Вложил материнский капитал в квартиру и теперь хочу ее продать
Купили квартиру в ипотеку. Часть денег внесли за счет средств материнского капитала. Ипотеку еще не выплатили. Хотим продать квартиру, но не знаем как.
Андрей, вы можете продать квартиру даже в ипотеке, но есть нюансы. Поскольку вы оплачивали квартиру средствами материнского капитала, вам придется получить согласие банка, учесть интересы детей при продаже и правильно рассчитать налог.
Как продать квартиру в ипотеке
У вас есть три способа продать ипотечную квартиру:
- Досрочно погасить кредит, а потом продать квартиру без обременения.
- Оформить договор купли-продажи при согласии банка.
- Переоформить ипотечный кредит на покупателя.
Как материнский капитал влияет на продажу квартиры
Тут все зависит от того, выделили вы доли детям или еще нет.
Если доли еще не выделяли. Когда квартиру покупают в ипотеку, как правило, доли сразу не выделяют: банки предпочитают, чтобы у квартиры, которую передают в залог, были совершеннолетние собственники. Но это зависит от банка.
Член семьи, на которого оформлено жилье, обязан выделить доли всем остальным, в том числе несовершеннолетним детям. Квартиру следует оформить в долевую собственность не позднее шести месяцев с того момента, как банк снимет с нее обременение. То есть после полного погашения кредита.
Наш калькулятор подскажет, как выделить доли правильно, чтобы у опеки не возникло вопросов.
Если остаток долга небольшой, возможно, банк разрешит вам выделить доли детям в этой квартире. Тогда на продажу вы выставите квартиру с непогашенной ипотекой и с детскими долями. Найти на нее покупателя будет непросто, но все возможно.
Или, в случае когда покупатель готов дать вам задаток, чтобы погасить остаток долга, вы можете закрыть ипотеку, потом выделить доли детям, а после этого оформить куплю-продажу.
Продавать квартиру без выделения долей детям опасно. Социальный фонд может потребовать деньги обратно и даже обвинить вас в мошенничестве. В такой сделке есть риски и для покупателя: договор могут оспорить, и квартиру у него заберут.
Рассылка Т—Ж о квартирах и домах
Лайфхаки о покупке, ремонте и съеме жилья — в вашей почте раз в две недели. Бесплатно
Подписаться
Подписываясь, вы принимаете условия передачи данных и политику конфиденциальности
Если доли детям выделили. Если банк согласился на то, что залоговая квартира будет оформлена в том числе на несовершеннолетних, и вы выделили детям доли, вам останется получить разрешение органов опеки на продажу.
Маткапитал действует только для новостроек
В отличие от большинства льготных ипотечных программ материнский капитал можно потратить на покупку не только новостроек, но и вторичного жилья. Выплату разрешается направить также на покупку, строительство и реконструкцию загородного дома, в том числе на садовом участке. Во всех указанных случаях можно использовать ипотечный кредит — в качестве первого взноса или на оплату основного долга. Однако с помощью маткапитала нельзя купить нежилую недвижимость, например апартаменты, коммерческое помещение под бизнес или гараж. Также сертификат нельзя потратить на покупку земельного участка и ремонт жилья. Хотя возможность такого расширения условий программы уже обсуждается.
Читайте также: Маткапитал-2023: как потратить ₽779 тыс. на улучшение жилищных условий
Нужно использовать всю сумму маткапитала
Согласно п. 3 ст. 7 ФЗ от 29.12.2006 N 256-ФЗ «О дополнительных мерах государственной поддержки семей, имеющих детей», маткапитал можно разделить на части и распоряжаться им одновременно по нескольким направлениям. Это значит, что тратить всю сумму сертификата на что-то одно (например, на ежемесячные выплаты или обучение детей) необязательно, говорит руководитель практики семейных споров юридической компании Seven Group Алина Бубынина. На деле одну часть сертификата можно направить, например, на оплату образования ребенка (включая детский сад), а вторую — на покупку квартиры или оплату ипотеки. При этом соотношение таких частей может быть любым, пояснила юрист.
