как выкупить долю в квартире у второго собственника

Покупка доли в квартире

Перед тем, как купить долю в квартире, нужно изучить особенности сделки. Она проводится по особым правилам, предусмотренным ГК РФ. Если продавец их нарушит, сделку могут оспорить, тогда пострадает и покупатель. Рассмотрим, каковы правила продажи долей и что они из себя представляют, какие есть риски и подводные камни для покупателя, как правильно оформить договор и какие понадобятся документы.

Автор, юрист
22.09.2020
Актуальность
1551
Просмотров
10 мин
Чтение
Бесплатная консультация юриста

Можно ли покупать долю в квартире?

Купить долю в квартире можно, если она выделена. Согласно ст. 244 ГК РФ, имущество, которым владеют два и более человека, считается общей собственностью. В свою очередь, она может быть с определением долей каждого собственника, или без определения (совместная собственность). Покупка доли возможна лишь в том случае, если она выделена. Например, когда продается ¼ в праве. Если же человек хочет продать свою часть в совместной собственности, сначала нужно выделить долю. Такое часто происходит при продаже недвижимости, купленной в браке: условно каждому супругу принадлежат по ½ доли, но фактически они не выделены.

Важно! Доля выделяется только в праве собственности на квартиру, а не на конкретные помещения. В последнем случае актуально определение долей в натуре, но на практике это реализовать крайне проблематично: нужно обустроить два отдельных входа в квартиру и соблюсти кучу других технических требований.

Пример:
Сестры получили в наследство по ½ в квартире. Конкретные помещения не определены, но они устно договорились о порядке пользования жильем и разделении платы за коммунальные услуги. Некоторые составляют письменное соглашение или обращаются за разрешением споров в суды. Через год одна из сестер решила продать свою долю. Она предложила ее выкупить второй собственнице, но ответа не получила. Если другой владелец не дает согласие на выкуп в течение одного месяца, долю можно продать третьему лицу. Женщина так и поступила: оформила договор купли-продажи (далее – ДКП) с покупателем у нотариуса, представив документы, подтверждающие отправку уведомления второй владелице.

Пройдите опрос и юрист бесплатно расскажет как не допустить ошибок по сделке купли-продажи квартиры в вашем случае

Особенности продажи доли в квартире

1. Преимущественное право покупки (ст. 250 ГК РФ). Сначала продавец должен направить каждому собственнику уведомления о намерениях продать долю. Они должны дать согласие на выкуп в течение месяца, либо оформить письменные отказы. Только после этого доля может быть продана третьему лицу.
2. Продажа доли несовершеннолетнего возможна только с разрешения органа опеки. Ребенку должна быть предоставлена другая недвижимость или доля в праве собственности.
3. Продажа доли в квартире, купленной в браке. Обязательно нотариальное согласие супруга продавца (ст. 35 СК РФ). Если продать долю без этого документа, тот сможет оспорить сделку в течение одного года с момента, когда ему стало известно о нарушении его прав.
4. Продажа доли в квартире с обременением. Если недвижимость куплена в ипотеку, накладывается обременение. До погашения задолженности собственники не вправе ее дарить, продавать или обменивать без согласия кредитора. Если же наложено ограничение в виде ареста ФССП, нужно погасить долги, и только потом выходить на сделку.

Важно! Проверить недвижимость на наличие ограничений можно через сервис Росреестра.

Совет юриста: наиболее внимательным следует быть при покупке доли в квартире, полученной в наследство. Желательно, чтобы право собственности продавца было оформлено хотя бы за 3-5 лет до сделки. Так риск оспаривания ДКП внезапно появившимся наследниками будет меньше.

Елена Плохута

Юрист, автор сайта
(Гражданское право, стаж 7 лет)

Покупка доли в квартире у родственника

Наличие или отсутствие родственных связей между продавцом и покупателем роли не играет. Если покупатель не является собственником другой доли, ДКП в любом случае придется удостоверять у нотариуса, а продавцу перед этим – уведомлять остальных владельцев.

Покупка доли на материнский капитал

Материнский капитал можно использовать на приобретение доли в праве собственности, хотя в ПФР некоторым и отказывают, ссылаясь на то, что должна приобретаться отдельная квартира. Это не так. Особенности распоряжения маткапиталом регламентируются ст. 10 ФЗ от 29.12.2006 №256-ФЗ, и там никакого запрета на покупку доли нет.

Покупка доли в ипотеку

Банки неохотно одобряют ипотеку на покупку долей в квартирах, но получить ее все же можно. Вероятность одобрения заявки выше, если в результате сделки недвижимость будет принадлежать только заемщику. Можно купить квартиру и оформить в долевую собственность, если ипотека берется двумя супругами.

