как продать приватизированную квартиру

Продажа доли в приватизированной квартире

Согласно данным Росреестра большинство жилой недвижимости, которой владеют россияне, стало их собственностью в результате приватизации. Как правило, у приватизированной квартиры не один хозяин, а несколько членов семьи. Поэтому при отчуждении такой недвижимости возникает множество вопросов. В первую очередь собственники интересуются, можно ли продать долю в приватизированной квартире.

Схема действий продавца будет зависеть от согласия на сделку прочих совладельцев. Для ее проведения важной становится процедура выделения доли. В остальном купля-продажа не будет иметь отличий от реализации всего объекта недвижимости целиком.

Что такое доля в приватизированной квартире?

Начиная с 1991 года, российские граждане получили право переводить государственный, муниципальный жилой фонд в частную собственность (ФЗ РФ № 1541-1). Эта процедура именуется приватизацией.

В качестве участников выступают граждане, имеющие постоянную регистрацию на жилой площади, переводимую в частную собственность. Если у них есть несовершеннолетние дети, прописанные в другом месте, они приватизируют жилье вместе с родителями.

Когда в процедуре принимает участие двое и более человек, все они становятся владельцами с равными правами.Жилая площадь в таком случае делится на одинаковые части, и каждому хозяину оформляют свидетельство о праве собственности на его долю.

Например, если семья, состоящая из родителей и двух детей, приватизирует трехкомнатную квартиру, каждый из них становится собственником ¼ жилплощади. Отдельные комнаты приватизируют в коммунальных квартирах.

Можно ли продать свою долю?

Если гражданин является собственником недвижимости, он может совершать с нею весь спектр правовых сделок, т.е. дарить, продавать, закладывать и пр. Это правило распространяется и на доли в квартире. Никто не вправе препятствовать совершению подобных сделок.

Но на их проведение налагается ряд ограничений. Так, несовершеннолетние собственники до наступления 18-летнего возраста не имеют права распоряжаться своим имуществом в полной мере. Это касается и владельцев недвижимости с некоторыми видами обременения. Например, если квартира в залоге или арестована.

Гражданский Кодекс предусматривает еще одно ограничение на продажу недвижимости для всех владельцев долей в собственности. Это – наличие преимуществ на покупку у совладельцев (ст. 250 ГК РФ).

Если владелец доли в квартире намеревается ее продать, он обязан в первую очередь предложить выкупить свою часть другим собственникам.Для этого составляется письменное извещение с указанием стоимости отчуждаемого имущества. После уведомления у прочих владельцев имеется один месяц, чтобы выкупить продаваемую часть площади. Если все они откажутся, собственник может в любой момент продать свое имущество. При этом ему запрещено при реализации устанавливать стоимость ниже той, что он запрашивал у владельцев остальных долей.

Если преимущественное право покупки не соблюдено или доля продана по меньшей цене – это является поводом для оспаривания сделки в суде. Собственники прочих долей в такой ситуации выиграют дело со стопроцентной гарантией.

Приватизированная квартира: особенности продажи и покупки

В России можно жить бесплатно в государственной или муниципальной квартире по договору социального найма. Такие квартиры нельзя продать или завещать. Но их можно приватизировать, получить в собственность и потом распоряжаться ими как угодно.

Приватизация— бесплатная передача муниципальных и государственных квартир людям, которые в них живут. После приватизации жилец становится полновластным собственником квартиры и может распоряжаться ею как хочет: продать, сдать, заложить в кредит, подарить, сделать перепланировку или передать по наследству.

Долевая собственность.Если в приватизации участвуют несколько жильцов, квартира переходит в долевую собственность — долями наделяются все люди, прописанные в квартире. Это значит, что все собственники будут иметь равные доли, которыми смогут распоряжаться как захотят. Продать свою долю собственник может только с разрешения всех остальных собственников.

«Отказники».Приватизировать жилье можно только один раз после достижения 18 лет. Поэтому взрослые люди могут отказаться от приватизации в пользу другого человека. Например, часто родители отказываются в пользу детей. Дети отказаться от приватизации не могут.

