как избежать налога с продажи квартиры нерезидентом

Продажа квартиры нерезидентом. Как не платить налог 30%

Налоги

9к. Опубликовано 04.10.2021 Обновлено 20.11.2022

Эта статься была написана до событий февраля 2022 года, когда многим гражданам РФ пришлось сменить свой налоговый статус. Тем не менее, она актуальна и сегодня, но касается в основном инвестиций в недвижимость.

С более полным перечнем возможностей для уменьшения нерезидентом налоговой ставки, вы можете ознакомиться в этой статье.

Продажа квартиры нерезидентом РФ приводит к повышенным налоговым обязательствам. Ставка НДФЛ для нерезидента — 30%.

Это делает инвестиционную деятельность в России крайне затруднительной. Налог “съедает” всю прибыль.

Однако, есть законный способ этого избежать.

Эта статья о том, как нерезидент может покупать и продавать недвижимость в России, и не платить налог по ставке 30%.

Кто такой налоговый нерезидент

Налоговый нерезидент РФ — это физическое лицо, которое проводит на территории России менее полугода (точнее менее 183-х дней) в течение календарного года. Гражданство значения не имеет.

Подробнее о налоговых нерезидентах можно посмотреть здесь.

Налогообложение налогового нерезидента при продаже недвижимости

• Оплачивает НДФЛ по ставке 30% (п.3 ст. 224 НК РФ Налоговые ставки)
• При расчете налога не может учитывать расходы и применять налоговые вычеты (Письмо Минфина от 26 декабря 2018 г. № БС-3-11/10138@)
• Но с 1 января 2019 года, наравне с резидентами, освобождается от уплаты налога по истечению минимального предельного срока владения (п. 9 ст.2 Федерального закона № 424-ФЗ от 27 ноября 2018 года)

Минимальный предельный срок владения для недвижимости, приобретенной по договору купли продажи, составляет 5 лет.

Уменьшенный срок 3 года, действует только в отношении единственного жилья. Поэтому, рассматривать эту опцию применительно к инвестициям, весьма сложно.

Максимум, на что может рассчитывать в России нерезидент-инвестор, это продажа недвижимости через 5 лет, после покупки. А это значит, что возможностей для кратко- и среднесрочных инвестиций у него нет.

Но не все так плохо.

Способ оптимизировать свои налоговые обязательства, есть. Называется он — предпринимательская деятельность.

(СТАТЬЯ) Продажа российской недвижимости налоговым нерезидентом, налог 30% — изменения в законодательстве с 1 января 2019 г.

В конце 2018 года в Интернете появилась новость о том, что в 2019 году при продаже российской недвижимости налоговые нерезиденты якобы приравняются в правах к налоговым резидентам в части ставки 13%, а также в части остальных особенностей (срока владения более 5 лет и права применять к вычету расходы на первоначальную покупку). Вопрос, действительно, крайне актуален для тех граждан РФ, которые уехали на ПМЖ в другую страну, но при этом, у которых в РФ осталась недвижимость, которую возможно когда-то необходимо будет продать.

Давайте разберемся, что в действительности поменялось для налоговых нерезидентов с 2019 года в отношении их российской недвижимости и КАК максимально правильно продать российскую недвижимость, являясь налоговым нерезидентом РФ.

Нормативная база

1 января 2019 года вступили в силу поправки в п.17.1 ст.217 и п.1 ст.217.1 НК РФ (вносятся п.9 и п.10 ст.2 ФЗ-424 от 27.11.2018 г.), в соответствии с которыми налоговые НЕРЕЗИДЕНТЫ с 2019 года получили право продавать недвижимость, находящуюся в России, без уплаты НДФЛ, в случае владения этой недвижимостью (по состоянию на 2019 г.) более 5 лет. Напомним, что до 1 января 2019 г. данное правило распространялось только на налоговых резидентов, если же лицо уезжало из России и получало статус налогового нерезидента, то даже при сроке владения более 5 лет нерезиденты были вынуждены платить налог при продаже своей недвижимости, расположенной в России.

