- Продажа квартиры без налога и декларации: что изменится с 2020 года
- Как продать квартиру без налога
- Кого это касается?
- Приватизированная квартира: особенности продажи и покупки
- Как продать приватизированную квартиру?
- Как купить приватизированную квартиру
- Нужно ли платить налог с продажи приватизированной квартиры?
- Какие существуют риски при покупке приватизированной квартиры?
- Можно ли купить неприватизированную квартиру?
Продажа квартиры без налога и декларации: что изменится с 2020 года
С 2020 года минимальный срок владения жильем для продажи без налога и декларации составит три года — вместо пяти лет, как сейчас. Это значит, что продать квартиру без налогов можно будет через три года после покупки. Но так разрешат делать не с любым жильем и не прямо сейчас. С другой стороны, продавать без налога раньше пяти лет можно и сейчас. Как обычно, везде есть нюансы, в которых стоит разобраться еще до покупки квартиры и даже если не собираетесь ее продавать.
Вот как будет работать новый закон.
Как продать квартиру без налога
Если продать квартиру после определенного срока владения, не будет ни налога, ни декларации. Как обстоит дело с этими сроками сейчас и что изменится в 2020 году:
- Если квартиру купили в 2016 году или позже, минимальный срок владения — 5 лет. При продаже в 2019 году придется подавать декларацию и считать НДФЛ.
- В 2020 году минимальный срок для таких квартир, комнат и домов снизят до 3 лет.
- Снижение срока коснется только продажи единственного жилья. На момент сделки в собственности не должно быть другой квартиры.
- Если продается не единственное жилье, минимальный срок все равно составит 5 лет.
- Но если новую квартиру купили в течение 90 дней до продажи той, по которой считают налог, минимальный срок составит 3 года. Допустим, первую квартиру купили в январе 2017 года. В октябре 2019 года купили еще одну квартиру. В январе 2020 года старую можно продать без налога. Минимальный срок владения для нее составит 3 года, хотя на момент сделки это не единственное жилье.
- Для квартир, которые покупали до 2016 года, минимальный срок владения составляет 3 года даже сейчас.
- Если квартира досталась в наследство, как подарок от близкого родственника или через приватизацию, ее можно продать без налога спустя 3 года. Требования к единственному жилью при этом нет.
- При продаже раньше минимального срока можно применить вычеты: 1 млн рублей или фактические расходы на покупку. Это тоже работает сейчас. Но декларацию придется подать даже при нулевом налоге.
- Сейчас действуют прежние сроки. Новые условия — только с 2020 года.
Источник:
Федеральный закон от 26.07.19 № 210-ФЗ
Кого это касается?
Поправки в налоговом кодексе касаются собственников жилья — квартир, домов и комнат. А также тех, кто планирует покупать квартиру и думает, как ее оформить. И тех, кто хочет переоформить жилье на новых собственников, например на детей или внуков. Задним числом исправить документы уже не получится, а название, сумма и дата договора влияет на то, сколько денег придется отдать государству.
Самые продвинутые покупатели и собственники жилья разбираются в особенностях НДФЛ еще до того, как получают ключи от квартиры. Потому что если этого не сделать заранее, то потом получается как в истории с дядей и племянницей: получила квартиру в подарок от родственника — и задолжала государству сотни тысяч рублей.
Рассылка Т—Ж о квартирах и домах
Лайфхаки о покупке, ремонте и съеме жилья — в вашей почте раз в две недели. Бесплатно
Подписаться
Подписываясь, вы принимаете условия передачи данных и политику конфиденциальности
Приватизированная квартира: особенности продажи и покупки
В России можно жить бесплатно в государственной или муниципальной квартире по договору социального найма. Такие квартиры нельзя продать или завещать. Но их можно приватизировать, получить в собственность и потом распоряжаться ими как угодно.
Приватизация — бесплатная передача муниципальных и государственных квартир людям, которые в них живут. После приватизации жилец становится полновластным собственником квартиры и может распоряжаться ею как хочет: продать, сдать, заложить в кредит, подарить, сделать перепланировку или передать по наследству.
