комната в комуналке была продана без правила первой руки

Как купить комнату в коммунальной квартире или общежитии

Комната в коммуналке или общежитии может стать хорошей альтернативой для тех, кто хочет свое жильё, но не располагает бюджетом для покупки квартиры. По данным сайтов-агрегаторов, комнаты минимум в два раза дешевле самых простых однокомнатных квартир. К тому же такое приобретение можно превратить в арендное жильё и обеспечить себя стабильным дополнительным доходом. А вариантов, более выгодных по расположению, чем полноценные квартиры, на рынке много.

Однако в комплекте с набором преимуществ идёт большой минус: из-за большого числа участников сделки процедура усложняется. Эксперты Домклик собрали простые лайфхаки, которые помогут купить комнату и избежать проблем.

Найдите подходящую комнату

Выбирать комнату удобнее всего на сайтах с объявлениями о продаже жилья. Одним из самых популярных считается Домклик от Сбербанка . Эти сервисы позволяют отфильтровать объявления с фотографиями — по ним можно предварительно оценить состояние и комнаты, и общих зон в коммунальной квартире (кухни, санузла, коридора).

Внимательно изучите описание в объявлении и фотографию комнаты. Если возникло ощущение несоответствия между ними, например площадь выглядит меньше, окон не два, а одно, не стоит тратить время — лучше перейти к следующему объявлению.

Обращайте внимание на удаленность дома от метро или остановок общественного транспорта, нужных вам объектов торговой, спортивной и социальной инфраструктуры района. Выбрав несколько подходящих вариантов, договоритесь о просмотре.

На осмотре познакомьтесь c соседями

По дороге оцените удобство расположения дома, комфортно или нет идти от метро или остановки. На месте обратите внимание на то, как выглядит дом. Первому впечатлению можно доверять.

Если в стенах есть трещины, подъезд грязный и общий вид не располагает, вряд ли покупка станет удачной. В этом случае лучше перейти к следующему варианту. Состояние мест общего пользования — коридора, кухни, ванной и туалета — подскажет, насколько представления о чистоте и аккуратности будущих соседей совпадают с вашими.

Чтобы удачно купить комнату в коммунальной квартире, мало найти подходящую по расположению и состоянию дома недвижимость. Важный критерий — это соседи, с которыми придется сталкиваться ежедневно. Если договариваться о просмотрах на вечер, есть шанс застать дома всех жильцов и оценить будничную бытовую обстановку. Лучше отказаться от покупки, если соседи по коммунальной квартире с зависимостями: это может со временем или сразу усложнить вашу жизнь.

Продажа комнаты в коммунальной квартире: пошаговая инструкция

Для совершения сделки действует следующий порядок продажи комнаты в коммунальной квартире:

Найти покупателя и обговорить основные детали сделки

С потенциальным покупателем необходимо обсудить условия будущей сделки, в том числе цену площади в коммунальной квартире, порядок оплаты, срок заключения основного договора. Если согласие соседей – простая формальность, то можно заключить предварительный договор купли-продажи. Если же есть вероятность, что кто-либо из соседей воспользуется преимущественным правом, то для продавца безопаснее не принимать залог и не подписывать документов с покупателем на данном этапе, чтобы избежать проблем в будущем.

Уведомить соседей о преимущественном праве покупки

Для этого необходимо установить титульных владельцев комнат в коммунальной квартире, заказав актуальную выписку из ЕГРН. Если хозяином указан муниципалитет, то извещать нужно администрацию города (поселка).

Уведомление о продаже комнаты в коммунальной квартире осуществляется обязательно в письменной форме. Есть следующие варианты извещения, в том числе влияющие и на то, как быстро продать комнату:

ВАЖНО. Если извещение отправляется почтой, то адрес получателя можно указать по его прописке (юридическому адресу – для фирм), а если он не известен, то по месту нахождения комнаты.

В случае, если в отношениях с соседями имеются проблемы, сосед не хочет идти на контакт, рекомендуется обращаться к нотариусу или комбинировать способы отправки почтой и через нотариуса.

Получить отказ или дождаться, пока истечет срок для ответа

Статья 250 ГК РФ устанавливает, что с момента получения извещения срок для ответа составляет 30 дней. За это время соседу необходимо выразить свое решение в письменной форме – предоставить отказ или выкупить жилье.

Отказ оформляется в нотариальной конторе на специальном свидетельстве. Сосед должен взять на прием полученное от продавца извещение и паспорт, на основании которых специалист подготовит заявление. Получив отказы на жилье от владельцев (хозяев), подписанных всеми собственниками, собственник комнаты в коммунальной квартире может не дожидаться окончания месяца, а оформлять сделку.

