- Когда могут оспорить договор купли-продажи
- В этой статье:
- Основания оспаривания договора купли-продажи
- Стороны заключили сделку в неправильной форме
- Сделка нарушает закон
- Сделка мнимая или притворная
- Одна из сторон сделки недееспособна
- Сделка совершена без согласия другого лица
- Одна из сторон заключила сделку под влиянием заблуждения
- Кто может оспорить сделку
- Виды недействительных сделок с недвижимостью
- Что проверить перед покупкой недвижимости, чтобы впоследствии сделку не признали недействительной
- На каких основаниях сделку с недвижимостью могут признать недействительной
- Признание судом договора купли квартиры недействительным
- Признание супругой/супругом договора купли-продажи недействительным
- Признание недействительным договора купли-продажи доли квартиры другими участниками долевой собственности
- Признание недействительным договора купли-продажи квартиры наследником умершего собственника
- Признание недействительным договора купли-продажи иными лицами
- Виды недействительных договоров
- Сроки обращения в суд
Когда могут оспорить договор купли-продажи
Договор купли-продажи — основной документ, который заключают продавец и покупатель при реализации недвижимости. Однако участники сделки могут оспорить ее в суде — тогда имущество придется вернуть. Рассказываем, почему договор может оказаться недействительным и как этого избежать.
В этой статье:
- Основания оспаривания договора купли-продажи
- Кто может оспорить сделку
- В какой срок можно оспорить договор купли-продажи квартиры
- Что проверить перед покупкой квартиры
Основания оспаривания договора купли-продажи
В обычных условиях после заключения договора купли-продажи (ДКП) недвижимости каждый получает свое: покупатель — недвижимость, продавец — деньги. Однако бывает так, что договор не влечет юридических последствий для сторон. Так происходит с недействительными сделками. Это значит, что договор заключен с недостатками: не в той форме или без согласия другого лица, которое необходимо в силу закона.
Недействительные сделки бывают двух видов (п.1 ст. 166 ГК РФ):
- Ничтожные. Такие сделки не порождаю юридических последствий с момента их заключения. Они недействительны сами по себе, без признания их таковыми судом. Закон прямо указывает, какие сделки считаются ничтожными.
- Оспоримые. Чтобы такая сделка стала недействительной, ее нужно оспорить в суде. Если ни одна из сторон в суд не обратилась, то сделка порождает правовые последствия, как самая обычная, даже если в ней есть недостатки.
Поскольку недействительная сделка не порождает юридических последствий, каждая из сторон должна вернуть, что получила по договору. Если недействительным признают ДКП недвижимости, покупатель отдает продавцу квартиру, а продавец покупателю — потраченную сумму.
Есть разные ситуации, когда могут оспорить договор купли-продажи. Рассмотрим некоторые основания ниже.
Стороны заключили сделку в неправильной форме
Договор купли-продажи недвижимости заключается в письменной форме. Он должен представлять собой единый документ, подписанный сторонами (ст. 550 ГК РФ). Если стороны устно договорились о покупке квартиры или не поставили свои подписи на документе, договор считается недействительным.
Сделка нарушает закон
В Жилищном кодексе есть такое положение: собственнику нельзя заключать сделки, в результате которых у каждого владельца доли будет меньше шести квадратных метров площади жилья (п. 1.1. ст. 30 ЖК РФ). Есть несколько исключений, но по общему правилу такие сделки будут ничтожными, потому что они нарушают установленную законом норму.
Чтобы такого не произошло, Контур.Реестро поможет собрать информацию о недвижимости. Из отчетов сервиса вы узнаете площадь квартиры и сколько у нее собственников. Физические лица могут воспользоваться проверкой в Контур.Панораме.
Сделка мнимая или притворная
Мнимую сделку стороны заключают лишь для вида. Формально все сделано правильно, но на самом деле стороны не хотят достичь тех правовых последствий, для которых сделка совершается.
Например, в одном из дел суд признал недействительным ДКП нежилого помещения, по которому сын ИП-банкрота пытался купить у него помещение по цене в десять раз ниже рыночной. Суд решил, что предприниматель на самом деле не хотел продавать недвижимость — он выводил имущество, чтобы оно не досталось кредиторам (постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 06.07.2022 по делу № А32-22703/2016).
Притворную сделку тоже заключают не по-настоящему, при этом стороны хотят прикрыть ею другой договор. Так бывает, когда продавец и покупатель по каким-либо причинам не хотят заключать ДКП, а вместо него подписывают договор дарения, передавая при этом деньги за квартиру. В таком случае договор дарения — притворная сделка, поскольку она прикрывает куплю-продажу.