Обращаю внимание, что более НИКАКИХ изменений в законодательстве, в том числе связанных со ставками НДФЛ, для нерезидентов не произошло!

Владение недвижимостью свыше 5-ти лет и 3-х лет

Остановимся более подробно на сроке владения.

3 года

В соответствии с п.3 ст.217.1 НК РФ распространяется на объекты недвижимости, если:

• недвижимость куплена до 01.01.2016
• право собственности получено в порядке наследования;
• право собственности получено по договору дарения от физического лица-члена семьи и (или) близкого родственника;
• право собственности на объект недвижимого имущества получено в результате приватизации;
• право собственности на объект недвижимого имущества получено в результате передачи имущества по договору пожизненного содержания с иждивением
• является единственным жильем

Изменения в законодательстве от 15 апреля 2019 г.:

15 апреля 2019 г. статья 9 ФЗ-424 от 27.11.2018 г. была дополнена п.8.1. : «Положения пункта 17.1 статьи 217 и пункта 1 статьи 217.1 Налогового кодекса Российской Федерации (в редакции настоящего Федерального закона) применяются физическими лицами, не являющимися налоговыми резидентами Российской Федерации, в отношении имущества вне зависимости от даты его приобретения.»

Таким образом, спорный вопрос разрешился в пользу налогоплательщиков — физические лица-нерезиденты вправе продавать без уплаты налога российскую недвижимость, находившуюся в собственности более 5 лет — для объектов, купленных после 1 января 2016 г., и — более 3-х лет — для объектов, купленных до 1 января 2016 г.

5 лет

В случае, если объект недвижимости был приобретен ПОСЛЕ 1 января 2016 г., то чтобы нерезидент мог продать ее без налога с момента ее покупки должно пройти 5 лет, то есть самый ранний срок— (01.01.2016 + 5 лет) = 01.01.2021 г.

Таким образом, нерезидентам теперь только нужно выждать необходимое время, после чего они смогут без налога продать свой российский объект недвижимости.

Реализация жилья иностранными гражданами в РФ

Согласно законодательству РФ, полученный доход от продажи собственности на территории РФ облагается налогом. При этом условия для резидентов или нерезидентов страны существенно отличаются. Для первых предусмотрена более низкая ставка и дополнительные преференции от государства (налоговые вычеты).

Внимание!Для признания человека нерезидентом ему необязательно быть иностранцем или работать за рубежом.

Он может иметь российские гражданство, паспорт, но при этом длительное время пребывать на территории другой страны. Тогда он объявляется нерезидентом и взимание налога осуществляется по условиям, соответствующим его статусу.

Советуем почитать:

• Законные способы сэкономить: как не платить налог с продажи квартиры?
• Правила для льготников по налогу при продаже квартиры: кто освобождается от отчислений и другие нюансы
• Налоги при продаже старой и покупке новой квартиры. Нюансы для жилья, находящегося в собственности менее 3 лет
• Что важно знать владельцу о том, через сколько можно продавать квартиру после покупки, и о порядке налогообложения?
• Рука государства: ставки налога на приватизированную квартиру для работающих граждан и пенсионеров

Правовая база

Нормативное регулирование вопросов налогообложения при продаже квартиры осуществляется НК РФ, в частности:

• ст. 209 — определение объекта, с которого удерживается взнос (источник дохода находится в РФ);
• ст. 207— понятия резидентов и нерезидентов-налогоплательщиков;
• ст. 224— величина ставки;
• ст. 217— доходы, с которых взносы не удерживаются;
• ст. 217.1— особенности освобождения от бремени.

Последние изменения в законодательстве по налогообложению дохода нерезидентов от продажи собственности отражены в ФЗ № 424 от 27.11.2018 г.

Понятие о миграционном и налоговом статусе

Нерезидентом РФ признается гражданин, пребывающий на территории государства менее 183 дней в году.

