- Государство запретило менять управляющую компанию в течение года после ее выбора
- Как было прежде
- Как будет теперь
- Как и почему в домах сменяются УК
- Какие деньги поступают на счета УК
- Старая УК отказалась передавать новой и деньги, и документы
- Какие бывают разновидности управляющих компаний?
- Можно ли отказаться от услуг компании, если она формально ничего не нарушает?
- Как поменять управляющую компанию: пошаговая инструкция
Государство запретило менять управляющую компанию в течение года после ее выбора
Теперь жильцы не смогут просто так отказаться от услуг управляющей компании.
Запрет на смену УК будет действовать в течение года после заключения договора, то есть начала обслуживания. Единственный вариант отказаться от УК в это время — доказать, что управляющая компания плохо работает. Соответствующие поправки в жилищном кодексе подписал президент.
Расскажу подробнее, как все будет.
Рассылка Т—Ж о квартирах и домах
Лайфхаки о покупке, ремонте и съеме жилья — в вашей почте раз в две недели. Бесплатно
Подписаться
Подписываясь, вы принимаете условия передачи данных и политику конфиденциальности
Как было прежде
Раньше отказаться от услуг УК, в том числе новой, можно было в любое время. Собственники помещений могли вынести этот вопрос на общее собрание, принять решение о расторжении договора и сразу же выбрать другую УК. Или, например, создать ТСЖ.
От УК ничего не зависело. Протокол собрания и уведомление о смене отправляли в саму УК и в отдел муниципального жилищного контроля администрации. На отправку документов у жильцов было пять рабочих дней с даты, как вынесли решение на общем собрании.
Если в договоре не были прописаны другие условия, он считался прекращенным с момента, когда организация, ранее управлявшая домом, получала уведомление о расторжении.
Как будет теперь
Теперь нельзя менять новую УК, когда заблагорассудится. Закон дает год с момента начала обслуживания дома, и только потом можно инициировать процедуру с общим собранием и сменой.
Но есть два исключения:
- Если жильцы решат изменить способ управления домом, например создадут ТСЖ или решат перейти на непосредственное управление — без УК и ТСЖ.
- Если управляющая организация не будет выполнять условия договора.
В этих случаях жильцы могут на общем собрании отказаться от исполнения договора управления в одностороннем порядке. И сразу же принять решение о выборе другой УК или об изменении способа управления — как раньше.
Через год после начала действия договора управления менять УК можно без объяснения причин и в любое время.
Как и почему в домах сменяются УК
Есть два способа поменять управляющую компанию в доме. За ее смену на общем собрании собственников могут проголосовать владельцы квартир и коммерческих помещений. Если они примут такое решение, договор со старой УК расторгнут и заключат с новой. Если же , например, собственники не хотят ничего решать или не могут договориться о собрании, управляющую компанию для дома через конкурс выберет орган местного самоуправления, например администрация района города.
Чаще всего жильцы прощаются с УК, потому что она просто ничего не делает: не следит за порядком в местах общего пользования, не реагирует на просьбы жильцов, не чистит снег, не убирается на придомовой территории, не проводит общие собрания с отчетами о том, куда были потрачены деньги, которые платят УК собственники.
Если жильцам категорически не нравится работа УК и они решили ее сменить, то она обязана им подчиниться и уйти.
За работой управляющих компаний следит Госжилинспекция — ГЖИ. Если инспекция узнает, что УК в доме, где жильцы не могут ничего решить, плохо справляется с обязанностями, то она передаст эту информацию в орган местного самоуправления, а там уже запустят конкурс для выбора новой управляющей компании.
Когда новая управляющая компания начнет работать, предыдущая должна за 3 рабочих дня передать ей ключи от общего имущества дома, техническую документацию на него, правоустанавливающие документы и документы на общедомовые счетчики, а также перечислить деньги, которые остались у нее на счетах.
Какие деньги поступают на счета УК
Собственники должны платить за коммунальные услуги в квартирах, выплачивать взнос на капитальный ремонт, вносить плату за содержание дома, текущий ремонт и за общедомовые коммунальные услуги.
За свет, воду, отопление в квартирах, а также за капитальный ремонт владельцы помещений могут платить напрямую ресурсоснабжающей организации или фонду капитального ремонта. А вот за содержание, текущий ремонт и общедомовые коммунальные услуги — отопление, воду, электричество в подъездах, подвалах, чердаках — деньги может собирать только управляющая компания.
Деньги, которые собирает управляющая компания на текущий ремонт, — это деньги собственников. Да, они хранятся на счету, к которому есть доступ только у УК, но тратить их можно только на проведение текущего ремонта.
В 2020 году Верховный суд вынес определение, которое разъяснило, что деньги, которые управляющая компания собрала на текущий ремонт и не вернула после расторжения договора, считаются неосновательным обогащением. Забегая вперед, скажу, что мы опирались на это определение, когда составляли исковое заявление.