Если сосед игнорирует извещение и не получает его, то следует просто дождаться истечения срока, после чего продавать комнату. Для случаев отправки почтой:

• продавец отправляет заказное письмо с уведомлением, получает трек-код для отслеживания;
• с момента поступления письма в отделение почты начинается срок хранения – 30 дней;
• после истечения срока хранения нужно начать отсчитывать 30-дневный срок для ответа.

Если извещение подавалось через нотариуса, то он самостоятельно рассчитает все сроки.

ВАЖНО! По смыслу закона, важно не доставить извещение, а направить его – поэтому продавец не должен заботиться о получении писем адресатами.

Подготовить документы для совершения сделки

Подготовить документы необходимо по списку, представленному ниже. Каждый оформляется по-своему. Как оформить – общие рекомендации:

• договор и передаточный акт готовят в трех подлинных экземплярах;
• все документы, распечатанные на 2 листах и более, сшиваются;
• в некоторых регионах необходимо собственноручно заверить копии надписью «копия верна / дата / подпись / расшифровка»;
• со всех подлинников необходимо снять копии, кроме договора и передаточного акта (копии пойдут в регистрационное дело).

В каждом регионе свои правила по порядку приема документов, поэтому рекомендуется уточнить этот момент в офисе, в который планируется сдать бумаги.

Передать документы на регистрацию в Росреестр и дождаться ее окончания

Документы на регистрацию подаются лично сторонами сделки или их представителями по нотариальной доверенности. Личное участие необходимо, иначе документы не примут. Подать бумаги можно через:

• МФЦ («Мои документы»);
• непосредственно Росреестр;
• нотариуса в электронном виде (если он удостоверял сделку).

Пошлина за регистрацию составляет 2 000 рублей, оплачивает ее обычно покупатель, но иногда и продавец или оба пополам (зависит от желания сторон). Если регистрация через нотариуса – нужно будет доплатить от 1 500 рублей за эту услугу.

Срок регистрации составит от 5 до 14 дней при подаче через МФЦ или Росреестр, и всего 3 дня при электронной регистрации.

Окончательно рассчитаться за комнату

Закон предусматривает несколько разных способов оплаты. Момент тоже может быть любой: полная предоплата, рассрочка, отсрочка или полная оплата сразу после регистрации.

Все варианты допустимы, поэтому стороны всегда выбирают наиболее удобную процедуру.

Какие понадобятся документы

Это один из самых важных вопросов при совершении сделки. От правильности документов зависит, пройдет ли регистрация успешно. Список документов на продажу комнаты в коммунальной квартире включает:

1. Договор купли-продажи комнаты в коммунальной квартире.
2. Передаточный акт.
3. Согласие супруги продавца на продажу (если продавец в браке).
4. Сведения о соблюдении преимущественного права (доказательства уведомления или нотариальные отказы).
5. Выписка на продаваемую комнату из ЕГРН (или свидетельство о праве собственности).
6. Технический план комнаты.
7. Справка о прописанных в комнате.
8. Справка об отсутствии задолженности по ЖКХ.
9. Квитанция об оплате госпошлины 2 000 рублей.

В некоторых случаях могут понадобиться и дополнительные документы, поэтому рекомендуется уточнить окончательный перечень в региональном Росреестре или ближайшем МФЦ.

Образец уведомления для соседей

Готовое извещение обязательно содержит информацию:

• ФИО собственника комнаты и ФИО соседа;
• точное описание комнаты (как в будущем договоре);
• цена продажи;
• указание на наличие преимущественного права.

Важно указать ту же цену, что и в будущем ДКП, иначе уведомление будет считаться недействительным. Дополнительно можно указать порядок оплаты и другие условия продажи.

Подробнее о договоре купли-продажи

ДКП должен содержать ряд обязательных пунктов, которые необходимы для придания ему юридической силы. К ним относятся:

1. ФИО сторон.
2. Описание комнаты – предмета договора.
3. Цена продажи.
4. Список лиц, которые имеют право пользования жильем (например, по завещательному отказу).

Без любого из перечисленных выше условий договор будет считаться недействительным. Остальные условия – порядок оплаты и передачи квартиры, сроки, ответственность сторон и гарантии продавца, обеспечивают баланс интересов сторон. Если они не будут прописаны в тексте, то будут действовать нормы закона.

Обязательным дополнением к договору идет передаточный акт.

Возможна ли продажа жилья с другими зарегистрированными лицами

Сама по себе сделка продажи с зарегистрированными лицами законом не запрещена. Следует помнить, что указанные лица будут вправе пользоваться комнатой до снятия их с учета, что влечет некоторые риски для покупателя, в особенности, если среди них находятся несовершеннолетние.

ВАЖНО! Все зарегистрированные в комнате лица должны быть перечислены в договоре купли-продажи.