По закону жилец, отказавшийся от приватизации, но сохранивший прописку по старому адресу, может жить в квартире пожизненно — выселить его нельзя.

Продать муниципальную квартиру без приватизации нельзя. Но можно продать жилье, если вы уже получили договор приватизации, но еще не оформили право собственности. В этом случае после продажи квартиры, Росреестр одновременно внесет в ЕГРН запись о прежнем владельце и переходе собственности к новому.

Как продать приватизированную квартиру?

Общий алгоритм такой же как при продаже любой квартиры: находите покупателя, готовите документы, составляете договор, совершаете сделку, получаете деньги. Но есть нюансы, давайте разбираться.

Подготовьте документы о собственниках и жильцах.Покупателю важно, чтобы у квартиры не было юридических обременений — то есть каких-либо причин, по которым он смог бы потерять права на купленное жилье: квартира не под арестом или залогом, в ней нет прописанных людей, которых нельзя выписывать.

Чтобы доказать покупателю юридическую чистоту квартиры, подготовьте выписки из ЕГРН и домовой книги: они покажут покупателям, кто собственник и сколько людей прописано в квартире.

Если продавец — единственный собственник.Никаких проблем с продажей: легко продать, безопасно покупать.

Если квартира в долевой собственности,собственники могут продать свои доли как все вместе, так и поодиночке. По закону сделки с долевой собственностью обязательно надо оформлять у нотариуса — обойтись без него не получится.

Если один из собственников решит продать свою долю, по закону сначала он должен предложить выкупить долю остальным собственникам. Предложение о покупке доли надо оформить письменно в свободной форме — цена должна быть не выше рыночной. На выкуп у собственников будет 30 дней, после чего они должны или выкупить долю или предоставить нотариальный отказ от покупки.

Только если другие собственники отказываются выкупать долю, ее можно продать другим людям. В договоре надо будет оговорить и четко обозначить продаваемую долю.

Когда отказаться от приватизации выгодно.Если кто-то из жильцов отказался от приватизации, он сохраняет за собой право на пожизненную прописку в квартире — покупатель не сможет его выселить. Скрыть это не получится, а покупать квартиру с соседом вряд ли кто-то захочет.

Отказаться от приватизации часто выгодно. Например, в квартире живет семья из супругов и двоих взрослых детей. Трое из них могут отказаться от приватизации в пользу отца, чтобы тот стал единственным собственником. Тогда получится сэкономить на пошлине нотариусу, а, самое главное, сохранить за собой право на приватизацию в дальнейшем.

Допустим, сын становится военным и получает служебное жилье — благодаря отказу от приватизации сейчас, у него сохранится право на приватизацию в дальнейшем.

Отказ надо оформить у нотариуса. Копии отказов понадобятся при продаже. Чтобы продать квартиру, отказника надо выписать до заключения сделки и прописать в новом месте. Чтобы это подтвердить, возьмите выписку из домовой книги.

Если среди собственников детидо 18 лет, для продажи надо получить согласие органов государственной опеки. Для этого придется доказать, что продажа не нарушает права ребенка и не ухудшает его жилищные условия.

Налог с продажи.По закону с продажи квартиры необходимо заплатить подоходный налог (НДФЛ) в размере 13%. Но налог можно не платить, если вы владели квартирой дольше минимального срока — 3 года для приватизированной квартиры.

Срок владения приватизированной квартирой отсчитывается от момента получения ее в собственность — регистрации ее в ЕГРН. Налог вы должны рассчитать самостоятельно из фактически полученного дохода. Уменьшить размер налога можно применив имущественный вычет в 1 млн рублей.

Если квартира в долевой собственности, вычет применяется к каждому договору.

Например, у квартиры 4 собственника с равными долями — по 1,5 млн рублей каждая. Если продаете за наличные, можете составить 4 отдельных договора и к каждой доле применить вычет: 1,5 млн — 1 млн = 500 тыс. Налог с каждой доли составит 65 тыс. рублей (500х13%) — то есть всего 260 тыс. рублей со всех долей вместо 780 тыс. при уплате без вычета. Но в этом случае также придется заплатить 4 отдельных пошлины нотариусу.