Долевая собственность. Если в приватизации участвуют несколько жильцов, квартира переходит в долевую собственность — долями наделяются все люди, прописанные в квартире. Это значит, что все собственники будут иметь равные доли, которыми смогут распоряжаться как захотят. Продать свою долю собственник может только с разрешения всех остальных собственников.
«Отказники». Приватизировать жилье можно только один раз после достижения 18 лет. Поэтому взрослые люди могут отказаться от приватизации в пользу другого человека. Например, часто родители отказываются в пользу детей. Дети отказаться от приватизации не могут.
По закону жилец, отказавшийся от приватизации, но сохранивший прописку по старому адресу, может жить в квартире пожизненно — выселить его нельзя.
Продать муниципальную квартиру без приватизации нельзя. Но можно продать жилье, если вы уже получили договор приватизации, но еще не оформили право собственности. В этом случае после продажи квартиры, Росреестр одновременно внесет в ЕГРН запись о прежнем владельце и переходе собственности к новому.
Важным моментом является определение цены продажи квартиры. Для этого рекомендуется провести анализ рыночных цен на недвижимость в районе, где расположена квартира, а также учесть ее техническое состояние, площадь, этаж и другие параметры, которые могут повлиять на стоимость объекта.
Продажа приватизированной квартиры может осуществляться как самостоятельно собственником, так и через посредников - агентов по недвижимости. При выборе посредника необходимо тщательно проверить его репутацию, лицензию на осуществление деятельности и заключить договор на предоставление услуг.
Один из важных аспектов продажи приватизированной квартиры - это подготовка объекта к продаже. Это включает в себя проведение ремонта, уборку, декорирование и другие мероприятия, которые могут повысить привлекательность квартиры для потенциальных покупателей.
При продаже квартиры необходимо также учесть налоговые аспекты. Продажа недвижимости облагается налогом на доходы физических лиц, который составляет 13% от суммы продажи. При этом, существуют некоторые льготы и освобождения от уплаты налога, например, если квартира была в собственности более трех лет.
Важным моментом при продаже приватизированной квартиры является оформление договора купли-продажи. Для заключения договора понадобится паспорт продавца, свидетельство о праве собственности на квартиру, а также паспорт покупателя. Договор купли-продажи должен быть нотариально удостоверен и зарегистрирован в уполномоченном органе.
При продаже приватизированной квартиры необходимо обратить особое внимание на предоставление всей необходимой информации о квартире покупателю. Это включает в себя информацию о техническом состоянии квартиры, обязательствах по оплате коммунальных услуг, наличие обременений и другие факторы, которые могут повлиять на решение потенциального покупателя.
В случае если продажа приватизированной квартиры осуществляется по инициативе собственника, необходимо соблюдать все требования законодательства о защите прав потребителей. Моменты, которые стоит учесть: не предусматривать оплату до заключения договора, не нарушать сроки исполнения обязательств, не скрывать информацию о квартире, не создавать иллюзии о недвижимости.
Другие важные моменты в продаже приватизированной квартиры включают в себя оценку рисков сделки, в том числе возможные споры с соседями или другими лицами, а также возможные претензии со стороны покупателя. Также важно учитывать сроки сделки, необходимость подготовки документов и исполнения других требований, которые могут повлиять на успех продажи.
В целом, продажа приватизированной квартиры - это сложный и ответственный процесс, который требует внимательного подхода и соблюдения всех юридических норм и правил. Поэтому рекомендуется обратиться за консультацией к профессионалам, чтобы избежать возможных проблем и обеспечить успешное завершение сделки.
Как продать приватизированную квартиру?
Общий алгоритм такой же как при продаже любой квартиры: находите покупателя, готовите документы, составляете договор, совершаете сделку, получаете деньги. Но есть нюансы, давайте разбираться.
Подготовьте документы о собственниках и жильцах. Покупателю важно, чтобы у квартиры не было юридических обременений — то есть каких-либо причин, по которым он смог бы потерять права на купленное жилье: квартира не под арестом или залогом, в ней нет прописанных людей, которых нельзя выписывать.
Чтобы доказать покупателю юридическую чистоту квартиры, подготовьте выписки из ЕГРН и домовой книги: они покажут покупателям, кто собственник и сколько людей прописано в квартире.