Количество суток определяется на 31 декабря года сделки. Например, если человек продал квартиру в апреле 2019 г., число дней нахождения его в РФ считается не до дня сделки (с апреля 2018 г. по апрель 2019г.), а за текущий год с 01.01.2019 по 31.12.2019 г.

Важно!Подсчет ведется общего количества дней, проведенных в стране. Человек может чередовать пребывание в РФ и за границей. То есть необязательно присутствовать в России 183 дня подряд, чтобы быть признанным резидентом, важно совокупное число.

Даже, если человек имеет гражданство РФ, семью на данной территории, работает в российских компаниях и получает от них доход, но более полугода за отчетный период живет в других странах (путешествует, ездит в командировки), он будет признан нерезидентом.

Определять статус для расчета налога важно в том году, когда человек получил доходот продажи недвижимости. Если деньги за квартиру приняты на банковский счет в 2018 году, а регистрацию осуществили только в 2019 г., считать дни пребывания в стране нужно за 2018 год.

Если человек объявлен нерезидентом, то в следующем году он вправе изменить статус, проведя в РФ более 183 дней.

Особенности начисления налога по результатам сделки

Продажа собственности в РФ нерезидентом проходит по стандартному алгоритму с оформлением соответствующих документов: договора, правоустанавливающих свидетельств.

Полученный доход подтверждается расписками, выписками из банка и так далее.

Налог с продажи уплачивается в государстве — источнике дохода.

Продавцу квартиры в РФ, который проживает в другом государстве, рекомендуется уточнить, есть ли у России с данной страной международный договор об избежании двойного налогообложения.

То есть важно учесть, что доход, полученный человеком при продаже квартиры в РФ, также может быть налогооблагаемым и в стране его проживания.Будучи нерезидентом в России, гражданин может являться резидентом другой страны. Тогда возможно потребуется вторая оплата взноса.

Во избежание двойного удержания государства заключают между собой соответствующие соглашения. На 01.01.2019 г. у РФ оформлены договора, запрещающие повторные взимания налога с дохода, с 84 странами (Японией, Францией, Украиной, США, Турцией, Таиландом, ОАЭ, Испанией, Италией и так далее).

Обязательство к уплате при отчуждении недвижимости, принадлежащей иностранцу

Налог с продажи недвижимости взимается в год, следующий за тем, когда осуществилась сделка.

Нововведения в законодательство в 2019 году предоставили возможность нерезидентам избежать удержания взносов при наличии минимального периода пребывания квартиры в собственности.

Ставки, порядок и сроки оплаты сборов остались прежними, ситуация с налоговыми преференциями также не изменилась.

База обложения

При продаже квартиры нерезидентом взносом облагается весь полученный доход.При этом величина налогооблагаемой базы устанавливается по одному из 2 вариантов:

1. По сумме, обозначенной в договоре купли-продажи— если указанная цена актива близка к рыночной, то есть не занижена, по сравнению с оценкой по кадастру.
2. По кадастровой стоимости, умноженной на коэффициент 0,7— если установленная цена квартиры меньше данного значения.

Такой принцип определения базы обусловлен переходом при расчете налогов от инвентаризационной оценки собственности к кадастровой.

Считается, что последняя точнее отражает рыночную стоимость недвижимости и выше по размеру. То есть специально занизить цену квартиры, чтобы выплатить меньшую сумму налога не удастся.

Ставка

Величина взноса с дохода от продажи недвижимости для резидентов страны составляет 13%, для нерезидентов — 30%.

Последние изменения в законодательстве ставки не затронули.

Например, при продаже квартиры нерезидентом за 6 млн. рублей в казну государства нужно будет оплатить 1, 8 млн. рублей.

При наличии данного статуса рекомендуется перед продажей собственности изменить его. Резидентом осуществлять сделку выгоднее.

Внимание!Для снижения ставки налога на доход до 6% используют продажу собственности от имени ИП.

То есть нерезидент регистрируется, как индивидуальный предприниматель и ставит недвижимость на баланс.