Обратите внимание! Проще всего взять ипотеку под залог уже имеющейся недвижимости. В таком случае банк выдаст деньги на покупку доли, но обременение будет наложено на другое жилье заемщика. До полного погашения долга его нельзя продавать, менять или дарить без разрешения кредитора.

Отказ от покупки доли в квартире

Договор купли-продажи комнаты в коммунальной квартире

Покупка квартиры в пользу третьего лица

Условия покупки доли в квартире

Чтобы правильно купить долю квартиры, договор купли-продажи обязательно должен содержать следующие условия:

• точное описание доли и квартиры, в которой находится продаваемый объект (город, улица, номер дома, номер квартиры; площадь квартиры, ее кадастровый номер; сведения о дате и регистрации права собственности продавца согласно свидетельству из ЕГРП);
• цена доли;
• перечень прочих собственников жилья с указанием их прав на пользование.

Также в договоре либо должно содержаться условие о том, что доля уже передана, либо передача должна оформляться отдельным актом приема-передачи.

Действительность договора зависит от следующих условий:

1. договор составляется в простой письменной форме и подписывается сторонами в трех экземплярах (для продавца, для покупателя, для Росреестра), договор можно удостоверить нотариально по желанию сторон.
2. Обязательно должно быть соблюдено требование закона о том, что преимущественное право покупки принадлежит остальным участникам долевой собственности, то есть продавец обязан письменно уведомить через нотариуса остальных собственников квартиры о намерениях продать свою часть жилплощади с указанием цены. В случаях, когда кто-то из собственников согласен приобрести долю на предложенных условиях (и в течение месяца направляет телеграмму с согласием на приобретение доли по предложенной цене, либо передает либо заявляет об этом через нотариуса), а продавец нашел покупателя, предложившего цену выше, то сделка в таком случае может быть осуществлена с посторонним лицом, если другие собственники отказались от покупки по новой стоимости. Если же собственники не отвечают в течение 30 дней, то свидетельство уведомления о вручении, полученное от нотариуса, будет служить доказательством того, что права других собственников не нарушены.

Наш лучший юрист ждет ваш вопрос:

ВНИМАНИЕ:согласно статье 250 ГК РФ продавец должен получить письменный и заверенный нотариусом отказ содольщиков от покупки продаваемой доли, либо должно пройти 30 дней с момента уведомления о вручении извещения о продаже доли в квартире, иначе сделка может быть оспорена в суде.

Преимущественное право покупки обойти при заключении договор дарения. Для оформления договора дарения согласие содольщиков не требуется.

Другим способом обойти преимущественное право является договор купли-продажи по завышенной цене: оформляется предложение на продажу доли по завышенной цене и после того, как содольщики отказываются от покупки, оформляется договор купли-продажи по этой же цене, но фактически покупатель платит меньше.Нюансом в данном случае будет то, что налог с продажи при этом будет выше, так как он высчитывается исходя из стоимости по документам.

Виды сделок купли-продажи долей

• Принудительный выкуп.В случае, когда доля собственника незначительна (составляет менее ¼ квартиры и при этом является меньше одной изолированной комнаты), и выделить ее без ущерба имуществу невозможно, то собственник может получить свою долю деньгами. Для этого необходимо согласие собственника.
• Выкуп через суд.Если доля собственника незначительна и ее нельзя выделить, суд вправе заменить долю собственника деньгами без его согласия (статья 252 ГК РФ «Раздел имущества, находящегося в долевой собственности, и выдел из него доли»). Таким образом, данная сделка отличается от первой тем, что для ее осуществления не требуется согласие собственника.

Статья 252. Раздел имущества, находящегося в долевой собственности, и выдел из него доли

1. Имущество, находящееся в долевой собственности, может быть разделено между ее участниками по соглашению между ними.
2. Участник долевой собственности вправе требовать выдела своей доли из общего имущества.
3. При недостижении участниками долевой собственности соглашения о способе и условиях раздела общего имущества или выдела доли одного из них участник долевой собственности вправе в судебном порядке требовать выдела в натуре своей доли из общего имущества. Если выдел доли в натуре не допускается законом или невозможен без несоразмерного ущерба имуществу, находящемуся в общей собственности, выделяющийся собственник имеет право на выплату ему стоимости его доли другими участниками долевой собственности.
4. Несоразмерность имущества, выделяемого в натуре участнику долевой собственности на основании настоящей статьи, его доле в праве собственности устраняется выплатой соответствующей денежной суммы или иной компенсацией.

• Срочный выкуп.При таком типе купли-продажи сделка осуществляется за три дня. В роли покупателя выступает агентство недвижимости. Особенностью здесь является то, что продавец теряет фактически 50% от суммы, которую мог бы получить в случае бесконфликтной продажи жилья совместно с собственниками, однако быстро получает за свою долю деньги.