Если продавец — единственный собственник. Никаких проблем с продажей: легко продать, безопасно покупать.
Если квартира в долевой собственности, собственники могут продать свои доли как все вместе, так и поодиночке. По закону сделки с долевой собственностью обязательно надо оформлять у нотариуса — обойтись без него не получится.
Если один из собственников решит продать свою долю, по закону сначала он должен предложить выкупить долю остальным собственникам. Предложение о покупке доли надо оформить письменно в свободной форме — цена должна быть не выше рыночной. На выкуп у собственников будет 30 дней, после чего они должны или выкупить долю или предоставить нотариальный отказ от покупки.
Только если другие собственники отказываются выкупать долю, ее можно продать другим людям. В договоре надо будет оговорить и четко обозначить продаваемую долю.
Когда отказаться от приватизации выгодно. Если кто-то из жильцов отказался от приватизации, он сохраняет за собой право на пожизненную прописку в квартире — покупатель не сможет его выселить. Скрыть это не получится, а покупать квартиру с соседом вряд ли кто-то захочет.
Отказаться от приватизации часто выгодно. Например, в квартире живет семья из супругов и двоих взрослых детей. Трое из них могут отказаться от приватизации в пользу отца, чтобы тот стал единственным собственником. Тогда получится сэкономить на пошлине нотариусу, а, самое главное, сохранить за собой право на приватизацию в дальнейшем.
Допустим, сын становится военным и получает служебное жилье — благодаря отказу от приватизации сейчас, у него сохранится право на приватизацию в дальнейшем.
Отказ надо оформить у нотариуса. Копии отказов понадобятся при продаже. Чтобы продать квартиру, отказника надо выписать до заключения сделки и прописать в новом месте. Чтобы это подтвердить, возьмите выписку из домовой книги.
Если среди собственников дети до 18 лет, для продажи надо получить согласие органов государственной опеки. Для этого придется доказать, что продажа не нарушает права ребенка и не ухудшает его жилищные условия.
Налог с продажи. По закону с продажи квартиры необходимо заплатить подоходный налог (НДФЛ) в размере 13%. Но налог можно не платить, если вы владели квартирой дольше минимального срока — 3 года для приватизированной квартиры.
Срок владения приватизированной квартирой отсчитывается от момента получения ее в собственность — регистрации ее в ЕГРН. Налог вы должны рассчитать самостоятельно из фактически полученного дохода. Уменьшить размер налога можно применив имущественный вычет в 1 млн рублей.
Если квартира в долевой собственности, вычет применяется к каждому договору.
Например, у квартиры 4 собственника с равными долями — по 1,5 млн рублей каждая. Если продаете за наличные, можете составить 4 отдельных договора и к каждой доле применить вычет: 1,5 млн — 1 млн = 500 тыс. Налог с каждой доли составит 65 тыс. рублей (500х13%) — то есть всего 260 тыс. рублей со всех долей вместо 780 тыс. при уплате без вычета. Но в этом случае также придется заплатить 4 отдельных пошлины нотариусу.
Как купить приватизированную квартиру
Порядок действий такой же как при покупки любой другой квартиры: находите квартиру, продавец готовит документы, проверяете квартиру на юридическую чистоту , составляете договор, передаете деньги, оформляете квартиру в собственность на себя. Тут тоже есть нюансы.
Нанимать ли агентство при покупке?
Решать вам. Риелтор поможет купить квартиру быстрее, возьмет на себя поиск, проверку документов и оформление сделки. Вы сэкономите время, нервы и силы, но придется заплатить комиссию.
Если будете продавать самостоятельно, сэкономите деньги, но возьмете на себя все риски: прописанные люди, несовершеннолетние собственники, обременения, долги, потеря аванса. Мы советуем перестраховаться и найти грамотного риелтора.
Не покупайте неприватизированную квартиру. Продавать неприватизированную государственную или муниципальную квартиру нельзя. Иногда хозяин только собирается приватизировать квартиру, но уже предлагает внести задаток, обещает оформить жилье в собственность чуть позже. За это он предлагает сделать хорошую скидку, а задаток оформить документально.