Маткапитал можно разделить на части и распоряжаться им одновременно по нескольким направлениям (Фото: Shutterstock)
Читайте также: Маткапитал на строительство своего дома: как получить и потратить
При продаже квартиры выплату можно вернуть
При продаже недвижимости, купленной с использованием маткапитала, необходимо соблюдать определенные условия. Основные — наделить долями всех несовершеннолетних детей, а также получить согласие на сделку органов опеки и попечительства. После чего недвижимость можно продавать, а взамен должно быть куплено новое жилье, в котором также будут выделены детские доли, напомнил юрист адвокатского бюро Asterisk Вячеслав Климов. При этом должно происходить улучшение жилищных условий ребенка — покупка квартиры в центре вместо окраины; покупка квартиры большей площади, стоимости и т. д. В противном случае сделка может быть оспорена и признана недействительной, добавил руководитель практики юридической компании «Интерцессия» Кирилл Стус. Маткапитал считается использованным, когда денежные средства ушли со счета ПФР на соответствующие цели, а сделка, в уплату которой ушел маткапитал, заключена. Но если такая сделка (покупка недвижимости) расторгнута, то средства маткапитала должны быть возвращены на счет в ПФР. «Например, купили квартиру, а после продали ее без выделения долей и без согласия органа опеки и попечительства. Прокуратура или опека, скорее всего, обратятся в суд с требованием о возврате средств маткапитала как потраченных нецелевым образом», — привел пример руководитель практики юридической компании «Интерцессия».
Когда можно вернуть маткапитал самостоятельно
- если маткапитал был направлен на обучение ребенка, а он отчислен до окончания учебы, умер или признан безвестно отсутствующим;
- если маткапитал был уплачен по ДДУ, а после договор расторгнут в одностороннем порядке либо застройщик обанкротился;
- если маткапитал был направлен на накопительную часть пенсии матери, а она передумала и еще не достигла пенсионного возраста.
Проще всего отказаться от использования маткапитала — если средства еще не списаны со счета в ПФР. В остальных случаях, чтобы вернуть средства материнского капитала, получателям потребуется обратиться в суд, добавил юрист.
Что будет с маткапиталом
Семья может использовать маткапитал, чтобы улучшить жилищные условия. Поскольку выплата целевая, то и направить ее можно только на определенные законом цели, например на выплату ипотечного кредита. В этом случае государство сразу перечислит деньги банку.
Если семья не достигла цели выплаты, маткапитал нужно вернуть на счет пенсионного фонда. Как это сделать, подробно написано в другой статье в Тинькофф Журнале.
Если вернуться к примеру из судебной практики, который я привела выше, то в этом случае суд взыскал маткапитал с банка, а не с владелицы сертификата.
Банк не устроило это решение: если он вернет маткапитал в ПФР, то не сможет полностью возместить свои убытки. Но апелляционный суд не поддержал его позицию и рассудил так: хотя семья и купила квартиру, но продал ее банк. Жилищные условия семьи не улучшились, значит, банк обязан вернуть деньги государству.
Дело № 33-993/2020
Тогда банк заручился представлением прокурора и пошел в кассационный суд — и тот встал на его сторону. Он пояснил, что у банка, как кредитора должника, есть преимущественное право получить деньги от продажи квартиры. Это значит, что, поскольку суммы от продажи недвижимости не хватало, чтобы и погасить долг перед банком, и вернуть маткапитал, банк вправе забрать все деньги в счет долга и не возвращать маткапитал.
В итоге пенсионный фонд взыскал маткапитал с женщины.