Одна из сторон сделки недееспособна
Человек, которого суд признал недееспособным, не всегда понимает последствия своих действий, чем могут воспользоваться недобросовестные продавцы или покупатели недвижимости. Поэтому сделка с недееспособным считается ничтожной.
Если человек формально дееспособен, но при этом не может в момент заключения договора понимать значение своих действий, оспаривание сделки в суде тоже возможно (ст. 177 ГК РФ).
Пока ребенку не исполнилось 18 лет, он не полностью дееспособен, от его имени действуют родители. Поэтому сделки с детьми до 14 лет считаются ничтожными, а с 14 до 18 — оспоримыми.
Сделка совершена без согласия другого лица
По закону на совершение некоторых сделок нужно получить согласие другого лица. Например, супругу, который покупает или продает квартиру, нужно нотариальное согласие другого супруга, заверенное нотариусом. Если его не оформить, в дальнейшем супруг, которого не спросили, может оспорить сделку в суде.
Есть и другие случаи. Так, человек, признанный банкротом, в процедуре реструктуризации долгов не может совершать некоторые сделки без согласия финансового управляющего (п. 5 ст. 213.11 закона «О банкротстве»).
Одна из сторон заключила сделку под влиянием заблуждения
Если сторона договора неправильно представляла себе его предмет, сторону или существенные условия, она может ее оспорить. Суть в том, что если бы участник сделки понимал ее условия верно, он бы ее не совершил. Например, человек купил земельный участок для строительства дома, полагая, что он для этого предназначен, но потом оказалось, что строить на земле запрещено. Или в договоре продавец указал одну площадь недвижимости, а на деле выяснилось, что она меньше заявленной.
Один из участников совершил сделку под влиянием обмана, насилия, угрозы или неблагоприятных обстоятельств
Если кому-то из участников пришлось заключить договор из-за того, что к нему применяли насилие или угрожали, потерпевший может оспорить сделку. Это же касается ситуации, когда сторону сделки намеренно обманули. Например, если оценщик специально сильно занизил настоящую цену квартиры.
Также в законе есть понятие «кабальной сделки». Это значит, что человек был вынужден заключить договор из-за стечения тяжелых жизненных обстоятельств, а другая сторона этим воспользовалась.
Сделка купли-продажи может быть оспорена в случае обмана, насилия, угрозы или злоупотребления доверием. Оспаривание сделки может быть осуществлено заинтересованным лицом, если ему был причинен ущерб или нарушены его права в результате заключенной сделки.
Оспаривание сделки купли-продажи подлежит рассмотрению в суде. При этом стороны должны представить доказательства своих аргументов. Суд принимает во внимание все обстоятельства дела при принятии решения о признании сделки недействительной.
Срок для оспаривания сделки купли-продажи может быть продлен в случае, если лицо, которому был причинен ущерб или нарушены его права, не могло в силу объективных обстоятельств установить факт причинения ущерба или нарушения прав в установленный законом срок.
Оспаривание сделки купли-продажи имеет свои особенности в зависимости от типа имущества, которое является предметом сделки. Так, сделка купли-продажи недвижимости может быть оспорена в течение 3-х лет, сделка купли-продажи движимого имущества - в течение 1 года.
Оспаривание сделки купли-продажи также может быть связано с наличием правовых недочетов в самой сделке. Например, если сделка заключена с нарушением требований закона, такая сделка может быть оспорена в суде.
При оспаривании сделки купли-продажи важно иметь доказательства, подтверждающие наличие обстоятельств, уважительных для оспаривания. В качестве таких доказательств могут выступать письменные документы, свидетельские показания, экспертные заключения и другие материалы, установленные законом.
Следует отметить, что возможность оспаривания сделки купли-продажи не означает, что она будет признана недействительной. Решение о признании сделки недействительной принимается судом на основании представленных доказательств и объективных обстоятельств дела.
Таким образом, сделка купли-продажи может быть оспорена в течение 3-х лет со дня ее совершения в случае обмана, насилия, угрозы или злоупотребления доверием. Оспаривание сделки подлежит рассмотрению в суде, где стороны должны доказать свою правоту. Важно иметь доказательства обстоятельств, уважительных для оспаривания, чтобы повысить шансы на успешное рассмотрение дела.