Если работы по текущему ремонту не выполнены, то и деньги потрачены быть не могут. Это значит, что после того, как новая УК начала управлять домом, старая управляющая компания должна передать ей не потраченные на текущий ремонт средства.
Отказ от управляющей компании может быть также обоснован нарушением ею законодательства в области ЖКХ или неэффективным исполнением своих обязанностей. В таком случае необходимо собрать доказательства нарушений и обратиться в жилищную инспекцию или суд.
При отказе от услуг управляющей компании необходимо учесть, что она осуществляет ряд функций, включая поддержание порядка в доме, уборку территории, мониторинг состояния инженерных систем и общедомовое имущество. Поэтому перед решением об отказе стоит обдумать все последствия и возможные альтернативы.
При отказе от услуг управляющей компании жильцам необходимо учитывать, что поддержание городской инфраструктуры, обеспечение безопасности и комфорта в жилом доме, а также взаимоотношения с органами власти будут возложены на самих собственников квартир.
Одним из способов отказа от управляющей компании является коллективный отказ жильцов. Для этого необходимо собрать общее собрание собственников жилья и принять решение об отказе от услуг управляющей компании большинством голосов. После этого необходимо уведомить управляющую компанию о расторжении договора.
В случае несогласия управляющей компании с решением об отказе, можно обратиться в суд с иском о признании договора недействительным либо о взыскании убытков. Важно иметь документальные доказательства нарушений со стороны управляющей компании.
Однако отказ от управляющей компании может оказаться сложным и длительным процессом, особенно если существует договор сроком на несколько лет. Поэтому перед принятием решения об отказе стоит тщательно взвесить все за и против, обратив внимание на законные права и обязанности сторон.
Если управляющая компания не исполняет свои обязанности или нарушает законодательство, можно обратиться в жилищную инспекцию с жалобой на деятельность управляющей компании. При обоснованности жалобы инспекция может принять меры по привлечению к ответственности управляющей компании.
В случае угрозы для жизни и здоровья жильцов в результате деятельности управляющей компании, можно обратиться в суд с требованием о прекращении договора управления и взыскании компенсации за причиненный ущерб. При этом необходимо иметь предварительные заключения экспертов и документальные доказательства нарушений.
Отказ от услуг управляющей компании может повлечь за собой изменения в организации управления жилым домом. Возможны судебные разбирательства, изменения в распределении обязанностей между жильцами, а также поиск нового управляющего органа или решение вопроса об управлении домом самостоятельно.
Следует помнить, что отказ от управляющей компании может привести к необходимости самостоятельного обеспечения уборки территории, ремонта инженерных систем, управления общедомовым имуществом и соблюдения порядка в доме. Поэтому перед принятием окончательного решения стоит тщательно обдумать все последствия и возможные варианты развития событий.
Надлежащее исполнение жилищных обязанностей требует от каждого собственника квартиры активного участия в процессе управления многоквартирным домом. Это включает в себя участие в общем собрании собственников, контроль за деятельностью управляющей компании, выполнение правил внутреннего распорядка и участие в решении важных вопросов организации и управления домом.
В завершение, следует отметить, что отказ от услуг управляющей компании возможен при наличии веских оснований, подтвержденных документально. При этом важно не только знать свои права и обязанности, но и уметь защищать их в случае возникновения спорных ситуаций. Поэтому перед принятием окончательного решения о отказе от управляющей компании стоит обратиться за юридической консультацией и тщательно изучить все аспекты данного вопроса.
Старая УК отказалась передавать новой и деньги, и документы
Я представляла интересы управляющей компании, которая получила многоквартирный дом в управление по итогам конкурса городской администрации. После подписания договора управления МКД
обнаружилось, что на счету дома нет денег. Старая УК собирала с собственников помещений деньги на содержание и текущий ремонт, но после того как с ней разорвали договор, она сняла их со счета, забрала себе и отказалась возвращать.
Мы начали с досудебной претензии. Досудебная претензия — это последняя попытка взыскать со старой УК деньги без суда, но если ничего не выходит, именно на ее основе составляют судебный иск.
В претензии обязательно нужно прописать реквизиты организации, в которую вы обращаетесь: название, ИНН, ОГРН, юридический адрес. Нужно объяснить, почему старая УК должна выполнить требования, и сформулировать просьбу к ней — перечислить деньги на реквизиты новой управляющей компании.
В нашем случае старая УК не прислала отчеты о выполненных работах, и мы не знали, делала ли она вообще текущий ремонт. Мы посчитали, сколько денег они должны были собрать за то время, что управляли домом.
Тариф на текущий ремонт устанавливают собственники помещений на общем собрании. Если собрания не было, то берется тариф, который устанавливает орган местного самоуправления.
