Как не уплачивать налог, если продаем квартиру дороже, чем купили?
В 2021 году мы купили квартиру по документам за 500 000 ₽. В ней выделили доли детям, так как использовали маткапитал для покупки предыдущей квартиры, которую продали ранее.
После купили еще одну квартиру в ипотеку и хотим продать ту, что с детскими долями, за 7 500 000 ₽, чтобы погасить кредит. Но если указать в договоре всю сумму, придется уплатить космический налог — тогда денег на закрытие ипотеки не хватит.
Как быть? Если уменьшить стоимость в договоре купли-продажи до кадастровой — 1 500 000 ₽, опека не даст разрешение на продажу. Я слышала, что можно не уплачивать налог, если вторую квартиру купили не позднее трех лет с покупки первой. Так ли это?
эксперт по налогам в сделках с недвижимостью
Освобождение от налога при условии покупки следующей квартиры не позднее трех лет с даты покупки проданной — миф. А занижать стоимость квартиры в договоре незаконно — это чревато административной или даже уголовной ответственностью для продавца.
Но есть способы уменьшить налог, не нарушая закон. Расскажу о них.
Рассылка Т—Ж о квартирах и домах
Лайфхаки о покупке, ремонте и съеме жилья — в вашей почте раз в две недели. Бесплатно
Подписаться
Подписываясь, вы принимаете условия передачи данных и политику конфиденциальности
Как законно уменьшить налог
Вот какие способы есть в вашем случае:
- Соблюсти срок владения квартирой, чтобы продать ее без налога, — пять лет либо три года для единственного жилья.
- Воспользоваться налоговой льготой для семей с двумя и более детьми.
- Продать каждую долю по отдельному договору и применить к каждому из них фиксированный вычет 1 000 000 ₽ вместо расходов на приобретение.
- Использовать налоговые вычеты за покупку жилья, уплаченные проценты по ипотеке, социальные, стандартные и инвестиционные — они частично или полностью могут перекрыть доход от продажи.
- Попробовать уменьшить сумму продажи на реальную стоимость квартиры в декларации 3-НДФЛ , если у вас есть дополнительные документы по расходам на покупку квартиры — сверх суммы, указанной в договоре.
Важно: если вы и члены семьи — не налоговые резиденты РФ, применить вычеты и расходы на покупку квартиры для оптимизации налога не выйдет. Ставка налога для налоговых нерезидентов — 30%. В этом случае проще выдержать минимальный срок владения квартирой либо продать ее в статусе резидента.
СПОСОБ № 1
Выдержать сроки владения квартирой для безналоговой продажи
Самый простой способ избежать налога — выдержать срок владения жильем для безналоговой продажи. В вашей ситуации — пять лет.
Либо три года, если квартира на момент продажи — единственное жилье. Такое возможно, если на день продажи вы еще не оформите в собственность ипотечную квартиру, а также у вас нет другого жилья или доли в праве. Подробно о том, как определить статус единственного жилья, — в другой статье в Тинькофф Журнале.
СПОСОБ № 2
Как не платить налог при продаже квартиры
Если продать квартиру после определенного срока владения, то нет необходимости платить налог и подавать декларацию.
Минимальный срок владения для продажи квартир:
- Купили квартиру до 01.01.2016 года — 3 года.
- Купили квартиру после 01.01.2016 года — 5 лет.
- Получили квартиру в подарок или в наследство от близкого родственника — 3 года. Близкие родственники — родители и дети, дедушки, бабушки, внуки, полнородные и неполнородные братья и сестры, усыновители и усыновленные (ст.14 Семейного кодекса РФ).
- Приватизировали квартиру — 3 года.
- Вы — собственник квартиры, полученной по договору пожизненного содержания с иждивением — 3 года.
Пример 1: В феврале 2018 года вы получили в наследство от бабушки квартиру. Чтобы не платить налог, продайте квартиру в феврале 2021 года. По закону после смерти предыдущего владельца должно пройти 3 года.
Пример 2: В апреле 2020 года вы получили в подарок от родителей квартиру. Если продадите ее после апреля 2023 года, то налог не заплатите. С момента владения квартирой пройдет 3 года.
Минимальный срок владения до и после 2020 года
В 2020 году вступил в силу новый закон — от 26.07.19 № 210-ФЗ «О внесении изменений в часть вторую Налогового кодекса РФ. ». Если до принятия закона вы купили квартиру до 01.01.2016 и владели ей пять лет и более, то освобождались от уплаты налога. Теперь при соблюдении определенных условий минимальный срок владения сократили до трех лет.
