- Как продать квартиру, купленную на материнский капитал
- Moжнo пpoдaть квapтиpy, кyплeннyю нa мaтepинcкий кaпитaл
- Уcлoвия и ocoбeннocти пpoдaжи жилья, кyплeннoгo зa мaткaпитaл
- Маткапитал действует только для новостроек
- Нужно использовать всю сумму маткапитала
- При продаже квартиры выплату можно вернуть
- Когда можно вернуть маткапитал самостоятельно
- Зачем получать согласие органов опеки
- Как получить разрешение органов опеки
- Как рассчитать налог при продаже квартиры с маткапиталом
Как продать квартиру, купленную на материнский капитал
Журнал Этажи
Полезные статьи
March 14, 2019 01:23
Бoлee 90% ceмeй peaлизyют мaтepинcкий кaпитaл нa yлyчшeниe жилищныx ycлoвий. Нo и этo жильe мнoгиe yчacтники пpoгpaммы xoтят oбмeнять нa бoлee кoмфopтнoe — бoльшee пo квaдpaтype или pacпoлoжeннoe в бoлee yдoбнoм paйoнe. Oтвeчaeм нa вoпpocы: кaк пpoдaть квapтиpy, кyплeннyю нa мaтepинcкий кaпитaл , вoзмoжнo ли этo, кaк избeжaть pиcкoв и тpyднocтeй и зaвepшить cдeлкy мaкcимaльнo быcтpo.
Moжнo пpoдaть квapтиpy, кyплeннyю нa мaтepинcкий кaпитaл
B зaкoнoдaтeльcтвe PФ нeт зaпpeтa нa пpoдaжy нeдвижимocти, пpиoбpeтeннoй нa мaтepинcкий кaпитaл. Taкиe cдeлки c нeдвижимocтью peгyлиpyют:
▪ Фeдepaльный зaкoн «O дoпoлнитeльныx мepax гocyдapcтвeннoй пoддepжки ceмeй, имeющиx дeтeй» — pacкpывaeт тoнкocти oбpaщeния c мaтepинcким кaпитaлoм ;
▪ cтaтьи Гpaждaнcкoгo кoдeкca PФ № 28, 36, 37, 454, 455, 456 — paccкaзывaют oб oбязaннocтяx poдитeлeй пepeд дeтьми, пpaвилax cдeлoк c имyщecтвoм peбeнкa и oбщиx пpaвилax кyпли-пpoдaжи.
Coглacнo этим зaкoнaм poдитeли или oпeкyны дoлжны пoзaбoтитьcя oб oбecпeчeнии нecoвepшeннoлeтниx дeтeй вceм нeoбxoдимым, жить c дeтьми и выдeлить им дoлю в квapтиpe или дoмe. Caмoe глaвнoe — нe нapyшить пpaвa peбeнкa, зa кoтopыми cлeдят пoпeчитeльcкиe opгaны. Любaя пpoцeдypa тpeбyeт пиcьмeннoгo paзpeшeния opгaнoв oпeки.
Ecли дeти в ceмьe дocтигли 18 лeт, пoнaдoбитcя тoлькo иx пиcьмeннoe и зaвepeннoe y нoтapиyca coглacиe.
Уcлoвия и ocoбeннocти пpoдaжи жилья, кyплeннoгo зa мaткaпитaл
�� Квapтиpa, кoтopyю вы пpoдaeтe, дoлжнa быть в oбщeй coбcтвeннocти вceй ceмьи.
�� Ecли вы пoкyпaли квapтиpy, иcпoльзyя зaeмныe cpeдcтвa, и oфopмили ee тoлькo нa мaть или oтцa дeтeй, пepeд пpoдaжeй ee нyжнo oфopмить в oбщyю coбcтвeннocть. Taкaя пpoцeдypa нaзывaeтcя нoтapиaльнoй oбязaннocтью, чтoбы ee иcпoлнить y вac бyдeт 6 мecяцeв.
�� Ecли дeти coвepшeннoлeтниe — нyжнo иx coглacиe, ecли нeт — opгaнa oпeки и пoпeчитeльcтвa.