Дело № 88-26291/2020
Как восстановить право на маткапитал
В законе о маткапитале нет инструкции, как вернуть маткапитал обратно в пенсионный фонд после того, как получатель распорядился выплатой, и как повторно использовать его, если он вернулся в ПФР. Зато позиция по этому вопросу есть у Верховного суда. Он считает, что владелец сертификата, который вернул все деньги обратно в фонд, вправе распоряжаться ими в будущем. Например, снова купить жилье или потратить маткапитал на образование детей.
Но пенсионный фонд может не принять выплату от человека, так как в законе нет такой процедуры. И тогда, чтобы восстановить право семьи на маткапитал, придется обратиться в суд.
Например, в Минусинске женщина оплатила маткапиталом часть долга по ипотеке, но погасить всю сумму не смогла. Банк обратил взыскание на заложенную недвижимость. Но женщина хотела сама ее продать и вернуть деньги банку и в пенсионный фонд. А последний отказался их принять.
Чтобы разрешить ситуацию, женщина обратилась в суд с требованием обязать ПФР забрать обратно маткапитал и восстановить ее право распоряжаться им снова.
Женщине не удалось улучшить жилищные условия и выделить доли членам семьи. То есть цель, на которую выдавалась выплата, не была достигнута. Значит, деньги должны вернуться в пенсионный фонд — такой смысл заложен в законе о маткапитале.
В результате суд обязал пенсионный фонд принять от истицы полученный ранее маткапитал и снова разместить его на лицевом счете владелицы сертификата. После этого женщина сможет воспользоваться деньгами второй раз.
Дело № 2-1267/2021
Что в итоге
В вашем случае правильно сделать так: погасить долг и впредь не допускать просрочки платежей по ипотечному кредиту.
При просрочках банк вправе обратить взыскание на заложенный дом. Это невыгодно для должника, так как недвижимость продадут с торгов по цене минимум на 20% ниже рыночной. А на руки клиент получит сумму за минусом ипотечного долга, процентов по кредиту, неустойки за просрочку платежей, судебных расходов и стоимости оценки дома.
Если недвижимость продадут с торгов, получится, что семья не улучшила жилищные условия. Значит, маткапитал придется вернуть в пенсионный фонд. Если денег после торгов хватит, банк сделает это сам. В противном случае это станет обязанностью владельца сертификата и возвращать деньги придется через суд. А потом там же восстанавливать свое право повторно распорядиться маткапиталом.
Что делать? Читатели спрашивают — эксперты отвечают
Задать свой вопрос
Тэги : жилье, материнский капитал, ипотека, долги, право, недвижимость
Вопрос был задан 13.05.2022 и дополнен ответом эксперта 23.11.2022
Ирина Половодова
А у вас были похожие проблемы с банком? Расскажите, как все разрешилось:
Было такое у моей подруги, у неё всё забрал банк, и вся в долгах, и живёт с детьми без прописки и без жилья
Ответить
Герой
Елена, скиньте номер дела, оченб интересно
Ответить
Герой
Маткапиталл в пфрбудет возвращать не банк, а финуправляющий. А банк поосто получит поменьше денег.
Ответить
Герой
А мне вот интересно, правда ли, если платишь хоть какую-то сумму, ну, к примеру, не 30000 платёж, а 10000, то в этом случае это не будет считаться «отсутствием платежа»
Ответить
Герой
Надежда, в целом, правда. Нт у вас же будут капать проценты, и по 10к вы всю жизнь будете отдавать ?
Ответить
Герой
Отредактировано
Mariia, это-то понятно. Ну, бывает, как у автора, например. Ведь можно гасить по чуть-чуть, пока положение не поправишь
Ответить
Герой
Надежда, юридически банк вправе подать в суд на взыскание долга и изъятие предмета залога после 2 невнесенных/ неполных платежей. Но делать он этого не будет, т к.это затраты, подождет, пока проценты подкопятся. Вообще, лучшая защита — это нападение, можно обратиться в банк, пояснить ситуацию и попросить отсрочку или реструктуризацию платежей. Особенно если там дети прописаны
Ответить
Герой
Пока не было таких проблем, но буду иметь ввиду. Спасибо
Ответить
Здравствуйте
Мне 16 лет.