Кто может оспорить сделку
Оспорить сделку в суде может одна из ее сторон, если ее права нарушаются. Но иногда обратиться в суд может и другое лицо, если это установлено законом. Например, если один из супругов продал квартиру без согласия другого, последний может оспорить сделку, хоть и не является стороной договора. Сделку дееспособного человека, который не понимал значения своих действий, может оспорить любой, чьи интересы она нарушила. Также в суд может обратиться его опекун, если позже человека признали недееспособным.
Ничтожную сделку не нужно признавать недействительной — она по своей природе не порождает юридических последствий. Однако чтобы стороны вернули друг другу все то, что получили по ничтожному договору, к нему нужно применить последствия недействительности сделки. Иск с таким требованием можно подать в течение трех лет. Срок начинает течь со дня, когда стороны начали исполнять ничтожный договор. На обращение в суд по оспоримой сделке времени меньше — один год. Срок начинает течь со дня, когда участник сделки узнал о признаках ее недействительности.
Проверьте юридическую чистоту сделки с недвижимостью в сервисе Эксперт-проверка. Он автоматически соберет сведения о недвижимости, продавце и покупателе из официальных источников и предупредит о потенциальных рисках. Подходит для риелторов и юристов.
Виды недействительных сделок с недвижимостью
В ст.166 ГК РФ указаны два вида недействительных сделок: оспоримые и ничтожные.
- Оспоримые сделки. Их признают недействительными в судебном порядке при наличии законных оснований. Если от любой из сторон договора купли-продажи не поступило обращения, такую сделку признают юридически правомерной.
- Ничтожные сделки. У них нет юридической силы из-за их недействительности. Также не потребуется признание со стороны суда.
Покупатель и продавец должны вернуть друг другу квартиру и деньги при признании сделки недействительной, то есть все, что было указано в предмете и стоимости договора купли-продажи.
Что проверить перед покупкой недвижимости, чтобы впоследствии сделку не признали недействительной
Признание сделки недействительной — крайне неудобные обстоятельства для покупателя. Например, покупатель уже может три месяца делать ремонт в новой квартире, а из-за признания сделки недействительной ее придется вернуть по судебному решению.
Какие пункты надо проверить для снижения риска вернуть жилье обратно после приобретения:
- Справку из психоневрологического диспансера о дееспособности продавца квартиры.
- Историю смены собственников квартиры.
- Количество прописанных жителей.
- Подлинность доверенности (при продаже не от собственника).
- Актуальность и данные в выписке из ЕГРН.
- Характеристики и описание квартиры в договоре купли-продажи и акте приемки.
С одной стороны, такая проверка потребует некоторых усилий. С другой — так действительно безопаснее.
На каких основаниях сделку с недвижимостью могут признать недействительной
Основания возникают только в случае нарушения прав или интересов одной из сторон, которые соответствуют ст.168-179 ГК РФ.
В юридической практике самое частое основание — существенное нарушение предмета или условий договора. Допустим, в квартире продавца проявился существенный недостаток, о котором не было указано в документе. У покупателей основанием для непризнания чаще всего является отсутствие или неполная оплата квартиры.
Расторжение договора происходит по обоюдному соглашению сторон или по решению суда.
Вы можете обратиться за сопровождением сделки купли-продажи недвижимости к агентам «Самолет Плюс»
Признание судом договора купли квартиры недействительным
Покупка квартиры – это всегда очень ответственное и волнительное мероприятие, ведь на кону большие деньги! Но, к сожалению, далеко не всегда все проходит гладко. Законом предусмотрена возможность обжаловать уже совершенную сделку в суде и признать ее недействительной.
Процедуру признания договора купли-продажи недействительным может инициировать как одна из сторон договора, так и заинтересованные лица. Если с продавцом и покупателем все ясно, то с заинтересованными лицами сложнее.
На практике не всегда понятно, кто именно может считать себя заинтересованным лицом.
Признание супругой/супругом договора купли-продажи недействительным
В соответствии с п. 3 ст. 35 Семейного кодекса для совершения купли-продажи квартиры необходимо нотариальное согласие супруга. В случае, если такое согласие в установленном порядке не получено, супруг, не участвовавший в договоре, вправе признать сделку недействительной.
Признание недействительным договора купли-продажи доли квартиры другими участниками долевой собственности
Участник общей долевой собственности, решив продать свою долю, должен первым делом предложить ее в письменной форме другим участникам и только в случае отказа выставлять ее на продажу сторонним лицам (ст. 250 ГК). Если же продавец этого не сделал, участники долевой собственности могут признать договор недействительным.