При этом важно использовать квартиру в коммерческих целях (сдавать в аренду).

Иначе инспекторы могут заявить об отсутствии экономической цели в организации ИП. Далее через 6-12 мес. недвижимость можно продавать. Налог составит 6% от полученного дохода.

Однако ИП не может воспользоваться имущественным вычетом,а также льготой при минимальном сроке владения объектом.

Освобождение от взносов

Нововведения в налоговое законодательство в 2019 году уравняли права резидентов и нерезидентов в отношении освобождения от взносов при минимальном периоде владения имуществом.

Если в собственности человека квартира пребывала дольше срока, обозначенного законом, НДФЛ при ее продаже не удерживается.

Для резидентов и нерезидентов установлены следующие минимальные периоды владения имуществом:

• приобретенным до 2016 года — 3 года;
• купленным с 01.01.16 — 5 лет;
• принятым в дар или по наследству от близкого родственника — 3 года;
• полученным по договору ренты или после приватизации — 3 года;
• любым, кроме недвижимости (гаражом, транспортом) — 3 года.

Например, гражданин-нерезидент купил квартиру в 2017 году за 5 млн. руб. Минимальный срок владения составит для него 5 лет. То есть при продаже жилплощади ранее 2022 года с человека удержат НДФЛ в размере 1,5 млн. рублей (30%). При сделке, совершенной позже, налог с продажи не взимается.

Положены ли негражданам РФ вычеты?

Резиденты вправе воспользоваться имущественным налоговым вычетом, вернув НДФЛ при приобретении собственности или уменьшив налогооблагаемую базу при продаже квартиры. Кроме этого, они могут сократить сумму полученного дохода от продажи, минусовав расходы на приобретение жилья.

У нерезидентов такой возможности нет. Вычеты им не предоставляются, полученный доход не уменьшают на величину расходов. Если нерезидент продает квартиру ранее минимального периода владения, НДФЛ придется заплатить с полной суммы прибыли.

Правила оплаты обязательств

Получив доход от продажи квартиры в текущем году, в следующем нерезидент обязан отчитаться о нем перед ИФНСи внести взнос. Если гражданином соблюден срок минимального владения имуществом, предоставлять данные о получении денежных средств не требуется.

Перечень документов

Главным отчетным документом выступает налоговая декларация 3-НДФЛ. Помимо нее, предоставляются копии:

• ИНН и паспорта;
• свидетельства о регистрации права (если есть);
• договора купли-продажи, дарения, наследования.

Декларацию можно направить в ИФНС лично, через интернет-сервис ФНС (личный кабинет налогоплательщика) или почтой (заказным письмом с описью).

Порядок перечисления и сроки

3-НДФЛ подают в отделение ИФНС по адресу регистрации плательщика либо по месту нахождения проданного имущества.

Направить декларацию необходимо до 30 апреля года, следующего за отчетным (годом продажи).Оплатить налог требуется до 15 июля года, идущего за годом сделки.

Уклонение от обязательств влечет за собой ответственность по статьям 119, 122 НК РФ. Если нерезидент не подал декларацию, это грозит штрафными санкциями в размере до 30% от величины налога.

При неуплате взноса предусмотрен штраф — 20% от его суммы.При этом на неоплаченный налог насчитывается пеня — 1/300 ставки рефинансирования за каждые просроченные сутки. За год эта сумма возрастет на ставку рефинансирования Центробанка (около 7%).

Последние нововведения в налоговое законодательство стали приятной новостью для нерезидентов РФ. Теперь они освобождены от уплаты НДФЛ от продажи жилья, которым владели свыше установленного законом срока.

Однако изменения не коснулись величины налоговой ставки — она по-прежнему высока. Также для нерезидентов остаются недоступными налоговые вычеты.

Не нашли ответа на свой вопрос? Узнайте, как решить именно Вашу проблему — позвоните прямо сейчас

Это быстро и бесплатно !