Дело в том что мама купила квартиру у застройщика в 2015 году. Состояла в долевом участие, вложила наш материнский капитал.
Мы жили с 2015 до 2021 года.
Далее банк обратил взыскание на имущество.
В суде о материнской капетале, пропускали через уши,
Как всегда в пользу банка, так скажем (я понимаю это не банк, а третьи лица под знаком банка, которые любят холявы и т. п), ладно не в этом дело.
Дальше торги не прошли и банк забрал на баланс нашу квартиру, через некоторое время нашу квартиру оформили на своё лицо, (ну есть у них такие люди, которым они оформляют эти объекты по бумаге как будто они купили и стали собственником, ну на %)
Ладно не в этом суть, там выселение и всё такое. Потом этот бумажный собственник продаёт нашу квартиру другим.
Вопрос в чем.
Нас в семье трое, сестёр, мне 16,а остальным 13 и 9.
Квартира для новых собственников проблемная, так как вложен материнский капитал, а доли нам не были выделины..
Я читала по закону мы можем претендовать на свои доли в этой квартире где был вложен первоначальный взнос капитала и не важно кто собственник.
Наличие материнского капитала при продаже квартиры вызывает вопрос о возможности его возврата. Согласно закону 256-ФЗ, материнский капитал считается использованным, когда выполнены определенные условия, такие как покупка жилья, строительство дома или обучение ребенка. Государство предоставляет финансирование в соответствии с этими условиями. Однако, если сделка по какой-либо причине расторгается до реализации указанного права, то необходимо вернуть полученные средства.
Можно ли продать квартиру и вернуть материнский капитал?
Пенсионный фонд имеет возможность обратиться в суд с требованием о возврате материнского капитала. Эта ситуация уже встречается в судебной практике. Возможно, суд может признать сделку по продаже квартиры недействительной, однако это будет относиться только к доле, принадлежащей детям.
Можно ли вернуть маткапитал чтобы не выделять доли?
Из данного текста можно сделать следующие выводы: если не будет произведено выделение долей в имуществе между всеми членами семьи, то нарушители статьи 10 закона о материнском (семейном) капитале будут обязаны полностью вернуть полученные ими деньги.
Как вернуть маткапитал обратно в ПФР?
Если вы хотите вернуть средства материнского капитала на свой лицевой счет и распорядиться ими заново, вам необходимо обратиться в пенсионный фонд РФ и написать заявление. Это можно сделать лично или через представителя с нотариальной доверенностью.
Можно ли обратно вернуть деньги на материнский капитал?
В законе «О дополнительных мерах государственной поддержки семей, имеющих детей» не указан порядок возврата материнского капитала. В связи с отсутствием нормальной процедуры по возврату материнского капитала, необходимо действовать самостоятельно. Для получения административной поддержки и консультации в вопросе возврата материнского капитала, обратитесь в агентство недвижимости «Пять звезд».
Когда можно продать квартиру купленную по материнскому капиталу?
Согласно информации, которую вы предоставили, сроки продажи квартиры, приобретенной с использованием материнского капитала, не ограничены. Это означает, что вы можете продать квартиру в удобное для вас время. Однако, перед продажей необходимо получить разрешение СФР и органов опеки. Если у вас нет такого разрешения, нотариус не сможет подтвердить сделку. Поэтому перед продажей обязательно убедитесь, что вы получили все необходимые разрешения и согласия.
Почему нельзя продать квартиру с материнским капиталом?
Как правило, если вы купили квартиру с использованием материнского капитала, вы не можете просто так ее продать, потому что у ваших детей не будет места для жительства. Однако есть исключение из этого правила – если у вашего ребенка возникла потребность в дорогостоящем лечении. В таком случае, с учетом приоритета жизненно важных интересов ребенка, орган опеки может разрешить продажу квартиры без приобретения нового жилья. Более подробную информацию можно найти на сайте n-reestr.ru.
