № А40-129284/2019 АС г. Москвы отказал в удовлетворении встречного иска признать подвал в многоквартирном доме общим имуществом. Согласно поэтажного плана спорные помещения (находящиеся в подвале) не являются техническими и были изначально запроектированы, в качестве конторских, складских и административных помещений, имеющих отдельное назначение.

Право общей долевой собственности домовладельцев возникает не на любую подвальную часть жилого дома, а лишь на технические подвалы, самостоятельное использование которых невозможно. К общему имуществу домовладельцев относятся помещения, предназначенные для обслуживания нескольких или всех помещений в доме и не имеющие самостоятельного назначения.

Определение Мосгорсуда от 28.02.2019 по делу № 33-8372/2019. В решении указано, что помещения являются техническими согласно данным БТИ и относятся к общему имуществу собственников помещений в многоквартирном доме. Суд исходил из того, что спорные помещения не являются техническими и не отнесены к общему имуществу в многоквартирном доме.

Определение Мосгорсуда от 18.01.2018 по делу № 33-1533/2018 . Суд отказал в признании помещения общим имуществом, поскольку спорное нежилое помещение в качестве общего имущества не использовалось и имело самостоятельное предназначение отличное от обслуживания дома; само по себе наличие коммуникаций в помещении, указанных в акте от дата, не свидетельствует о том, что данное помещение относится к общей долевой собственности.

Определение Мосгорсуда от 22.11.2017 по делу № 33-40060/2017 . Суд пришел к правильному выводу о том, что спорные помещения обладают признаками общего имущества собственников квартир поскольку должны быть всегда доступны для эксплуатирующих служб многоквартирного дома; еще на стадии разработки проекта строительства, в составе здания были предусмотрены технические этажи для обслуживания всех помещений и коммуникаций дома, и спорные помещения изначально именовались техническими этажами.

ПОДБОРКИ: Юрист по строительным спорам из договора подряда в 2024 году

Общее имущество многоквартирного дома появляется с момента приватизации первой квартиры в этом доме.

В решении от 02.03.2020 по делу № А40-137934/2018 АС г. Москвы разъяснил порядок как приобрести подвал в многоквартирном доме в общее имущество в процессе приватизации.

Объекты государственной собственности, как жилой и нежилой фонд, находящийся в ведении соответствующих советов народных депутатов, отнесены к муниципальной собственности, собственности Москвы согласно п. 1 приложения № 3 к постановлению Верховного Совета Российской Федерации от 27.12.1991 № 3020-1, однако с момента начала реализации гражданами права на приватизацию жилья, предусмотренного Законом РСФСР от 04.07.1991 № 1541-1 «О приватизации жилищного фонда в РСФСР», жилой дом, в котором была приватизирована хотя бы одна квартира (комната), утрачивал статус объекта, находящегося исключительно в муниципальной собственности. Относится ли подвал в многоквартирном доме к общей долевой собственности нескольких собственников помещений или нет определяется датой приватизации первой квартиры в доме.

Если по состоянию на указанный момент подвал в многоквартирном доме был предназначен (учтен, сформирован) для самостоятельного использования в целях, не связанных с обслуживанием жилого дома, и не использовался фактически в качестве общего имущества домовладельцами, то право общей долевой собственности домовладельцев на это помещение не возникло. Остальная часть подвала, не выделенная для целей самостоятельного использования, перешла в общую долевую собственность домовладельцев как общее имущество дома.

При этом для определения правового режима названных помещений не имело и не имеет значения наличие в них инженерных коммуникаций, так как они расположены в каждом подвале в многоквартирном доме и сами по себе не порождают право общей долевой собственности домовладельцев на помещения, уже выделенные для самостоятельного использования, не связанные с обслуживанием жилого дома.