При оформлении сделки купли-продажи доли стороннему покупателю нужно подтвердить нежелание участников общей долевой собственности выкупать продаваемую долю. Отказ участников долевой собственности от выкупа нужно удостоверить у нотариуса, иначе он не будет иметь юридической силы.
На практике получить такой отказ удается не всегда. Зачастую другие участники долевой собственности подолгу тянут с ответом, хотя по закону им на раздумья отведен всего один месяц с момента получения уведомления о планируемой продаже. Если в течение месяца ответа от них продавец не получит, у него появится право продажи доли сторонним лицам.
Однако в последующие три месяца другие собственники, обладающие преимущественным правом выкупа, могут оспорить сделку купли-продажи по причине несоблюдения установленной процедуры продажи.
В связи с этим важен вопрос, каким образом продавцу лучше всего уведомить других собственников о продаже своей доли. Проще всего направить по почте заказное письмо с уведомлением и описью вложения, но это не всегда работает, т.к. есть риск, что дольщики письмо не получат, и тогда суд сможет признать сделку недействительной.
Надежнее всего передать уведомление лично, получив расписку, содержащую дату получения и подпись лица, которому уведомление вручено. Если нет уверенности в том, что другие дольщики согласятся добровольно расписаться в получении такого «письма счастья», лучше обратиться к нотариусу.
Законом предусмотрена процедура нотариального уведомления дольщиков посредством направления вызова в нотариальную контору. Если дольщики не откликнутся на вызов, нотариус выдаст продавцу соответствующее свидетельство, которое станет достоверным подтверждением того, что все необходимые действия для уведомления дольщиков продавец произвел.
Признание недействительным договора купли-продажи квартиры наследником умершего собственника
Нередки ситуации, когда договор купли-продажи квартиры заключается от лица наследника недавно умершего гражданина, бывшего собственником этой квартиры, а спустя непродолжительное время вдруг объявляется новый наследник, который тоже жаждет вступить в свои права. Такой наследник является заинтересованным лицом и вправе обратиться в суд с требованием о признании договора купли-продажи недействительным.
Интересно, что к наследникам относятся даже дети наследодателя, зачатые при его жизни и родившиеся живыми уже после его смерти. В этом случае раздел наследства и отчуждение какой-либо его части могут быть осуществлены только после рождения такого наследника.
Кроме того, ст. 1149 ГК определен круг лиц, которые могут претендовать на обязательную долю в наследстве: несовершеннолетние дети наследодателя, его нетрудоспособные супруг и родители, а также нетрудоспособные иждивенцы. Все они также вправе оспорить договор купли-продажи, если их права на квартиру не были учтены.
Признание недействительным договора купли-продажи иными лицами
Законом установлены и другие категории заинтересованных лиц:
- опекуны и попечители несовершеннолетних детей, чьи права были нарушены свершившейся продажей;
- граждане, не являющиеся собственниками, но обладающие правом пользования квартирой в силу действия завещательного отказа;
- зарегистрированные в квартире, но не имеющие прав собственников родственники продавца и т. п.
Например, суд может признать договор купли-продажи квартиры по требованию бывшего ее жильца, находившегося в момент продажи в местах лишения свободы, если его родственники выселили его в этот период, приватизировали квартиру и затем продали ее. Если же квартира на момент продажи находилась в собственности лица, находящегося в заключении, теоретически сделка может пройти и успешно, без последствий, особенно если заручиться собственноручной подписью владельца на всех документах, воспользовавшись правом посещения его в месте отбывания наказания.
Виды недействительных договоров
Недействительными можно признать ничтожные и оспоримые договоры.
Ничтожные договоры являются таковыми с момента их подписания. Факт их недействительности не требует особых доказательств, поскольку нарушения, допущенные при их заключении, настолько существенны, что исключают возможность двоякого подхода к правовому статусу этих договоров (пример – договор купли-продажи квартиры, заключенный с несовершеннолетним).
Недействительность оспоримых договоров не так неоднозначна. Ее необходимо подтверждать специальными доказательствами, правильно оценить которые может только суд. Например, вопрос о недействительности договора купли-продажи квартиры, заключенного под воздействием угроз или запугиваний, остается открытым, пока суд не установит, действительно ли имели место такие угрозы.