Семья из трех человек — мать, отец и сын — живут в муниципальной квартире.
Родители отказываются от приватизации в пользу сына, но не выписываются из квартиры сами. Сын пытается продать квартиру как собственник, но в ней по-прежнему прописаны родители и другого жилья у них них. Сын предлагает выписать их после продажи, но по закону так сделать нельзя — пока они не пропишутся в другом месте они сохранят за собой пожизненное право проживать в квартире.
Не стоит торопиться и рисковать — дождитесь пока он приватизирует квартиру. Часто на недвижимость могут претендовать и другие люди — нет гарантий, что они дадут согласие на приватизацию. Даже если вы заключите договор, деньги придется возвращать через суд.
Проверяйте «отказников» и подселенцев. Проверьте кто проживал в квартире на момент приватизации и кто стал собственником.
Если один из жильцов отказался от приватизации квартиры, по закону он имеет право в ней жить, пока не пропишется в другом месте. Купив квартиру с таким жильцом, вы получите соседа, которого не выселить даже через суд (очень редко получается, если доказать, что он фактически не живет в квартире и не предпринимает попыток в ней жить, не платит коммуналку или добровольно переехал в другое жилье).
В теории продавец должен указать всех жильцов квартиры в договоре купли-продажи. Ведь если так не сделать, сделку признают недействительной — но только через суд. На практике он может попытаться схитрить, а вам потом тратиться на суды.
В семье Ивановых отец-пьяница Валера отказался от своей доли в пользу дочери. Он выписался из квартиры, но нигде не прописался. После продажи квартиры, Валера обратился в суд, с претензией на то, что его сделали бездомным. Суд решил, прописать Валеру обратно с правом пожизненного проживания и вернул ему долю.
Таких случаев много. У квартиры могут быть все документы, отказы других собственников, никто не прописан, но внезапно объявляется нигде не прописанный бывший собственник и получает право проживания.
Поэтому обязательно проверяйта прописался ли «отказник» в новом месте еще до сделки — иначе он сможет оспорить продажу и оставить за собой право жить в квартире. Требуйте архивные (расширенные) выписки из паспортного стола, проконсультируйтесь у юриста или закажите проверку юридической чистоты квартиры.
Не покупайте доли дешевле, чем в нотариальном отказе. Если собственник продает долю в квартире, убедитесь, что у него есть нотариально заверенный отказ других собственников от покупки. Без такого отказа сделку могут оспорить.
В отказе должна быть указана цена, по которой собственник предлагал купить долю другим собственникам — ниже этой цены продать стороннему покупателю нельзя — иначе сделку можно будет оспорить.
Иван и Борис владеют двумя долями в однокомнатной квартире. Иван предложил Борису купить у него долю за 2 миллиона рублей. Тот письменно отказался, указав цену. Позже Иван продал свою долю стороннему покупателю Василию дешевле — за 1,5 миллиона рублей.
Борис узнал у Василия, что доля продана дешевле цены, которую он указал в отказе — а ведь за 1,5 миллиона он бы и сам купил. Борис обращается в суд, вносит 1,5 миллиона и в судебном порядке становится собственником всей квартиры. Ивану все равно — он ничего не потерял. Борису хорошо — он купил квартиру. Василию плохо — он потерял деньги.
Дети-собственники. У несовершеннолетних детей есть право на долю в квартире. Чтобы собственники могли продать такую квартиру и доли детей, у них должно быть разрешение органов опеки.
Если дети выписаны перед приватизацией (например, за 3 месяца до нее) это повышенные риски — обязательно уточняйте где сейчас прописан ребенок и не ущемлены ли его права. Он может вырасти, обжаловать в суде свой отказ и получить право прописаться в квартире.
Нужно ли платить налог с продажи приватизированной квартиры?
Да, с продажи такой квартиры, как и любой другой, необходимо заплатить налог на доходы физических лиц (НДФЛ) в размере 13%.
Однако в случае приватизации установлен меньший минимальный срок владения квартирой. Это значит, что по истечении 3 лет с момента приватизации налог платить не нужно.
Какие существуют риски при покупке приватизированной квартиры?