- вы продали единственное жилье;
- купили новую квартиру за 90 дней до продажи «старой».
Кто платит налог?
Налог с продажи платит собственник квартиры. Обратите внимание, вы станете собственником, если оформили квартиру:
- по договору купли-продажи, и получили выписку из ЕГРН о праве собственности;
- по договору долевого участия, и прошли государственную регистрацию права собственности регистрации а . Если вы еще не собственник, а продаете квартиру по переуступке прав по ДДУ, то вы можете уменьшить доход с продажи на подтвержденные расходы (пп. 2 п. 2 ст. 220 НК РФ). Алгоритм такой же, как и по договору купли-продажи. Подробнее как это сделать, читайте ниже;
- по договору с жилищно-строительным кооперативом (ЖСК), подписали Акт приема-передачи и выплатили паевой взнос (п.4 ст.218 ГК РФ, письмо Минфина РФ от 04 июля 2012 г. № 03-04-05/7-837).
Пример 1: Вы оформили квартиру по договору купли-продажи в 2017 году. Это единственная ваша недвижимость. Право собственности на квартиру зарегистрировали 13 марта 2017 года. Вы продали квартиру 3 апреля 2020 года и не заплатили НДФЛ. С 13 марта 2020 года наступил минимальный срок владения квартирой — 3 года. До принятия закона вы бы ждали 5 лет.
Пример 2: В июне 2017 году вы купили трехкомнатную квартиру. А в сентябре 2019 году — однокомнатную квартиру. В этом случае, правило «единственного жилья» не работает. Если продадите квартиру в сентябре 2024 года, то не заплатите налог. К этой дате наступит минимальный срок владения квартирой, купленной после 01.01.2016 года.
Пример 3: В 2010 году вы заключили с застройщиком договор долевого участия. В 2014 году дом сдали, и вы получили Акт приема-передачи вместе с ключами. А с 20 мая 2018 года стали полноправным собственником квартиры — зарегистрировали право собственности и получили выписку из ЕГРН. В случае, если квартира — единственная недвижимость, вы можете продать ее с 20 мая 2021 года и не заплатить налог. К этой дате наступит минимальный срок владения имуществом — 3 года. Если помимо новой квартиры у вас есть еще жилая недвижимость, тогда ждите 5 лет, и продавайте без налога с 20 мая 2023 года.
Пример 4: В 2014 году вы заключили договор с ЖСК и выплатили весь пай. В 2015 году подписали Акт приема-передачи квартиры. В 2017 году оформили квартиру в собственность и получили выписку из ЕГРН. В 2019 года продали квартиру и не заплатили налог, так как вы владели жильем больше 3-ех лет, выплатили весь пай и получили на руки Акт приема-передачи. В этом случае дата регистрации права собственности роли не играет.
Телеграм-канал про актуальные новости и секреты бухгалтеров для новичков и профессионалов
Примеры из личного опыта
Заключение
А в заключение я хотела бы завершить историю про клиента, с которой начала статью.
Клиент продал квартиру за 5,5 млн раньше минимального срока — она была в собственности 2 года. Заполнил самостоятельно декларацию. И налоговая инспекция насчитала к уплате 700 тыс. налога.
Но у клиента были «смягчающие» обстоятельства, которые помогли снизить налог:
- сумма расходов на покупку квартиры;
- сумма уплаченных процентов за период владения.
Мы подали корректировочную декларацию, в которой указали затраты на покупку и уплаченные проценты по ипотеке. И налоговая пересчитала налог с 700 тыс. до 13 рублей.
В вопросе 3 НДФЛ очень много непонятных для обычных пользователей нюансов. Эта история — доказательство тому, что услуга заполнения деклараций востребована. Ведь речь идет не только об имущественных вычетах.
Есть вычеты на обучение, на лечение, социальные вычеты, о которых многие даже не знают. На декларациях 3-НДФЛ можно с легкостью зарабатывать от 30 тыс. руб. в месяц.
Давайте посчитаем. На заполнение одной декларации для специалиста требуется всего 10 минут, а стоит такая услуга от 1000 рублей. Чтобы заработать 30 тыс., нужно заполнить 30 деклараций, потратив на них 300 минут или 5 часов рабочего времени.
По-моему, очень даже неплохо.