Как купить приватизированную квартиру

Порядок действий такой же как при покупки любой другой квартиры: находите квартиру, продавец готовит документы, проверяете квартиру на юридическую чистоту , составляете договор, передаете деньги, оформляете квартиру в собственность на себя. Тут тоже есть нюансы.

Нанимать ли агентство при покупке?

Решать вам. Риелтор поможет купить квартиру быстрее, возьмет на себя поиск, проверку документов и оформление сделки. Вы сэкономите время, нервы и силы, но придется заплатить комиссию.

Если будете продавать самостоятельно, сэкономите деньги, но возьмете на себя все риски: прописанные люди, несовершеннолетние собственники, обременения, долги, потеря аванса. Мы советуем перестраховаться и найти грамотного риелтора.

Не покупайте неприватизированную квартиру.Продавать неприватизированную государственную или муниципальную квартиру нельзя. Иногда хозяин только собирается приватизировать квартиру, но уже предлагает внести задаток, обещает оформить жилье в собственность чуть позже. За это он предлагает сделать хорошую скидку, а задаток оформить документально.

Семья из трех человек — мать, отец и сын — живут в муниципальной квартире.

Родители отказываются от приватизации в пользу сына, но не выписываются из квартиры сами. Сын пытается продать квартиру как собственник, но в ней по-прежнему прописаны родители и другого жилья у них них. Сын предлагает выписать их после продажи, но по закону так сделать нельзя — пока они не пропишутся в другом месте они сохранят за собой пожизненное право проживать в квартире.

Не стоит торопиться и рисковать — дождитесь пока он приватизирует квартиру. Часто на недвижимость могут претендовать и другие люди — нет гарантий, что они дадут согласие на приватизацию. Даже если вы заключите договор, деньги придется возвращать через суд.

Проверяйте «отказников» и подселенцев.Проверьте кто проживал в квартире на момент приватизации и кто стал собственником.

Если один из жильцов отказался от приватизации квартиры, по закону он имеет право в ней жить, пока не пропишется в другом месте. Купив квартиру с таким жильцом, вы получите соседа, которого не выселить даже через суд (очень редко получается, если доказать, что он фактически не живет в квартире и не предпринимает попыток в ней жить, не платит коммуналку или добровольно переехал в другое жилье).

В теории продавец должен указать всех жильцов квартиры в договоре купли-продажи. Ведь если так не сделать, сделку признают недействительной — но только через суд. На практике он может попытаться схитрить, а вам потом тратиться на суды.

В семье Ивановых отец-пьяница Валера отказался от своей доли в пользу дочери. Он выписался из квартиры, но нигде не прописался. После продажи квартиры, Валера обратился в суд, с претензией на то, что его сделали бездомным. Суд решил, прописать Валеру обратно с правом пожизненного проживания и вернул ему долю.

Таких случаев много. У квартиры могут быть все документы, отказы других собственников, никто не прописан, но внезапно объявляется нигде не прописанный бывший собственник и получает право проживания.

Поэтому обязательно проверяйта прописался ли «отказник» в новом месте еще до сделки — иначе он сможет оспорить продажу и оставить за собой право жить в квартире. Требуйте архивные (расширенные) выписки из паспортного стола, проконсультируйтесь у юриста или закажите проверку юридической чистоты квартиры.

Не покупайте доли дешевле, чем в нотариальном отказе.Если собственник продает долю в квартире, убедитесь, что у него есть нотариально заверенный отказ других собственников от покупки. Без такого отказа сделку могут оспорить.

В отказе должна быть указана цена, по которой собственник предлагал купить долю другим собственникам — ниже этой цены продать стороннему покупателю нельзя — иначе сделку можно будет оспорить.