Для покупателя квартиры, которая была приватизирована существует особенность, которую следует учитывать.
При приватизации право на такое жилье имеет каждый член семьи, который был зарегистрирован в данной квартире. Даже если некоторые лица отказались от приватизации, они сохраняют право бессрочного (пожизненного) пользования этой квартирой и таких лиц нельзя принудительно выписать или выселить из квартиры.
Поэтому нужно просить продавца о предоставлении справки о количестве зарегистрированных лиц.
Следует также учитывать, что в некоторых случаях лица могут иметь право на проживание в квартире, даже если на момент продажи или приватизации не были в ней зарегистрированы. Например, лица, признанные ранее безвестно отсутствующими.
Можно ли купить неприватизированную квартиру?
До проведения приватизации квартира предоставляется жильцам по договору социального найма. Юридически такая квартира находится в государственной или муниципальной собственности, поэтому жильцы не могут ей свободно распоряжаться.
Такую квартиру можно только обменять на другую, которая также предоставлена по договору социального найма или сначала приватизировать квартиру, а потом уже продавать в обычном порядке.
История 1:
Я представлял клиента, который хотел продать свою приватизированную квартиру в Москве. Клиент, давайте назовем его Александр, унаследовал эту квартиру от своих родителей и решил продать ее, чтобы сделать инвестиции в другой бизнес.
Однако, при подготовке к продаже, Александр обнаружил, что в квартире проживает его бывшая супруга, которая не имеет доли в собственности, но проживает там уже несколько лет. Он был озадачен тем, как это может повлиять на его возможность продать квартиру.
По российскому законодательству, приватизированная квартира может быть продана без согласия третьих лиц, проживающих в ней. Однако, в случае, если эти лица имеют законные основания для проживания в квартире, их интересы должны быть учтены при продаже.
В данном случае, бывшая супруга Александра имела право на проживание в квартире в соответствии с решением суда о разделе имущества после развода. Она была зарегистрирована в квартире и имела документы, подтверждающие ее право на проживание.
Чтобы решить эту проблему, я предложил Александру два варианта. Первый вариант - добровольное согласие бывшей супруги на выселение из квартиры. Если она согласится, Александр сможет продать квартиру без проблем.
Второй вариант - заключение соглашения с бывшей супругой о разделе средств от продажи квартиры. В этом случае, они могут договориться о сумме, которую получит бывшая супруга после продажи квартиры.
Я провел переговоры с бывшей супругой Александра и объяснил ей, что продажа квартиры в интересах обоих. Благодаря моим усилиям и медиации, мы смогли достичь соглашения, согласно которому бывшая супруга получила определенную сумму денег после продажи квартиры, а Александр смог успешно продать свою квартиру.
История 2:
Мой клиент, Анатолий, решил продать свою приватизированную квартиру в Санкт-Петербурге. Он обратился ко мне за помощью, так как он столкнулся с проблемой отсутствия документов на квартиру.
Оказалось, что Анатолий потерял свидетельство о праве собственности на квартиру и не имел никаких других документов, подтверждающих его право на продажу. Он был обеспокоен тем, что это может помешать ему продать квартиру.
В таких случаях, российское законодательство предусматривает возможность восстановления документов. Я советовал Анатолию обратиться в Росреестр с заявлением на восстановление утерянного свидетельства о праве собственности.
Однако, процесс восстановления может занять некоторое время, и Анатолий хотел продать квартиру как можно быстрее. Поэтому, я предложил ему альтернативное решение - заключение договора купли-продажи на основании предварительной договоренности.
Согласно этому договору, Анатолий соглашался продать квартиру определенному покупателю после получения нового свидетельства о праве собственности. В договоре были предусмотрены условия и сроки для получения нового документа.
Таким образом, Анатолий смог заключить договор и продать квартиру, даже не имея в наличии оригинального свидетельства о праве собственности. После получения нового документа, сделка была официально оформлена и завершена.
В обоих этих случаях я помог своим клиентам успешно продать их приватизированные квартиры, решив возникшие проблемы и обеспечив их интересы. Как юрист, я всегда стремлюсь найти наилучшее решение для своих клиентов и обеспечить успешное завершение сделок.