Так было и в нашем случае. Мы умножили тариф на общую жилую площадь многоквартирного дома и сложили цифры, которые у нас получились, — вышло 152 116,43 ₽.
Старая УК в нашем доме категорически отказывалась выдать техническую документацию — техпаспорт дома и документы по подключению к инженерным сетям. Сотрудники компании уверяли, что документы утеряны. Кроме того, они отказались прислать отчеты о выполненных работах за время управления домом, отвечая, что уже присылали эти отчеты жильцам.
Управляющие компании должны проводить общие собрания с жильцами во втором квартале года, следующего за отчетным. На собрании они рассказывают, сколько денег собрали, какая у жильцов задолженность, какие работы были выполнены, сколько было потрачено денег и сколько осталось. Кроме того, на таких собраниях УК вместе с собственниками определяет, какие работы они выполнят на оставшиеся на счету деньги в текущем году.
Полные отчеты о выполненных работах УК публикуют в системе ГИС ЖКХ, доступной каждому собственнику.
В нашем случае бывшая УК отчетов не публиковала, и на общем собрании, которое провела уже новая УК, собственники уверяли, что никогда никаких отчетов не видели.
Когда мы отправили досудебную претензию, старая УК все же передала нам техпаспорт и документы по подключению к инженерным сетям, но отчеты о проделанной работе мы так и не получили.
Единой формы такого отчета нет, но чаще всего в нем прописывают виды и стоимость работ, которые провела УК, жалобы, сумму собранных с жильцов денег, размер задолженности перед управляющей компанией.
Срок на рассмотрение досудебной претензии — 30 дней. Этот срок нужен для того, чтобы стороны договорились полюбовно. Мы надеялись, что в ответ на претензию старая УК передаст нам отчеты, и мы поймем, сколько же денег собственников осталось на счету после всех работ. Наш оппонент на претензию не ответил, поэтому мы пошли в суд.
Какие бывают разновидности управляющих компаний?
Существуют несколько видов управляющих компаний, в зависимости от способа которым они были наняты. От этого будет зависеть алгоритм действий для ее замены.
Вариант 1. В большинстве случаев УК избирается на общем собрании собственников многоквартирного дома. Договор заключается на срок от 1 до 5 лет. Вариант 2. Если жильцы не назначили УК в течение 20 дней со дня ввода дома в эксплуатацию, это сделает муниципалитет через открытый конкурс. О результатах муниципалитет сообщает собственникам, которые обязаны заключить договор с этой организацией. Срок договора не может превышать 3 лет. В этом случае можно поменять УК через собрание собственников жилья. Причем в отличие от предыдущего варианта, формальных оснований (таких как неудовлетворительная работа УК или нарушения) не требуется — достаточно решения большинства собственников. Вариант 3. Еще одна разновидность организаций — это временные управляющие компании. Они могут быть назначены застройщиком после сдачи дома в эксплуатацию на срок не больше 3 месяцев. Временные УК оказывают коммунальные услуги до момента, когда собственники подпишут договор с постоянной УК.
- Истекает срок действия договора
В большинстве случаев договорами предусмотрено автоматическое продление, если жильцы не заявят о своем намерении отказаться от услуг компании и не продлевать договор. Подобное решение может быть принято в ходе собрания собственников многоквартирного дома;
- Условия договора дают возможность расторжения
Следует внимательно изучить текст договора с управляющей компанией на предмет дополнительных причины для расторжения;
- УК не выполняет свои обязанности
Если УК не оказывает услуги в полном объеме или делает это некачественно, собственники имеют право расторгнуть договор в одностороннем порядке. Для этого потребуется собрать свидетельства невыполнения УК своих обязательств (копии жалоб в прокуратуру, Роспотребнадзор и контролирующие органы);
- Смена способа управления домом
В любой момент собственники могут поменять способ управления имуществом домом, например, на товарищество собственников жилья (ТСЖ). В этом случае договор со старой УК может быть расторгнут, а ТСЖ наймет новую организацию.
Можно ли отказаться от услуг компании, если она формально ничего не нарушает?
В данном случае отказаться от услуг управляющей компании можно только после окончания срока договора. Досрочно расторгнуть договор удастся только по решению суда или по соглашению с представителями УК.
Исключение составляет случай, если УК назначена муниципалитетом по результатам открытого конкурса. Тогда заметить УК можно через голосование общего собрания собственников, даже если компания не допускала формальных нарушений.
Как поменять управляющую компанию: пошаговая инструкция
Шаг 1. Составить список претензий к действующей управляющей компании и собрать свидетельства нарушений (копии жалоб в УК, Роспотребназор и контролирующие органы).
Шаг 2. Обсудить ситуацию с другими жильцами и создать инициативную группу жильцов.