Как оформить выкуп доли в квартире?

1. Итак, как выкупить долю в квартире? Первым делом нужно заняться подготовкой необходимых документов:
   • документы, устанавливающие право на квартиру (это может быть договор купли-продажи, дарения или мены);
   • правоподтверждающие бумаги (например, выписка из ЕГРП об отсутствии обременений, наложенных на квартиру; свидетельство о праве собственности из Росреестра);
   • документы из БТИ (кадастровый паспорт, поэтажный план здания, экспликация – приложение с чертежами и краткими описаниями площадей комнат в помещении);
   • выписка из домовой книги;
   • нотариально заверенное согласие содольщиков на продажу доли в квартире.
2. Подписание договора купли-продажи доли в квартире.
3. Передача документов на государственную регистрацию.В течение 18 дней с момента подачи заявления и необходимой документации право на долю в собственности будет поставлено на государственный учет, согласно Федеральному закону № 122 «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» от 21.07.1997.

При заключении сделки купли-продажи нужно будет оплатить государственную пошлину за регистрацию доли в общем недвижимом имуществе в многоквартирном доме (200 руб. – пункт 23 в ред. Федерального закона о размерах государственной пошлины за государственную регистрацию, а также за совершение прочих юридически значимых действий от 21.07.2014 N 221-ФЗ) и пошлину за регистрацию перехода права собственности – 2000 руб.

Если же оформлять сделку как договор дарения, то оплатить нужно будет пошлину за нотариальное удостоверение договора дарения (0,5% от суммы договора, при этом стоимость объекта не должна быть выше или ниже рыночной на 20%, составлять менее 300 руб. и более 20 000 руб., стоимость доли в квартире при этом оценивается БТИ исходя из стоимости квартиры согласно подаренной части) и пошлину и за регистрацию перехода права собственности – 2000 руб.

В случае, когда доля принадлежит собственнику более трех лет, налог взиматься не будет. Если же доля принадлежит собственнику менее трех лет, от полученной по договору суммы продавцу нужно будет заплатить налог в размере тринадцати процентов с вычетом из этой суммы одного миллиона рублей, если полагается налоговый вычет.

Вычет не применяется в случаях, когда приобретение доли осуществляется за счет работодателя или иных лиц, средств материнского капитала или бюджетных средств.Также налоговый вычет не применяется в случае продажи доли взаимозависимому лицу (это может быть супруг, родитель, усыновитель, полнородные и неполнородные братья, сестры, опекун и попечитель).

В этом заключается особенность купли-продажи доли в квартире у родственников – невозможно будет получить налоговый вычет. При этом если дарить долю родственнику, то налог выплачивать будет не нужно.

Бывают ситуации, когда юридические взаимоотношения требуют фиксации обещания заключить договор в будущем. Предварительный договор связывает взаимными обязательствами учестников предстоящей сделки до заключения ими основного контракта. О том, как происходит оформление этого документа, а также какие возможны риски при покупке доли в квартире для покупателя и продавца — читайте в наших материалах.

Если один из супругов хочет выкупить долю в квартире у второго собственника, он может сделать это с помощью простых юридических процедур. Сначала необходимо договориться о цене доли и заключить договор купли-продажи. Затем этот договор должен быть удостоверен нотариусом и зарегистрирован в Росреестре.

Если супруги не могут договориться о цене, экс-супруг имеет право продать свою долю любому покупателю. В этом случае второй супруг может потерять возможность выкупить эту долю. Поэтому рекомендуется обязательно составить соглашение о цене, чтобы предотвратить потенциальные конфликты и проблемы.

Не забывайте о необходимости провести все процедуры официально и соблюдать требования закона. Обратитесь к специалисту, если у вас возникают вопросы или необходима помощь в оформлении сделки выкупа доли в квартире.

Как выкупить долю у другого собственника?

Согласно закону, нельзя выкупить долю в обход других владельцев недвижимости. Это означает, что для приобретения части квартиры необходимо получить согласие всех заинтересованных сторон. Однако существуют исключения, когда можно обойтись без взаимного согласия.

В таких случаях возможен путь через суд. Обратившись в суд, можно попытаться добиться выкупа доли недвижимого имущества без согласия других владельцев. Однако следует помнить, что данный процесс может быть длительным и сложным.

Можно ли продать долю второму собственнику без нотариуса?

Нотариальная форма сделки является обязательной в следующих случаях:

1. Отчуждение доли в праве общей долевой собственности, включая продажу доли одному из сособственников. В таком случае, передача прав на долю должна быть оформлена в форме нотариального акта.

