как помешать продать долю в квартире

Кто может помешать вам продать долю в квартире

Большинство владельцев долей жилой недвижимости не знают своих прав и обязанностей по пользованию и распоряжению этим имуществом. Об основных моментах сегодня и поговорим.

Доли в жилой недвижимости могут достаться гражданам по-разному. Кто-то получил долю благодаря вступлению в наследство или через раздел имущества после расторжения брака. Кто-то приобрел целенаправленно, к примеру, как стартовое жилье или как объект для дальнейшей сдачи в аренду после переоборудования в «квартиру-студию».

Итак, вы стали владельцем доли, что с ней делать?

Право на владение и распоряжение долями в имуществе закреплено в статье 247 ГК РФ. Это формальное и неочевидное для обывателя определение действий, поэтому ниже я распишу понятным языком, что происходит с долями в реальной жизни и почему долей в имуществе не всегда стоит бояться.

Определяем порядок пользования

Существует поговорка «Худой мир лучше хорошей войны». Если вы решили жить в квартире, долей которой владеете, то вам необходимо договариваться с сособственниками – кто в каком помещении будет проживать, кто будет заселяться совместно с дольщиками. В некоторых регионах нужно письменное согласие всех собственников на содержание домашних животных, кроме собак-поводырей – на них разрешение не требуется.

К сожалению, мирно определить порядок пользования и распоряжения долями удается редко. Никто не хочет уступать кровные метры, а то и вовсе нет физической возможности находиться всем дольщикам в одном жилом помещении. У меня был случай в практике, когда на однокомнатную квартиру в 35 кв. м вступили в наследство девять человек.

Даже если вариант продажи жилья целиком с последующим разделом вырученной суммы не ваш вариант, не все так печально, как кажется, но об этом ниже.

Когда все же комнат несколько и не получилось закрепить за собственниками каждую из них – идем в суд с требованием определить порядок пользования жилым помещением. Хоть данный вид споров не подразумевает обязательного досудебного урегулирования, все же рекомендую запастись доказательствами конфликта – они подтвердят, что вы без суда пытались урегулировать спор. Подойдет переписка, подтвержденная почтовой корреспонденцией, переписка из социальных сетей или электронной почты, заверенная нотариально. Эти дополнительные действия указывают на вашу добросовестность и снимают возможные сомнения в глазах судьи, меньше возникает вопросов, и судебный процесс в некотором смысле движется чуть быстрее.

Подборка комнат, предлагаемых к продаже в центральных районах Петербурга

Выделяем долю в натуре

Вы владеете долями в частном доме? В этом случае, если позволяет земельный участок, можно выделить долю в натуре – это юридический термин, который обозначает выдел из общей недвижимости не просто долю на бумаге, но и долю из фактического общего имущества, что закреплено в пункте 3 статьи 252 ГК РФ.

Таким образом можно разделить дом на несколько частей – каждая с отдельным адресом, входом (крыльцом), счетчиками, а чтобы соседи не заходили на вашу территорию, отделиться от них стеной. Да, это затратно. И не всегда реализуемо: нередко переустройство невозможно без несоразмерного ущерба имуществу, находящемуся в общей собственности, особенно если мы говорим про старый и ветхий фонд, где каждый удар отбойным молотком может обрушить здание целиком. Ведь нередко требуется вносить изменения в инженерные, газовые, электрические сети, систему водоснабжения, канализацию и вентиляцию, а также проводить реконструкцию – изменять характеристики объекта, такие как общий и жилой метраж, этажность дома, сооружать пристройки и т. д.

Вы владеете долями в квартире и желаете выделить долю в натуре, к примеру сделать из трешки коммуналку с санузлами в каждой комнате, под тип квартир-студий? Здесь действует аналогия с частным домом. Но с поправкой: получить согласование на все работы сможете только в том случае, если жилье находится на первом этаже либо на втором, но под ним на первом нежилые помещения (офисы, магазины и т. д.). Говоря кратко, это связано с тем, что запрещено переносить мокрые зоны (санузлы и кухни), когда под вами находятся жилые помещения.