К тому же декларации могут стать вашим первым касанием с клиентом. Заплатить 1000 рублей не так страшно. А увидев результат — деньги на счету — клиент убедится в ваших профессиональных навыках, добросовестности и придет за другими услугами, которые вы можете предложить.
Подробнее о том, какие нюансы есть при заполнении деклараций 3-НДФЛ, и как на них заработать — рассказываю на курсе «3-НДФЛ и заработок на декларациях».
Как бухгалтеру продвигать свои услуги в 2023 году
Реклама: ИП Себелева, ИНН 272437902902, erid: LjN8KRtBa
- #НДФЛ
- #налоговая декларация
- #налоговый вычет
- #3-НДФЛ
- #покупка недвижимости
- #уменьшение налоговой базы
- #налоговая база по НДФЛ
- #минимальный срок владения
- #финадмин
Как не платить налог с продажи квартиры
В России каждый гражданин обязан платить налог с продажи квартиры при ее реализации. Однако, существуют несколько способов, которые позволяют минимизировать или полностью избежать уплату данного налога.
Первым способом является проживание в квартире более 3-х лет. Если вы прожили в квартире более 3-х лет и продаете ее, то вы освобождаетесь от уплаты налога на доход физических лиц. Это правило действует при условии, что вы являетесь собственником квартиры на момент продажи и не являетесь индивидуальным предпринимателем.
Вторым способом является использование налоговых льгот. Некоторые категории граждан могут рассчитывать на освобождение от уплаты налога при продаже квартиры. К таким категориям относятся инвалиды, ветераны, дети-сироты и др. Для получения льготы необходимо обратиться в налоговую службу с соответствующими документами.
Третьим способом является реинвестирование полученных средств в другую недвижимость. Если вы продаете свою квартиру и в течение 1 года приобретаете другую недвижимость на территории Российской Федерации на сумму не менее полученной при продаже, то вы можете получить вычет на сумму уплаченного налога с продажи.
Четвертым способом является передача квартиры по договору дарения или наследства. В этом случае, если вы получили квартиру в дар или по наследству, то вы не обязаны платить налог с продажи квартиры.
Несмотря на существование таких способов минимизации или избежания налога с продажи квартиры, рекомендуется проконсультироваться с профессиональным юристом или налоговым консультантом для получения подробной информации и правильного оформления всех необходимых документов.
Как уйти от уплаты налога при продаже квартиры?
Чтобы избежать уплаты налога при продаже недвижимости, владение объектом теперь должно составлять не менее пяти лет, вместо прежних трех. Однако существуют исключения, когда налог не требуется платить при продаже квартиры, полученной по наследству, по договору дарения от близкого родственника или члена семьи, либо в результате приватизации.
Как не платить налог при продаже квартиры менее 3 лет?
При продаже недвижимости ранее минимального срока владения НДФЛ не взимается, если стоимость сделки не превышает 1 млн рублей. Это означает, что если вы продаете свою недвижимость и не владели ею более трех лет, вам не нужно будет платить НДФЛ, если стоимость сделки не превышает 1 млн рублей. Следует отметить, что 1 млн рублей — это размер стандартного налогового вычета, который разрешает налоговый кодекс.
Кроме того, налоговый кодекс позволяет налогоплательщику воспользоваться этим налоговым вычетом только один раз в год. Это значит, что если вы продаете несколько недвижимостей в одном году, то вы сможете воспользоваться этим вычетом только для одной сделки.
Как обойти или снизить налог 13% при продаже недвижимости?
В случае продажи недвижимости существуют методы для уменьшения суммы НДФЛ. Самым простым из них является соблюдение минимального срока владения, при котором вы сможете избежать уплаты налога. Однако, если вам не удается соблюсти этот срок, вы можете воспользоваться вычетом «доход минус расход» или уменьшить налогооблагаемую базу на 1 миллион рублей.
Кто может не платить 13% с продажи квартиры?
Если речь идет о продаже нежилого помещения (например, автомобиля) или имущества, то минимальный срок его владения должен составлять три года. В то же время, с 2021 года семьям, в которых есть двое или более детей, нет нужды платить налог при продаже жилья, независимо от того, как долго они владели имуществом.
Как продать квартиру без налога в 2023 году?