2. Оформление договора ипотеки долей в праве общей собственности. Такой договор, который предусматривает использование доли в собственности в качестве залога, должен быть заключен в форме нотариального акта.

3. Покупка недвижимости супругами, если в договоре определяется размер долей в собственности. В данном случае, договор о покупке недвижимости между супругами должен быть оформлен в нотариальной форме, чтобы обеспечить прозрачность и законность определения размера долей каждого из супругов.

Во всех вышеуказанных ситуациях нотариальное удостоверение является неотъемлемым условием совершения сделки и гарантирует ее юридическую силу и защиту прав и интересов участников.

Можно ли выкупить долю по кадастровой стоимости?

Оценка недвижимости является необходимым условием при совершении сделок купли-продажи квартиры или других операций по отчуждению жилья. В случае выкупа долей по кадастровой стоимости, данная процедура имеет свои особенности. Важно учесть, что окончательная стоимость одной доли может не всегда соответствовать ожиданиям собственника, который продает свою квартиру или дом. В связи с этим рекомендуется проводить оценку недвижимости, чтобы точно определить ее рыночную стоимость и избежать возможных разногласий между продавцом и покупателем.

Можно ли через суд заставить выкупить долю в квартире?

В данное время законодательство устанавливает, что принудительный выкуп спорной доли в квартире возможен только по решению суда. Однако, стоит отметить, что такое решение зачастую принимается судьями больше на основе их субъективного убеждения, чем в соответствии с объективными критериями, установленными законом. Это может создавать некоторую неопределенность и несправедливость в процессе рассмотрения подобных дел. В связи с этим, при возникновении спорной ситуации, рекомендуется обратиться к юристам или специалистам в сфере недвижимости, которые смогут оказать профессиональную помощь и защитить Ваши интересы.

Как законно выкупить долю в квартире?

Каждому из супругов предоставлено право продать свою долю другому супругу. Для осуществления данной сделки необходимо достигнуть согласия о цене, заключить договор купли-продажи, который должен быть удостоверен у нотариуса, и зарегистрировать эту сделку в Росреестре. В случае, если спорившие стороны не могут достигнуть соглашения относительно цены продажи, бывший супруг может продать свою долю любому желающему покупателю.

Какие документы нужны для выкупа доли в квартире?

При оформлении сделки по выкупу жилплощади необходимо собрать определенный пакет документов:

1. Паспорта всех участников сделки;
2. Выписка из ЕГРН обо всех собственниках жилплощади, а также о возможных обременениях на объекте;
3. Технический паспорт на жилой объект;
4. Справка о наличии или отсутствии доли других собственников, а также их заверенное согласие на выкуп доли, либо отказ на выкуп со своей стороны;
5. Справки об отсутствии обременений и долгов по коммунальным платежам.

Эти документы необходимы для подтверждения правомерности и законности сделки по выкупу жилплощади, а также для установления отсутствия каких-либо обременений на объекте недвижимости.

Сколько стоит сделка купли-продажи доли у нотариуса?

Нотариусская деятельность предполагает оплату различных видов услуг, таких как государственная пошлина, нотариальный тариф и возможные дополнительные платы за оказание дополнительных услуг. В случае сделок, связанных с долей в имуществе, взимается государственная пошлина в размере 0,5% от суммы договора, но не менее 300 и не более 20 000 ₽. Эта сумма взимается за каждый отдельный договор, а не за каждого собственника доли.

Какие сделки с долями не подлежат нотариальному удостоверению?

Новый закон № 76-ФЗ, вступивший в силу с 31 июля 2019 года, значительно упрощает процедуру оформления сделок для участников долевой собственности. Отныне для заключения сделки по отчуждению или ипотеке доли на недвижимое имущество, в случае ее проведения одновременно со всеми собственниками, не требуется нотариальное удостоверение.

Таким образом, данный закон позволяет существенно снизить административные барьеры и упростить процесс совершения сделок между участниками долевой собственности. Отсутствие необходимости обращаться к нотариусу при заключении сделки способствует более быстрым и экономически выгодным операциям с долями на недвижимость.

Важно отметить, что данное исключение применимо только в случае, если все собственники принимают участие в сделке. В противном случае, при необходимости отчуждения или ипотеки доли на недвижимость, потребуется обратиться к нотариусу и получить нотариальное удостоверение.

Следует также учесть, что законодательство в сфере долевой собственности может иметь свои особенности и требования могут отличаться в зависимости от конкретных обстоятельств и региональных правил. Поэтому, при совершении сделок с долями на недвижимое имущество, рекомендуется обращаться к опытному юристу, который поможет разобраться в деталях и предоставит необходимую правовую поддержку.

КАК ВЫНУДИТЬ СОБСТВЕННИКА ПРОДАТЬ ДОЛЮ В …