Существует судебная практика согласования переноса мокрых зон в квартире на втором этаже над жилыми помещениями, в которых мокрые зоны уже были перенесены, а заявитель хочет расположить свои так же, как на первом этаже. Практика до сих пор спорная, и существует риск, что суд откажет вам в таких требованиях, – но не упомянуть об этом я не мог. Если вы осознаете все риски и последствия, можно рассмотреть этот вариант.

Что говорит законодательство Российской Федерации ?!

В нашем государстве конституционным образом установлен так называемый принцип неприкосновенности частной собственности, регламентированный положениями 35 статьи Конституции Российской Федерации. Также, как и Конституция РФ Гражданский кодекс закрепляет законные права собственника жилого помещения, касающиеся пользования и распоряжения имуществом. Нередко как было описано выше возникают сложные правовые ситуации, когда имуществом на праве собственности владеет несколько граждан. Эти граждане сами по себе могут быть как родственниками, так и абсолютно чужими друг другу людьми.

Если данные граждане не в состоянии провести согласование мирного порядка пользования и распоряжения объекта недвижимого имущества, то тогда решать этот вопрос надо в судебном порядке через исполнительное производство. Когда определение порядка пользования невозможно не только в мирном, но даже и в судебном порядке после вынесения законного решения, то тогда требуется организация технического раздела как жилых, так и подсобных помещений в квартире либо в доме. Конечно собственник проблемной недвижимости должен попытаться договориться с другими владельцами. Например, можно предложить выкуп доли за денежные средства.

Какие могут быть основания для организации выкупа доли собственника в судебном порядке ?!

На основании установленных гражданско-правовых норм прекращение права собственности у физического лица возможно в следующих случаях:

• При отчуждении своего недвижимого имущества на основании договора купли-продажи или дарения третьим лицам;
• При гибели, умышленном либо непредумышленном уничтожении объекта имущества;
• При отказе от установленного законом права собственности на объект.

Важно отметить то, что для принудительного изъятия у гражданина недвижимого имущества, принадлежащего ему на законных правах должны быть соблюдены требования статьи 235 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Одним из таких важных оснований выступает порядок отчуждения недвижимого имущества, регламентированный часть 4 статьи 252 Гражданского кодекса России. Норма данной статьи предусматривает то, что выплата участнику так называемой долевой собственности компенсации его доли в натуре допускается лишь с его официального согласия. Но при этом отметить надо один важный момент, который заключается в том, что судья может обязать остальных участников выплатить компенсацию гражданину принудительно в том случае, если имеются три исключительных обязательства, которые носят следующий характер:

• Доля собственника имеет незначительный размер (например, в общем долевом имуществе она может равна 1/20);
• Собственник спорного объекта не имеет фактического интереса в использовании данного помещения. Например, он действует из личных соображений или принципов и у него имеет свое собственное жилье для проживания;
• Долю невозможно фактически выделить имеющимися законными методами. В частности, такое бывает, если квартира имеет один вход, один не разделенный санузел).

Как продать долю в квартире и не остаться обманутым

О правилах продажи доли в праве на жилое помещение Sobesednik.ru рассказал эксперт агентства «Нора-недвижимость».

– Как можно продать всю квартиру, если у нее, скажем, три собственника, у каждого из которых – своя доля?

– Если жилое помещение принадлежит двум и более лицам на праве общей долевой собственности, то распорядиться им целиком (продать, обменять, подарить т.д.) такие сособственники могут исключительно по общему согласию (п. 1 ст. 246 Гражданского кодекса РФ). И если кто-то своего согласия не дает, тут уж целиком вы продать квартиру не сможете – заставить сособственника продать такое жилье и поделить деньги от его продажи нельзя даже через суд, – рассказал нам эксперт агентства «Нора-недвижимость» Сергей Ильин.