Иван и Борис владеют двумя долями в однокомнатной квартире. Иван предложил Борису купить у него долю за 2 миллиона рублей. Тот письменно отказался, указав цену. Позже Иван продал свою долю стороннему покупателю Василию дешевле — за 1,5 миллиона рублей.

Борис узнал у Василия, что доля продана дешевле цены, которую он указал в отказе — а ведь за 1,5 миллиона он бы и сам купил. Борис обращается в суд, вносит 1,5 миллиона и в судебном порядке становится собственником всей квартиры. Ивану все равно — он ничего не потерял. Борису хорошо — он купил квартиру. Василию плохо — он потерял деньги.

Дети-собственники.У несовершеннолетних детей есть право на долю в квартире. Чтобы собственники могли продать такую квартиру и доли детей, у них должно быть разрешение органов опеки.

Если дети выписаны перед приватизацией (например, за 3 месяца до нее) это повышенные риски — обязательно уточняйте где сейчас прописан ребенок и не ущемлены ли его права. Он может вырасти, обжаловать в суде свой отказ и получить право прописаться в квартире.

Если у вас возникла необходимость продать приватизированную квартиру, необходимо следовать определенным шагам. Прежде всего, вы должны обратиться в органы местного самоуправления и получить справку о том, что квартира была приватизирована. Эта справка будет необходима для дальнейшей продажи имущества.
После получения справки о приватизации, вы можете приступить к поиску покупателя для вашей квартиры. При этом важно быть внимательным и оценивать потенциального покупателя. Не забудьте проверить его платежеспособность и чистоту его репутации. Также рекомендуется заключить договор купли-продажи и оформить все необходимые документы.
Далее, вместе с покупателем обратитесь в нотариальную контору для оформления сделки и переоформления прав собственности. Будьте готовы предъявить все необходимые документы, включая вышеупомянутую справку о приватизации.
После завершения всех формальностей и переоформления прав собственности, вы получите оплату в соответствии с оговоренной в договоре суммой. Обязательно получите от покупателя подтверждение о получении денег, например, квитанцию об оплате.
Важно отметить, что при продаже приватизированной квартиры могут возникнуть юридические и налоговые вопросы, поэтому рекомендуется обратиться за консультацией к опытному юристу или нотариусу, чтобы избежать непредвиденных проблем. Не забывайте, что законодательство по этому вопросу может меняться, поэтому такие консультации будут актуальны и полезны в каждом конкретном случае.

Сколько лет нельзя продавать квартиру после приватизации?

По законодательству, для того чтобы продать квартиру, полученную по приватизации, необходимо владеть ею минимум три года. И только после истечения этого срока, вы сможете продать квартиру без уплаты налога с дохода. Однако, если вы решите продать квартиру до истечения трехлетнего срока, вам придется заплатить налог с полученного дохода. Таким образом, рекомендуется дождаться окончания трехлетнего срока владения квартирой, чтобы избежать обязанности уплаты налога с дохода при ее продаже.

Что нужно чтобы продать приватизированную квартиру?

Документы, которые необходимо предоставить при продаже приватизированной квартиры, включают в себя:

1. Договор купли-продажи. Этот документ является основным и определяет условия сделки между продавцом и покупателем.
2. Документ об уплате госпошлины. Продавец должен предоставить подтверждение о том, что госпошлина за регистрацию сделки была оплачена.
3. Паспорт продавца или представителя. Это документ, удостоверяющий личность продавца или его представителя при проведении сделки.
4. Документ, подтверждающий право заявителя подавать документы на регистрацию, если документы представляет лицо, действующее по доверенности. Это может быть доверенность или другой подтверждающий документ.

Вся необходимая документация должна быть правильно оформлена и предоставлена в органы регистрации, чтобы сделка была законной и регистрация права собственности прошла успешно.

Нужно ли платить налог при продаже приватизированной квартиры?

Приватизация квартиры имеет большое значение для налогообложения при ее продаже. Согласно действующему законодательству, если прошло более трех лет со дня приватизации квартиры, то вы освобождены от уплаты налога на доходы физических лиц (НДФЛ) при ее продаже. Это означает, что вы не должны платить НДФЛ на полученную при продаже квартиры сумму.