�� Дeти дoлжны пoлyчить oт нoвoгo жилья тe жe или бoльшиe дoли — мeньшиe дoли paзpeшaют пoлyчить, тoлькo ecли знaчитeльнo yлyчшaютcя ycлoвия пpoживaния.
�� Oбязaтeльнo oдoбpeниe oт opгaнoв oпeки и пoпeчитeльcтвa, Пeнcиoннoгo фoндa и в cлyчae c ипoтeкoй — oт бaнкa.
�� Нyжнo зaблaгoвpeмeннo пoдгoтoвить нoвyю жилплoщaдь — c paвными или лyчшими ycлoвиями, зaдaткoм и peгиcтpaциeй в Pocpeecтpe.
�� Дoкaзaть oпeкyнcкoмy coвeтy, чтo нe yщeмитe пpaвa дeтeй — oбecпeчитe тe жe дoли, a жилищныe ycлoвия нe бyдyт yxyдшeны.
�� Пpaвo coбcтвeннocти дeлитcя мeждy вceми члeнaми ceмьи , a poдитeли дeйcтвyют тoлькo в интepecax дeтeй — гocyдapcтвo жecткo кoнтpoлиpyeт вce пpoцeccы cдeлoк кyпли-пpoдaжи нeдвижимocти.
�� Paзвoд poдитeлeй нe пoвлияeт нa измeнeниe дoли для дeтeй.
�� Любoй пpoживaющий и пpoпиcaнный в квapтиpe имeeт пpaвo нa дoлю в нoвoм жильe пocлe пpoдaжи.
�� Ecли квapтиpa в coбcтвeннocти мeнee 3 лeт или мeнee 5 лeт пpи пpиoбpeтeнии пocлe 1 янвapя 2016 гoдa, зa нee нyжнo плaтить нaлoг.
�� Baжнo coxpaнять ypoвeнь жилищныx ycлoвий пpи зaмeнe жилья, пpиoбpeтeннoгo нa мaтepинcкий кaпитaл, нo ecть вoзмoжнocть пpиoбpecти нoвoe жильe c мeньшeй плoщaдью — нaпpимep, ecли oдин из дeтeй нyждaeтcя в cпeциaльнoм дopoгocтoящeм лeчeнии или poдитeли пoлyчaт мeньшyю дoлю в нoвoм жильe в пoльзy paвнoзнaчныx дoлeй дeтям.
Маткапитал действует только для новостроек
В отличие от большинства льготных ипотечных программ материнский капитал можно потратить на покупку не только новостроек, но и вторичного жилья. Выплату разрешается направить также на покупку, строительство и реконструкцию загородного дома, в том числе на садовом участке. Во всех указанных случаях можно использовать ипотечный кредит — в качестве первого взноса или на оплату основного долга. Однако с помощью маткапитала нельзя купить нежилую недвижимость, например апартаменты, коммерческое помещение под бизнес или гараж. Также сертификат нельзя потратить на покупку земельного участка и ремонт жилья. Хотя возможность такого расширения условий программы уже обсуждается.
Читайте также: Маткапитал-2023: как потратить ₽779 тыс. на улучшение жилищных условий
1. Перед началом процесса продажи квартиры с использованием материнского капитала необходимо убедиться, что у продавца есть право распоряжаться данными средствами. Для этого необходимо запросить удостоверение личности продавца и документы, подтверждающие наличие материнского капитала.
2. Необходимо составить договор купли-продажи квартиры, в котором должен быть отдельный пункт о том, что покупатель соглашается с использованием материнского капитала в качестве оплаты.
3. При продаже квартиры с использованием материнского капитала необходимо учитывать, что сумма, которую можно использовать из данных средств, ограничена законом. Поэтому важно убедиться, что сумма использования материнского капитала не превышает установленного законом порога.
4. При продаже квартиры с использованием материнского капитала, необходимо учитывать, что оплата будет производиться не прямо продавцу, а непосредственно в банк, который выдает ипотечный кредит. Поэтому важно предоставить все необходимые документы продавцу заранее, чтобы избежать проблем с оформлением сделки.