– Нередко родственники, имеющие доли в квартире, шантажируют друг друга – «смотри у меня, продам свои метры чужим». Это действительно так просто?

– По крайней мере, не так уж и сложно. Пункт 2-й той же ст. 246 ГК РФ гласит: каждый участник общей долевой собственности на жилое помещение вправе по своему рассмотрению распорядиться принадлежащей ему долей. И согласие на это других сособственников не требуется.

А вот если вы хотите свою долю продать (вообще, при любом возмездном отчуждении своей доли третьему лицу – через договор купли-продажи, отступное, мену и т.п.), вы хоть и не обязаны просить согласия у остальных владельцев долей в квартире, но поставить их в известность о своем решении должны.

Дело в том, что остальные участники общей долевой собственности имеют преимущественное право покупки продаваемой вами доли по цене, за которую она продается, и на прочих равных условиях (ст. 250 ГК РФ). Кроме случая продажи с публичных торгов.

То есть если человек собрался продавать свою долю квартиры, то сначала он обязан в письменной форме предложить ее приобрести по продаваемой цене сособственникам. И продать свою долю любому постороннему лицу он сможет лишь в том случае, если они письменно откажутся от покупки или вообще не проявят интерес. При этом думать сособственники могут не вечно. Если они захотят выкупить вашу долю, то обязаны сделать это в течение месяца после получения от вас письменного уведомления.

– А что будет, если человек тихо продаст свою долю и не будет ставить остальных собственников в известность об этом?

– Если преимущественное право сособственника на выкуп доли будет нарушено, признать на этом основании договор купли-продажи доли ничтожным он, увы, не сможет. Однако, если у него есть необходимые для покупку доли средства, он имеет право в течение 3-х месяцев со дня, когда узнал (или должен был узнать) о продаже доли, перевести на себя в судебном порядке права и обязанности покупателя по заключенному договору купли-продажи доли, став тем самым на место человека, купившего ее у вас.

– Что же нужно делать, чтобы не доводить дело до судебных споров?

– Самый простой способ соблюсти все требования закона при продаже доли, это направить по почте (лучше через нотариуса, который подтвердит это нотариальным свидетельством) каждому собственнику заказное письмо с уведомлением о вручении, где будут изложено предложение о продаже доли с ценой и другими условиями.

Если по истечении месяца со дня получения вашего уведомления никто из сособственников не выкупит у вас долю, можете смело продавать ее любому другому лицу. Но – по цене, не менее той, за которую предлагали ее выкупить своим соседям.

Если же вы решите понизить цену, процесс с уведомлением о продаже сособственников придется пройти вновь.

– А если сособственник предпочитает не получить такое письмо и потянуть время?

– На практике действительно нередки случаи, когда собственники пытаются вынудить продавцов долей опустить цену, создавая различные трудности в продаже. Например, начинают уклоняться от получения писем и общения с продавцом доли, препятствуют показу квартиру потенциальным покупателям.

Единого совета о том, как действовать в этом случае, дать нельзя. Все будет зависеть от конкретных обстоятельств. Так, иногда помогает отправление не заказного письма, а телеграммы.

Однако хочу обратить внимание на то, что с 1 сентября 2013 г. в Гражданском кодексе РФ появилась новая статья – 165.1 «Юридически значимые сообщения». В соответствии ней юридически значимые сообщения – к которым, безусловно, относится и извещение о продаже доли – считаются доставленными адресату (в нашем случае – сособственнику) даже в тех случаях, если они поступили адресату, но по обстоятельствам, зависящим от него, не были ему вручены, или адресат не ознакомился с ними.

Как быстрее решить вопрос с выкупом?

Выкуп долей квартир – процедура непростая, имеет много тонкостей и нюансов, в результате чего может затянуться на годы. Чтобы избавиться от стрессовых ситуаций и решить все сложные вопросы в этом деле, проще проконсультироваться со специалистами по сделкам с недвижимостью. Профессионалы помогут вам выкупить долю без лишних проблем и переплат.