Шаг 3. Подобрать новую управляющую компанию. Следует внимательно изучить рейтинги управляющих компаний и прочитать отзывы. В особенности стоит обратить внимание на официальный сайт потенциальных кандидатов, наличие у них необходимых документов (прежде всего, лицензии). Посмотрите на состояние обслуживаемых этими компаниями домов — это поможет получить объективное представление о работе УК. После того, как сформирован список понравившихся компаний, можно обратиться к ним с просьбой составить план работ по вашему дому, а также дать информацию о тарифах.
Шаг 4. Составить повестку общего собрания собственников, которая должна включать вопрос расторжения договора с текущей управляющей компанией. Кроме того, желательно сразу же внести в повестку вопрос о выборе новой компании, сроках передачи ей всей документации и остатка денежных средств.
При этом нужно определиться с основанием для расторжения договора: истечение срока, нарушение управляющей компанией условий договора или смена способа управления домом.
Шаг 5. Провести общее собрание собственников многоквартирного дома и зафиксировать решения в итоговом протоколе. Данное мероприятие требует соблюдения большого количества формальностей, поэтому помощь профессионального юриста может оказаться полезной.
Шаг 6. В течение 5 дней уведомить о результатах собрания текущую управляющую компанию. К уведомлению нужно приложить копию итогового протокола общего собрания.
Также в течение 5 дней необходимо направить в государственную жилищную инспекцию пакет документов:
- оригинал протокола общего собрания и принятого решения;
- реестр собственников жилых помещений дома;
- реестр уведомления собственников о проведении собрания;
- оригинал бланков голосования;
- реестр граждан, которые проголосовали очно и заочно.
Шаг 7. Направить копии протоколов собрания в новую управляющую компанию.
Шаг 8. Новая управляющая компания подписывает договор обслуживания с каждым собственником.
В одном из моих дел клиентом была молодая семья, проживающая в многоквартирном доме и имеющая проблемы с управляющей компанией. Они обратились ко мне с вопросом о возможности и способах отказа от услуг данной компании.
В их случае, проблема заключалась в неадекватном качестве предоставляемых услуг управляющей компанией. Жильцы сталкивались с постоянными проблемами в подъезде, отсутствием тепла и горячей воды, а также некачественным обслуживанием общих пространств. Они неоднократно обращались к управляющей компании с просьбой улучшить качество своих услуг, но безрезультатно.
Я рассказал им, что в соответствии с действующим законодательством, жильцы имеют право отказаться от услуг управляющей компании. Однако, перед тем как принять окончательное решение, я посоветовал им собрать всю необходимую информацию и документацию, которая могла бы подкрепить их претензии к управляющей компании.
Мы начали процесс собирания доказательств, включая фотографии и видеозаписи, демонстрирующие проблемы, с которыми сталкивались жильцы. Также были собраны письма и заявления, отправленные управляющей компании, в которых жильцы просили исправить ситуацию.
Собрав достаточное количество доказательств, мы подготовили официальное заявление о расторжении договора с управляющей компанией. В заявлении мы указали все факты, доказывающие несоответствие предоставляемых услуг установленным стандартам.
Управляющая компания рассмотрела наше заявление и выразила готовность встретиться с нами для обсуждения ситуации. В ходе встречи, мы предъявили все собранные доказательства и обсудили возможные варианты разрешения проблемы.
В результате, жильцы достигли соглашения с управляющей компанией о расторжении договора и поиске нового управляющего. Было также оговорено, что управляющая компания должна компенсировать жильцам все понесенные ими расходы на исправление недостатков и улучшение условий проживания.
Вторая история, с которой я столкнулся, была связана с жильцами в коттеджном поселке, которые тоже хотели отказаться от услуг управляющей компании. В их случае, проблема заключалась в несоблюдении управляющей компанией своих обязательств по проведению необходимых ремонтных работ и обслуживанию инфраструктуры поселка.
Жильцы собрали информацию о нарушениях со стороны управляющей компании, включая факты несвоевременного ремонта и отсутствия обслуживания общественных мест. Они также обратились к другим жильцам поселка, чтобы получить поддержку и согласие на смену управляющей компании.
Собрав достаточное количество доказательств и поддержку других жильцов, мы подготовили коллективное заявление о расторжении договора с управляющей компанией. В заявлении мы указали все нарушения и требовали прекратить действие договора.
После рассмотрения нашего заявления, управляющая компания согласилась расторгнуть договор и передать управление поселком другой компании. Были также установлены сроки и условия передачи документации и ответственности за инфраструктуру поселка.
Обе эти истории показывают, что отказ от услуг управляющей компании возможен при наличии достаточных доказательств и правильной подготовки. Важно собрать все необходимые факты, консультироваться с юристом и принять решение в соответствии с действующим законодательством.