5. Важно учитывать, что продажа квартиры с использованием материнского капитала может занять некоторое время, так как требуется проведение различных проверок и подготовка необходимых документов. Поэтому необходимо быть готовым к тому, что процесс продажи может затянуться.
6. Необходимо помнить, что при продаже квартиры с использованием материнского капитала необходимо обратить внимание на все платежи, которые связаны с данной сделкой. Важно учитывать все комиссии и возможные налоги, чтобы избежать неприятных сюрпризов в процессе сделки.
7. При продаже квартиры с использованием материнского капитала необходимо проявлять осторожность и внимательность при выборе юридического сопровождения. Важно обратиться к профессионалам, которые имеют опыт работы с такими сделками и могут грамотно оформить все необходимые документы.
8. Не стоит забывать, что при продаже квартиры с использованием материнского капитала необходимо соблюдать все законодательные требования и нормативы. Поэтому важно учитывать все возможные риски и обязательно консультироваться с юристом перед совершением сделки.
Таким образом, продажа квартиры с использованием материнского капитала является непростым процессом, который требует внимательного подхода и соблюдения всех законодательных требований. Правильно оформленная сделка позволит избежать неприятностей и обеспечит успешную продажу квартиры с использованием материнского капитала.
Нужно использовать всю сумму маткапитала
Согласно п. 3 ст. 7 ФЗ от 29.12.2006 N 256-ФЗ «О дополнительных мерах государственной поддержки семей, имеющих детей», маткапитал можно разделить на части и распоряжаться им одновременно по нескольким направлениям. Это значит, что тратить всю сумму сертификата на что-то одно (например, на ежемесячные выплаты или обучение детей) необязательно, говорит руководитель практики семейных споров юридической компании Seven Group Алина Бубынина. На деле одну часть сертификата можно направить, например, на оплату образования ребенка (включая детский сад), а вторую — на покупку квартиры или оплату ипотеки. При этом соотношение таких частей может быть любым, пояснила юрист.
Маткапитал можно разделить на части и распоряжаться им одновременно по нескольким направлениям (Фото: Shutterstock)
Читайте также: Маткапитал на строительство своего дома: как получить и потратить
При продаже квартиры выплату можно вернуть
При продаже недвижимости, купленной с использованием маткапитала, необходимо соблюдать определенные условия. Основные — наделить долями всех несовершеннолетних детей, а также получить согласие на сделку органов опеки и попечительства. После чего недвижимость можно продавать, а взамен должно быть куплено новое жилье, в котором также будут выделены детские доли, напомнил юрист адвокатского бюро Asterisk Вячеслав Климов. При этом должно происходить улучшение жилищных условий ребенка — покупка квартиры в центре вместо окраины; покупка квартиры большей площади, стоимости и т. д. В противном случае сделка может быть оспорена и признана недействительной, добавил руководитель практики юридической компании «Интерцессия» Кирилл Стус. Маткапитал считается использованным, когда денежные средства ушли со счета ПФР на соответствующие цели, а сделка, в уплату которой ушел маткапитал, заключена. Но если такая сделка (покупка недвижимости) расторгнута, то средства маткапитала должны быть возвращены на счет в ПФР. «Например, купили квартиру, а после продали ее без выделения долей и без согласия органа опеки и попечительства. Прокуратура или опека, скорее всего, обратятся в суд с требованием о возврате средств маткапитала как потраченных нецелевым образом», — привел пример руководитель практики юридической компании «Интерцессия».
Когда можно вернуть маткапитал самостоятельно
- если маткапитал был направлен на обучение ребенка, а он отчислен до окончания учебы, умер или признан безвестно отсутствующим;
- если маткапитал был уплачен по ДДУ, а после договор расторгнут в одностороннем порядке либо застройщик обанкротился;
- если маткапитал был направлен на накопительную часть пенсии матери, а она передумала и еще не достигла пенсионного возраста.