Согласно законодательству РФ, нерезидент может освободиться от уплаты НДФЛ с продажи квартиры, если он владел ею не менее 5 лет. Это налоговое льготное положение призвано способствовать стабильности владения и развитию рынка недвижимости.

В каком случае можно не платить налог с продажи квартиры?

Доходы от продажи объекта недвижимости освобождаются от налогообложения, если он находился в собственности у налогоплательщика в течение минимального предельного срока владения имуществом — пяти лет. То есть, если налогоплательщик продает свою недвижимость и владеет ею не менее пяти лет, то доход от такой продажи не облагается налогом. Это правило применимо при условии, что недвижимость является объектом налогообложения и налогоплательщик является собственником этого объекта. Важно отметить, что данное освобождение от налогообложения распространяется только на доходы от продажи объекта недвижимости, а не на саму сумму продажи. Учитывайте эти факторы при планировании продажи своей недвижимости.

Как налоговая узнает что ты не резидент?

Если узнают о том, что вы являетесь нерезидентом, то налоговая инспекция будет ориентироваться на данные о вашем резидентстве, которые получает от различных налоговых агентов, таких как брокеры или работодатели. Федеральная налоговая служба (ФНС) может также запросить информацию о ваших поездках за границу у государственных органов, если у них возникнут подозрения, например, при поиске должников.

Как избежать налога с продажи квартиры нерезидентом РБ?

Если вы являетесь гражданином Российской Федерации и находитесь на территории Беларуси более 183 дней в календарном году, то у вас есть возможность продать квартиру один раз в пять лет без уплаты подоходного налога. Однако для этого вам необходимо предоставить документы, подтверждающие ваше пребывание на территории Беларуси. Это может быть, например, виза или прописка. Важно учесть, что данное правило распространяется только на одну продажу квартиры в течение пятилетнего периода.

Как продать квартиру без налога в 2023 году?

Если квартира была продана дешевле, чем ее покупали, то не требуется уплачивать НДФЛ. Однако, чтобы избежать уплаты налога, необходимо продать квартиру за сумму, не ниже 70% от ее кадастровой стоимости. Важно отметить, что кадастровая стоимость должна быть определена на 1 января того года, в котором квартира продается.

Чтобы узнать кадастровую стоимость, можно бесплатно воспользоваться сайтом или приложением ЕГРН (единый государственный реестр недвижимости), доступными по адресу n-reestr.ru. На этих ресурсах можно получить необходимую информацию.

Как можно уменьшить налог с продажи квартиры?

Чтобы снизить налог при продаже недвижимости, такой как дом, квартира, комната, земельный участок или дача, можно воспользоваться налоговым вычетом при продаже квартиры. Согласно законодательству, при продаже квартиры можно вычесть из суммы полученного дохода один миллион рублей. После вычета этой суммы получим налоговую базу, которая будет использоваться для расчета налога на доход от продажи недвижимости.

Как не платить повышенный налог нерезиденту?

Если вы хотите перестать быть налоговым резидентом РФ, вам необходимо провести за рубежом 183 дня или больше в течение 12 месяцев подряд. Гражданство, как уже упоминалось, может быть любым, включая российское или двойное гражданство. Также неважно, по какому именно договору вы получаете доход от источника в РФ.

Нужно ли уведомлять о смене налогового резидентства?

Согласно действующему законодательству, не предусмотрено обязательное уведомление о потере налогового резидентства. Однако, вы можете предоставить данное уведомление в свободной форме через личный кабинет ФНС.

Как уведомить налоговую о статусе нерезидента?

Когда речь идет о Федеральной налоговой службе (ФНС), то нет необходимости уведомлять ее о переходе в статус нерезидента в определенный срок и по определенной форме. Достаточно подать ежегодную декларацию с соответствующей отметкой не позднее 30 апреля года, следующего за отчетным, и, при необходимости, уплатить налог до 15 июля.

Экономим 30% при продаже квартиры. Нерезидент.