К сожалению, предоставленная информация неполна, и мне не хватает контекста, чтобы полностью понять ситуацию. Однако, основываясь на данном тексте, можно предположить следующее.
Комната в коммунальной квартире была продана без соблюдения условия о предоставлении сведений первому лицу, имеющему право на приобретение данного имущества (или правила «правой руки»). Вероятно, это означает, что при продаже комнаты не были соблюдены необходимые процедуры уведомления, и какой-то другой человек или группа лиц получили возможность купить помещение без учета прав первоочередного приобретения.
В конкретной правовой системе может быть ряд правил и ограничений относительно продажи коммунального жилья. Если такие правила были нарушены, то можно попытаться оспорить сделку в судебном порядке. Однако, для более точного и детального ответа необходимо знать дополнительные сведения о законодательстве и правилах регулирования коммунального жилья в конкретной стране или регионе. Поэтому рекомендуется обратиться к профессиональному юристу, чтобы получить точную оценку ситуации и консультацию по дальнейшим действиям.

Нужно ли согласие соседей на продажу комнаты?

В случае, если продаваемая комната является общей собственностью, для заключения договора необходимо предоставить согласие супруга или супруги на продажу. Однако, если у вас имеется брачный договор, в котором указано, что данная комната является вашей личной собственностью, то получение согласия на продажу не требуется.

Можно ли продать комнату без отказов?

<р>

В соответствии с законодательством, при продаже комнаты в коммунальной квартире продавец должен предложить ее соседям в первую очередь. Это означает, что продавец обязан уведомить соседей о своих намерениях и предложить им приобрести комнату. Если соседи не проявляют интереса к покупке, продавец должен получить письменный отказ от них. Только после этого он может свободно продать комнату другим лицам.

Можно ли продать комнату в коммуналке без нотариуса?

Если вы являетесь собственником доли в коммунальной квартире и планируете продать ее, то вам необходимо удостоверить договор купли-продажи у нотариуса. Ведь согласно законодательству, при продаже доли в недвижимости требуется нотариальное удостоверение. Однако, в случае продажи комнаты, требования не такие жесткие. Необходимость нотариального удостоверения договора купли-продажи комнаты не столь очевидна и зависит от конкретных обстоятельств.

Нужно ли уведомлять соседей при продаже комнаты?

Продавец обязан дать информацию о продаже своим соседям и согласовать с ними цену и условия сделки. Если продавец позже решит изменить цену, например, снизить ее, то он должен будет повторно уведомить соседей о таком изменении. Согласно закону, единственный способ уведомить соседей о продаже — это сделать это письменно.

Можно ли продать комнату без согласия второго собственника?

Продажа комнаты возможна только при наличии у вас статуса ее собственника. В том случае, если комната является объектом муниципальной или государственной собственности, вы не сможете ее продать. Для проверки права собственности необходимо получить выписку из ЕГРН, которая содержит информацию о всех собственниках комнаты.

Как оформить отказ соседей при продаже комнаты в коммунальной квартире?

Продавец имеет право обратиться к нотариусу для передачи уведомления о продаже своей доли в праве общей собственности (комнаты в коммунальной квартире) сособственникам. В соответствии со статьей 86 Основ законодательства РФ о нотариате, нотариус может передавать заявления граждан другим гражданам и юридическим лицам. Таким образом, нотариус может выступать посредником в процессе передачи уведомления между сторонами. Сайт notarykozlov.ru предлагает свои услуги в области нотариата.

Как правильно уведомить соседей о продаже комнат?

Извещение о намерении продать комнату необходимо отправить заказным письмом с описью вложения и уведомлением о получении. В соответствии с законодательством, такое извещение должно быть отправлено за месяц до предполагаемой продажи комнаты. Таким образом, соседи имеют тридцать дней на то, чтобы выкупить комнату, если они заинтересованы. Однако, важно отметить, что в случае, если соседи не совершат покупку, вы имеете право продать комнату любому другому лицу.

Тем не менее, для осуществления продажи без участия соседей, необходимо соблюдать условие, согласно которому цена комнаты не должна меняться. Это означает, что если вы решите продать комнату кому-либо, расценки не должны быть изменены по отношению к предложению, показанному соседям.

В целях обеспечения юридической чистоты сделки, рекомендуется обратиться к юристу или нотариусу, чтобы получить подробную консультацию и проверить соответствие всех действий требованиям законодательства.

Можно ли продать квартиру без согласия жильцов?

В соответствии со статьей 246 Гражданского кодекса РФ, собственник имеет право распоряжаться своей долей в квартире по своему усмотрению. Это означает, что вы можете продать свою долю в квартире в любой момент без суда и согласия остальных собственников. Также у вас есть возможность дарить долю или обменивать ее. Это важное право, которое позволяет собственнику свободно владеть своей долей и осуществлять с ней различные операции. Источник: tinkoff.ru