Проще всего отказаться от использования маткапитала — если средства еще не списаны со счета в ПФР. В остальных случаях, чтобы вернуть средства материнского капитала, получателям потребуется обратиться в суд, добавил юрист.
Зачем получать согласие органов опеки
Родители не могут совершать сделки с недвижимостью ребенка без разрешения органов опеки и попечительства. Так государство контролирует, чтобы дети не остались без собственности.
Органы опеки и попечительства обычно дают разрешение на совершение сделки, если родители взамен приобретают в собственность детей доли в праве общей собственности на другое жилье. При этом оно должно быть равноценным продаваемому — не меньшим по площади и стоимости.
То есть действовать можно тремя способами:
- Сначала купить новую квартиру, выделить там доли детям, а потом продать старую.
- Положить деньги на счета детей или выделить им доли в другой вашей недвижимости — если опека разрешит.
- Согласовать близкие во времени продажу старой и покупку новой квартиры. Опека проверит новое жилье, и если оно равноценно старому, даст согласие на продажу.
Как получить разрешение органов опеки
Обратитесь в орган опеки и попечительства по месту жительства детей и соберите необходимый пакет документов. Список документов может меняться в зависимости от требований конкретного органа опеки.
Вот примерный перечень того, что может понадобиться:
- Заявление от обоих родителей о предоставлении разрешения на продажу — его вы можете написать непосредственно в ведомстве.
- Паспорта родителей.
- Свидетельства о рождении детей.
- Если детям больше 10 лет — их согласие на отчуждение принадлежащей им доли в праве общей собственности на квартиру.
- Правоустанавливающие документы на квартиру — в вашем случае это может быть договор купли-продажи или договор долевого участия в строительстве.
- Копии паспортов всех собственников жилого помещения.
- Выписка из ЕГРН об объекте недвижимости.
- Поэтажный план и экспликация квартиры.
- Отчет о рыночной стоимости имущества.
- Выписка из лицевого счета.
Такие же документы нужно представить на квартиру, которую покупаете взамен. Выписку из ЕГРН придется запросить у продавца — если выписку заказывает посторонний человек, личные данные в ней будут скрыты.
Через 15 дней с момента подачи документов опека выдаст разрешение на сделку — или отказ. Причины отказа ей нужно объяснить. И вы можете оспорить его в суде.
Если вам разрешили сделку, вы можете оформить ее все теми же тремя способами. Только к документам для сделки купли-продажи приложите еще разрешение органов опеки и попечительства: без него регистрирующий орган не зарегистрирует переход права.
После сделки нужно обязательно выполнить те условия, о которых договорились с опекой: это проверят.
Как рассчитать налог при продаже квартиры с маткапиталом
Если квартира была в собственности больше минимального срока владения. Тогда отчитываться о сделке и платить налог не нужно. Сейчас минимальный срок владения — 3 года или 5 лет в зависимости от года покупки. С 2020 года для единственного жилья он в любом случае составит 3 года — возможно, есть смысл немного подождать со сделкой, чтобы не терять деньги.
Если квартира у вас в собственности меньше минимального срока владения. Придется подать декларацию и посчитать налог. Возможно, платить ничего не нужно, потому что можно использовать вычеты.
Как учесть маткапитал в расходах. При расчете вычетов включайте в состав расходов на квартиру сумму материнского капитала. Есть такая особенность: при покупке квартиры маткапитал не входит в состав вычета, а при продаже — входит. То есть из суммы продажи можно вычесть все расходы, даже ту часть, которую за вас заплатил бюджет.
Что делать с процентами по ипотеке. При продаже квартиры их тоже можно включить в состав расходов. То есть проценты уменьшат доход от продажи жилья. Налог нужно начислить только на разницу между суммой продажи и расходами на покупку и уплату процентов.
Что делать с детскими долями. Если выделить доли детям по договору дарения или через соглашение, они получат их безвозмездно. При продаже этих долей раньше минимального срока детям нужно начислить НДФЛ, причем со всей суммы продажи. Налог можно уменьшить только на какую-то долю вычета, но не на расходы по покупке этих долей, хотя родители за них заплатили. Формально у детей таких расходов не было. Из-за этого многие семьи уже потеряли сотни тысяч рублей.