Однако стоит иметь в виду, что освобождение от НДФЛ распространяется исключительно на жилые помещения. Если вы приватизировали не жилое помещение, такое как нежилое помещение или гостиничный номер, то освобождение от НДФЛ не применяется. В этом случае вы должны будете уплатить налог с полученной суммы при продаже.

Таким образом, если вашей приватизированной квартирой является жилое помещение, то вы имеете право на освобождение от уплаты НДФЛ при ее продаже, если прошло более трех лет со дня приватизации.

Какой налог при продаже приватизированной квартиры?

Если вы продаете приватизированную квартиру, вы должны заплатить налог на доходы физических лиц (НДФЛ). Размер этого налога составляет 13%. Это относится к любым продажам квартир, включая приватизированные. Налог необходимо уплатить независимо от того, является ли продажа квартиры вашей основной или собственностью в течение определенного периода времени.

Как не платить налог с продажи квартиры после приватизации?

В соответствии с действующим законодательством, в общем случае, для того чтобы освободиться от уплаты налога на доходы физических лиц (НДФЛ) при продаже жилого имущества, необходимо прожить в нем минимум 5 лет. Если срок владения жильем составляет меньше указанного времени, то при продаже будет обязательно начисляться НДФЛ. Данное положение действует на территории Российской Федерации и распространяется на все виды жилья, включая квартиры, дома, дачи и другие объекты недвижимости. Исключения из этого правила могут быть установлены в отдельных случаях и регулируются законодательством. Если у вас возникают вопросы или требуется дополнительная информация по этой теме, рекомендуется обратиться к специалистам в сфере налогообложения или юристам, которые окажут вам необходимую консультацию и помощь.

Кто является собственником квартиры после приватизации?

Когда гражданин заключает договор приватизации, это является основанием для того, чтобы зарегистрировать право собственности на его квартиру в ЕГРН. После регистрации, гражданин становится титульным собственником этого жилого помещения и получает право распоряжаться им по своему усмотрению, включая возможность завещать эту квартиру любым лицам. Это означает, что гражданин может передать свою собственность на жилое помещение по наследству, указав в завещании лиц, которые получат право на данное имущество после его смерти.

Как продать не до конца приватизированную квартиру?

Для продажи неприватизированной квартиры необходимо выполнить следующие шаги:

1. Заключить предварительный договор купли-продажи квартиры, в котором необходимо детально прописать все гарантии относительно задатка. Это важно для обеспечения юридической защиты обеих сторон.

2. Покупатель должен предоставить задаток за квартиру, который должен равняться сумме, необходимой для приватизации. Это обеспечит его заинтересованность в сделке и свидетельствует о серьезности его намерений.

3. Продавец самостоятельно занимается процессом приватизации квартиры. Это означает, что он должен выполнить все необходимые юридические формальности и соблюсти все требования законодательства по данному вопросу.

Все вышеперечисленные шаги помогут обеим сторонам осуществить продажу неприватизированной квартиры в законном порядке. Важно понимать, что данный процесс требует тщательного юридического сопровождения и соблюдения всех необходимых формальностей.

Что можно сделать с приватизированной квартирой?

Приватизация имущества позволяет владельцу распоряжаться своей собственностью по своему усмотрению. В частности, если вы приватизируете квартиру, то получаете право ее продажи, подарка или передачи в наследство. Также вы можете использовать приватизированное жилье для офиса или перепланировки, если это технически возможно.

В случае неприватизированной квартиры, вам разрешается только жить в ней, без возможности вносить изменения в ее структуру или использовать в коммерческих целях.

Однако стоит отметить, что приватизация возможна для различных видов имущества, таких как жилье, земля и нежилые помещения. Поэтому, если вы являетесь собственником другого вида имущества, также будет возможность его приватизировать и воспользоваться соответствующими правами и возможностями.

документы и порядок сделки в 2020 году