И только после того, как вся квартира будет выкуплена полностью, можно приступать к организации уютного пространства – ремонту и перепланировке. Для экономии своего времени и моральных сил лучшим решением станет обращение в компанию за услугой комплексного ремонта.

Команда мастеров возьмет на себя все обязательства по строительным работам: от консультации по перепланировке до закупки стройматериалов. Все время ремонта вы сможете заниматься своими делами, а компания побеспокоит вас только один раз и по приятному поводу: сообщит, что можно въезжать в обновленную квартиру.

Документы для сделки с долями в жилом помещении
Для оформления сделки по продаже доли в жилом помещении понадобятся следующие документы:

Адвокат по продаже доли в квартире в Екатеринбурге

Люди по разным причинам становятся собственниками доли в квартире или жилом доме. Договориться получается у единиц. Остальные разворачивают настоящие военные действия друг против друга. Все моральные устои уходят на второй план.

Есть вполне мирные способы учесть интересы каждого, разойтись и больше не пересекаться. Продажа квартир с долями не такая уж сложная задача. Вопросы вроде: «как продать квартиру, если несколько собственников» или «можно ли продать долю в квартире без согласия других собственников» не должны становиться препятствием на пути к спокойной жизни.

Нужно просто знать, как такую продажу подготовить максимально быстро и с учетом интересов каждого. Конечно, лучше заручиться поддержкой нашего юриста Адвокатского бюро «Кацайлиди и партнеры» (по ссылке сопровождение сделки купли продажи квартиры), чтобы избежать проволочек и ошибок по неопытности.

Чтобы помешать продаже своей доли в квартире, необходимо принять определенные юридические меры. Во-первых, следует составить опись содержимого письма, в котором вы озвучите свое намерение не продавать свою часть квартиры. Опись должна быть подписана и заверена нотариально.

Во-вторых, важно получить уведомление от почтовых сотрудников о вручении письма адресату. Таким образом, вы будете иметь официальное подтверждение того, что ваше письмо было доставлено получателю.

Также рекомендуется обратиться к нотариусу для получения дополнительной юридической защиты. Если совладелец квартиры не желает купить вашу долю и не хочет, чтобы вы ее продавали, нотариус сможет помочь вам разрешить данную ситуацию согласно законодательству и защитить ваши права.

С учетом вышеперечисленных мер, вы сможете воспрепятствовать продаже своей доли в квартире.

Как заставить собственника продать свою долю?

Обязательство продать свою долю в жилье может быть наложено на собственника только в исключительных случаях, в особых обстоятельствах, когда это необходимо для защиты прав других владельцев с более крупными долями. В данном случае собственнику должно быть предоставлено право на получение компенсации за участие в сделке, прежде чем он передаст свою долю в жилье. Это предусмотрено с целью обеспечения справедливого возмещения за предоставленные права на собственность и соблюдения интересов всех сторон, замешанных в данной ситуации.

Что делать если один из собственников не хочет продавать квартиру?

Следует соблюдать законный порядок при передаче уведомления о выкупе своей доли. Первым шагом следует предложить второму собственнику выкупить свою долю. Для этого нужно составить письменное уведомление и передать его второму собственнику. Рекомендуется делать это в присутствии нотариуса, который зафиксирует факт передачи уведомления.

После передачи уведомления следует ожидать ответа совладельца в течение 30 дней. Если ответ положительный и второй собственник соглашается выкупить долю, следует совершить сделку купли-продажи. В этом случае необходимо подписать соответствующий договор и провести все необходимые юридические процедуры.

Если в течение 30 дней не будет получен ответ от второго собственника или ответ будет отрицательным, можно искать другого покупателя для своей доли. Если покупатель будет найден, то следует совершить сделку купли-продажи соответствующей доли. В этом случае необходимо также подписать договор и выполнить юридические формальности.