Исключение — когда родители взамен проданной квартиры покупают новое жилье и при этом соблюдают сразу несколько условий:
- В семье есть двое и больше родных или усыновленных несовершеннолетних детей.
- Новое жилье приобретено в том же календарном году, когда зарегистрирован переход права к покупателю на проданную квартиру, или не позднее 30 апреля следующего года. В качестве приобретения ФНС примет также оплату по договору долевого участия в строительстве, не только регистрацию права.
- Общая площадь нового жилья или его кадастровая стоимость больше, чем была в проданном. Но при этом кадастровая стоимость проданного жилья не может быть больше 50 млн рублей.
- Членам семьи на дату государственной регистрации перехода права собственности проданного жилья к покупателю не принадлежит в совокупности более 50% в праве собственности на другое жилье с общей площадью, которая превышает общую площадь в приобретенном жилье.
Если все условия будут соблюдены, семью освободят от уплаты НДФЛ.
Подайте декларации по форме 3-НДФЛ до 30 апреля следующего года. Если есть налог к уплате, заплатите его в бюджет до 15 июля.
В процессе моей практики юриста, я сталкивался с различными ситуациями, связанными с продажей квартиры при использовании материнского капитала. Одной из таких историй был случай, когда молодая семья, состоящая из мужа, жены и их двух малолетних детей, решила продать свою квартиру и использовать полученные деньги в качестве первого взноса на покупку нового жилья.
Молодые родители обратились ко мне с вопросом о возможности продажи квартиры с использованием материнского капитала. Они хотели узнать, какие шаги нужно предпринять и какие документы подготовить, чтобы сделка прошла гладко и без проблем.
Я рассказал им, что для продажи квартиры с использованием материнского капитала существует несколько важных моментов. Во-первых, они должны обратиться в Фонд социального страхования для получения разрешения на использование материнского капитала для покупки жилой недвижимости. Для этого им пришлось предоставить соответствующие документы, подтверждающие их право на получение материнского капитала.
Затем, после получения разрешения, они могли приступить к поиску покупателя для своей квартиры. Важно было учесть, что деньги, полученные от продажи квартиры, должны быть направлены на приобретение нового жилья в течение определенного срока. Если сделка не состоится в указанный срок, то материнский капитал будет возвращен в Фонд социального страхования.
Молодые родители были озабочены вопросом о возможных налоговых обязательствах при продаже квартиры. Я объяснил им, что при продаже квартиры с использованием материнского капитала, они освобождаются от уплаты налога на прирост стоимости жилья, если они прожили в квартире более трех лет.
Также я подчеркнул, что для успешной продажи квартиры было важно правильно оформить договор купли-продажи, в котором должны были быть указаны все условия сделки, включая сумму продажи и сроки передачи денег.
Вторая история, связанная с продажей квартиры с использованием материнского капитала, была несколько сложнее. Молодая женщина, которая была мать-одиночка, решила продать свою квартиру, чтобы обеспечить лучшее будущее для своего ребенка. Она обратилась ко мне с вопросом, какие правовые меры нужно предпринять, чтобы продажа прошла законно и безопасно.
Я объяснил ей, что, в ее случае, важно было учесть не только процедуры продажи квартиры, но и права ребенка. Мы обсудили, что часть денег, полученных от продажи квартиры, может быть использована на образование и благополучие ребенка. Поэтому, в договоре купли-продажи квартиры, было необходимо указать, что определенная сумма будет выделена на развитие ребенка.
Мы также обсудили необходимость составления завещания, чтобы обеспечить будущее ребенка в случае возможных непредвиденных обстоятельств.
В обоих случаях, я помог моим клиентам успешно продать свои квартиры с использованием материнского капитала. Эти истории подчеркивают важность консультации юриста при продаже недвижимости и использовании материнского капитала. Юридические аспекты и требования могут меняться, поэтому всегда рекомендуется обратиться к профессионалу, чтобы обеспечить безопасность и законность сделки.