Как правильно продать квартиру купленную на материнский капитал?
Продажа жилья, приобретенного с использованием средств материнского капитала, предполагает выполнение нескольких этапов. Сначала необходимо выделить доли детям, затем получить нотариальное подтверждение этого факта. После этого необходимо зарегистрировать соответствующую информацию в Росреестре. Далее, следует найти новую квартиру, которую хотите приобрести. После этого потребуется получить разрешение органов опеки на продажу жилья и, в конце концов, зарегистрировать куплю-продажу в установленном порядке.
Можно ли аннулировать сделку с материнским капиталом?
Да, можно. Семьи, имеющие двух и более детей, а также при рождении двойни (тройни) в целях дополнительной социальной поддержки получают материнский капитал, который можно использовать в определенных целях. Средствами материнского (семейного) капитала распоряжается владелец сертификата, подав соответствующее заявление.
Материнский капитал
2. В списке возможных целей, на которые можно направить материнский капитал, не указана продажа квартиры. Это означает, что сам по себе факт продажи квартиры не дает права автоматически вернуть средства материнского капитала.
3. Следует учитывать, что материнский капитал может быть направлен на покупку или строительство жилья для семьи, где ребенок, в отношении которого был начислен данный капитал, должен проживать и прописываться.
4. Если вы планируете продать квартиру, ранее приобретенную с использованием материнского капитала, для использования средств в других целях, сначала следует обратиться в органы Пенсионного фонда РФ с просьбой о предоставлении справки о возможности досрочного использования данных средств.
5. Ответ о возможности досрочного использования материнского капитала будет зависеть от текущих обстоятельств и требований законодательства, поэтому рекомендуется обратиться за консультацией к юристу или официальным представителям Пенсионного фонда РФ в вашем регионе.
В судебной практике существует интригующий пример, связанный с вопросом о возврате материнского капитала при продаже квартиры. В данном случае, ситуация осложняется несколькими сюжетными поворотами.
Рассмотрим ситуацию, в которой женщина получила материнский капитал и использовала его для покупки квартиры. Однако, спустя некоторое время, она вынуждена была продать квартиру по причине финансовых трудностей.
Женщина обращается в суд с требованием вернуть материнский капитал, утверждая, что ситуация вынудила ее продать квартиру и она больше не может использовать эти деньги для блага своего ребенка.
Однако, противоположная сторона утверждает, что материнский капитал был предоставлен исключительно для приобретения жилья, а не для других целей. Они ссылается на законодательство, которое ясно указывает на такое требование.
Суд начинает рассмотрение дела, и здесь наступает первый сюжетный поворот. Женщина представляет доказательства своей финансовой нестабильности и трудностей, которые вынудили ее продать квартиру. Она также утверждает, что без материнского капитала ей будет трудно обеспечивать благополучие своего ребенка.
Однако, противоположная сторона не остается в стороне и представляет свои аргументы. Они указывают на то, что на момент получения материнского капитала, женщина была осведомлена о его целях и ограничениях. Они также приводят прецеденты, когда суды отказывали в возврате материнского капитала при продаже жилья.
Судья, сталкиваясь с куртизанскими поворотами дела, внимательно изучает представленные аргументы и доказательства. Он осознает, что решение может иметь серьезные последствия для будущих случаев.
В конечном итоге, судья принимает решение, которое учитывает обстоятельства дела, финансовую нестабильность женщины и интересы ребенка. Возможно, судья решает частично вернуть материнский капитал, учитывая факторы, связанные с продажей квартиры и благополучием ребенка.
Этот интригующий пример судебной практики демонстрирует сложность вопроса о возврате материнского капитала при продаже квартиры и неоднозначность решения, которое может принять суд. В каждом конкретном случае будут учитываться различные факторы и обстоятельства, о которых решает судья на основании представленных аргументов и доказательств.