Как не дать продать долю в квартире?

Не дать продать долю в квартире может один из собственников этой доли или супруг, например. Вообще не дать продать долю в квартире нельзя. Лицо вправе распоряжаться принадлежащим ему имуществом. Даже если иные участники долевой собственности откажутся приобретать долю, то собственник может ее продать третьему лицу.katsaylidi.ru

Можно ли продать долю в квартире в 2023 году?

Текст: Действующее законодательство не препятствует продаже долевой собственности в квартире. Её площадь и размеры долей не имеют никакого значения. Каждый владелец вправе распоряжаться своей частью недвижимости так, как он пожелает. Несмотря на кажущуюся простоту, этот процесс может затянуться на долгие месяцы, а то и годы.СТЭЛ-Инвест

Как юрист, могу подтвердить, что действующее законодательство не запрещает продажу долевой собственности в квартире. Важно отметить, что площадь и размеры долей не имеют значения при продаже. Каждый собственник имеет право распоряжаться своей долей недвижимости по своему усмотрению.

Тем не менее, хотя этот процесс кажется простым, он может затянуться на многие месяцы, а иногда и годы. Это связано с различными факторами, такими как юридические формальности, проверка документов и согласование условий сделки между всеми заинтересованными сторонами.

Поэтому, если вы планируете продать свою долю в долевой собственности, рекомендуется обратиться к опытному юристу, который поможет вам в проведении всех необходимых действий и сделает процесс более эффективным и быстрым.

Как законно лишить собственника доли в квартире?

При лишении собственника доли в квартире путем принудительного выкупа, решение таких вопросов принимается судом. В случае, если доля собственника несущественна, суд может обязать других участников долевой собственности компенсировать ему убытки, даже без согласия этого собственника.

Можно ли продать долю в квартире без согласия других собственников?

Согласно статье 246 Гражданского кодекса РФ, вы имеете право продать свою долю в квартире в любое время, без суда и согласия остальных участников. Указанная статья позволяет собственнику распоряжаться своей долей по своему усмотрению, включая ее дарение, продажу или обмен.

Как продать квартиру если второй собственник отказывается?

Продажа квартиры без согласия ее собственника является незаконной и запрещена. По закону, для осуществления продажи квартиры необходимо получить разрешение собственника на совершение данной сделки. Таким образом, собственник должен выразить свое согласие на продажу квартиры.

Однако, существует возможность продать квартиру без собственника с использованием генеральной доверенности. Генеральная доверенность — это документ, который предоставляет полномочия третьему лицу на осуществление определенных действий от имени собственника. В случае продажи квартиры, собственник может предоставить генеральную доверенность лицу, которому он доверяет, чтобы оно смогло совершить сделку от его имени.

Генеральная доверенность является важным документом при сделках с недвижимостью. Ее наличие позволяет совершить продажу квартиры без личного участия собственника. Однако, следует помнить о том, что генеральная доверенность должна быть составлена в соответствии с законодательством и включать все необходимые полномочия для продажи квартиры.

Таким образом, без согласия собственника продажа квартиры недопустима, за исключением случаев, когда имеется генеральная доверенность, предоставленная собственником третьему лицу. В любом случае, перед совершением сделки с недвижимостью необходимо тщательно изучать законодательство и получать консультацию у юриста, чтобы обезопасить себя от возможных правовых проблем.

Можно ли продать долю в квартире если второй собственник не согласен?

Да, продать свою долю в квартире можно, но при этом необходимо соблюдать определенные правила и процедуры. Согласно закону, вам нужно сначала уведомить других собственников о своих намерениях. Они имеют преимущественное право на выкуп вашей доли перед другими потенциальными покупателями. Это означает, что вы не сможете просто так продать свою долю постороннему человеку, если остальные собственники не отказались от этой возможности. Таким образом, для продажи своей доли в квартире вам понадобится согласие или отказ от остальных собственников.

Как быстро и безопасно продать квартиру