Необходимо заплатить НДФЛ, если квартира продана дешевле, чем была куплена. Однако, если продать квартиру за сумму не менее 70% от кадастровой стоимости, то платить НДФЛ не нужно. Цена кадастра должна быть установлена на 1 января года, в который продается квартира. Знать кадастровую стоимость квартиры бесплатно можно на сайте или в приложении ЕГРН (n-reestr.ru).
Кто освобождается от уплаты налога при продаже квартиры?
В соответствии со статьей 407 НК РФ, герои Советского Союза и Российской Федерации, ветераны боевых действий, инвалиды, семьи военнослужащих и другие льготные категории освобождаются от уплаты налога на имущество. Однако, эта льгота применяется только в том случае, если срок владения имуществом составляет не менее пяти лет. Таким образом, если лицо из указанных категорий приобретает имущество и продает его в течение пяти лет, оно все равно должно будет уплатить налог на имущество. Это правило действует для всех остальных случаев, когда нет особых льгот или исключений.
Какая сумма не облагается налогом при продаже квартиры 2023?
По законодательству, если сумма продажи составляет или не превышает 1 миллион рублей, независимо от срока владения, лицо освобождается от обязанности уплаты налога и представления налоговой декларации.
Что будет если продать квартиру менее 5 лет в собственности?
При продаже недвижимости установлена ставка в размере 13% от суммы, указанной в договоре купли-продажи. Однако данное правило действует только в случае, если сделка осуществляется до истечения минимального срока владения. Расчет суммы налога осуществляется по следующей формуле: налог = стоимость недвижимости * 0,13. Например, если квартира была приобретена в 2021 году и ее стоимость составляет 5 миллионов рублей, то налог с продажи будет равен 650 тысячам рублей.
Законные способы НЕ ПЛАТИТЬ налог с продажи …
2. Если была куплена новая квартира и продана в течение 3-х лет, налоговая ставка составит 13% от разницы между стоимостью продажи и стоимостью покупки.
3. Для продажи квартиры без уплаты налога можно оформить сделку дарения, при этом важно иметь в виду, что есть ограничение на сумму денежного дарения без уплаты подарочного налога.
4. Возможна продажа квартиры с применением сделки обмена, так как в данном случае налог не взимается с разницы в стоимости объектов обмена. Однако, нужно помнить, что при этом возможны другие затраты, такие как пошлины и комиссии.
5. В случае наследства квартиры и последующей продажи налог не взимается при условии, что между днем смерти наследодателя и днем продажи прошло не менее 3-х лет.
6. Одно из исключений, когда налог с продажи квартиры не обязательно платить, это продажа жилья, которое было приобретено до 1 января 2015 года и на данный момент находится в личной собственности более 5 лет.
В судебной практике был один замечательный случай, связанный с попыткой избежать уплаты налога с продажи квартиры. В этом случае, подсудимый, назовем его Алексей, решил использовать необычный подход для достижения своей цели.
Алексей рассчитывал продать свою квартиру с прибылью, но не хотел платить налог на полученную сумму. Он придумал план, который включал в себя несколько коварных поворотов.
Сначала Алексей сделал вид, что продал квартиру своему другу, Михаилу, по значительно ниже рыночной стоимости. Они подписали договор купли-продажи и оформили все необходимые документы, чтобы создать иллюзию законной сделки.
Однако, когда дело дошло до оплаты, Алексей требовал от Михаила заплатить только часть денег, а остальную сумму перечислить ему наличными. Алексей объяснял это тем, что он хотел избежать уплаты налога с продажи квартиры. Он уверял Михаила, что сделка будет выглядеть законной, и они оба сэкономят на налогах.
Михаил, не будучи осведомленным о том, что Алексей на самом деле пытается обмануть налоговые органы, согласился на этот план. Он перевел часть денег на счет Алексея и дал ему наличные.
Однако, неожиданно для Алексея, Михаил решил изменить свои планы. Он обратился к юристу и рассказал ему о подозрительной сделке. Юрист советовал Михаилу сообщить о случившемся в налоговую службу, чтобы предотвратить возможное нарушение закона.
Когда налоговая служба получила информацию о подозрительной сделке, они провели расследование и выяснили, что Алексей фактически пытался уклониться от уплаты налога с продажи квартиры. В результате, он был привлечен к уголовной ответственности за сокрытие доходов и неправомерное оформление сделки.
Этот пример из судебной практики показывает, что попытки избежать уплаты налога с продажи квартиры могут привести к серьезным юридическим последствиям. Независимо от ситуации, важно соблюдать законодательство и платить все причитающиеся налоги.