Сроки обращения в суд
В соответствии со ст. 181 ГК срок исковой давности по искам о признании ничтожных договоров купли-продажи квартиры недействительными составляет три года (заинтересованные лица могут обращаться в суд в течение 10 лет со дня, когда они узнали или должны были узнать о начале исполнения сделки), а по искам, связанным с признанием оспоримых договоров недействительными, – один год.
Признание договора купли-продажи квартиры недействительным влечет за собой возврат к первоначальному положению сторон. Другими словами, покупатель обязан вернуть квартиру, а продавец – деньги, полученные за продажу.
Но не всегда это возможно. Например, что делать, если покупатель уже успел въехать в приобретенную им квартиру и сделать в ней ремонт? Последствия признания договора недействительным могут сильно различаться в зависимости от того, что послужило причиной такого признания.
Если судом будет установлено, что покупатель, осуществивший ремонт, ранее заставил продавца заключить договор купли-продажи под влиянием угроз и запугиваний, то высока вероятность того, что суд рассмотрим вопрос с компенсацией расходов, понесенных в связи с ремонтом, не в пользу покупателя.
В апреле 2023 года я вступил в дело, связанное с оспариванием сделки купли-продажи недвижимости. Моя клиентка, госпожа Иванова, обратилась ко мне с просьбой разобраться в этом вопросе.
Иванова приобрела квартиру в июле 2022 года у господина Петрова. Сделка прошла через посредника и была проведена в соответствии с законодательством. Однако спустя несколько месяцев, Иванова обнаружила серьезные проблемы с квартирой. Оказалось, что владелец до продажи не раскрыл информацию о серьезных дефектах в строительстве, которые требовали значительных финансовых затрат на ремонт.
Иванова хотела оспорить сделку и потребовать возврата денежных средств, которые она заплатила за квартиру. Однако она не знала, в течение какого срока она может это сделать.
Я провел исследование и обнаружил, что согласно гражданскому кодексу Российской Федерации, сделку купли-продажи можно оспорить в течение трех лет со дня ее заключения. Это значит, что Иванова еще имела время для подачи иска в суд и защиты своих прав.
Я подготовил исковое заявление, в котором указал все факты и доказательства о скрытых дефектах квартиры. Затем мы подали его в суд.
Судебное разбирательство началось в марте 2024 года. В ходе процесса, моя команда и я представили все необходимые доказательства о скрытых дефектах и недобросовестном поведении господина Петрова.
После тщательного изучения всех фактов и аргументов, суд принял решение в пользу Ивановой. Он признал сделку недействительной и обязал господина Петрова вернуть все денежные средства, которые Иванова заплатила за квартиру, а также возместить ей убытки, понесенные в связи с ремонтом и недобросовестным поведением.
Эта история демонстрирует, что важно знать свои права и иметь информацию о сроках, в течение которых можно оспорить сделку купли-продажи. В данном случае, Иванова смогла защитить свои интересы и получить справедливое возмещение.
Еще одна юридическая история, связанная с оспариванием сделки купли-продажи, произошла в 2019 году. Моя клиентка, госпожа Смирнова, обратилась ко мне со сложным делом.
Смирнова приобрела у господина Кузнецова маленький участок земли для строительства своего загородного дома. Сделка была проведена через нотариуса, и все документы были оформлены в соответствии с законом.
Однако спустя несколько месяцев после покупки, Смирнова узнала, что участок земли имеет серьезные ограничения по использованию, которые не были раскрыты при заключении сделки. Это создало значительные проблемы для Смирновой, которая планировала использовать землю для строительства своего дома.
Смирнова обратилась ко мне с вопросом, можно ли оспорить сделку и получить обратно деньги, которые она заплатила за участок земли.
Я провел исследование и обнаружил, что в данном случае сделку купли-продажи можно оспорить в течение трех лет со дня ее заключения. Это дало Смирновой возможность подать иск в суд и защитить свои права.
Мы подготовили исковое заявление и подали его в суд. Судебное разбирательство началось в 2020 году.
В ходе процесса, мы представили все необходимые доказательства о скрытых ограничениях на использование участка земли и недобросовестном поведении господина Кузнецова.
После тщательного рассмотрения всех доказательств и аргументов, суд принял решение в пользу Смирновой. Он признал сделку недействительной и обязал господина Кузнецова вернуть все денежные средства, которые Смирнова заплатила за участок земли.
Эта история показывает, что имея правильную информацию о сроках, в течение которых можно оспорить сделку купли-продажи, можно защитить свои права и получить справедливое возмещение. В данном случае, Смирнова смогла добиться справедливости и вернуть свои деньги.